"Giải mã" nguyên nhân giá bất động sản liên tục tăng cao

Nguyên nhân giá bất động sản tăng cao

Trao đổi với Reatimes, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng nguyên nhân cốt lõi khiến giá bất động sản liên tục tăng trong thời gian qua là bởi sự mất cân bằng giữa cung và cầu.

"Thị trường đang trong tình trạng thiếu hụt nguồn cung kéo dài. Nguyên nhân chính của sự thiếu hụt này là do hàng trăm dự án bất động sản trên cả nước bị "vướng mắc pháp lý", phải ngừng triển khai trong nhiều năm, làm lãng phí nguồn lực đất đai và khiến nguồn cung không thể ra thị trường", Chủ tịch HoREA giải thích.

Bên cạnh đó, ông Châu nhấn mạnh, thị trường đang bị "lệch pha" cung cầu, với cơ cấu sản phẩm như một "kim tự tháp ngược" khi phân khúc nhà ở cao cấp vẫn gần như chiếm lĩnh thị trường, trong khi nhà ở giá vừa túi tiền và nhà ở bình dân lại hạn chế nguồn cung. Điều này không chỉ đẩy mặt bằng giá trung bình lên cao mà còn khiến nhà ở ngày càng xa tầm với của đại đa số người dân.

Cùng quan điểm với ông Châu, ông Lê Đình Chung - Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản SGO Homes cho biết, ở góc độ nhà phát triển dự án, các chủ đầu tư mới cũng có xu hướng tập trung vào phân khúc cao cấp hơn, nâng cấp tiện ích và cảnh quan, làm gia tăng chi phí đầu tư ban đầu.

Phân tích sâu hơn về vấn đề chi phí, Giám đốc SGO Homes chỉ ra hàng loạt yếu tố đẩy giá thành các dự án sơ cấp lên cao.

Thứ nhất, chi phí nhân công và vật liệu xây dựng không ngừng leo thang. Thứ hai, việc các địa phương ban hành bảng giá đất mới tiệm cận giá thị trường đã làm tăng chi phí đầu vào của chủ đầu tư do phải nộp bổ sung tiền thuế đất.

Thứ ba, các quy định pháp luật mới yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành giải phóng mặt bằng, nộp thuế và xây dựng xong hạ tầng trước khi được phép bán hàng, điều này làm tăng đáng kể tổng mức đầu tư và chi phí vốn. Cuối cùng, việc tiếp cận vốn ngân hàng vẫn gặp không ít khó khăn, buộc doanh nghiệp phải tìm đến các nguồn vốn khác với chi phí đắt đỏ hơn.

"Tất cả những áp lực chi phí này buộc chủ đầu tư phải định giá bán sản phẩm cao hơn để đảm bảo lợi nhuận", ông Chung đánh giá.

Liên quan đến vấn đề này, đại diện một doanh nghiệp bất động sản khác chia sẻ, trên thực tế các chủ đầu tư không ai muốn bán nhà với mức giá cao, bởi điều đó trực tiếp làm chậm thanh khoản, ảnh hưởng dòng tiền. Nhưng khi các chi phí đầu vào không ngừng bị đẩy lên, việc giữ giá thấp gần như là bất khả thi.

Cũng theo vị đại diện này, bên cạnh các nguyên nhân như cầu vượt cung hay chi phí tăng thì vai trò độc quyền của một số nhà phát triển, phân phối cũng ảnh hưởng đến mặt bằng giá. Khi một đơn vị nắm độc quyền phân phối dự án, họ có thể định hình mức giá theo chiến lược riêng, góp phần tạo ra mặt bằng giá mới trên thị trường.

Hệ quả của những áp lực này là giá bất động sản trên thị trường sơ cấp tiếp tục đi lên, đặc biệt ở các dự án của chủ đầu tư lớn tại vị trí đắc địa. Trong khi đó, thị trường thứ cấp đã có dấu hiệu chững lại và hạ nhiệt. Thực trạng này, kết hợp với việc nhà nước đẩy mạnh tín dụng và các chính sách hỗ trợ, đã tạo ra một bức tranh thị trường phức tạp, nơi giá nhà vẫn là một thách thức lớn đối với người có nhu cầu ở thực.

Trước đó, theo đánh giá của Thường trực Chính phủ, bất động sản là lĩnh vực có ảnh hưởng sâu rộng đến nền kinh tế, tác động đến thị trường vốn, tín dụng, lao động và an sinh xã hội. Dù ghi nhận một số tín hiệu khởi sắc trong những tháng đầu năm, thị trường vẫn tồn tại nhiều bất cập, trong đó nổi bật là tình trạng lệch pha cung - cầu, thiếu sản phẩm phù hợp cho người thu nhập trung bình và thấp, trong khi lại dư thừa biệt thự, nhà ở cao cấp.

Đáng chú ý, giá nhà đất tại nhiều địa phương tiếp tục leo thang. Theo Bộ Xây dựng, trong quý I, giá nhà ở riêng lẻ và đất nền tại một số khu vực đã tăng 20-40% do nhiều yếu tố cộng hưởng như chi phí vật liệu, nhân công, lãi vay neo cao, vướng mắc pháp lý khiến nguồn cung mới hạn chế, cùng với tâm lý đầu cơ đón đầu thông tin quy hoạch, sáp nhập hoặc nâng cấp đô thị.

Giải pháp bình ổn giá bất động sản

Chia sẻ với Reatimes, ông Lê Hoàng Châu cho hay, để bình ổn giá bất động sản cần có một hệ thống giải pháp toàn diện, tập trung vào việc tháo gỡ các rào cản pháp lý để tăng nguồn cung, tái cơ cấu sản phẩm hướng đến nhu cầu thực, đồng thời điều chỉnh các chính sách tài chính, tín dụng và cải cách thủ tục hành chính.

Cụ thể, Chủ tịch HoREA đưa ra một số giải pháp. Đầu tiên trọng tâm nhất là tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để tăng nguồn cung cho thị trường.

"Yêu cầu cấp bách là phải khẩn trương giải quyết khó khăn cho hàng trăm dự án vẫn đang bị "vướng mắc pháp lý", ngừng triển khai, giúp tái khởi động để đưa một lượng lớn sản phẩm ra thị trường và tránh lãng phí nguồn lực đất đai", ông Châu nhận định.

Song song với tăng nguồn cung, Chủ tịch HoREA cho rằng, việc tái cấu trúc lại sản phẩm sẽ là giải pháp chiến lược để đáp ứng nhu cầu thực của đại đa số người dân. Ông đề xuất tập trung mạnh vào việc phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá vừa túi tiền.

Để hỗ trợ các giải pháp trên, ông Châu cũng đề xuất điều chỉnh các chính sách tài chính và tín dụng. Đặc biệt là kiến nghị bãi bỏ hoặc sửa đổi khoản 3 Điều 77 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, là điều khoản đang tạm dừng việc Ngân hàng Chính sách xã hội cho các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội vay vốn cho đến sau năm 2030.

Bên cạnh đó, Chủ tịch HoREA cũng gợi ý giải pháp cải thiện chính sách thuế, hướng tới việc giảm gánh nặng và khuyến khích đầu tư. Kiến nghị bổ sung các quy định ưu đãi cụ thể, như áp dụng thuế suất 10% cho các dự án "cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư" và đặc biệt là mức thuế suất 6% cho các dự án "nhà ở xã hội chỉ để cho thuê" nhằm khuyến khích mạnh mẽ loại hình này.

Cuối cùng, đối với các phân khúc khác như condotel, cần có giải pháp để tăng tính thanh khoản và phát triển bền vững, bao gồm việc hoàn thiện quy chuẩn xây dựng, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu có thời hạn và xem xét cho phép người nước ngoài mua.