Thích
Giá giảm, thanh khoản chững
Sau những đợt tăng giá mạnh giai đoạn 2024 - 2025 và những tháng đầu năm 2026, thị trường đất nền vùng ven Hà Nội đang xuất hiện diễn biến trái chiều so với trước đây. Tại những khu vực từng là tâm điểm của các "cơn sốt" đất như Đông Anh, Hoài Đức, Quốc Oai hay vùng ven Hòa Lạc, mặt bằng giá không còn duy trì đà tăng nóng như trước. Thay vào đó, giá đất tại nhiều nơi đã bắt đầu điều chỉnh, thanh khoản chậm lại, thời gian giao dịch kéo dài và người bán ngày càng khó tìm được khách mua ở mức giá kỳ vọng.
(Ảnh minh hoạ)
Khảo sát của Reatimes trên các kênh rao bán bất động sản cho thấy, xu hướng hạ nhiệt đã xuất hiện khá rõ. Tại xã Yên Xuân, Hà Nội, giá đất nền phổ biến hiện khoảng 25 triệu đồng/m2, giảm 7,4% so với cùng kỳ năm trước và thấp hơn khoảng 26,5% so với mức đỉnh 34 triệu đồng/m2 thiết lập vào tháng 2/2026.
Tại xã Xuân Canh (khu vực Đông Anh cũ), giá đất nền phổ biến hiện khoảng 117 triệu đồng/m2, giảm 9,3% so với cùng kỳ năm trước và giảm 18,2% so với mức đỉnh 143 triệu đồng/m2 vào tháng 9/2025. Trong khi đó, tại xã Phú Cát, mặt bằng giá hiện ở khoảng 26 triệu đồng/m2, giảm 18,8% so với cùng kỳ và thấp hơn 25,7% so với mức đỉnh 35 triệu đồng/m2 được ghi nhận vào tháng 9/2025.
Mức điều chỉnh sâu hơn xuất hiện tại một số khu vực từng ghi nhận tốc độ tăng giá rất mạnh. Tại Khu đô thị Minh Giang Đầm Và (Mê Linh), giá đất nền phổ biến trong quý II/2026 chỉ còn khoảng 30 triệu đồng/m2, giảm tới 50% so với cùng kỳ năm trước và cũng giảm 50% so với mức đỉnh 60 triệu đồng/m2 vào quý IV/2025. Tương tự, tại Khu đô thị Cienco 5 Mê Linh, giá đất tháng 6/2026 ở mức khoảng 41,5 triệu đồng/m2, thấp hơn 31,1% so với mức đỉnh 60,2 triệu đồng/m2 ghi nhận vào tháng 8/2025.
Đáng chú ý, ngay cả những khu vực vẫn có mức giá cao hơn đáng kể so với 1 năm trước cũng không nằm ngoài xu hướng điều chỉnh. Tại khu vực xã Đông Anh, giá đất tháng 6/2026 khoảng 133 triệu đồng/m2, tăng 25,5% so với cùng kỳ năm trước nhưng đã giảm 23,1% so với mức đỉnh 173 triệu đồng/m2 vào tháng 2/2026.
Tại Hòa Lạc, xu hướng điều chỉnh cũng diễn ra liên tiếp trong những tháng gần đây. Giá đất phổ biến từ khoảng 35 triệu đồng/m2 vào tháng 6/2026 giảm xuống 32 triệu đồng/m2 trong tháng 7 và còn khoảng 30 triệu đồng/m2 vào tháng 8, tương đương giảm khoảng 14,3% so với mức đỉnh.
Sự điều chỉnh về giá đang đi cùng với sự suy giảm rõ nét về giao dịch. Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, quý II/2026 cả nước ghi nhận 73.438 giao dịch đất nền thành công, chỉ bằng 67,4% quý trước và 59,9% so với cùng kỳ năm 2025. Giá đất nền dự án trên thị trường thứ cấp giảm khoảng 2 - 3% so với quý I; giá chuyển nhượng tại nhiều dự án giảm 3 - 6%.
Tại Hà Nội, dữ liệu của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount cho thấy, quý II có khoảng 16.500 giao dịch bất động sản thứ cấp, giảm 51% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, giao dịch nhà đất thổ cư giảm tới 64%.
Hết thời "mua là thắng"?
Có thể thấy, sau giai đoạn tăng giá mạnh, đất nền đang chịu sức ép rõ hơn về thanh khoản. Theo Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), đây tiếp tục là phân khúc chịu áp lực lớn trong quá trình thị trường tái cơ cấu. Những sản phẩm có giá trị chủ yếu được hình thành từ thông tin quy hoạch hoặc kỳ vọng tăng giá trong tương lai ngày càng khó tìm được người mua, ngay cả khi mặt bằng giá tại nhiều khu vực đã điều chỉnh đáng kể. Không ít nhà đầu tư đã hạ kỳ vọng lợi nhuận, thậm chí chấp nhận giảm giá để thu hồi vốn, song sức mua vẫn chưa có sự cải thiện tương xứng.
Cùng với đó, dòng tiền đầu cơ có xu hướng thu hẹp khi người mua thận trọng hơn với những tài sản chưa tạo ra giá trị sử dụng hoặc còn phụ thuộc lớn vào kỳ vọng. Theo VARS IRE, diễn biến này khiến nhiều khu vực từng ghi nhận các đợt "sốt đất" theo thông tin quy hoạch tiếp tục rơi vào trạng thái giao dịch trầm lắng.
Từ thực tế trực tiếp dẫn khách và theo dõi giao dịch, anh Nguyễn Văn Tuấn, môi giới chuyên phân khúc đất nền tại Hà Nội cảm nhận khá rõ sự thay đổi này. Theo anh, điều dễ nhận thấy nhất là cách người mua đánh giá một lô đất.
"Trước đây, chỉ cần xuất hiện thông tin về quy hoạch, hạ tầng hay một câu chuyện phát triển mới, giá đất ở nhiều nơi đã có thể tăng nhanh theo tâm lý kỳ vọng. Khách hàng quan tâm nhiều đến khả năng tăng giá trong tương lai. Nhưng hiện nay, họ thận trọng hơn và không còn dễ chấp nhận mức giá cao như trước. Những khu vực từng bị đẩy giá quá nhanh thường chịu áp lực điều chỉnh lớn hơn, trong khi những nơi có hạ tầng tốt, dân cư hiện hữu và nhu cầu sử dụng thực vẫn giữ được mặt bằng giá tương đối ổn định", anh Tuấn nói.
Theo môi giới này, sự thận trọng của khách hàng thể hiện khá rõ ngay trong quá trình tìm hiểu và thương lượng. Thay vì chỉ quan tâm giá có thể tăng bao nhiêu, người mua hiện hỏi kỹ hơn về pháp lý, vị trí, hạ tầng, khả năng sử dụng hoặc cho thuê, đồng thời so sánh với những bất động sản tương đồng đang được chào bán trong cùng khu vực.
"Có những lô đất giá rao đã giảm so với trước nhưng khách vẫn chưa xuống tiền vì cho rằng mức giá đó chưa thực sự hợp lý. Với những lô còn neo giá cao, người bán thường phải chấp nhận giảm thêm hoặc để dư địa thương lượng lớn hơn mới có thể tiếp cận được khách mua", anh Tuấn cho biết đồng thời nhận định thị trường đất nền đang chuyển dần từ cuộc chơi dựa nhiều vào kỳ vọng tăng giá sang giai đoạn sàng lọc khắt khe hơn. Khi người mua không còn sẵn sàng chạy theo những mặt bằng giá được tạo lập bởi kỳ vọng, những tài sản có pháp lý rõ ràng, hạ tầng tốt, khả năng sử dụng thực và mức giá phù hợp với sức hấp thụ của thị trường sẽ có lợi thế hơn về thanh khoản.
Những thay đổi trong cách quản lý và sử dụng đất cũng được dự báo sẽ tác động trực tiếp đến tâm lý nắm giữ tài sản. Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản EZ chia sẻ với báo chí, trên thực tế, đất nền vẫn là sản phẩm được nhiều nhà đầu tư quan tâm nhờ đặc tính tương đối ổn định. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, phân khúc này cũng không nằm ngoài xu hướng suy giảm.
Theo ông Toản, việc thu thập dữ liệu đất đai làm cơ sở cho chính sách thuế có thể tác động đáng kể đến hành vi nắm giữ đất, đặc biệt đối với những trường hợp mua đất nhưng không đưa vào sử dụng. "Bởi vì khi găm giữ đất đai, trong trường hợp giá không tăng hoặc chỉ tăng nhẹ mà vẫn phải nộp thuế hằng năm thì đây sẽ là gánh nặng đối với các nhà đầu tư. Do đó, việc đánh thuế đối với nhà bỏ hoang, khu đất bỏ hoang là một bước điều chỉnh tâm lý và xu hướng đầu tư, khiến nhà đầu tư khó có thể găm giữ tài sản trong thời gian dài", ông Toản nhận định.
Theo ông Toản, nếu thị trường không xuất hiện một đợt tăng giá mới, việc nắm giữ đất trong thời gian dài sẽ khó mang lại hiệu quả như trước. Khi chi phí vốn, chi phí cơ hội và nghĩa vụ tài chính cùng gia tăng, đất nền sẽ không còn dễ dàng trở thành lựa chọn đầu tư chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá.
Ở góc nhìn dài hạn hơn, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes chỉ ra rằng, đất nền có khả năng sẽ vẫn duy trì được sự quan tâm từ nhà đầu tư trong những tháng cuối năm 2026, song mức độ quan tâm có thể giảm dần về dài hạn.
Theo ông Chung, xu hướng này đến từ hai nguyên nhân chính. Một là, nhu cầu của nhà đầu tư và khách hàng đang dịch chuyển sang những phân khúc có khả năng tạo dòng tiền hoặc đáp ứng nhu cầu sử dụng rõ ràng hơn. Hai là, nguồn cung đất nền về dài hạn có thể ngày càng hạn chế khi các quy định quản lý đất đai được siết chặt, trong đó có việc hạn chế phân lô, bán nền và yêu cầu đất đai được đưa vào khai thác, xây dựng.
Như vậy, triển vọng của đất nền trong thời gian tới có thể không còn được quyết định đơn thuần bởi khả năng tăng giá. Khi dòng tiền đầu cơ thu hẹp, chi phí nắm giữ gia tăng và tiêu chuẩn lựa chọn của người mua ngày càng cao, thị trường sẽ có xu hướng phân hóa mạnh hơn giữa những tài sản có giá trị sử dụng, khả năng khai thác và nền tảng pháp lý rõ ràng với những sản phẩm chủ yếu được định giá bằng kỳ vọng./.
