Giãn dân nội đô: ‘Phép thử’ mới của thị trường bất động sản Hà Nội

Hà Nội đang đứng trước bài toán quen thuộc của các siêu đô thị: áp lực dân số gia tăng nhanh trong khi hạ tầng khu vực lõi ngày càng quá tải. Từ ùn tắc giao thông, thiếu không gian công cộng đến quá tải trường học, bệnh viện, những giới hạn của khu vực nội đô lịch sử đang lộ rõ. Trong bối cảnh đó, chủ trương giãn dân nội đô không còn là lựa chọn mang tính định hướng dài hạn mà trở thành yêu cầu cấp thiết để tái cấu trúc không gian đô thị.

Theo các chuyên gia của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VARS), giãn dân không đơn thuần là di chuyển cư dân ra khỏi khu vực trung tâm, mà là quá trình tái phân bổ dân cư gắn với phát triển hạ tầng đồng bộ và hình thành các cực tăng trưởng mới. Nếu không đi kèm với hệ thống giao thông kết nối hiệu quả, dịch vụ công chất lượng và cơ hội việc làm tại chỗ, việc giãn dân sẽ khó đạt được mục tiêu giảm tải bền vững cho khu lõi.

Bài học từ Bắc Kinh cho thấy điều này. Khi đối mặt với tình trạng dân số nội đô vượt ngưỡng kiểm soát, chính quyền thành phố đã triển khai chiến lược phân tán chức năng hành chính, giáo dục và công nghiệp ra các khu vực vệ tinh như Thông Châu - nơi được định vị là trung tâm hành chính mới. Song song với đó là đầu tư mạnh vào hệ thống giao thông công cộng xuyên tâm và vành đai, bảo đảm cư dân có thể di chuyển thuận tiện giữa trung tâm cũ và các đô thị mới. Chính sự đồng bộ về quy hoạch và hạ tầng đã giúp Bắc Kinh từng bước hạ mật độ khu lõi mà không làm suy giảm vai trò trung tâm kinh tế - chính trị của thành phố.

Đối chiếu với Hà Nội, định hướng phát triển các đô thị vệ tinh như Hòa Lạc, Xuân Mai, Sơn Tây hay Sóc Sơn đã được đặt ra từ nhiều năm trước, song tiến độ triển khai chưa đồng đều. VARS nhận định, nếu hạ tầng giao thông chiến lược như các tuyến vành đai, cao tốc hướng tâm và đặc biệt là hệ thống đường sắt đô thị được đẩy nhanh, xu hướng dịch chuyển dân cư ra vùng ven sẽ rõ nét hơn trong 5-10 năm tới. Khi đó, giãn dân không chỉ mang ý nghĩa giảm tải cho nội đô mà còn mở ra chu kỳ tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản vùng ven.

Tác động đến thị trường bất động sản Hà Nội được dự báo theo hai chiều rõ rệt. Thứ nhất, nguồn cung nhà ở tại khu vực trung tâm sẽ ngày càng khan hiếm do hạn chế quỹ đất và siết chặt phát triển cao tầng trong khu lõi. Điều này khiến mặt bằng giá căn hộ nội đô tiếp tục duy trì ở mức cao, chủ yếu phục vụ nhu cầu ở thực của nhóm thu nhập khá và cao.

Thứ hai, các khu vực ven đô và các đô thị vệ tinh có hạ tầng kết nối thuận lợi sẽ trở thành điểm đến của dòng tiền đầu tư lẫn nhu cầu ở thực, đặc biệt là phân khúc nhà ở trung cấp và thấp tầng.

VARS cho rằng, xu hướng này đã manh nha hình thành trong vài năm gần đây, khi nhiều dự án tại khu vực phía Tây và phía Đông Hà Nội ghi nhận thanh khoản tích cực nhờ lợi thế hạ tầng. Tuy nhiên, để tránh tình trạng "đón sóng quy hoạch" mang tính đầu cơ, chính sách giãn dân cần đi kèm lộ trình cụ thể về di dời trụ sở cơ quan, trường đại học, bệnh viện ra khỏi nội đô. Chỉ khi các chức năng đô thị được phân bổ thực chất, thị trường mới phát triển theo hướng bền vững thay vì tăng giá ngắn hạn do kỳ vọng.

Ở góc độ dài hạn, giãn dân nội đô sẽ tái định vị cấu trúc không gian bất động sản Hà Nội. Khu vực lõi tiếp tục đóng vai trò trung tâm hành chính - thương mại cao cấp, trong khi các đô thị vệ tinh trở thành không gian sống mới với chi phí hợp lý hơn và môi trường sống thoáng đãng hơn. Quá trình này nếu được dẫn dắt bằng quy hoạch nhất quán và đầu tư hạ tầng đồng bộ có thể tạo ra sự cân bằng cung - cầu, đồng thời nâng chất lượng phát triển đô thị.

Nhìn từ kinh nghiệm quốc tế và phân tích của VARS, giãn dân không phải phép màu giải quyết tức thì tình trạng quá tải, nhưng là chiến lược nền tảng để Hà Nội bước vào giai đoạn phát triển bền vững hơn. Và cùng với mỗi tuyến đường mới, mỗi đô thị vệ tinh hình thành, thị trường bất động sản Thủ đô sẽ bước vào một cấu trúc cạnh tranh mới, nơi giá trị không chỉ nằm ở vị trí trung tâm, mà ở khả năng kết nối và chất lượng sống tổng thể.