Hạ tầng là bệ đỡ vững chắc cho thị trường bất động sản hồi phục

Đó là nhận định của TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam khi nói đến vai trò của hạ tầng đối với việc hồi phục và phát triển thị trường bất động sản.

Theo vị chuyên gia, khi hạ tầng giao thông được chú trọng sẽ tạo nền tảng, thúc đẩy các hạ tầng khác phát triển, mở ra cơ hội cho các ngành dịch vụ, thương mại, thu hút doanh nghiệp đến đầu tư. Giao thông thuận tiện, hệ thống tiện ích đồng bộ, hiện đại cũng sẽ thu hút dân cư đến sinh sống và làm việc, đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa. Khi đó, nhu cầu về nhà ở, nghỉ dưỡng, dịch vụ, ăn uống... cũng sẽ tăng cao.

Chưa kể, những dự án được xây dựng ở những khu vực tích hợp toàn bộ tiện ích như công viên, trường học, trung tâm thương mại và đặc biệt là giao thông thuận tiện sẽ có dư địa tăng giá mạnh hơn so với những dự án khác.

PV: Thị trường bất động sản đã đi qua năm 2023 với nhiều khó khăn, thử thách. Ông có đánh giá như thế nào về sức khỏe của thị trường ở thời điểm hiện tại?

TS. Nguyễn Văn Đính: Trong hơn một năm qua, thị trường bất động sản đã chứng kiến tình trạng khó khăn, trì trệ kéo dài trên "mọi mặt trận". Không chỉ các chủ đầu tư, các sàn giao dịch bất động sản mà tất cả các nhân sự làm trong ngành bất động sản với phần lớn là lực lượng môi giới đều cho thấy sự kiệt quệ cả về "thể chất lẫn tinh thần". Sự khó khăn này còn lan rộng tới rất nhiều ngành nghề liên quan khác, nổi bật trong đó là ngân hàng, tài chính, vật liệu xây dựng, nội thất…

Đến thời điểm hiện tại, tình trạng này vẫn đang tiếp diễn và chưa dự báo ngày chính thức chấm dứt. Theo thống kê của chúng tôi, tuy số lượng doanh nghiệp bất động sản quay trở lại hoạt động, tuyển dụng ghi nhận tăng ở một số địa phương có thị trường bất động sản phục hồi tốt, nhưng trung bình mỗi tháng vẫn có khoảng 107 doanh nghiệp bất động sản rời khỏi thị trường.

Riêng với các sàn giao dịch bất động sản, có đến 20% sàn tiếp tục đối diện nguy cơ giải thể, phá sản; 40% sàn đang phải nỗ lực chống đỡ để duy trì, chỉ còn hoạt động với một vài nhân sự nòng cốt, "sống bằng niềm tin".

Có thể nói, thị trường bất động sản và các chủ thể trên thị trường bất động sản hiện nay vẫn rất chật vật để tồn tại. Nếu không nhanh chóng đưa các chính sách hỗ trợ đi vào cuộc sống, giải quyết các điểm nghẽn của thị trường thì "mùa đông" của thị trường sẽ còn kéo dài và "mùa xuân" sẽ đến chậm hơn so với thường lệ.

PV: Như chia sẻ của ông thì phần lớn thị trường bất động sản hiện nay vẫn chưa thoát khỏi tình trạng khó khăn, chỉ có một số ít địa phương có thị trường bất động sản hồi phục. Vậy đó là những địa phương nào, thưa ông?

TS. Nguyễn Văn Đính: Theo quan sát của tôi thì TP.HCM, Hà Nội, Cần Thơ, Hải Phòng, Đồng Tháp… là những địa phương đang ghi nhận một vài tín hiệu tích cực.

Thị trường bất động sản ở những địa phương này đã bắt đầu rục rịch các giao dịch trở lại, nhà đầu tư chuyển từ trạng thái "phòng thủ" sang "thăm dò" để xuống tiền, doanh nghiệp cũng mạnh dạn hơn trong việc tìm kiếm nguồn vốn để tiếp tục hoàn thiện các dự án và chủ động ra hàng.

Tuy nhiên, các giao dịch ở những địa phương này vẫn chủ yếu là nhà ở đáp ứng như cầu thực. Còn các phân khúc như bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, đất nền, bất động sản bán lẻ thì vẫn ảm đạm, chưa mấy khởi sắc.

PV: Đâu là động lực giúp những địa phương này có bức tranh sáng hơn so với phông nền chung của cả nước, thưa ông?

TS. Nguyễn Văn Đính: Yếu tố quan trọng chính là cơ sở hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông được chú trọng đầu tư.

Theo Báo cáo của Bộ Tài chính, tính đến cuối năm 2023, Đồng Tháp đã giải ngân vốn đầu tư công được hơn 5.607 tỷ đồng, đạt trên 86% so với kế hoạch, cao hơn 13% so với cùng kỳ năm 2022.

Tổng vốn đầu tư công giai đoạn 2021 - 2025 do tỉnh quản lý và phân bổ là khoảng 26.554 tỷ đồng, song đến nay, tỉnh đã phân bổ được khoảng 25.436 tỷ đồng. Dự kiến, tỉnh Đồng Tháp sẽ đạt 100% kế hoạch giải ngân đầu tư công đề ra.

Ở TP.HCM hay Hà Nội, việc giải ngân vốn đầu tư công vào các dự án giao thông trọng điểm cũng được đẩy mạnh triển khai từ đầu năm đến nay. Đơn cử như dự án Vành đai 4 vùng Thủ đô hay "siêu dự án" Vành đai 3 TP.HCM.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa có nhiều biểu hiện của việc "ngấm" các chính sách "giải cứu" từ phía Chính phủ thì công tác đẩy mạnh giải ngân đầu tư công ở những công trình giao thông trọng điểm có vai trò rất lớn. Đây sẽ là lực đẩy trực tiếp để lấy lại niềm tin trên thị trường, đưa thị trường bất động sản chuyển biến tích cực trở lại.

PV: Ông có thể chia sẻ rõ hơn vai trò của hạ tầng đối với việc hồi phục và phát triển thị trường bất động sản?

TS. Nguyễn Văn Đính: Hạ tầng luôn là bệ đỡ vững chắc cho thị trường bất động sản hồi phục và phát triển. Khi hạ tầng giao thông được chú trọng sẽ tạo nền tảng, thúc đẩy các hạ tầng khác phát triển, mở ra cơ hội cho các ngành dịch vụ, thương mại, thu hút doanh nghiệp đến đầu tư. Giao thông thuận tiện, hệ thống tiện ích đồng bộ, hiện đại cũng sẽ thu hút dân cư đến sinh sống và làm việc, đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa. Khi đó, sẽ kéo theo nhu cầu về nhà ở, nghỉ dưỡng, dịch vụ, ăn uống...

Chưa kể, những dự án được xây dựng ở những khu vực tích hợp toàn bộ tiện ích như công viên, trường học, trung tâm thương mại và đặc biệt là giao thông thuận tiện sẽ có dư địa tăng giá mạnh hơn so với những dự án khác.

Đó cũng là lý do, nhằm tạo động lực hồi phục thị trường bất động sản cũng như thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, ngay từ đầu quý I/2023, Chính phủ đã rất quyết liệt trong việc đẩy mạnh thực hiện giải ngân vốn đầu tư công. Và kết quả ghi nhận qua các quý của năm 2023 có xu hướng quý sau cao hơn quý trước.

PV: Đón đầu quy hoạch hạ tầng là cơ hội tiềm năng nhưng cũng ẩn chứa không ít rủi ro, thách thức. Ông nghĩ sao về điều này?

TS. Nguyễn Văn Đính: Đón đầu quy hoạch hạ tầng ngay từ khi bắt đầu có thông tin là giai đoạn có biên độ tăng giá bất động sản lớn nhất. Tuy nhiên, tiềm năng lớn cũng đi kèm với rủi ro cao.

Thực tế đã chứng minh, thị trường bất động sản Việt Nam đặc biệt nhạy cảm với thông tin quy hoạch do dữ liệu thông tin chưa được công khai, minh bạch. Hầu hết các thông tin quy hoạch quan trọng đều được "rỉ tai" theo hình thức kín. Chính vì thế xảy ra không ít phi vụ người dân nháo nhào đổ xô đi "mua gom" bất động sản trước các thông tin quy hoạch, đặc biệt về giao thông.

Ngay cả khi thông tin chưa được xác nhận, giao dịch mua bán, chuyển nhượng vẫn diễn ra sôi động khiến giá bán bất động sản không ngừng tăng. Nhà đầu tư rất dễ bị hiệu ứng FOMO, sẵn sàng "lao" vào thị trường một cách thiếu cân nhắc và tính toán. Khi giá đã vượt xa giá trị thực, rất dễ bị chôn vốn.

Đó cũng là lý do mà nhiều nhận định cho rằng, hạ tầng và bất động sản là hai yếu tố có quan hệ mật thiết với nhau, giống như đôi bạn cùng tiến, giá bất động sản có thể tăng nhờ hạ tầng, nhưng cũng có thể "đóng băng" vì hạ tầng.

Ngoài ra, việc giá nhà, giá đất chưa đến tay người dân đã bị thổi lên nhiều lần cũng dẫn đến hiện tượng người thiếu nhà, đất không đủ khả năng tài chính để mua trong khi nhiều khu vực lại bỏ hoang do sở hữu đầu cơ, giá bán quá cao, không đầu tư để kinh doanh tạo dòng tiền. Chưa kể, nhiều dự án hạ tầng khi hoàn thiện không tạo giá trị cao do thời gian triển khai dài.

PV: Vậy để đầu tư bất động sản gắn với hạ tầng ở Việt Nam (cao tốc, sân bay, cảng biển...) an toàn và hiệu quả, theo ông cần lưu ý những điều gì?

TS. Nguyễn Văn Đính: Bất động sản gắn với hạ tầng luôn là nhân tố thu hút nhiều sự quan tâm và chú ý của đông đảo khách hàng, nhà đầu tư. Tuy nhiên, để đảm bảo đầu tư được an toàn và đạt hiệu quả, cần lưu ý 4 yếu tố sau:

Thứ nhất, cần xác minh, tìm hiểu kỹ thông tin về khu vực, lộ trình đầu tư cơ sở hạ tầng.

Thứ hai, nhà đầu tư cần xem xét kỹ thời hạn triển khai dự án, mức tăng giá kỳ vọng để lựa chọn thời điểm xuống tiền phù hợp, tránh chôn vốn trong thời gian quá lâu.

Thứ ba, không phải tất cả khu vực xung quanh nơi được đầu tư hạ tầng đều có khả năng tăng giá. Nhà đầu tư cần xem xét kỹ lưỡng những tác động của hạ tầng định đầu tư bất động sản gắn liền tiềm lực của địa phương... để có quyết định đúng đắn trong quá trình chọn lựa khu vực đầu tư.

Thứ tư, giá trị bất động sản chỉ thực sự tăng khi hình thành khu đô thị, khu dân cư. Do đó, nhà đầu tư cần tính toán, lên phương án tài chính hợp lý, đặc biệt nếu dùng đòn bẩy tài chính.

Tôi muốn nhấn mạnh rằng, hạ tầng giao thông được xây dựng mới hay mở rộng thực sự đem lại giá trị lớn cho bất động sản lân cận. Tuy nhiên, việc thực hiện các dự án hạ tầng này phải mang tính dài hạn.

Các thông tin về việc tăng nóng, sốt đất chỉ là chiêu thức của các "đội lái" để tạo sóng thị trường. Nhà đầu tư cần hết sức thận trọng, tìm hiểu kỹ về thị trường, nắm rõ về quy hoạch, tính thanh khoản để tránh rủi ro chôn vốn.

Ví dụ như một số khu vực Vành đai 4 đi qua, cách đây 2 năm, nhiều nhà đầu tư nắm bắt được thông tin đã nhanh chóng ôm gom hàng, đẩy giá bất động sản tại đây lên cao, từ đó thiết lập một mặt bằng giá mới. Đơn cử một số huyện như Đan Phượng, Hoài Đức, giá nhà đất tại đây đã tăng trung bình khoảng 20 - 30%/năm trong 2 năm gần đây. Vì vậy, để nói về dư địa tăng giá thì tại những khu vực này vẫn còn nhưng sẽ không cao.

PV: Bên cạnh việc nhà đầu tư phải cẩn trọng, có lẽ phía cơ quan nhà nước cũng cần thực thi việc công khai, minh bạch các thông tin quy hoạch và dự án đầu tư để giúp lành mạnh hóa sự phát triển của thị trường bất động sản?

TS. Nguyễn Văn Đính: Đúng thế, cần công khai, minh bạch để người dân, nhà đầu tư tiếp cận một cách nhanh nhất, cụ thể nhất thông tin về quy hoạch và dự án. Một quy hoạch sau khi được phê duyệt phải công khai cho tất cả mọi người được biết. Những vùng cấm, hạn chế xây dựng phải xác định rõ trên bản đồ để tiến hành cắm mốc trên thực tế. Pháp luật đã quy định đầy đủ vấn đề này, chỉ có điều quá trình thực thi của chúng ta chưa đến nơi đến chốn. Chỉ có công khai thì mới loại bỏ được những mập mờ, sân sau, cửa trước.

PV: Trân trọng cảm ơn ông!