Dòng vốn tín dụng và trái phiếu quay lại thị trường bất động sản mạnh mẽ

Theo như báo cáo mới nhất của NSI, dòng vốn tín dụng và trái phiếu - hai kênh huy động cốt lõi - đồng loạt tăng trưởng mạnh trở lại, trong khi mặt bằng lãi suất vẫn duy trì ở mức thấp, giúp doanh nghiệp có thêm dư địa phục hồi và mở rộng.

Tín dụng bất động sản tăng trưởng mạnh trở lại

Từ tháng 2/2025, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu hệ thống ngân hàng thương mại giảm và giữ ổn định lãi suất cho vay nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản và nền kinh tế nói chung. Đến cuối quý III, mặt bằng lãi suất cho vay tại các ngân hàng vẫn ở mức thấp so với giai đoạn trước.

NSI đánh giá rủi ro tăng lãi suất vào cuối năm không đáng lo ngại. Nếu có biến động, xu hướng tăng chủ yếu mang tính thời vụ và sẽ được kiểm soát trong bối cảnh Chính phủ vẫn kiên định mục tiêu tăng trưởng 8% trong năm 2025, đồng thời hướng đến mốc tăng trưởng hai con số trong những năm tới.

Tính đến ngày 31/8/2025, tổng dư nợ tín dụng bất động sản đạt 4,1 triệu tỷ đồng, chiếm 22-23% tổng dư nợ toàn hệ thống ngân hàng.

Trong đó:

Tín dụng kinh doanh BĐS: Hơn 1,81 triệu tỷ đồng, tăng trên 10% so với cuối tháng 5/2025.

Diễn biến này cho thấy dòng vốn tín dụng đã thực sự quay trở lại sau giai đoạn siết chặt 2023-2024. NSI nhận định sự phục hồi chủ yếu tập trung vào:

- Các dự án có pháp lý hoàn chỉnh

- Sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực

- Phân khúc nhà ở thương mại và nhà ở xã hội

Đáng chú ý, nhiều dự án từng gặp vướng mắc pháp lý tại TP. HCM, Bình Dương, Hà Nội đã được tháo gỡ, giúp doanh nghiệp có tài sản bảo đảm rõ ràng và đủ điều kiện vay vốn trở lại.

Trái phiếu doanh nghiệp bật tăng: Dòng vốn trung và dài hạn khởi sắc

Song song tín dụng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) cũng phục hồi rõ nét. Trong 9 tháng đầu 2025, nhóm doanh nghiệp BĐS đã huy động: 67.858 tỷ đồng, tăng 21% so với cùng kỳ 2024.

Theo đánh giá của NSI, đây là giai đoạn các doanh nghiệp bất động sản tái cấu trúc mạnh mẽ, tích cực huy động nguồn vốn mới để tái khởi động dự án sau thời kỳ trầm lắng 2022-2023.

Về áp lực đáo hạn, NSI thừa nhận áp lực thanh toán trái phiếu có tăng trong quý IV, nhưng mức rủi ro không lớn như giai đoạn khủng hoảng trước. Nhiều doanh nghiệp đã cải thiện đáng kể dòng tiền nhờ lợi nhuận phục hồi trong 2024 và tích lũy lượng tiền mặt tốt.

Ngoại trừ Novaland (mã: NVL), đa số doanh nghiệp niêm yết có dư nợ trái phiếu đều đảm bảo khả năng chi trả nhờ dòng tiền từ dự án đang triển khai hoặc nguồn thu từ các thương vụ thoái vốn.

Điều này giúp thị trường trái phiếu duy trì trạng thái ổn định, tránh tạo áp lực lan truyền lên toàn thị trường BĐS.

Dễ dàng nhận thấy, động lực vốn hiện đang trở lại, thị trường bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc.

Tổng hợp tín dụng, trái phiếu và mặt bằng lãi suất, NSI đánh giá thị trường bất động sản dân cư quý III/2025 đã đi qua giai đoạn trầm lắng nhất.

Dòng vốn mới từ cả hệ thống ngân hàng và kênh trái phiếu hiện đang quay lại đều đặn, hướng đến các dự án minh bạch và phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực.

Rủi ro lãi suất chỉ mang tính thời điểm, trong khi áp lực trái phiếu được kiểm soát. Điều này nhằm tạo nền tảng quan trọng cho chu kỳ tăng trưởng mới trong 2026, bền vững hơn và ít rủi ro hơn so với các chu kỳ trước.