Giải mã câu chuyện thanh khoản chậm và phép thử "cắt lỗ"

Thanh khoản chậm, "cắt lỗ" là thực hay ảo?

Ngay từ những tháng đầu năm 2026, các đơn vị nghiên cứu cho biết, thanh khoản trên thị trường bất động sản đang có dấu hiệu giảm rõ rệt. Theo báo cáo thị trường quý I/2026 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới toàn thị trường đạt khoảng 58%, sụt giảm rõ rệt so với các quý trước. Đáng chú ý, phân khúc căn hộ, từng là lực đẩy chính của thị trường, vẫn chiếm khoảng 69% tổng lượng giao dịch, tuy nhiên tốc độ tiêu thụ đã chậm lại.

Số liệu từ DKRA Consulting khi tổng hợp tại TP.HCM và các vùng phụ cận cũng cho thấy, đất nền chỉ tiêu thụ được khoảng 3% nguồn cung sơ cấp (giảm 50% so với quý IV/2025), trong khi bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận mức sụt giảm giao dịch lên tới hơn 70%. Ngay cả những phân khúc chủ lực như nhà liền thổ, sức mua sau Tết cũng chỉ đạt 20 - 30% so với cùng kỳ năm trước.

Theo giới chuyên gia, việc sụt giảm giao dịch, không chỉ nằm ở giá bán cao mà còn nằm ở chi phí tài chính. Bước sang năm 2026, lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng đã chạm ngưỡng 12 - 14%/năm sau khi kết thúc các chương trình ưu đãi (vốn chỉ ở mức 8 - 10%/năm trước đó). Việc chi phí vốn tăng cao trong bối cảnh thu nhập chưa có sự bứt phá tương ứng đã buộc người mua phải đặt lên bàn cân nhắc.

Ghi nhận tại nhiều sàn giao dịch cho thấy, lượng giao dịch giảm đáng kể so với các giai đoạn trước. Không ít nhà đầu tư lựa chọn "án binh bất động", chờ đợi những tín hiệu rõ ràng hơn từ chính sách và diễn biến vĩ mô. Thị trường rơi vào trạng thái "nghe ngóng", nơi bên mua dè dặt, còn bên bán chưa sẵn sàng điều chỉnh kỳ vọng.

Trao đổi với Reatimes, anh Nguyễn Hoàng Anh, một môi giới lâu năm tại Hà Nội chia sẻ, từ đầu năm 2026, giao dịch chung cư chậm lại rõ rệt so với nửa cuối năm 2025. Trong 4 tháng qua, anh chỉ môi giới thành công 2 căn chung cư cho khách hàng.

"Nửa cuối năm ngoái, lượng khách đi xem nhà đông đến mức anh em môi giới chúng tôi thường xuyên bị trùng lịch dẫn khách. Khách hàng khi đó không đi xem cho biết hay tham khảo giá, mà là xem xong, thấy ổn là "vào việc" ngay. Thực ra, lúc đó có một tâm lý rất rõ rệt là sợ mất phần, căn nào vừa ra hàng, thấy thông số ổn là chốt, thậm chí có những hôm chưa kịp dẫn khách xem hết các lựa chọn khác thì họ đã xuống tiền cọc luôn. Có lúc, khách cọc online còn nhiều hơn cả cọc viết tay", anh Hoàng Anh chia sẻ. 

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, anh Hoàng Anh cho biết thị trường đã bắt đầu chậm nhịp, giá cũng có xu hướng điều chỉnh giảm, quay về gần mức của một năm trước. Đáng chú ý, tâm lý người mua nay đã đảo chiều hoàn toàn, nhiều người chọn tiếp tục chờ đợi vì cho rằng giá còn có thể giảm thêm.

Anh Hoàng Anh cho rằng, sự thay đổi trạng thái tâm lý từ "sợ mất phần" sang "phòng thủ chờ đợi" chính là rào cản lớn nhất khiến thanh khoản giảm. Khi bên mua dè dặt và bên bán chưa sẵn sàng hạ mức kỳ vọng, thị trường rơi vào trạng thái bế tắc cục bộ về giao dịch.

Sự sụt giảm thanh khoản tất yếu dẫn đến sự xuất hiện của các tin rao "cắt lỗ", "bán tháo" tràn lan trên các nền tảng mạng xã hội. Từ đất nền, chung cư đến nhà phố, nhiều chủ sở hữu liên tục điều chỉnh giá để sớm chốt giao dịch. 

Chia sẻ với Reatimes, chị Phạm Minh Sâm, nhân viên kinh doanh sàn Mai Việt Land, thừa nhận lượng khách quan tâm thị trường đã giảm mạnh so với giai đoạn trước.

"Chúng tôi đều cảm nhận rõ sự trầm lắng này qua số lượng cuộc gọi và lịch dẫn khách mỗi ngày. Thực tế, tôi cũng đang hỗ trợ một số khách hàng chịu áp lực tài chính rất lớn. Phần lớn thuộc nhóm sử dụng đòn bẩy quá mức nên hiện buộc phải hạ giá để thu hồi vốn gấp", chị Sâm cho biết.

Tuy nhiên, chị Sâm cũng lưu ý người mua cần tỉnh táo trước các thông tin rao bán "cắt lỗ" xuất hiện tràn lan trên mạng, bởi không phải trường hợp nào cũng phản ánh đúng thực tế thị trường.

"Không phải thông tin cắt lỗ nào cũng là thật. Nhiều tin rao giảm sâu từ 500 - 700 triệu đồng thực chất chỉ là chiêu trò của môi giới nhằm thu hút và thu thập dữ liệu khách hàng. Khi người mua liên hệ, căn hộ đó không tồn tại, mức giá thực tế vẫn cao ngất ngưởng", chị Sâm cảnh báo.

Nhìn nhận về vấn đề này, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, cho rằng thị trường đang có sự hoán đổi thú vị về vị thế. Nếu trước đây TP.HCM luôn là đầu tàu về giá thì hiện tại, mặt bằng giá tại Hà Nội đang có xu hướng vượt lên, trực tiếp tác động làm chậm tốc độ thanh khoản. Các chủ đầu tư dù đã nhanh nhạy đưa ra các phương án giãn tiến độ thanh toán hoặc hỗ trợ lãi suất, nhưng biên độ lợi nhuận hẹp do chi phí đầu vào tăng cao khiến dư địa ưu đãi không còn nhiều.

Cũng theo bà Trang, điểm khác biệt của thị trường năm 2026 so với các chu kỳ đóng băng trước đây là sự trưởng thành của nhà đầu tư. Trong quá khứ, 70 - 80% người tham gia là nhà đầu tư ngắn hạn, dễ dẫn đến đổ vỡ dây chuyền. Hiện nay, đa số chủ thể tham gia có nguồn lực bền vững hơn. Dòng tiền thông minh vẫn đang âm thầm quan sát. Tại TP.HCM và Hà Nội, những sản phẩm thực sự "ngộp" nhưng sở hữu vị trí đắc địa và pháp lý sạch vẫn được nhóm khách hàng có sẵn tiền mặt "thâu tóm" rất nhanh.

Do đó, bà Trang khẳng định: "Thị trường có thể xuất hiện cục bộ những trường hợp cắt lỗ nhưng khó có khả năng xảy ra một làn sóng bán tháo diện rộng. Thực tế cho thấy, một bộ phận không nhỏ các nhà đầu tư sở hữu dòng tiền mặt dồi dào vẫn đang giữ tâm thế chủ động để chờ đợi các sản phẩm có giá tốt. Tại thị trường TP.HCM trong các giai đoạn trước, những sản phẩm "ngộp" tài chính nhưng sở hữu vị trí và chất lượng tốt thường được tiêu thụ rất nhanh bởi nhóm khách hàng này ngay khi vừa ra mắt. Kịch bản tương tự cũng đang diễn ra tại Hà Nội, khi thị trường luôn tồn tại sự đối ứng giữa nhóm chịu áp lực nợ vay và nhóm có nguồn lực tài chính sẵn sàng thực hiện các giao dịch thâu tóm tài sản giá trị".

Nhận diện thanh khoản thực và hướng đi cho dòng tiền cuối năm

Để đánh giá đúng sức khỏe thị trường hiện nay, trao đổi với Reatimes, ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập, nhấn mạnh việc cần phân biệt rõ giữa thanh khoản "trên giấy" và thanh khoản thực. Các con số booking cao, thậm chí "full 100%" không đồng nghĩa với việc sản phẩm đã được hấp thụ bởi người mua cuối cùng. Trong nhiều trường hợp, đó có thể chỉ là lượng hàng do các sàn, đại lý phân phối hoặc nhà đầu tư trung gian "ôm" vào.

Theo ông Kiên: "Thực tế, nhiều dự án ghi nhận booking cao, thậm chí "đỏ sàn" nhưng giao dịch thực lại không tương xứng, khiến bức tranh thanh khoản dễ bị "tô màu" tốt hơn so với thực tế".

Vị chuyên gia cho rằng, thanh khoản chỉ thực sự được xác nhận khi giao dịch hoàn tất và dòng tiền từ người mua ở thực đi vào thị trường. Do đó, chỉ số quan trọng nhất để đánh giá thanh khoản là giao dịch thực từ người mua cuối (end-user). Nguồn thông tin đáng tin cậy không chỉ đến từ báo cáo công bố mà còn từ thực tế thị trường như phản hồi của lực lượng bán hàng trực tiếp tại dự án.

Ông cũng cho rằng, dữ liệu công bố trên thị trường hiện nay chỉ mang tính tham khảo. Để có cái nhìn sát thực tế hơn, cần kết hợp với quan sát thực địa, đặc biệt là thông tin từ đội ngũ môi giới và hoạt động bán hàng tại dự án.

Từ góc độ đầu tư, chuyên gia cho rằng trong giai đoạn thị trường khó khăn, dòng tiền dài hạn và nhu cầu thực sẽ quyết định khả năng phục hồi thanh khoản. Việc lựa chọn khu vực đầu tư không còn đơn thuần dựa trên kỳ vọng tăng giá mà cần gắn với các yếu tố nền tảng như động lực kinh tế (khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ), khả năng kết nối hạ tầng (cao tốc, vành đai, metro) và đặc biệt là hạ tầng xã hội như giáo dục, y tế.

Những tín hiệu như việc các trường đại học lớn mở rộng cơ sở ra các khu vực mới, hay sự phát triển đồng bộ của hạ tầng xã hội được xem là yếu tố then chốt để thu hút cư dân và tạo ra thanh khoản bền vững.

Ở cấp độ sản phẩm, sự phân hóa sẽ ngày càng rõ rệt. Các tài sản có khả năng tạo dòng tiền hoặc phục vụ nhu cầu ở thực sẽ có lợi thế, trong khi các loại hình mang tính đầu cơ, "giữ đất chờ tăng giá" sẽ tiếp tục đối mặt với áp lực thanh khoản.

Nhìn về nửa cuối năm 2026, ông Kiên cho rằng, thanh khoản không chỉ là một chỉ số thống kê để theo dõi mà là yếu tố sống còn quyết định xu hướng. Nếu chính sách tín dụng được khơi thông, lãi suất có dấu hiệu hạ nhiệt, thị trường có thể kỳ vọng vào một nhịp phục hồi rõ nét hơn. Ngược lại, nếu chi phí vốn tiếp tục neo cao, áp lực lên thị trường thứ cấp sẽ ngày càng lớn.

Thay vì chỉ nhìn vào biến động giá, nhà đầu tư cần tỉnh táo theo dõi chỉ số thanh khoản và giao dịch thực địa. Bởi thực tế đã chứng minh, một thị trường bền vững không phải là nơi giá tăng phi mã, mà là nơi mỗi sản phẩm bất động sản đều tìm được giá trị thực của nó trong tay người sử dụng cuối cùng. Đó mới là chìa khóa để giải quyết bài toán thanh khoản chậm lại của thị trường năm 2026.