Môi giới tràn xuống đường, tư vấn bát nháo
Thời gian gần đây, trên mạng xã hội và nhiều kênh rao bán bất động sản đã được môi giới tư vấn, mời gọi booking (đặt cọc giữ chỗ) mua căn hộ tại dự án tháp đôi Kepler Land tại phường Mỗ Lao, quận Hà Đông. Thậm chí tại khu vực quanh dự án đang thi công, hàng chục môi giới đã tràn xuống đường mời chào người qua đường đặt cọc giữ chỗ.
Hàng chục môi giới đã tràn xuống đường, mời chào người đi đường tham gia booking mua căn hộ dự án tháp đôi Kepler Land. (Ảnh ghi nhận ngày 23/3/2025: Khánh Tùng)
Theo nghiên cứu của phóng viên Reatimes, dự án tháp đôi Kepler Land hay còn có tên gọi là Kepler Tower Mỗ Lao được phát triển bởi chủ đầu tư là Công ty TSQ Việt Nam (thuộc Tập đoàn TSQ Finance Ba Lan) với tổng vốn đầu tư là 2.600 tỷ đồng. Tổ hợp bao gồm hai tòa tháp là HH01 và HH02 với diện tích 15.610m2 nằm trên mặt đường đôi Vũ Trọng Khánh, trung tâm quận Hà Đông khu vực sầm uất nhất phía Tây Hà Nội. Dự án được khởi công từ quý II năm 2022 và dự kiến bàn giao vào quý IV/2027.
Chủ đầu tư Công ty TSQ Việt Nam được biết đến với vai trò là nhà phát triển những dự án như Làng Việt kiều Châu Âu (năm 2007), Chung cư cao cấp Euroland (năm 2008), Trung tâm thương mại TSQ (năm 2014), Tòa tháp Thiên Niên Kỷ (năm 2017) và mới đây là Trường quốc tế True North (năm 2021).
Theo lời môi giới đang tư vấn, rao bán dự án Kepler Land chia sẻ, khách hàng có nhu cầu mua căn hộ sớm tại dự án này sẽ chuyển một khoản tiền cọc cho sàn tư vấn để được giữ chỗ ưu tiên. Với mỗi hợp đồng đặt cọc giữ chỗ, khách hàng phải nộp từ 50 đến 100 triệu đồng cọc cho sàn môi giới. Việc chuyển tiền càng diễn ra sớm, số thứ tự của khách hàng càng được ưu tiên hơn và trong trường hợp không chọn được sản phẩm phù hợp trong buổi ráp căn, khách hàng có thể tiếp tục giữ chỗ để chờ các đợt mở bán tiếp theo.
Môi giới tên Long - tự giới thiệu là nhân viên sàn Quang Minh Property (có địa chỉ tại phố Láng Hạ) - giới thiệu: "Hiện tại dự án đã xây dựng đến tầng 16, và sàn bên em được chủ đầu tư cho phân phối quỹ căn tại dự án này và nhận booking cho khách hàng khoảng một tháng trở lại đây".
Dự án tháp đôi Kepler Land đang triển khai xây dựng. (Ảnh: Khánh Tùng)
Cũng theo môi giới Long tư vấn: "Dự án này chủ đầu tư vẫn chưa mở bán nên chưa có giá chính thức, tuy nhiên mức giá mà chủ đầu tư đưa cho các sàn môi giới từ 79 triệu đồng/m2 đến 89 triệu đồng/m2, chia trung bình là 85 triệu đồng/m2".
Một môi giới khác tên Phương - tự giới thiệu là quản lý trực tiếp dự án Kepler Land - đưa ra một mức giá bán căn hộ "mềm" hơn, cụ thể, với một căn 2 phòng ngủ diện tích 77m2 có giá 4,4 tỷ đồng, trung bình chỉ nhỉnh 57 triệu đồng/m2. Hơn nữa, môi giới này cũng tư vấn, nếu khách hàng nhanh tay chọn vị trí căn hộ đẹp nhất sẽ được ưu tiên chiết khấu riêng 16%.
Ngoài ra, khi được hỏi, khách hàng đặt tiền booking có được chọn căn và chọn số tầng theo như hợp đồng thỏa thuận không, một môi giới tên Quân khẳng định: "Chủ đầu tư sẽ kiểm tra các đại lý xem bên nào nhiều booking thì chủ đầu tư sẽ cho lượng căn phù hợp sau đó để bốc thăm. Còn những căn còn lại sẽ được đưa vào bảng hàng chung và lúc đó sẽ bán riêng sau".
Giống như các môi giới khác, môi giới tên Thắng - tự giới thiệu làm tại sàn Vietsun Land (có địa chỉ tại đường Tố Hữu) chia sẻ: "Trung bình mỗi ngày chỉ riêng sàn môi giới bên mình cũng nhận được từ 6 đến 8 hợp đồng booking của khách hàng, chưa kể đến nhiều sàn môi giới khác".
Tuy nhiên, trái ngược hoàn toàn với những lời tư vấn của nhiều môi giới trên, trao đổi với phóng viên Reatimes ngày 24/3, đại diện Công ty TSQ Việt Nam cho biết, hiện tại dự án đã được Sở Xây dựng TP. Hà Nội cấp giấy phép mở bán và công ty cũng đang lên kế hoạch để đưa sản phẩm tới tay người tiêu dùng. Tuy nhiên, chủ đầu tư cũng khẳng định, hiện tại công ty chưa hợp tác với bất cứ sàn môi giới nào để phân phối dự án.
Đại diện chủ đầu tư cũng cho biết thêm: "Hiện tại có rất nhiều sàn giao dịch bất động sản và môi giới đăng tin, thậm chí đến khu vực xung quanh dự án đang thi công để bán hàng. Tuy nhiên tất cả các hồ sơ môi giới cung cấp như thiết kế và diện tích căn hộ đều không đúng với thiết kế của chủ đầu tư được Sở Xây dựng cấp phép".
Trước đó, trên website chính thức của chủ đầu tư dự án Kepler Land là Công ty TSQ Việt Nam, ngày 9/1/2025 có đăng tải Thông báo về việc công trình dự án Kepler Land (HH-01, HH-02) chưa đủ điều kiện bán hàng theo quy định. Theo đó, tính đến thời điểm thông báo, Công trình chưa đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai và đồng thời Công ty TSQ Việt Nam cũng khẳng định, chưa hợp tác với bất kỳ đơn vị phân phối bất động sản nào, tất cả các thông tin bán nhà, huy động vốn, đặt cọc mua nhà... hiện nay trên các trang mạng đều là lừa đảo và hoàn toàn vi phạm pháp luật.
Còn thông tin từ Sở Xây dựng TP. Hà Nội công bố về các dự án nhà ở đủ điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản trên địa bàn TP tình từ ngày 1/1/2025 đến ngày 15/3/2025, không có tên dự án Kepler Land là Công ty TSQ Việt Nam.
Booking khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán tiềm ẩn nhiều rủi ro
Theo ý kiến của nhiều chuyên gia pháp lý bất động sản, việc yêu cầu khách hàng đặt cọc hay booking trước khi dự án đủ điều kiện mở bán có thể bị coi là hành vi huy động vốn trái phép và đẩy cho khách hàng nhiều rủi ro. Để có thể giảm thiểu các rủi ro trong việc mua bán, đầu tư bất động sản, khách hàng cần kiểm tra kỹ tính pháp lý và thông tin về bất động sản.
Trao đổi với phóng viên Reatimes về vấn đề này, luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP. HCM) cho rằng, việc các sàn giao dịch, công ty môi giới ký kết với người dân và nhận một khoản tiền của khách hàng với nội dung môi giới cho người dân đăng ký mua bất động sản dưới những tên gọi Phiếu đăng ký, Phiếu đăng ký giữ chỗ, Phiếu đăng ký nguyện vọng... là vi phạm điều cấm của Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 về hành vi kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật.
Theo luật sư Phượng, nội dung của các giao dịch trên, không phải là cung cấp dịch vụ môi giới (trung gian giữa chủ đầu tư và người dân), chưa thu phí môi giới, nhưng có sự hứa hẹn về việc công ty môi giới đưa người dân vào mua bất động sản của một dự án chưa biết giá bán là bao nhiêu, vị trí nào, chưa biết khi nào đủ điều kiện giao dịch,… Nghĩa vụ đi kèm là người dân phải nộp một khoản tiền đặt cọc và bị mất nếu không tiếp tục ký các văn bản giao dịch tiếp theo.
"Thậm chí có nhiều trường hợp, khi ký kết các văn bản Phiếu đăng ký đặt chỗ, Phiếu đăng ký nguyện vọng… người dân không biết việc dự án chưa đủ điều kiện đưa vào giao dịch bởi chính các công ty môi giới cố tình che giấu thông tin", luật sư Phượng nhấn mạnh.
Loạt giao dịch booking thành công của khách hàng được môi giới đăng tải trên các trang mạng xã hội về dự án tháp đôi Kepler Land. (Ảnh: Khánh Tùng)
Bên cạnh đó, vị luật sư này cũng nhận định, các giao dịch Phiếu đăng ký đặt chỗ, Phiếu đăng ký nguyện vọng,… là các giao dịch dân sự vi phạm điều cấm của Luật Kinh doanh bất động sản, nên bị vô hiệu, không có giá trị pháp lý.
"Theo quy định pháp luật, người được môi giới thì phải trả phí môi giới cho công ty môi giới nên việc đặt cọc (nếu có) chỉ là bảo đảm nghĩa vụ thanh toán phí môi giới. Còn các giao dịch "Phiếu đăng ký đặt chỗ", "Phiếu đăng ký nguyện vọng" lại thường đưa ra mức phí môi giới 0 đồng, nhưng buộc khách hàng đặt cọc với số tiền rất lớn để ràng buộc người dân khi không tiếp tục giao dịch thì sẽ mất cọc", luật sư Phượng phân tích.
Luật sư Trần Đức Phượng cũng phân tích thêm, các giao dịch dân sự này không phải là hoạt động thăm dò thị trường. Bởi vì, hoạt động nghiên cứu thăm dò thị trường thì phải tìm kiếm, tổng hợp, phân tích đối với các thông tin về sản phẩm, về nhu cầu khách hàng, khả năng thanh toán... Trong khi Phiếu đăng ký đặt chỗ, Phiếu đăng ký nguyện vọng,… thì chỉ nhắm đến thu tiền của người dân. Và nếu người dân không tiếp tục giao dịch thì sẽ không được trả tiền đặt cọc.
Luật sư cũng cho biết thêm, các giao dịch trên đều vô hiệu nên họ không được pháp luật bảo vệ, thậm chí để nhận về khoản tiền "thiện chí" đã đưa cho công ty môi giới là rất khó khăn, mất nhiều thời gian, chi phí. Thậm chí là khi bất động sản không rõ số tiền mua bán, vị trí thì sau này chủ đầu tư tăng giá và đơn phương thẳng thừng hủy giao dịch để buộc ký văn bản giao dịch mới với giá mới tăng cao, người dân cũng khó lòng bảo vệ quyền lợi của mình.
