Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 6 còn tới 27 nội dung, nhóm nội dung có ý kiến khác nhau hoặc trình nhiều phương án khác nhau. Tuy nhiên, theo báo cáo của Thường trực Ủy ban Kinh tế, đến nay chỉ còn 3 nội dung có ý kiến khác nhau, 3 nội dung đề nghị Chính phủ báo cáo làm rõ hơn, có ý kiến chính thức và thiết kế phương án cụ thể.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), tinh thần làm việc khẩn trương của Uỷ ban Kinh tế là điều rất đáng hoan nghênh, tuy nhiên để Luật Đất đai (sửa đổi) được hoàn thiện, HoREA nhận thấy vẫn còn một số vấn đề lớn của dự thảo Luật cần sửa đổi. Cụ thể là quy định về chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Hiệp hội cho biết, điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: “b) Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở; 6. … Trường hợp để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác”.
Tức là chỉ có 01 trường hợp “được thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất” đối với “đất ở” và 02 trường hợp “đang có quyền sử dụng đất” đối với “đất ở” hoặc “đất ở và đất khác” thì mới được sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Đồng thời, điểm a khoản 4 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lại cho phép trường hợp dự án nhà ở thương mại “có diện tích đất do Nhà nước quản lý thì được đưa vào tổng diện tích đất để lập dự án và được Nhà nước thu hồi để giao, cho thuê cho nhà đầu tư không phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư”.
Cụ thể như sau: “a) Trường hợp trong khu vực đất thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều này có diện tích đất do Nhà nước quản lý thì diện tích đất do Nhà nước quản lý được đưa vào tổng diện tích đất để lập dự án và được Nhà nước thu hồi để giao, cho thuê cho nhà đầu tư thực hiện dự án không phải thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, không phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất”.
Theo HoREA, với việc quy định như trên thì điểm b khoản 1, điểm a khoản 4 và khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang có những bất cập, hạn chế, thậm chí chưa phù hợp với Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng.
Hơn hết, điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai chỉ cho phép “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở” hoặc “phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác” là đang có nội hàm “chật hẹp” hơn so với các quy định hiện hành tại khoản 1 Điều 73, điểm b khoản 1 Điều 169, khoản 2 Điều 191 và khoản 1, khoản 2 Điều 193 Luật Đất đai 2013 cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các loại đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.
Do đó, Hiệp hội đề nghị cần thiết sửa đổi, bổ sung điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng “đất ở” hoặc “đất ở và đất khác” hoặc “đất khác không phải là đất ở” phù hợp quy hoạch sử dụng đất, đô thị, xây dựng, chương trình phát triển nhà ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ.
Điều này nhằm tạo điều kiện cho các nhà đầu tư, đặc biệt là các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản lớn, có năng lực để đầu tư phát triển các dự án nhà ở, khu đô thị có quy mô diện tích lớn lên đến hàng chục, vài chục, hàng trăm, hàng ngàn héc-ta, để vừa có kết cấu hạ tầng giao thông, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ, vừa có nhiều tiện ích, dịch vụ đô thị.
Đồng thời, Hiệp hội cũng đề nghị cần thiết sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng giao Chính phủ quy định xử lý các “diện tích đất do Nhà nước quản lý” nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại (tương tự như quy định tại khoản 13 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP) để bảo đảm không làm thất thu ngân sách nhà nước, không làm thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai./.
