Thích
Nợ vay của doanh nghiệp bất động sản "phình to"
Theo số liệu do tổ chức xếp hạng tín nhiệm S&I Ratings tổng hợp, đòn bẩy tài chính của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết tiếp tục gia tăng. Tính đến cuối tháng 6, tổng dư nợ vay đạt 360.240 tỷ đồng, tăng hơn 20%, tương đương gần 60.900 tỷ đồng so với cuối quý I.
Hệ số nợ vay trên vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp bất động sản qua các quý. (Ảnh: S&I Ratings)
Cùng với quy mô nợ, mức độ sử dụng đòn bẩy cũng tăng đáng kể. Tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu của toàn ngành đã tăng lên 0,72 lần, từ mức 0,61 lần cuối quý I, đồng thời là mức cao nhất trong 15 quý gần đây. Hiểu đơn giản, với mỗi 1 đồng vốn chủ sở hữu, doanh nghiệp đang sử dụng thêm 0,72 đồng vốn vay, cho thấy mức độ phụ thuộc vào nguồn vốn bên ngoài cao hơn so với quý trước.
Diễn biến trên cũng được phản ánh rõ qua dữ liệu VietstockFinance, tại ngày 30/6, tổng dư nợ vay của 106 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên HOSE, HNX và UPCoM đạt gần 508.300 tỷ đồng, tăng 25% so với đầu năm và là mức cao kỷ lục.
(Ảnh: VietstockFinance)
Trong bức tranh chung đó, CTCP Phát triển Đô thị Từ Liêm (NTL) là trường hợp nổi bật khi dư nợ vay cuối quý II vượt 165 tỷ đồng, gấp 11,5 lần đầu năm. Toàn bộ khoản vay là nợ ngân hàng dài hạn, phục vụ thi công dự án nhà ở xã hội tại phường Cao Xanh và Hà Lầm, Quảng Ninh; lãi suất từ đầu tháng 7 ở mức 7%/năm.
Tại Tập đoàn CNT (CNT), dư nợ vay cũng tăng 2,3 lần so với đầu năm, lên hơn 35 tỷ đồng, chủ yếu do phát sinh khoản vay hơn 21 tỷ đồng tại ngân hàng để thực hiện dự án khu chung cư thương mại dọc đường Huỳnh Tấn Phát, phường Đống Đa, Quy Nhơn.
Một diễn biến đáng chú ý khác là trường hợp Tập đoàn Bất động sản CRV (CRV). Sau khi đưa dư nợ vay về 0 vào cuối quý I, doanh nghiệp đã phát sinh khoản vay 30 tỷ đồng trong quý II từ công ty mẹ là CTCP Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy (TCH), với lãi suất 10%/năm, nhằm bổ sung vốn lưu động.
Novaland (NVL) ghi nhận tổng dư nợ gần 73.000 tỷ đồng vào cuối quý II, tăng 8% so với đầu năm và chiếm khoảng 28% tổng nguồn vốn. Cơ cấu nợ của doanh nghiệp gồm hơn 31.300 tỷ đồng vay ngân hàng, 12.600 tỷ đồng vay bên thứ ba và hơn 23.700 tỷ đồng dư nợ trái phiếu.
Kinh Bắc (KBC) tiếp tục gia tăng đòn bẩy, đưa dư nợ lên hơn 32.700 tỷ đồng, tương đương khoảng 44% tổng tài sản. Từ đầu năm 2025, doanh nghiệp liên tục mở rộng quy mô nợ vay, trong đó phần lớn nguồn vốn được sử dụng để bổ sung cho dự án Tràng Cát và đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án khác.
Tương tự, Becamex Group (BCM) ghi nhận hơn 26.300 tỷ đồng vay nợ tài chính, tương đương khoảng 1 tỷ USD, tăng 10% so với đầu năm và chiếm khoảng 42% tổng nguồn vốn. Riêng dư nợ trái phiếu của doanh nghiệp đạt hơn 13.900 tỷ đồng.
Phép thử đối với chất lượng phục hồi
Trao đổi với Reatimes, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế nhìn nhận, việc dư nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản gia tăng rõ ràng đặt ra áp lực lớn hơn đối với sức khỏe tài chính của doanh nghiệp. Bởi đặc thù của lĩnh vực bất động sản là chu kỳ đầu tư dài, trong khi dòng tiền thu về thường phụ thuộc vào tiến độ hoàn thiện pháp lý, triển khai dự án và tốc độ hấp thụ của thị trường.
Khi quy mô nợ tăng lên, chi phí lãi vay cũng gia tăng tương ứng; nếu dự án chậm triển khai hoặc doanh số không đạt kỳ vọng, chi phí vốn có thể tích tụ qua từng kỳ, bào mòn lợi nhuận và từng bước gia tăng áp lực thanh khoản. Điều này đặc biệt đáng lưu ý khi đặt trong bối cảnh năm 2026, khi mặt bằng lãi suất vẫn ở mức cao.
PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế.
Tuy nhiên, nếu chỉ nhìn vào quy mô nợ vay gia tăng để kết luận sức khỏe doanh nghiệp xấu đi thì chưa phản ánh đầy đủ câu chuyện. Theo PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, nợ vay tăng ở một góc độ khác cũng cho thấy khả năng tiếp cận nguồn vốn của doanh nghiệp đang dần được cải thiện, đặc biệt là vốn tín dụng. Đây là tín hiệu đáng chú ý trong bối cảnh thị trường bất động sản đã trải qua một giai đoạn dài nguồn vốn bị thu hẹp, kể từ thời điểm cuối năm 2022.
Bên cạnh khả năng tiếp cận vốn đang từng bước được cải thiện, cơ cấu nợ cũng cho thấy dòng vốn vay của doanh nghiệp đang có xu hướng quay trở lại vai trò phục vụ đầu tư và tạo lập sản phẩm trong giai đoạn phục hồi của thị trường.
Số liệu từ S&I Ratings chỉ ra, tỷ trọng nợ dài hạn trong tổng dư nợ của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết tăng từ 63,1% lên 67,3% trong quý II/2026. Diễn biến này cho thấy nguồn vốn vay mới đang được doanh nghiệp bố trí cho các hoạt động có chu kỳ dài như triển khai, xây dựng và phát triển dự án, thay vì được sử dụng để giải quyết các nhu cầu thanh khoản tức thời hoặc xoay vòng các nghĩa vụ ngắn hạn.
"Sự trở lại của dòng vốn diễn ra trong bối cảnh doanh nghiệp bất động sản bước vào giai đoạn tái khởi động và đẩy nhanh tiến độ nhiều dự án. Khi những nút thắt về pháp lý từng bước được tháo gỡ, nhu cầu vốn để hoàn thiện thủ tục, triển khai xây dựng, phát triển sản phẩm và đưa dự án vào khai thác cũng gia tăng", PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh, đồng thời nhìn nhận mức tăng dư nợ trong giai đoạn này, ở một khía cạnh nhất định, phản ánh khả năng huy động nguồn lực để chuẩn bị cho một chu kỳ kinh doanh mới.
Tuy nhiên, giới chuyên môn cho rằng dòng vốn được khơi thông chỉ thực sự trở thành động lực phục hồi khi doanh nghiệp có khả năng sử dụng hiệu quả và kiểm soát được chi phí đi kèm. Trong bối cảnh quy mô vay nợ đang gia tăng, việc mở rộng đòn bẩy vì thế cần đi song song với năng lực tạo dòng tiền và khả năng đáp ứng các nghĩa vụ tài chính.
PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh lưu ý, các doanh nghiệp bất động sản cần đặc biệt thận trọng trong việc cân đối đòn bẩy tài chính. Việc tiếp cận được nguồn vốn trong giai đoạn hiện nay là tín hiệu tích cực, nhưng không đồng nghĩa với việc doanh nghiệp có thể mở rộng vay nợ bằng mọi giá. "Khoản vay cần được tính toán trên cơ sở tiến độ dự án, khả năng hấp thụ của thị trường, thời điểm dòng tiền về và nghĩa vụ trả nợ, đồng thời phải có phương án dự phòng khi tiến độ bán hàng không diễn ra như kỳ vọng", PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh.
Có thể nói, năm 2026 đang đặt doanh nghiệp bất động sản đang đi trên một hành trình rất khác so với giai đoạn trước đó. Dòng vốn đang trở lại, nhưng không còn dễ dãi. Trong chu kỳ phục hồi, những doanh nghiệp đủ năng lực đưa dòng vốn vào các dự án có tính khả thi, tạo lập nguồn cung thực sẽ không chỉ tạo ra giá trị cho chính doanh nghiệp mà còn góp phần kích hoạt các ngành kinh tế liên quan, mở rộng hiệu ứng lan tỏa của quá trình phục hồi. Ngược lại, thị trường càng bước vào giai đoạn sàng lọc, sự khác biệt về chất lượng tăng trưởng giữa các doanh nghiệp càng bộc lộ rõ. Quy mô tài sản hay dư nợ lớn tự thân không tạo nên sức mạnh nếu không được chuyển hóa thành dự án hoàn thành, sản phẩm được thị trường hấp thụ và dòng tiền thực.
Vì vậy, sự gia tăng nợ vay trong năm 2026 có thể được xem là một tín hiệu của quá trình phục hồi, nhưng đồng thời cũng là phép thử đối với chất lượng phục hồi. Vốn được khơi thông là điều kiện cần; khả năng biến nguồn vốn đó thành những dự án thực, sản phẩm thực và dòng tiền thực mới là yếu tố quyết định doanh nghiệp có thực sự bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới hay không./.
