Thích
Môi giới thận trọng hơn trước chính sách mới
Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thế chấp bất động sản trên thực tế vẫn diễn ra thường xuyên, song thông tin liên quan đến pháp lý, quy hoạch, lịch sử tài sản lại đang phân tán ở nhiều cấp độ, nhiều cơ quan khác nhau. Việc thiếu một nền tảng dữ liệu thống nhất, chuẩn hóa và đáng tin cậy không chỉ gây khó khăn cho công tác quản lý mà còn tạo ra những "vùng xám" thông tin trên thị trường.
Trong bối cảnh đó, Chính phủ ban hành Nghị định số 357/2025/NĐ-CP về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Theo Nghị định, từ ngày 1/3/2026, mỗi bất động sản là nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, sản phẩm trong dự án sẽ được gắn một mã định danh điện tử riêng trên hệ thống.
Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư bất động sản Việt An Hoà
Bình luận về vấn đề này, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư bất động sản Việt An Hoà cho rằng, mã định danh điện tử có thể xem như "giấy khai sinh" của mỗi bất động sản, là nền tảng để thị trường vận hành minh bạch hơn.
"Muốn quản lý được thị trường trước hết phải định danh được tài sản. Phải biết bất động sản đó hình thành ở đâu, diện tích bao nhiêu, thuộc tờ bản đồ nào, nguồn gốc ra sao. Nếu không có bước định danh này, rất khó triển khai các khâu quản lý giao dịch tiếp theo", ông Trần Khánh Quang phân tích.
Theo ông, việc định danh điện tử giúp xóa bỏ tình trạng "mập mờ" về pháp lý và thông tin tài sản – nguyên nhân khiến nhiều người mua nhà e ngại trong thời gian dài. Khi mỗi bất động sản có một mã số riêng, người dân có thể chủ động tra cứu thông tin quy hoạch, pháp lý và lịch sử giao dịch, qua đó hạn chế tình trạng sốt đất ảo và rủi ro lừa đảo.
Như vậy, theo các chuyên gia, việc gắn mã định danh điện tử giúp chấm dứt tình trạng mập mờ thông tin, góp phần minh bạch, hạn chế đầu cơ. Điều này khiến không ít môi giới lo ngại và có tâm lý thận trọng về tác động đối với thị trường.
Theo các môi giới, tác động thực sự của mã định danh điện tử sẽ nằm ở cách chính sách được triển khai. (Ảnh minh hoạ)
Anh Hoàng Nam, môi giới tự do tại phường Từ Liêm (Hà Nội) cho biết, thị trường bất động sản vốn luôn cần một mức độ kỳ vọng nhất định để vận hành. Vì vậy, khi thị trường được minh bạch hoá, nhiều người hành nghề môi giới sẽ lo ngại chuyện thị trường hết sốt, khó bán hàng.
"Thực tế, thị trường bất động sản muốn sôi động thì luôn cần yếu tố kỳ vọng tăng giá. Song khi thông tin gắn mã định danh điện tử cho bất động sản chính thức đi vào hoạt động, nhà đầu tư sẽ chùn tay, ít nhất là trong ngắn hạn; từ đó cũng ảnh hưởng không nhỏ đến việc kinh doanh của môi giới", anh Nam chia sẻ.
Trong khi đó, anh Đức Anh, chuyên viên môi giới thuộc CTCP Đầu tư và Thương mại Vhomes cho rằng, ở thời điểm hiện tại, thông tin về mã định danh điện tử chưa tác động rõ rệt đến hoạt động giao dịch.
"Trước đây, cũng từng có những đề án đưa ra rồi lại cần thời gian chỉnh sửa. Vì vậy, với chính sách mới này chúng tôi vẫn đang trong tâm thế chờ đợi. Đề án thì đã có nhưng quan trọng nhất vẫn là khâu thực thi. Hiện tại, việc gắn mã định danh điện tử vẫn chưa tác động rõ rệt đến việc giao dịch. Nhiều khách hàng vẫn quan tâm chủ yếu đến giá bán, pháp lý hiện hữu và dòng tiền, chứ chưa ai hỏi cụ thể về vấn đề mã định danh", anh Đức Anh nói.
Từ góc nhìn của các môi giới, rõ ràng đã có sự thận trọng hơn với chính sách mới, chủ yếu vẫn đang trong tâm lý chờ đợi xem chính sách sẽ được triển khai đến đâu và đi vào thực tiễn như thế nào?
Dữ liệu minh bạch buộc môi giới thay đổi chiến lược bán hàng
Tuy nhiên, nếu việc kiểm soát thị trường bằng mã định danh điện tử được triển khai đồng bộ, dữ liệu được cập nhật đầy đủ và dễ tra cứu, nhiều môi giới thừa nhận hoạt động bán hàng sẽ buộc phải thay đổi và cần chiến lược dài hơi.
Theo anh Đức Anh, khi thông tin pháp lý, quy hoạch và lịch sử giao dịch được công khai, môi giới sẽ không còn lợi thế ở việc "giữ thông tin".
"Khách hàng có thể tự tra cứu nhiều thứ. Khi đó, môi giới muốn tồn tại thì phải chuyển sang vai trò phân tích, tư vấn sâu hơn, giúp khách hiểu rõ giá trị thực của sản phẩm", anh Đức Anh thông tin thêm.
Một môi giới khác là chị Linh Chi, chuyên viên môi giới thuộc CTCP Đầu tư và Phân phối Grand Holdings nhìn nhận, những cách làm thiếu chuyên nghiệp, dựa vào độ mờ thông tin để tạo sóng ngắn hạn sẽ dần bị đào thải. "Thị trường minh bạch hơn thì môi giới buộc phải có kế hoạch kinh doanh bài bản. Ai không thay đổi sẽ tự bị loại khỏi cuộc chơi", chị Chi nói.
Trong bối cảnh mới, chiến lược bán hàng sẽ phải dựa nhiều hơn vào dữ liệu chính thống, hồ sơ pháp lý rõ ràng và khả năng tư vấn tài chính. Các môi giới sẽ phải tập trung vào giá trị sử dụng, tiềm năng khai thác và mức độ phù hợp của sản phẩm với từng nhóm khách hàng.
Cũng theo ông Trần Khánh Quang, mã định danh điện tử không làm thị trường bất động sản kém sôi động, mà sẽ tái cấu trúc lại lực lượng tham gia thị trường.
"Minh bạch thông tin không triệt tiêu giao dịch. Đầu tư và đầu cơ không biến mất, nhưng sẽ chuyển sang hình thức có tính toán hơn, dựa trên dữ liệu và giá trị thực", ông nhận định.
Theo ông Trần Khánh Quang, khi dữ liệu rõ ràng, người mua yên tâm hơn, dòng tiền vào thị trường theo hướng bền vững hơn. Những hoạt động dựa vào sự mập mờ có thể bị thu hẹp, nhưng đó là sự sàng lọc cần thiết để thị trường phát triển lành mạnh.
Ở thời điểm hiện tại, phần lớn môi giới vẫn đang trong trạng thái "nín thở chờ đợi". Theo các môi giới, tác động thực sự của mã định danh điện tử sẽ nằm ở cách chính sách được triển khai. Khi dữ liệu được vận hành thực chất, sự thích ứng diễn ra tự nhiên – không phải bằng những xáo trộn tiêu cực, mà bằng sự chuyên nghiệp hóa của chính thị trường./.
