Sau gần 2 năm gần như "bất động", những cuộc đấu giá đất vùng ven Hà Nội bất ngờ trở thành tâm điểm của thị trường địa ốc. Vào ngày 19/8, phiên đấu giá tại Hoài Đức được tổ chức, nhưng phải đến hơn 4h sáng ngày 20/8, tức sau 19 tiếng đồng hồ, phiên đấu giá mới kết thúc. Mức giá trả cao nhất ghi nhận sau phiên đấu giá lên tới 133,3 triệu đồng/m2, gấp hơn 18 lần giá khởi điểm. "Thức xuyên đêm đấu giá" là thực tế đã xảy ra tại phiên đấu giá này.
Trước đó ít ngày, phiên đấu giá 68 thửa đất ở xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai (Hà Nội) cũng khiến dư luận đặc biệt quan tâm khi ghi nhận mức giá trúng cao nhất hơn 100 triệu đồng/m2, cao hơn 88 triệu đồng/m2 so với mức giá khởi điểm. Giá trúng thấp nhất là 51,6 triệu đồng/m2, cao hơn mức giá khởi điểm 43,1 triệu đồng/m2. Phiên đấu giá tại Thanh Oai còn ghi nhận con số kỷ lục 6.000 hồ sơ bán ra và 1.600 người tham gia đấu giá, trong đó chiếm phần lớn là các nhà đầu tư cá nhân.
Sự quan tâm của dư luận là điều hiển nhiên, bởi sau khoảng 2 năm trầm lắng, lần đầu tiên các cuộc đấu giá đất vùng ven Hà Nội lại thu hút trở lại đông đảo nhà đầu tư như vậy.
Thực tế trước đó, ở thời điểm năm 2020 - 2021, những cuộc đấu giá thường "cháy hàng" và ghi nhận mức giá liên tục lập đỉnh. Đơn cử như vào năm 2021, đất đấu giá tại Đông Anh trở nên sốt nóng. Một phiên đấu giá quyền sử dụng đất tại điểm X1 thôn Lê Xá, xã Mai Lâm vào hồi tháng 10/2021 ghi nhận lô đất có giá trúng cao nhất là 80,1 triệu đồng/m2, ngang ngửa với một số khu vực trong nội thành Hà Nội; thấp nhất là 51,4 triệu đồng/m2.
Thế nhưng đến cuối năm 2022, thị trường bất động sản bắt đầu ghi nhận nhiều dấu hiệu trầm lắng, kéo theo đó thị trường đất vùng ven, đặc biệt là các phiên đấu giá đất cũng trở nên ế ẩm và buộc phải dừng.
Nhiều nhà đầu tư có mặt tại phiên đấu giá đất ở huyện Hoài Đức vừa qua. (Ảnh: L.G)
Vậy điều gì khiến những cuộc đấu giá đất ngoại ô lại "sốt" trở lại ở thời điểm hiện tại? Anh T.T.H, một nhà đầu tư tại Hoài Đức cho rằng, kỳ vọng giá tăng trong tương lai của người mua đất khiến sự quan tâm vào đất đấu giá tăng vọt. Trong bối cảnh nguồn cung dự án ở Hà Nội khan hiếm, nhà đầu tư có xu hướng "chuộng" đất đấu giá, bởi đây là loại hình đất có pháp lý rõ ràng và được xây dựng cơ sở hạ tầng đầy đủ. Bên cạnh đó, huyện Hoài Đức sắp lên quận là lý do khiến nhà đầu tư kỳ vọng vào sự tăng giá đất.
Như kịch bản vẫn thường thấy, khi những cuộc đấu giá "nóng" trở lại, giá đất liên tục xác lập đỉnh mới thì tất yếu giá đất kề cận sẽ tăng theo. Tương tự như hiệu ứng domino, thị trường bất động sản vùng ven bắt đầu tăng nhiệt trở lại.
Trước đó, báo cáo tình hình nhà ở và thị trường bất động sản quý I/2024 của Bộ Xây dựng cho biết, từ đầu năm, việc tổ chức đấu giá đất nền tại các khu đô thị, khu dân cư mới đã được các địa phương triển khai nhiều hơn so với cùng kỳ năm trước. Đất đấu giá mới tăng cao đã tác động tới giá đất nền ở những dự án cũ. Chẳng hạn, tại Mê Linh, giá đất nền ở xã Tiền Phong liên tục tăng từ đầu năm 2024. Hiện tại, mức giá đất nền ở đây có nơi đã vượt ngưỡng 60 triệu đồng/m2, tăng gần gấp đôi so với thời điểm cuối năm 2023.
Theo các chuyên gia, lãi suất cho vay giảm cũng là động lực góp phần khiến nhà đầu tư mạnh tay xuống tiền. Nhìn ở chiều hướng tích cực, sự sôi động trở lại của các phiên đấu giá đất cho thấy dấu hiệu về sự hồi phục của thị trường bất động sản sau thời gian dài im lắng.
Tuy nhiên, với góc nhìn thận trọng hơn, chuyên gia cũng lo ngại cơn sốt giá sẽ gây ra những hệ lụy cho thị trường bất động sản. Reatimes đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản xoay quanh vấn đề này.
Ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản.
PV: Bình luận về cuộc đấu giá đất diễn ra mới đây ở Hà Nội, ông có nhấn mạnh rằng: "Giấc mơ giảm giá bất động sản ngày càng xa vời tại các đô thị lớn chật chội". Ông có thể chia sẻ rõ hơn?
Ông Nguyễn Đức Lập: Những đô thị lớn, dân cư đông đúc, quỹ đất rơi vào tình trạng khan hiếm, theo đó nhu cầu của người dân ở phân khúc nhà ở giá vừa và rẻ rất lớn nhưng nguồn cung khó đáp ứng. Trong bối cảnh quỹ đất hạn hẹp, xu hướng chung là giá đất sẽ tăng cao, nhất là khi Luật Đất đai mới quy định nguyên tắc giá tính tiền sử dụng đất vận hành theo Bảng giá đất hàng năm dựa vào giá giao dịch phổ biến trên thị trường.
Bồi thường, giải phóng mặt bằng theo giá thị trường, tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường, thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai cũng dựa trên giá thị trường sẽ đẩy chi phí đất đai lên, mà chi phí đất đai luôn chiếm tỷ trọng rất lớn trong giá thành nên giá bất động sản sẽ tăng theo. Trong khi đó, tốc độ tăng trưởng thu nhập của người dân tại các đô thị này khó lòng theo kịp với tốc độ tăng giá bất động sản.
PV: Bất cập của các cuộc đấu giá này khởi nguồn từ đâu, thưa ông?
Ông Nguyễn Đức Lập: Quỹ đất đưa ra đấu giá có quy mô nhỏ, số lượng ít, vừa qua như huyện Thanh Oai là 68 lô, Đan Phượng 85 lô, Hoài Đức 19 lô, trong khi nhu cầu thực tế rất lớn nên thu hút nhiều nhà đầu tư, đầu cơ tham gia và đẩy giá lên cao.
Chưa kể đến việc các nhóm nhà đầu tư, đầu cơ khi đã có quỹ đất xung quanh khu vực đấu giá hoặc nắm thông tin về kế hoạch đấu giá nên tổ chức thu gom quỹ đất quanh khu vực đấu giá từ trước, nay tham gia đấu giá để đẩy mặt bằng giá lên cao và chốt lời ở các quỹ đất đã mua trước đó.
Việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất triển khai theo phương thức trả giá lên, trong thời điểm giao thời vẫn còn vận dụng theo quy định cũ trước đây. Theo Luật Đất đai năm 2013 và các Nghị định hướng dẫn thì mức giá sàn để đưa ra đấu giá quy định: Trong trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất đấu giá có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại thì giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất là giá đất cụ thể do cơ quan tài chính xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Do vậy, mức giá sàn thông thường sẽ thấp hơn nhiều giá giao dịch trên thị trường và tiền đặt cọc khi tham gia đấu giá cũng thấp theo, dẫn đến thu hút nhiều người tham gia và cũng sẵn sàng bỏ cọc nếu muốn.
PV: Theo ông, hệ lụy xa hơn của những cuộc đấu giá đất này sẽ là gì?
Ông Nguyễn Đức Lập: Những cuộc đấu giá đất như vậy sẽ khiến giá đất bị đẩy lên cao đến mức vô lý, theo đó các chủ đầu tư phải bỏ thêm rất nhiều chi phí để tạo lập quỹ đất làm dự án, đẩy giá thành bất động sản lên cao.
Các dự án cần giải phóng mặt bằng, kể cả các dự án đầu tư hạ tầng trọng điểm đang triển khai quyết liệt của Nhà nước cũng có thể gặp vướng mắc ở khâu giải phóng mặt bằng, gây đình trệ, kéo dài tiến độ và thiệt hại lớn.
Chưa kể, các cơ quan nhà nước, cán bộ nhà nước có thể sẽ lúng túng, "chùn tay" trong việc xác định nghĩa vụ tài chính cho doanh nghiệp và thời gian đưa đất dự án vào khai thác sử dụng sẽ kéo dài.
Nói rộng hơn, chi phí đất đai tăng cao sẽ làm cho chi phí tiếp cận đất đai của doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh cũng tăng theo, từ đó sản phẩm hàng hóa dịch vụ sản xuất ra cũng tăng giá theo và khó cạnh tranh hơn so với các sản phẩm nhập ngoại. Người dân và doanh nghiệp sẽ phải gánh chi phí này.
PV: Như vậy, liệu có cần thiết lập giá trần của các phiên đấu giá, thưa ông?
Ông Nguyễn Đức Lập: Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thì phương thức trả giá lên là hợp lý, việc lập giá trần khi tổ chức đấu giá theo phương thức này trong thực tế rất khó triển khai vì chưa có hành lang pháp lý, cách thức xác lập giá trần. Mặt khác, nếu lập giá trần sẽ phải chênh cao hơn so với giá thị trường, từ đó càng dễ tạo tâm lý làm cho người dân kỳ vọng vào mức giá đó và gây khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng, tìm kiếm quỹ đất để phát triển dự án.
PV: Vậy theo ông, giải pháp cho các cuộc đấu giá hiện nay là gì?
Ông Nguyễn Đức Lập: Việc lập giá sàn để đưa ra đấu giá cần tuân thủ theo các quy định mới, đưa về gần giá thị trường hơn để nâng tiền cược khi tham gia đấu giá, tránh trường hợp mức giá sàn quá thấp, tiền cược thấp, thu hút nhiều người tham gia gây nên hiệu ứng "fomo", nhà đầu tư có thể bỏ cọc, không hoàn thành nghĩa vụ thanh toán theo giá đã đấu.
Cơ quan quản lý nhà nước cần đặc biệt lưu ý khi quản lý và triển khai các cuộc đấu giá có quy mô nhỏ. Khi nguồn cung trên thị trường hạn chế mà nhu cầu lại rất lớn sẽ thu hút các đối tượng đầu cơ tham gia. Bất động sản có đặc trưng cung thường phản ứng rất chậm so với cầu. Giá hình thành từ các cuộc đấu giá này thường sẽ cao bất thường, không đại diện cho thị trường. Nên cân nhắc kết hợp triển khai các cuộc đấu giá quy mô nhỏ này cùng thời điểm với các đợt đấu giá quy mô lớn tại khu vực để hạn chế tình trạng nêu trên.
Ngoài ra, các sản phẩm từ những cuộc đấu giá này cần hướng đến giải quyết nhu cầu cấp bách về chỗ ở cho người dân tại chỗ. Có thể quy định bổ sung điều kiện riêng cho các cuộc đấu giá này như quy định kéo dài thời gian được phép chuyển nhượng lại, quy định về thời gian đưa đất vào sử dụng và các chế tài kèm theo.
PV: Cảm ơn những chia sẻ của ông!
TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, việc đẩy giá quá cao trong các phiên đấu giá là cơ sở để môi giới khu vực thực hiện đẩy giá bất động sản các khu khác. Khi bất động sản tăng giá mạnh, trong điều kiện kinh tế còn khó khăn, thu nhập của người dân chưa ổn định sẽ khiến thị trường mất ổn định, xảy ra hiện tượng "bong bóng". Điều này có thể xuất phát từ việc các nhóm đầu cơ tạo ra thông tin nhiễu loạn để đẩy giá thị trường nhằm trục lợi.
Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh khuyến nghị các nhà đầu tư xuống tiền ở thời điểm này phải cẩn trọng, tránh rơi vào bẫy "sốt ảo". Thị trường bất động sản Hà Nội với đặc thù dân cư đông đúc, cung không đủ cầu, theo đó dễ thu hút những nhà đầu cơ trong các phiên đấu giá. Do đó, không loại trừ khả năng trong nhiều phiên đấu giá đất xuất hiện các nhà đầu tư thông đồng với nhau để đẩy giá, nâng giá trị những khu đất lân cận nhằm trục lợi.
