Tranh cãi xoay quanh câu chuyện giá đất: Cần nhận diện đúng bản chất, tránh rơi vào “vòng lặp cũ”

Sau nhiều năm duy trì cơ chế khung giá đất, Nghị quyết 18-NQ/TW (2022) xác định rõ định hướng cải cách: “Bỏ khung giá đất. Có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất...”.

Trên tinh thần đó, Luật Đất đai 2024 đã đặt nguyên tắc thị trường lên hàng đầu trong các nguyên tắc định giá đất, quy định cụ thể các căn cứ và phương pháp định giá đất; thông qua đó xây dựng bảng giá đất và xác định giá đất cụ thể. Đây được xem là bước tiến lớn hướng tới tiệm cận chuẩn mực quốc tế và khơi thông nguồn lực đất đai.

Tuy nhiên, việc thi hành Luật sau hơn 1 năm qua đã phát sinh nhiều bất cập trên thực tiễn. Đặc biệt, việc xác định giá đất cụ thể vẫn gặp khó khăn do nhiều yếu tố chi phối như thông tin dữ liệu đầu vào, biến động thị trường, trình độ, năng lực chuyên môn, đạo đức và kinh nghiệm của người định giá… Giá đất bị đẩy cao hoặc không phản ánh đúng giá trị thật, chi phí quản lý cao và thủ tục phức tạp, tạo gánh nặng tài chính cho người dân và doanh nghiệp, tăng giá thành bất động sản. Trong khi đó, luật hiện hành chưa phát huy đầy đủ vai trò quyết định, điều tiết của Nhà nước với giá đất nói chung và biến động giá đất trên thị trường.

Tại Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 đang được lấy ý kiến, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất quy định căn cứ tính tiền sử dụng đất là giá đất theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất đối với từng loại đất theo đối tượng, hình thức sử dụng đất (không quy định giá đất cụ thể là căn cứ để tính tiền sử dụng đất). Bổ sung quy định căn cứ giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất để làm rõ cách tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Lý do là để thể chế quan điểm về quyền chủ sở hữu của Nhà nước trong việc quyết định giá đất, Nhà nước kiểm soát giá đất khi giao đất, cho thuê đất... Giá đất do Nhà nước quyết định, không phụ thuộc vào kết quả của tư vấn, là công cụ để Nhà nước định hướng, điều chỉnh, bình ổn giá đất thị trường, thúc đẩy phát triển sản xuất, kinh doanh.

Tranh luận lập tức nổ ra: Liệu đây có phải giải pháp để ổn định thị trường và đơn giản hóa thủ tục hay sẽ tái lập lại những hệ lụy cũ như thất thu ngân sách, tình trạng “hai giá”, quy hoạch treo và khiếu kiện kéo dài?

Câu chuyện định giá đất vì thế không chỉ là vấn đề kỹ thuật mà trở thành điểm nóng ảnh hưởng đến công bằng xã hội, minh bạch thị trường và hiệu quả quản lý. Sửa luật lúc này không thể chỉ dừng lại ở việc vá lỗ hổng, mà phải tìm cơ chế định giá phù hợp và bền vững.

Kiên định theo cơ chế giá đất thị trường hay quay lại cơ chế Nhà nước định đoạt giá đất - đây là nút thắt chính sách, cũng là câu hỏi lớn đang đặt ra cho lần sửa đổi này.

Người dân, doanh nghiệp “oằn mình” vì bảng giá đất điều chỉnh

Sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực và nhiều địa phương điều chỉnh bảng giá đất, những khoảng vênh lớn đã tạo ra “cú sốc” tài chính đối với cả người dân lẫn doanh nghiệp.

Tại TP.HCM, bảng giá đất điều chỉnh áp dụng từ tháng 10/2024 tăng 4-38 lần khiến nhiều người dân phải rút hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất vì không kham nổi chi phí hành chính. Tại Nghệ An, bảng giá đất điều chỉnh công bố vào tháng 6/2025 tăng cao đột biến, có nơi lên đến 15 lần, cũng khiến người dân gặp khó khăn khi chuyển mục đích sử dụng đất, trong đó có nhiều trường hợp có diện tích đất đã sử dụng từ trước các thời điểm 1980, 1993, 2004. Có hộ dân xin chuyển 300m² đất vườn sang đất ở bị áp nghĩa vụ gần 4,5 tỷ đồng - cao hơn giá trị thị trường của mảnh đất sau khi “lên thổ cư”.

Thực tế ghi nhận nhiều người dân muốn tách thửa để xây nhà cho con lập gia đình nhưng số tiền chuyển mục đích sử dụng đất gần bằng, thậm chí vượt cả chi phí xây dựng một căn nhà. Nghịch lý là, để dựng mái ấm trên mảnh đất cha ông để lại, người dân phải “mua lại” quyền sử dụng chính mảnh đất mình đã canh tác và sinh sống bấy lâu nay với mức giá ngoài khả năng chi trả.

Doanh nghiệp cũng không tránh khỏi áp lực khi tiền thuê đất, sử dụng đất bị đẩy lên gấp nhiều lần trong thời gian ngắn. Đơn cử tại TP.HCM, một doanh nghiệp thuê kho 11.000m² ở cảng Khánh Hội, năm 2022 nộp 3,3 tỷ đồng, năm 2023 tăng lên 7,7 tỷ đồng và đến 2025 đã vọt lên trên 21 tỷ đồng - gấp gần 7 lần sau ba năm.

Các chủ đầu tư bất động sản cũng chịu tác động đáng kể bởi chi phí đất đai chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu giá bán dự án. Theo Bộ Xây dựng, việc điều chỉnh giá đất có thể làm tăng giá bán nhà ở, bất động sản lên 15 - 20% so với trước đây.

Bên cạnh đó, dù Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ tạo bước chuyển lớn trong việc khơi thông nguồn lực đất đai, gỡ vướng cho các dự án chậm triển khai do thủ tục nhưng thực tế vẫn chưa đạt được kết quả như mong đợi. Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM hồi tháng 6, trên địa bàn có hơn 150 dự án phải dừng triển khai, trong đó 60 - 70% dự án bị tắc ở khâu định giá đất để tính tiền sử dụng đất, chủ yếu rơi vào những hồ sơ có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003.

Việc định giá đất gặp khó khăn chủ yếu do khâu thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất, nguyên nhân xuất phát từ việc thông tin đầu vào còn hạn chế. Nghị định 71/2024 đã quy định phương pháp định giá đất cụ thể theo 4 phương pháp gồm so sánh, thu nhập, thặng dư và chiết trừ song thực tế vẫn gặp nhiều khó khăn trong khâu thu thập thông tin, thị trường chưa có sự minh bạch về số liệu giao dịch.

Dù tinh thần của Luật Đất đai 2024 là minh bạch hóa và đưa giá đất sát thị trường, nhưng việc thiếu lộ trình và cơ chế tài chính hỗ trợ đã tạo ra một chuỗi hệ lụy: Người dân chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa xây nhà mất khả năng chi trả nghĩa vụ tài chính, dẫn đến khó khăn về nhà ở; doanh nghiệp lao đao vì chi phí đội lên, còn hàng loạt dự án tiếp tục ách tắc vì định giá cụ thể chậm trễ. Những bất cập này khiến quá trình triển khai Luật Đất đai 2024 chưa đạt kỳ vọng sau 1 năm thực thi, buộc cơ quan quản lý phải sớm điều chỉnh để chính sách đi vào cuộc sống theo hướng hài hòa và khả thi.

Định giá đất trên thị trường sơ cấp: Đổi vai liệu có đổi vận?

Giá đất sơ cấp áp dụng khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng, dựa trên bảng giá đất do Nhà nước ban hành, áp dụng chung cho cả doanh nghiệp lẫn cá nhân. Trong khi đó, giá đất thứ cấp áp dụng khi các tổ chức, cá nhân mua bán, chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với nhau, để các bên tự thỏa thuận, phản ánh trực tiếp quan hệ cung - cầu và biến động thị trường.

Đề xuất Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý sẽ quyết định giá đất trên thị trường sơ cấp, và ban hành bảng giá đất 5 năm/lần, bổ sung trong trường hợp cần thiết trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang đặt ra vấn đề rằng, việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường vốn được xem là đột phá có thể sẽ bị loại bỏ và điều này liệu có thể hóa giải được gốc rễ của các bất cập kể trên?

Nhận định về vấn đề này, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng đề xuất bỏ giá đất thị trường là bước “giật lùi” quay về thời Luật Đất đai 2013, đi ngược lại với tinh thần của Nghị quyết 18.

Theo chuyên gia, cơ chế thị trường không làm suy giảm vai trò đại diện chủ sở hữu của Nhà nước; ngược lại, giúp Nhà nước tập trung vào vai trò quản lý kinh tế vĩ mô như tạo khung pháp lý, kiểm soát lạm phát, giám sát và điều tiết thị trường, đảm bảo môi trường đầu tư ổn định.... Còn ở tầm vi mô, giá đất phải để thị trường quyết định. Tiêu chuẩn định giá quốc tế 2025 (IVS 2025) cũng quy định: Định giá phải lấy giá thị trường làm cơ sở mặc định, dựa trên dữ liệu giao dịch minh bạch và có thể kiểm chứng. “Việc Nhà nước can thiệp trực tiếp vào giá đất là đi ngược lại quy luật kinh tế thị trường”, ông nhấn mạnh. 

Góp ý dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024, Hội Thẩm định giá Việt Nam cũng kiến nghị cần nhất quán nguyên tắc Nhà nước định giá đất theo cơ chế thị trường. Giá cả được coi là phạm trù trung tâm của thị trường, phải được hình thành và vận động theo các tín hiệu khách quan của các quy luật kinh tế của giá cả. Vì thế bất kể chủ thể nào có thẩm quyền quyết định giá, trong đó có Nhà nước, cũng cần phải tuân thủ nguyên tắc này.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch hội đồng Trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế,  Đại học Luật Hà Nội nhấn mạnh thêm, nếu quay lại cơ chế Nhà nước quyết định khung giá như Luật Đất đai 2003, 2013 sẽ dễ lặp lại vòng luẩn quẩn nếu không giải quyết được chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư thỏa đáng cho người dân bị thu hồi đất. Nhưng việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường cũng cần làm rõ thêm để có thể thực thi trong thực tiễn. 

“Xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường là như thế nào? Tiêu chí nào để xác định? Thị trường là loại thị trường nào: Có tổ chức hay không có tổ chức, đã được nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng hay chưa? Luật Đất đai 2024 chưa đưa ra được các văn bản hướng dẫn thi hành một cách cặn kẽ, dẫn đến địa phương loay hoay khi áp dụng”, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến đặt vấn đề.

Theo ông, giải pháp trước mắt để giải quyết những bất cập liên quan đến bảng giá đất là phải khẩn trương xây dựng, hoàn thiện chính sách tài chính đất đai để tháo gỡ khó khăn cho người dân và doanh nghiệp. Cần phải đảm bảo thể chế hóa các nguyên tắc để giải quyết bài toán hài hòa lợi ích giữa nhà nước, chủ đầu tư và người dân. Về giải pháp lâu dài, cần song song xây dựng và hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai và tích hợp với hệ thống dữ liệu dân cư quốc gia.

Đối với lo ngại bảng giá đất mới làm tăng chi phí gây khó cho người dân và doanh nghiệp, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ cũng cho rằng, Nhà nước không nên kéo giá đất xuống bằng mệnh lệnh hành chính, thay vào đó phải có chính sách tài chính đất đai phù hợp. Chẳng hạn như ưu đãi tiền sử dụng đất cho nhà ở xã hội khu vực nông thôn, các lĩnh vực nhà nước ưu tiên phát triển, sau đó thu lại bằng thuế bất động sản khi dự án đi vào hoạt động và giá trị đất tăng lên. Mặt khác, khi bảng giá đất tăng thì Nhà nước có thể giảm tỷ lệ thuế, nghĩa vụ tài chính đất đai để hài hòa lợi ích của người dân, doanh nghiệp.

Về vấn đề thời gian qua giá nhà tại nhiều khu vực đô thị tăng cao, được cho là do chi phí đất tăng, khiến người dân càng khó tiếp cận với nhà ở, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ cho rằng “hãy để quy luật cung cầu tự vận hành”. Tuy nhiên, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ khuyến nghị các địa phương cần xây dựng lộ trình điều chỉnh bảng giá đất mới hợp lý để không gây “sốc” cho nền kinh tế, doanh nghiệp và người dân. “Nên tăng từng bước, mỗi năm có thể tăng 10% cho tới khi sát với giá giao dịch phổ biến trên thị trường. Cách làm này giúp tránh “đột biến” trong chi phí đầu tư dự án, nghĩa vụ tài chính đất đai, cũng như giảm áp lực lên thị trường bất động sản. Quan trọng hơn, việc xây dựng lộ trình tăng giá đất cần gắn chặt với các công cụ tài chính bổ trợ: Thuế bất động sản, chính sách ưu đãi cho các đối tượng đặc thù, chế tài đối với dự án bỏ hoang. Nếu chỉ tăng bảng giá đất mà thiếu cơ chế điều tiết, gánh nặng sẽ dồn lên người dân và doanh nghiệp. Ngược lại, nếu đi cùng cải cách thể chế, bảng giá đất mới có thể trở thành đòn bẩy để thị trường bất động sản minh bạch, ổn định và bền vững hơn", GS.TSKH. Đặng Hùng Võ khẳng định. 

Hội Thẩm định giá Việt Nam lưu ý thêm, việc định giá đất không thể dựa vào các tín hiệu thị trường bị lũng đoạn hoặc bị tác động bởi những yếu tố cá biệt, các yếu tố đột biến không hợp lý để định giá như đầu cơ, thổi giá, thiên tai, địch họa, khủng hoảng kinh tế - tài chính và các rào cản bất hợp lý của thị trường… mà phải là thị trường có điều tiết loại trừ được những yếu tố trên thông qua nhiệm vụ của các công cụ, biện pháp điều tiết: Cung - cầu, tài chính - tiền tệ…

Tựu trung lại, theo các chuyên gia, cần nhận diện rõ bản chất của câu chuyện định giá đất, tránh nhập nhằng giữa giá đất với chính sách tài chính đất đai. Giá đất cần phản ánh đúng thị trường trong điều kiện bình thường vì đây là quy luật tất yếu của nền kinh tế: Giá cả hình thành từ cung cầu, không thể ấn định bằng mệnh lệnh hành chính. Chỉ khi giá đất được phản ánh đúng giá trị thực tế thì mới có thể trở thành “thước đo chung” cho mọi nghĩa vụ và quyền lợi.

“Gỡ khó” cho người dân và doanh nghiệp phải thông qua các chính sách tài chính đất đai. Như vậy mới có thể vừa đảm bảo tính minh bạch, vừa giữ được công bằng xã hội. Nếu đảo ngược nguyên tắc thị trường, nguy cơ tái diễn “vòng lặp cũ” là hiện hữu, đồng thời phủ nhận những nỗ lực cải cách của Luật Đất đai 2024.

Để giá đất minh bạch cần gỡ nút thắt dữ liệu

Hiện nay, câu chuyện định giá đất, xây dựng bảng giá đất đang vướng bài toán “con gà có trước hay quả trứng có trước”.

Nhiều ý kiến cho rằng, để định giá đất theo nguyên tắc thị trường, điều kiện tiên quyết là cần có cơ sở dữ liệu đất đai để làm căn cứ định giá, vậy làm thế nào để định giá đúng khi cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai chưa hoàn thiện?

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh, nếu cơ sở dữ liệu giá đất chưa đủ mạnh, giải pháp trước mắt là thành lập hội đồng định giá độc lập, tiến hành khảo sát dư luận và tham khảo nhiều nguồn: Các hiệp hội, sàn giao dịch, môi giới, ngân hàng thẩm định, phòng công chứng, người dân…, miễn là thông tin minh bạch và có thể kiểm chứng.

Thực tế, điều này đã được quy định trong Luật Đất đai 2024: Thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất gồm: Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, về giá; giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính; giá đất thu thập qua điều tra, khảo sát đối với trường hợp chưa có các thông tin kể trên.

Một bảng giá đất tiệm cận thị trường sẽ trở thành nền tảng cho cơ sở dữ liệu quốc gia bởi khi thu thuế dựa trên bảng giá này, người dân không còn động cơ khai thấp hơn. Song song, cần thực hiện các nội dung mà Nghị quyết 18 đã nêu: Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt…

Ở chiều ngược lại, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến lại cho rằng, cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai vẫn là thông tin nền đáng tin cậy nhất khi định giá đất. Các điều tra, khảo sát thị trường chỉ mang tính chất tham khảo bởi lẽ thị trường hiện đang tồn tại tình trạng thổi giá, đẩy giá, giá đất “nhảy múa”, gây “nhiễu” cho quá trình định giá đất chính xác. Định giá đất phải dựa vào yếu tố tĩnh, trong khi thị trường là yếu tố động. Theo đó, Nhà nước cần xây dựng được một bộ tiêu chí để đo lường, đánh giá biến động giá đất hàng ngày giống như cách thị trường chứng khoán, thị trường vàng đang được vận hành.

Trước lo ngại giá đất bị “sốt ảo” chi phối, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ cho rằng giá thị trường bao giờ cũng có sai số có thể chấp nhận trong khoảng ±20%. Việt Nam nên tiếp thu và ứng dụng các phương pháp đã được áp dụng thành công trên thế giới. Chẳng hạn, theo phương pháp thặng dư thì giá đất sẽ được xác định như sau: Tổng giá trị phát triển (doanh thu ước tính từ việc bán hoặc cho thuê bất động sản) trừ đi chi phí đầu vào của dự án (vật liệu, xây dựng, lãi vay, nghĩa vụ tài chính…) và lợi nhuận hợp lý cho nhà đầu tư (chiếm khoảng 15 - 30% tổng vốn theo thông lệ quốc tế). Đây được xem là cách tính khoa học, rõ ràng thay vì công thức “bảng giá nhân hệ số” như lâu nay.

Bên cạnh đó, để quản lý hiệu quả, Nhà nước cũng cần nắm và kiểm soát chi tiết bảng chi phí và lợi nhuận hợp lý của doanh nghiệp trong từng dự án bất động sản, từ nhà ở, khu công nghiệp đến dịch vụ thương mại.

Câu chuyện giá đất vì thế không nằm ở việc Nhà nước hay thị trường quyết định giá đất, mà là bài toán tổng hòa: Có dữ liệu minh bạch, có hướng dẫn thi hành cụ thể, có chính sách tài chính phù hợp và có sự điều tiết kịp thời của Nhà nước. Luật Đất đai sửa đổi tới đây nếu không giải quyết tận gốc nút thắt dữ liệu, công cụ và thể chế thì dù giữ nguyên hay thay đổi nguyên tắc, vòng lặp cũ vẫn có nguy cơ tái diễn.

Điều được chờ đợi không phải là một quyết định hành chính đơn lẻ, mà là một cơ chế định giá khoa học, bền vững, đủ sức dung hòa lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, để đất đai thực sự trở thành nguồn lực phát triển thay vì gánh nặng. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã nhất quán quan điểm đất đai là đầu vào của hoạt động sản xuất kinh doanh và không đặt nặng vấn đề về tăng thu ngân sách từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; đồng thời cần có chính sách hỗ trợ khác thỏa đáng đối với người có đất bị thu hồi để hạn chế khiếu nại. Điều này cần được cụ thể hóa trong các nghị định hướng dẫn thi hành sửa đổi sắp tới để các địa phương thực thi đúng và hiệu quả./.