Thích
Nguồn cung tăng 121% so với cùng kỳ
Thị trường bất động sản bước qua nửa đầu năm 2025 với đầy đủ những "gam màu" đậm nhạt. Theo thống kê, trên phạm vi cả nước có 46 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới và 160 dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, tăng lần lượt 21% và 82% so với cùng kỳ năm 2024. Riêng phân khúc nhà ở, báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy tổng nguồn cung đạt 64.000 sản phẩm, tương đương 80% cả năm 2024.
Sự cải thiện đáng kể về nguồn cung thể hiện rõ nét tại các đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội. Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2025 của Savills Việt Nam cho thấy, riêng trong quý này đã có khoảng 8.000 căn hộ mới được mở bán, đưa tổng nguồn cung trong nửa đầu năm lên gần 14.900 căn, tăng tới 121% so với cùng kỳ năm 2024. Con số này cho thấy thị trường đã có sự khởi sắc rõ rệt sau giai đoạn trầm lắng.
Sự cải thiện nguồn cung thể hiện rõ nét tại các đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội. (Ảnh minh hoạ: Bùi Văn Doanh)
Tuy nhiên, theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Dịch vụ nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, thị trường vẫn chưa thể coi là bước vào giai đoạn bùng nổ thực sự. Lý do là dù các luật quan trọng về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đã có hiệu lực từ tháng 8/2024, nhưng vẫn cần thêm thời gian để ban hành đầy đủ văn bản hướng dẫn, triển khai chi tiết, từ đó mới có thể áp dụng đồng bộ và hiệu quả trên thực tiễn.
Chính vì vậy, nhiều dự án hiện nay vẫn đang "kẹt" ở khâu pháp lý, phê duyệt thiết kế hoặc nghĩa vụ tài chính. Savills dự báo, trong những tháng cuối năm 2025, khoảng 11.500 căn hộ sẽ được tung ra thị trường Hà Nội, tập trung chủ yếu ở phân khúc hạng A và B. Điều này đồng nghĩa với việc sự đa dạng hóa sản phẩm còn hạn chế, chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu của các nhóm khách hàng khác nhau. Chỉ khi bước sang năm 2026, lúc các dự án thí điểm hoàn tất thủ tục, nguồn cung mới thực sự có cơ hội bùng nổ, tạo nên diện mạo mới cho thị trường bất động sản Thủ đô.
Giá nhà phân hoá phân hóa theo khu vực và chất lượng dự án
Khảo sát của Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam (VIRES) cho thấy, tính đến tháng 9/2025, mặt bằng giá sơ cấp tại Hà Nội đã vươn lên mức trung bình 92,9 triệu đồng/m2. Trong đó, các dự án có giá trên 80 triệu đồng/m2 chiếm tới 72% tổng số 23 dự án được khảo sát. Đáng chú ý, không chỉ những khu vực trung tâm như Tây Hồ, Ba Đình, Cầu Giấy hay Nam Từ Liêm ghi nhận mức giá cao, mà ngay cả các dự án ở Long Biên, Đông Anh… cũng đã xuất hiện căn hộ vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2.
Ở phân khúc thấp hơn, một số dự án cũng đang "chạy đua" thiết lập mặt bằng giá mới. Điều đáng nói là mức giá của các căn hộ này đã tiệm cận, thậm chí ngang ngửa với giá căn hộ hạng A trước đây. Điểm chung dễ nhận thấy là các dự án này thường do chủ đầu tư vừa và nhỏ triển khai, nằm tại khu vực xa trung tâm, thuộc khu vực các huyện Gia Lâm, Thanh Trì, Thạch Thất (cũ).
Nhìn về giai đoạn 2026 - 2027, Savills cho biết, thị trường Hà Nội dự kiến sẽ đón thêm khoảng 46.600 căn hộ từ 43 dự án mới, phần lớn tập trung ngoài khu vực nội đô. Lượng cung lớn này có thể tạo ra áp lực điều chỉnh giá, song mức giảm, nếu có cũng sẽ chỉ xuất hiện ở những khu vực quỹ đất còn dồi dào nhưng hạ tầng chưa đồng bộ. Ngược lại, tại các dự án sở hữu vị trí chiến lược và được phát triển bởi những chủ đầu tư uy tín, giá bán nhiều khả năng vẫn neo cao hoặc tăng nhẹ, nhờ sự khan hiếm lẫn nhu cầu thực từ người mua.
Về tổng thể, Hà Nội đang triển khai đồng bộ nhiều giải pháp cải cách thể chế, phát triển cơ sở hạ tầng và thí điểm các dự án nhà ở mới. Đáng chú ý, nhiều dự án đang được xem xét triển khai ở khu vực ngoài Vành đai 3 và 3,5. Khi các thủ tục pháp lý hoàn tất và sản phẩm được tung ra thị trường, nguồn cung này được kỳ vọng sẽ tạo hiệu ứng tích cực, góp phần điều chỉnh mặt bằng giá theo hướng ổn định hơn.
Tuy nhiên, theo bà Đỗ Thu Hằng, thay vì chứng kiến một làn sóng giảm giá đồng loạt, thị trường trong thời gian tới nhiều khả năng sẽ phân hóa rõ rệt theo khu vực và chất lượng dự án. Điều này phản ánh thực tế rằng không phải mọi sản phẩm đều biến động cùng chiều, mà sẽ xuất hiện sự chênh lệch ngày càng lớn giữa các phân khúc.
Song để giá nhà có thể điều chỉnh theo hướng đồng bộ và hợp lý hơn, bà bà Đỗ Thu Hằng cho rằng, yếu tố cốt lõi cần xem xét là chi phí sử dụng đất. Bởi lẽ, hiện nay chi phí này đang chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giá thành. Nếu được tính toán hợp lý, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và doanh nghiệp, giá nhà hoàn toàn có thể điều chỉnh về mức phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân. Đi kèm với đó, các cơ chế ưu đãi về thuế, tín dụng hay đất đai cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền cũng hết sức cần thiết, nhằm thúc đẩy sự phát triển của dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực.
Ở một khía cạnh khác, việc Hà Nội đẩy mạnh phát triển hệ thống giao thông công cộng và hạn chế phương tiện cá nhân trong nội đô cũng sẽ định hình lại xu hướng lựa chọn chỗ ở của người dân. Savills cho rằng, dù cách thức di chuyển có thay đổi, điều này không gây ra tác động tiêu cực trực tiếp đến thị trường bất động sản, bởi nhu cầu nhà ở vẫn duy trì ở mức rất lớn. Người dân sẽ tìm những phương án tiếp cận phù hợp để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, làm việc, và bản thân thị trường cũng có cơ chế tự điều chỉnh, thích ứng với sự thay đổi hạ tầng.
"Hiện nay, thị trường vẫn trong giai đoạn quan sát và phân tích tác động từ các thay đổi về quy hoạch và giao thông. Đáng lưu ý, ở những khu vực trung tâm nếu được định hướng khai thác hiệu quả cho các mục đích như du lịch, thương mại, giá trị bất động sản không chỉ được duy trì mà thậm chí còn có cơ hội gia tăng, góp phần tạo động lực cho toàn thị trường", chuyên gia Savills nhận định.
