Hé lộ điểm sáng bất động sản 6 tháng cuối năm 2025: Nguồn cung tăng tốc, dòng tiền khởi sắc

Nguồn cung bất động sản bứt phá nhờ gỡ vướng pháp lý

PV: Ông đánh giá như thế nào về mức độ phục hồi của thị trường bất động sản trong quý II và nửa cuối năm 2025?

Ông Dương Đức Hiếu: Tôi nhận định, thị trường bất động sản sẽ duy trì đà phục hồi tốt từ quý II/2025 đến nửa cuối năm 2025, cả về nguồn cung lẫn nhu cầu đều tăng lên. Nhờ tiến độ phê duyệt dự án được đẩy nhanh trong các quý gần đây cùng với hoạt động phát triển dự án mạnh mẽ, dự báo nguồn cung nhà ở sẽ được cải thiện đáng kể. Điều này có ý nghĩa rất lớn, bởi lẽ, nguồn cung khan hiếm là một trong những nút thắt lớn nhất của thị trường trong nhiều năm qua. Việc pháp lý được tháo gỡ giúp các chủ đầu tư tự tin hơn trong việc triển khai và ra mắt sản phẩm mới.

Đặc biệt, chúng tôi ghi nhận nhiều dự án được ra mắt tại các trung tâm hành chính mới sau khi sáp nhập tỉnh. Điều này nhằm tận dụng tâm lý tích cực từ thị trường và kỳ vọng giá bất động sản gia tăng. Nhu cầu nhà ở cũng sẽ được duy trì ở mức cao nhờ môi trường lãi suất thấp, các chương trình hỗ trợ vay mua nhà dành cho người trẻ, và các dự án đầu tư nâng cấp hạ tầng giao thông tại các thành phố lớn. Lãi suất thấp giúp giảm gánh nặng tài chính cho người mua, đặc biệt là phân khúc ở thực, trong khi hạ tầng giao thông cải thiện sẽ nâng cao giá trị và tính kết nối của các dự án.

PV: Theo ông, những chính sách nào được đánh giá là then chốt nhất để thúc đẩy thị trường bất động sản trong nửa cuối năm?

Ông Dương Đức Hiếu: Nghị định 75/2025/NĐ-CP và Nghị định 76/2025/NĐ-CP, cùng có hiệu lực từ ngày 01/04/2025, sẽ thúc đẩy mạnh mẽ tiến độ phát triển dự án trong nửa cuối năm 2025. Cụ thể, Nghị định 76/2025/NĐ-CP nêu rõ cách thức tính tiền sử dụng đất, qua đó tháo gỡ rào cản pháp lý cho 64 dự án chậm tiến độ. Điều này sẽ có lợi cho nhiều chủ đầu tư, ví dụ như NVL, Sovico, Eurowindow...

Trong khi đó, với Nghị định 75/2025/NĐ-CP, việc thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đã chính thức đi vào thực tiễn, giúp gỡ khó cho hàng loạt các dự án nhà ở thương mại không có đất ở trên thị trường. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất, xây dựng và thương mại hóa của các dự án liên quan.

PV: Việc thủ tục cấp phép và phê duyệt dự án đang diễn ra tích cực, ông dự báo tốc độ cấp phép và phê duyệt này sẽ duy trì hay có xu hướng tăng tốc/chậm lại trong nửa cuối năm 2025? Điều này sẽ ảnh hưởng như thế nào đến nguồn cung dự kiến ra thị trường?

Ông Dương Đức Hiếu: Chúng tôi kỳ vọng hoạt động phê duyệt dự án sẽ duy trì ổn định trong suốt năm 2025. Sau các cải cách pháp lý gần đây, khung pháp lý bất động sản đã đồng bộ và hoàn thiện hơn. Điều này tạo ra một hành lang pháp lý vững chắc, giúp các cơ quan quản lý và doanh nghiệp dễ dàng hơn trong việc thực hiện các thủ tục. Cùng với việc đẩy nhanh hoàn thiện các quy hoạch tổng thể, điều này sẽ góp phần thúc đẩy quy trình cấp phép dự án. Một quy hoạch rõ ràng sẽ là kim chỉ nam cho việc phát triển dự án, giảm thiểu rủi ro và sự chồng chéo. Nhờ đó, nguồn cung nhà ở sẽ tiếp tục được cải thiện, đặc biệt tại các thành phố lớn, đáp ứng nhu cầu ở thực của người mua nhà.

PV: Thống kê của Bộ Xây dựng cho biết chỉ tính riêng quý I/2025, tín dụng bất động sản đã tăng tới 7,49%, nguồn vốn tín dụng đang chảy mạnh vào phía chủ đầu tư. Ông dự báo xu hướng này sẽ tiếp diễn trong nửa cuối năm hay có sự điều chỉnh?

Ông Dương Đức Hiếu: Chúng tôi kỳ vọng các chủ đầu tư sẽ tiếp tục duy trì khả năng tiếp cận nguồn tài chính mới, chủ yếu thông qua các khoản vay ngân hàng. Sự tăng trưởng tín dụng vào bất động sản trong quý I vừa qua cũng là một tín hiệu tích cực, cho thấy sự tin tưởng của ngân hàng vào triển vọng phục hồi của ngành. Khẩu vị tín dụng từ các ngân hàng đã cải thiện và thanh khoản của ngân hàng vẫn ở mức đủ mạnh để thúc đẩy hoạt động cho vay.

Đồng thời, tâm lý thị trường tích cực sẽ mở ra nhiều cơ hội cho hoạt động M&A, thu hút đầu tư từ các nhà đầu tư nước ngoài, song song với đó là hoạt động phát hành vốn cổ phần mới. Như vậy, nguồn vốn vào thị trường bất động sản đang trở nên đa dạng hơn, không chỉ phụ thuộc vào kênh tín dụng ngân hàng.

Tuy nhiên, cũng có một điểm cần lưu ý là những chủ đầu tư từng chậm trả gốc, lãi sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong việc tìm nguồn tái cấp vốn để tránh bị chậm trả gốc, lãi trong những lần tới. Đây cũng là yếu tố tạo ra sự phân hóa rõ rệt về khả năng tiếp cận vốn giữa các doanh nghiệp.

PV: Hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp vẫn ở mức thấp trong quý vừa qua nhưng được kỳ vọng sẽ tốt hơn trong nửa cuối năm 2025. Theo ông, những yếu tố nào sẽ thúc đẩy sự phục hồi của kênh huy động vốn này, và liệu trái phiếu có trở thành kênh huy động vốn chủ đạo cho các chủ đầu tư để mở rộng quỹ đất, đặc biệt khi chính quyền địa phương được hoàn thiện sau sáp nhập?

Ông Dương Đức Hiếu: Sau giai đoạn trầm lắng trong quý I/2025, hoạt động phát hành trái phiếu bất động sản đã tăng mạnh trong quý II, với khoảng 38 nghìn tỷ đồng trái phiếu mới được phát hành, tăng 77% so với cùng kỳ năm trước. Con số này cho thấy kênh trái phiếu đang dần hồi phục niềm tin.

Bên cạnh đó, chúng tôi kỳ vọng nhu cầu mở rộng quỹ đất và đẩy nhanh tiến độ phát triển dự án sau khi hoàn tất thủ tục pháp lý sẽ tiếp tục thúc đẩy hoạt động phát hành trái phiếu trong nửa cuối năm 2025, đặc biệt khi chính quyền địa phương được hoàn thiện sau sáp nhập. Việc sáp nhập địa giới hành chính mở ra những cơ hội mới về quỹ đất và quy hoạch, thúc đẩy nhu cầu vốn để đầu tư.

Tuy nhiên, so với vốn vay ngân hàng, nguồn vốn từ trái phiếu vẫn sẽ chiếm tỷ trọng nhỏ hơn do chi phí huy động cao và các điều kiện phát hành ngày càng nghiêm ngặt theo quy định mới. Nói đúng hơn, trái phiếu sẽ là một kênh bổ trợ quan trọng, nhưng chưa thể thay thế hoàn toàn vai trò của tín dụng ngân hàng.

Lợi nhuận khởi sắc nhưng dòng tiền vẫn là thách thức lớn với doanh nghiệp

PV: Từ bối cảnh thị trường ông vừa phân tích, ông dự báo như thế nào về tình hình sức khỏe tài chính, đặc biệt, doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản trong quý II/2025?

Ông Dương Đức Hiếu: Dựa trên những phân tích về bối cảnh thị trường, chúng tôi kỳ vọng rằng tình hình tài chính, đặc biệt là doanh thu và lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản trong quý II/2025 sẽ có những cải thiện đáng kể nhờ doanh số bán hàng tăng mạnh. Điều này phản ánh một tín hiệu tích cực từ thị trường, cho thấy niềm tin của người mua đã dần được khôi phục, đồng thời các chính sách hỗ trợ cũng đã bắt đầu phát huy hiệu quả.

Tuy nhiên, bên cạnh những triển vọng tích cực về doanh thu và lợi nhuận, dòng tiền yếu vẫn là một điểm yếu chính trong hồ sơ tín dụng của các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam. Thực trạng này càng trở nên đáng lo ngại khi các chủ đầu tư gia tăng vay nợ để đầu tư phát triển dự án mới. Việc phụ thuộc nhiều vào nợ vay có thể tạo ra áp lực lớn lên khả năng thanh khoản và quản lý rủi ro tài chính của doanh nghiệp, đặc biệt trong bối cảnh thị trường vẫn còn tiềm ẩn nhiều biến động. Do đó, dù lợi nhuận có thể cải thiện, các doanh nghiệp vẫn cần hết sức thận trọng trong việc quản lý dòng tiền và cơ cấu nợ để đảm bảo sự phát triển bền vững.

PV: Trong 6 tháng cuối năm 2025, ông dự báo như thế nào về xu hướng nợ xấu và khả năng trả nợ của các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là các doanh nghiệp có tỷ lệ đòn bẩy cao? Ông có khuyến nghị cụ thể nào cho các ngân hàng và nhà đầu tư khi đánh giá rủi ro tín dụng của ngành này không?

Ông Dương Đức Hiếu: Chúng tôi kỳ vọng nợ xấu sẽ ổn định và khả năng trả nợ sẽ được cải thiện trong 6 tháng tới, nhờ doanh số bán hàng tăng mạnh, qua đó thúc đẩy sự phục hồi của dòng tiền từ hoạt động kinh doanh và nâng cao các tỷ lệ bao phủ nợ. Tức là khi bán được hàng, doanh nghiệp có nguồn thu để trả nợ vay và các nghĩa vụ tài chính khác, giúp giảm áp lực nợ xấu.

Tuy nhiên, sự phân hóa tín nhiệm trong ngành sẽ ngày càng nới rộng. Sẽ có những doanh nghiệp phục hồi nhanh và mạnh, trong khi những doanh nghiệp khác vẫn gặp khó khăn. Các chủ đầu tư cũng sẽ đối mặt với chi phí phát triển dự án gia tăng đáng kể và nhu cầu của người mua nhà phục hồi không đồng đều.

Để đánh giá rủi ro tín dụng của ngành, các ngân hàng và nhà đầu tư nên tập trung vào triển vọng thương mại hóa dự án của tổ chức phát hành – tức là khả năng bán được hàng và thu hồi vốn của dự án đó; khả năng quản trị dòng tiền từ hoạt động kinh doanh – liệu doanh nghiệp có dòng tiền dương ổn định từ hoạt động cốt lõi hay không; và năng lực tiếp cận các nguồn tài chính mới – khả năng huy động vốn đa dạng từ nhiều kênh khác nhau. Đây là những yếu tố then chốt để đánh giá sức khỏe tài chính thực sự của một doanh nghiệp bất động sản.

PV: Theo ông, các doanh nghiệp bất động sản đang có chiến lược nào để tối ưu hóa dòng tiền và giảm áp lực tài chính trong nửa cuối năm 2025? Ông có thể đưa ra ví dụ về những giải pháp cụ thể như đẩy mạnh bán hàng, chuyển nhượng dự án, hay cắt giảm chi phí hoạt động, và đánh giá hiệu quả tiềm năng của các giải pháp này đối với từng loại hình doanh nghiệp (chủ đầu tư, nhà phát triển, nhà thầu)?

Ông Dương Đức Hiếu: Một số chủ đầu tư đang áp dụng các chiến lược nhằm tối ưu dòng tiền và giảm áp lực tài chính. Một trong số đó là hợp tác với các nhà phát triển thứ cấp để chia sẻ lợi nhuận và rủi ro, giúp chủ đầu tư giảm gánh nặng về vốn và chuyên môn, đồng thời phân tán rủi ro trong quá trình phát triển dự án. Tiếp theo là chuyển nhượng dự án sớm để thu hồi vốn. Đây là giải pháp hiệu quả cho những doanh nghiệp đang cần dòng tiền nhanh để tái cơ cấu nợ hoặc đầu tư vào dự án khác có tiềm năng hơn. Và cuối cùng là phối hợp với ngân hàng để cung cấp các gói vay mua nhà hấp dẫn hơn cho người mua, không chỉ kích cầu thị trường mà còn giúp đẩy nhanh tốc độ bán hàng, mang lại dòng tiền về cho chủ đầu tư. Những biện pháp này sẽ giúp tăng cường nhu cầu mua nhà, cải thiện khả năng thu hồi dòng tiền, và đa dạng hóa rủi ro vận hành cũng như tài chính của các doanh nghiệp bất động sản. Mỗi loại hình doanh nghiệp sẽ áp dụng các giải pháp này theo cách khác nhau tùy thuộc vào vị thế và nguồn lực của mình.

- Xin cảm ơn chuyên gia!