Thích
Cần có hai loại cơ chế giá đất
Tiếp cận nguồn lực đất đai và tín dụng vẫn là khó khăn lớn đối với cộng đồng doanh nghiệp tư nhân, nhất là doanh nghiệp vừa và nhỏ. Dù vấn đề này đã được đề cập nhiều lần, nhưng đến nay vẫn chưa thể giải quyết triệt để. Thực tế cho thấy, kể từ khi nhiều địa phương áp dụng bảng giá đất tạm thời xây dựng sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực và có giá trị đến 31/12/2025, thì tiền sử dụng đất luôn là khó khăn lớn đối với doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp vừa và nhỏ. Trong đó, hai khó khăn song hành: Một là sự rối rắm trong cách tính toán nghĩa vụ tài chính đất đai, khiến khâu này đình trệ nhiều nơi; hai là giá trong bảng giá đất mới tăng cao, khiến tiền sử dụng đất theo đó cũng tăng đột biến.
Trao đổi tại Hội thảo khoa học "Nhận diện các yếu tố cản trở và kiến nghị hoàn thiện thể chế, pháp luật để thúc đẩy kinh tế tư nhân phát triển", PGS. TS. Đinh Dũng Sỹ, nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật Văn phòng Chính phủ cho biết, về vấn đề giá đất và cơ chế bồi thường, giải phóng mặt bằng, hiện nay chúng ta thường áp dụng theo cơ chế thị trường.
Tuy nhiên, PGS. TS. Đinh Dũng Sỹ đặt câu hỏi: "Giá thị trường" đang áp dụng để tính tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp có thực sự phản ánh đúng thị trường không? Nếu chưa rõ ràng, thì việc buộc doanh nghiệp phải chi trả bồi thường theo giá gọi là giá thị trường là chưa hợp lý và công bằng với doanh nghiệp.
"Khi xây dựng các luật thuế, đặc biệt là Luật Thuế sử dụng đất, chúng tôi khuyến nghị với Bộ Tài chính rằng cần phải có hai loại cơ chế giá: Một là giá Nhà nước quy định để tính thuế và thu tiền thuê đất, hai là giá thị trường để tham khảo trong giao dịch", ông Sỹ nói.
PGS. TS. Đinh Dũng Sỹ - Nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật Văn phòng Chính phủ.
Hiện Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2024 đang quy định về giá đất theo hướng: Bãi bỏ việc định giá đất cụ thể, chỉ giữ lại quy định Nhà nước quyết định Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng thực hiện cho tất cả các chính sách tài chính giữa Nhà nước và các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.
Tuy nhiên, nếu chỉ dựa vào bảng giá đất, mà không có chính sách tài chính đất đai phù hợp với từng mục đích, đối tượng, thì rất dễ nảy sinh xung đột giữa các mục đích sử dụng đất và đối tượng sử dụng đất trong thực tế. Câu chuyện giải phóng mặt bằng theo đó cũng có nguy cơ kéo dài vì những mâu thuẫn lợi ích với người dân thuộc diện thu hồi đất.
Như lo ngại của ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, nếu thay đổi như trên, thì có nguy cơ quay lại "vòng tròn" của Luật Đất đai 1993, là thời kỳ mà thị trường quyền sử dụng đất chưa được công nhận, rất khác với bối cảnh thị trường bất động sản đã phát triển mạnh mẽ hiện nay.
"Việc sử dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh bảng giá đất áp dụng cho tất cả các trường hợp để thực hiện chính sách tài chính đất đai là không hợp lý. Bởi sử dụng duy nhất một bảng giá đất cho nhiều mục đích khác biệt sẽ gặp nhiều khó khăn. Hệ quả không tích cực có thể dự đoán được do có sự xung đột giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau", Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam khẳng định.
Ông Nguyễn Tiến Thỏa - Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam.
Trước đó, hồi tháng 8, Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM đã có văn bản gửi kiến nghị cho doanh nghiệp tự khai, tự nộp tiền sử dụng đất nhằm rút ngắn thủ tục, giảm nợ đọng và thúc đẩy hoạt động đầu tư; giống như cách họ đã thực hiện với thuế VAT hay thuế thu nhập cá nhân.
Theo cơ chế này, doanh nghiệp sẽ căn cứ bảng giá đất do UBND tỉnh công bố để tính toán và nộp trực tiếp. Cơ quan thuế chỉ kiểm tra, quyết toán trước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu nộp thừa, doanh nghiệp được cấn trừ vào dự án khác; nếu thiếu thì nộp bổ sung.
Theo Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM Phạm Viết Thuận, cách làm này sẽ rút ngắn thủ tục, giảm tình trạng nợ đọng kéo dài hàng nghìn tỷ đồng và giúp doanh nghiệp chủ động hơn về tài chính, tiến độ dự án. Đặc biệt, cơ chế tự khai, tự nộp còn giúp cơ quan quản lý giảm áp lực xử lý hồ sơ, đồng thời tăng tính minh bạch và cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai vốn được coi là phức tạp và nhạy cảm.
Hỗ trợ doanh nghiệp vừa và nhỏ vay tín chấp
Bên cạnh rào cản về đất đai, PGS. TS. Đinh Dũng Sỹ cũng đề cập đến khó khăn của doanh nghiệp vừa và nhỏ khi tiếp cận tín dụng. Trong khi doanh nghiệp lớn có nhiều tài sản thế chấp, dễ dàng vay ngân hàng hơn, thì doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp khởi nghiệp rất khó khăn. Bởi cơ chế cho vay của các ngân hàng thương mại hiện nay vẫn là yêu cầu tài sản thế chấp và thông thường là bất động sản, chứ chưa mở rộng ra các tài sản khác như dòng tiền, chuỗi giá trị, tài sản vô hình, tài sản hình thành trong tương lai mà Nghị quyết 68-NQ/TW về phát triển kinh tế tư nhân đã đặt ra.
"Kinh nghiệm "xương máu" tại Ngân hàng Chính sách xã hội là họ có cơ chế cho vay tín chấp, nhưng tỷ lệ nợ xấu thấp nhất trong các ngân hàng. Chúng ta có thể dựa vào đây để xây dựng cơ chế hỗ trợ tín dụng phù hợp đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ", nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật Văn phòng Chính phủ gợi mở.
Ngoài ra, PGS. TS. Đinh Dũng Sỹ cũng kiến nghị nên có chính sách miễn giảm thuế cho doanh nghiệp khởi nghiệp. "Chúng ta hãy mạnh dạn miễn giảm thuế doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân cho những doanh nghiệp khởi nghiệp trong từ 3 - 5 năm đầu. Đồng thời, miễn giảm thuế cho doanh nghiệp ứng dụng khoa học công nghệ. Mặc dù đã có chủ trương, nhưng cần vạch ra chính sách cụ thể, rà soát lại và có những cải cách về chính sách cho phù hợp".
PGS. TS. Đinh Dũng Sỹ - Nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật Văn phòng Chính phủTại sự kiện Growthverse Finance Day 2025 với chủ đề “The Next Gateway: Vietnam Finance 2025”, bà Phạm Thị Thanh Huyền, chuyên gia cao cấp ngành tài chính của Tổ chức Tài chính quốc tế (IFC) thừa nhận, doanh nghiệp vừa và nhỏ đóng góp mạnh mẽ vào GDP, sử dụng nhiều lao động và tham gia đáng kể vào hoạt động xuất nhập khẩu. Tuy nhiên, nhóm doanh nghiệp này lại thường xuyên đối diện tình trạng “khát vốn”. Theo thống kê, khoảng thiếu hụt tài chính của doanh nghiệp vừa và nhỏ tại Việt Nam năm 2025 tương đương 22% GDP, khoảng 48,5 tỷ USD, tăng gấp đôi chỉ trong ba năm.
Nguyên nhân chính là ngân hàng luôn yêu cầu tài sản khi vay vốn tín dụng, song không phải doanh nghiệp vừa và nhỏ nào cũng có đất đai, bất động sản để thế chấp. Các sản phẩm tín dụng dựa trên dòng tiền hay tài sản vô hình ở Việt Nam chưa thực sự phổ biến. Thị trường tài chính cũng thiếu các đơn vị trung gian như công ty định giá, quản lý tài sản bảo đảm, hay tổ chức cung cấp dữ liệu phân tích. Về phía doanh nghiệp, năng lực kế toán, pháp chế còn yếu, báo cáo tài chính chưa đầy đủ, quá trình chuyển đổi số chậm khiến hồ sơ tín dụng khó được phê duyệt.
Bà Phạm Thị Thanh Huyền mong muốn, Chính phủ và cơ quan quản lý tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý, tạo môi trường cạnh tranh và khuyến khích đổi mới sản phẩm tài chính. Các ngân hàng và tổ chức tín dụng cần mạnh dạn thiết kế giải pháp phù hợp với đặc thù doanh nghiệp nhỏ. Còn doanh nghiệp phải chủ động nâng cao năng lực quản trị, minh bạch thông tin và ứng dụng công nghệ./.
