Giá căn hộ trung tâm TP. HCM tăng 53% sau một năm, thị trường xuất hiện xu hướng đáng chú ý

Thị trường căn hộ TP. HCM đang chứng kiến sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa khu vực trung tâm và các cực tăng trưởng mới. Trong khi nguồn cung tại khu vực lõi tiếp tục khan hiếm và giá bán leo lên mức cao kỷ lục, các địa bàn vệ tinh đang nổi lên như động lực tăng trưởng mới nhờ nguồn hàng dồi dào và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực.

Theo báo cáo TP. HCM MarketBeat quý I/2026 của Cushman & Wakefield, khu vực lõi TP. HCM chỉ ghi nhận khoảng 1.200 căn hộ mở bán mới trong ba tháng đầu năm, giảm 62% so với quý trước và giảm 47% so với cùng kỳ năm 2025. Ngược lại, các khu vực thuộc địa bàn Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, nay là các cực tăng trưởng mới của TP. HCM mở rộng, ghi nhận hơn 7.000 căn hộ mới cùng hơn 6.100 giao dịch thành công.

Diễn biến này cho thấy vai trò ngày càng quan trọng của các khu vực vệ tinh trong việc san sẻ áp lực nguồn cung và đáp ứng nhu cầu nhà ở đang gia tăng tại đô thị lớn nhất cả nước.

Nguồn cung trung tâm thu hẹp, căn hộ hạng sang áp đảo

Báo cáo cho thấy sự sụt giảm nguồn cung mới tại khu vực lõi TP.HCM phần nào phản ánh tâm lý thận trọng của các chủ đầu tư trong giai đoạn đầu năm. Hoạt động mở bán mới chủ yếu tập trung tại khu Đông, chiếm hơn 80% tổng nguồn cung, trong khi khu Nam đóng góp gần 20%.

Đáng chú ý, cơ cấu sản phẩm tiếp tục nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp và hạng sang. Căn hộ hạng sang chiếm khoảng 72% tổng nguồn cung mới, phần còn lại thuộc nhóm cao cấp. Trong khi đó, phân khúc trung cấp và bình dân gần như vắng bóng trên thị trường.

Một số dự án nổi bật được tung ra trong quý gồm Masteri Cosmo Central, Masteri Park Place và Sunshine Sky City. Các sản phẩm này thu hút sự quan tâm nhờ vị trí trung tâm, chất lượng phát triển dự án và chính sách bán hàng cạnh tranh.

Tuy nhiên, sự thiếu vắng nguồn cung phù hợp với nhu cầu ở thực đang tạo ra khoảng cách ngày càng lớn giữa sản phẩm được chào bán và khả năng tiếp cận của phần đông người mua.

Cùng với sự khan hiếm nguồn cung, mặt bằng giá căn hộ tại khu vực trung tâm tiếp tục thiết lập đỉnh mới.

Theo Cushman & Wakefield, giá bán sơ cấp trung bình trong quý I/2026 đạt gần 7.300 USD/m2, tăng 19% so với quý trước và tăng tới 53% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là mức giá cao nhất từng được ghi nhận tại thị trường căn hộ TP. HCM. Đáng chú ý, mức giá này mới phản ánh giá niêm yết trên thị trường sơ cấp và chưa bao gồm các chương trình ưu đãi, chiết khấu hoặc hỗ trợ thanh toán từ phía chủ đầu tư.

Trong bối cảnh giá bán leo thang, lượng giao dịch mới tại khu vực lõi chỉ đạt dưới 1.000 căn hộ, tương đương khoảng 25% nguồn cung mở bán trong quý. Tỷ lệ hấp thụ giảm mạnh 74% so với quý trước và giảm 31% so với cùng kỳ năm trước.

Theo các chuyên gia, nguyên nhân đến từ sự mất cân đối giữa nguồn cung và nhu cầu thực. Thị trường đang thiếu nghiêm trọng các sản phẩm có mức giá phù hợp với nhóm khách hàng trung lưu, trong khi phần lớn nguồn hàng mới lại thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà có xu hướng tăng cùng chính sách kiểm soát tín dụng chặt chẽ hơn cũng khiến người mua trở nên thận trọng, kéo dài thời gian ra quyết định đầu tư.

Cực tăng trưởng mới nổi lên khi người mua rời xa trung tâm

Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường căn hộ TP. HCM đang chuyển dịch từ mô hình tăng trưởng tập trung sang mô hình đa cực.

Trong khi khu vực trung tâm vẫn duy trì sức hút nhờ vị thế và nguồn cung hạn chế, áp lực về giá bán cùng khả năng chi trả đang khiến ngày càng nhiều người mua mở rộng phạm vi tìm kiếm sang các khu vực xa trung tâm hơn. Lợi thế về quỹ đất, nguồn cung mới dồi dào, hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện và mức giá dễ tiếp cận hơn đang giúp các cực tăng trưởng mới trở thành điểm đến của cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư. Số liệu hơn 7.000 căn hộ mới cùng hơn 6.100 giao dịch tại các khu vực vệ tinh trong quý I là minh chứng rõ nét cho xu hướng dịch chuyển này.

Theo đánh giá của Cushman & Wakefield, mặt bằng giá căn hộ tại khu vực lõi TP. HCM nhiều khả năng sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao trong thời gian tới do áp lực chi phí đầu vào, giá đất và chi phí vốn gia tăng.

Bên cạnh đó, dòng tiền từ các nhà đầu tư ngoài khu vực, đặc biệt là nhóm khách hàng phía Bắc, đang có xu hướng quay trở lại thị trường trung tâm với kỳ vọng giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng sau thời gian dài nguồn cung hạn chế.

Sau quá trình mở rộng địa giới hành chính, thị trường TP. HCM được kỳ vọng bước vào chu kỳ tăng trưởng mới dựa trên ba yếu tố nền tảng gồm cân bằng cung - cầu, kiểm soát tín dụng hợp lý và tháo gỡ các nút thắt pháp lý. Trong bối cảnh đó, khu vực lõi vẫn giữ vai trò dẫn dắt về giá trị và thanh khoản của thị trường, trong khi các cực tăng trưởng mới sẽ ngày càng đóng vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở và tạo động lực cho chu kỳ phát triển tiếp theo của bất động sản TP. HCM.