Giao dịch căn hộ thứ cấp giảm: Đầu tư chung cư còn "sáng cửa"?

Giao dịch lao dốc, thị trường bước vào nhịp điều chỉnh

Báo cáo mới nhất của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group cho thấy, thị trường chuyển nhượng căn hộ tại Hà Nội trong tháng 11/2025 đã chính thức bước vào giai đoạn điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng kéo dài. Toàn thị trường ghi nhận khoảng 6.100 giao dịch chuyển nhượng, giảm 18% so với tháng trước.

Đáng chú ý, sự sụt giảm không diễn ra đồng loạt mà có sự phân hóa mạnh. Cụ thể, phân khúc căn hộ thứ cấp chịu tác động lớn nhất với khoảng 3.100 giao dịch, giảm 22% so với tháng trước. Trong khi đó, phân khúc thổ cư và nhà thấp tầng ghi nhận mức giảm khoảng 10%. Dù vậy, căn hộ cao tầng vẫn đóng vai trò trụ cột khi chiếm hơn 50% tổng lượng giao dịch và tiếp tục dẫn dắt thị trường thứ cấp tháng thứ 6 liên tiếp.

Theo khảo sát thực tế của PV, bức tranh thị trường quả thực đang kém sôi động hơn so với giai đoạn trước đây. Anh Hoàng Đăng (phường Tương Mai, Hà Nội) cho biết, anh có ý định bán căn hộ 60m2, nội thất đầy đủ, hạ tầng chưa xuống cấp hay hư hỏng với giá hơn 5,4 tỷ đồng, tức khoảng 90 triệu đồng/m2. Song, dù đã rao bán 2 tháng nay, anh vẫn chưa tìm được người mua.

"Người ta cứ nói chung cư đang sốt, nhưng tôi rao bán bằng đúng giá rao trên thị trường mà vẫn chưa chốt được. Có người tới xem nhưng nghe giá xong thì lắc đầu", anh Đăng nói thêm.

Tương tự, chị Thúy Hà (phường Hai Bà Trưng, Hà Nội) kể rằng giữa năm 2024, chị mua một căn hộ 50m2 tại khu vực trung tâm Hà Nội với giá 3,7 tỷ đồng. Kỳ vọng bán chênh để kiếm lợi nhuận, song đến cuối năm 2025, dù chỉ rao bán cao hơn 300 triệu đồng, căn hộ của chị vẫn chưa tìm được chủ mới. Theo chị Hà, nhiều môi giới nói thị trường còn nóng, nhưng thực tế chị nhờ rất nhiều người bán mà vẫn chưa có khách chốt.

Phân tích sâu hơn về vấn đề này, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc One Mount Group, cho rằng áp lực lãi suất là một trong những nguyên nhân trực tiếp khiến thị trường hạ nhiệt. Trong tháng 11/2025, nhiều ngân hàng thương mại đã điều chỉnh tăng lãi suất tiền gửi thêm 0,8 - 1,2 điểm %, đưa lãi suất bình quân lên khoảng 5,64%/năm. Trong bối cảnh dư nợ tín dụng toàn hệ thống tăng khoảng 16% so với cuối năm 2024, cao hơn đáng kể so với tốc độ tăng tiền gửi, chi phí vốn chịu sức ép rõ rệt.

Cùng thời điểm, nhiều khoản vay mua nhà giải ngân cuối năm 2023 - đầu năm 2024 bắt đầu hết thời gian ân hạn nợ gốc, khiến nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi tăng mạnh. Áp lực tài chính buộc một bộ phận nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao phải tái cơ cấu dòng tiền hoặc rút lui khỏi thị trường.

"Sau giai đoạn dòng tiền đầu cơ tăng mạnh, thị trường đang bước vào quá trình thanh lọc. Dù một số nhà đầu tư đã giảm giá chào bán, thanh khoản vẫn không cải thiện tương ứng, cho thấy lực cầu đầu cơ đang suy yếu rõ rệt", ông Trần Minh Tiến nhận định.

Đồng quan điểm, song TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam bổ sung thêm, việc giao dịch chững lại là hệ quả tất yếu khi giá chung cư tăng nhanh trong thời gian ngắn và vượt xa khả năng chi trả của người mua ở thực.

"Thị trường đang cần một nhịp điều chỉnh để tái cân bằng, đưa giá về gần hơn với giá trị sử dụng thực tế, thay vì tiếp tục được dẫn dắt bởi kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn", chuyên gia nhấn mạnh.

Có nên tiếp tục xuống tiền đầu tư chung cư?

Nhìn từ góc độ chu kỳ, nhiều chuyên gia cho rằng bức tranh thị trường cuối năm 2025 không phải là dấu hiệu đảo chiều tiêu cực, mà là giai đoạn thị trường tự điều chỉnh sau thời gian tăng nóng. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư băn khoăn khi thị trường bước vào nhịp điều chỉnh, đầu tư bất động sản chung cư còn "sáng cửa" hay đã qua thời kỳ thuận lợi, liệu thời điểm hiện tại có còn phù hợp để "xuống tiền"?

Theo các chuyên gia, với nhà đầu tư ngắn hạn, kỳ vọng lướt sóng, việc tiếp tục xuống tiền vào thời điểm hiện nay tiềm ẩn nhiều rủi ro. Thị trường không còn vận hành theo logic tăng giá nhanh dựa trên dòng tiền đầu cơ, trong khi biên độ tăng giá đã thu hẹp rõ rệt. Việc xuất hiện các trường hợp rao bán "cắt lỗ" từ nhóm mua theo tâm lý đám đông cho thấy chiến lược đầu tư ngắn hạn đang gặp nhiều thách thức. Ngược lại, với nhà đầu tư trung và dài hạn, đặc biệt là nhóm có dòng tiền ổn định và không phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính, việc xuống tiền vẫn có cơ sở cân nhắc.

Ông Trần Minh Tiến nhấn mạnh, thị trường đang bước vào giai đoạn tái cân bằng, nơi vai trò của dòng tiền đầu cơ thu hẹp và nhu cầu ở thực trở thành lực dẫn dắt chính. Dự báo của One Mount Group cho thấy, năm 2026, thị trường chuyển nhượng căn hộ Hà Nội có thể tăng khoảng 4,5% so với năm 2025 - mức tăng không cao nhưng phản ánh một thị trường vận hành ổn định hơn, phù hợp với chiến lược nắm giữ dài hạn.

Điều này đồng nghĩa với việc, xuống tiền vào chung cư thời điểm này không nên đặt cược vào kịch bản tăng giá mạnh trong ngắn hạn, mà hướng tới các yếu tố bền vững hơn như khả năng khai thác cho thuê, giá trị sử dụng thực và tiềm năng gia tăng giá trị theo hạ tầng.

Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes cho biết, trong bối cảnh lãi suất nhích lên và chi phí vốn tăng, thị trường chỉ thực sự phù hợp với những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hơi, ưu tiên các dự án đã hoàn thiện pháp lý, nằm trong khu vực có dân cư ở thực và hệ thống hạ tầng, tiện ích đồng bộ. Mặt khác, những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao hoặc kỳ vọng "mua nhanh - bán nhanh" sẽ gặp nhiều áp lực nếu tiếp tục xuống tiền.

Từ góc nhìn tổng thể, có thể tiếp tục xuống tiền đầu tư chung cư, nhưng cơ hội không dành cho mọi nhà đầu tư. Giai đoạn hiện nay đòi hỏi sự chọn lọc khắt khe hơn về dự án, vị trí và chiến lược nắm giữ. Trong một chu kỳ mà thị trường đang ưu tiên sự ổn định và nhu cầu ở thực, quyết định xuống tiền chỉ thực sự "sáng cửa" với những nhà đầu tư chấp nhận lợi nhuận vừa phải, kiên nhẫn và thích ứng với luật chơi đã thay đổi./.