Phát triển bất động sản du lịch tại Tây Ban Nha: Kinh nghiệm pháp lý cho Việt Nam

Theo cơ quan Dịch chuyển du lịch ngoại biên, Tây Ban Nha đã đón 13,7 triệu lượt khách quốc tế trong quý đầu tiên của năm 2018, tăng 6% so với số liệu năm 2017. Với 1,4 triệu du khách chọn ở trong các bất động sản du lịch cho thuê vào kỳ nghỉ, mức tăng ổn định 7% so với cùng kỳ năm 2017 và đó chỉ là số liệu chính thức. Nhiều người mua một ngôi nhà thứ hai ở Tây Ban Nha với ý định cho thuê khi không sử dụng. Chính phủ Tây Ban Nha đã phát triển nhiều luật và hướng dẫn khuyến khích công dân châu Âu và Trung Quốc đầu tư vào lĩnh vực mua hoặc thuê bất động sản ở quốc gia này. Bài viết sẽ nghiên cứu về cách văn bản pháp lý của Tây Ban Nha có thể hỗ trợ thị trường bất động sản du lịch của họ.

ĐẦU TƯ VÀO BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH TRONG BỐI CẢNH COVID-19

Trước Covid-19, Tây Ban Nha là điểm đến du lịch phổ biến thứ tư trên thế giới. Quốc gia này vẫn đóng vai trò dẫn đầu trong các xếp hạng nơi được quan tâm, bất chấp tình hình xấu đi trong giai đoạn 2020 - 2021. Năm 2019, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản được báo cáo là 18,7% tổng số đầu tư vào nền kinh tế Tây Ban Nha. Trong đó, lĩnh vực du lịch sở hữu một phần lớn khoản đầu tư này. Đến năm 2020, quy mô của các khoản đầu tư giảm và chỉ vượt quá 5,1%. Hiện tại, tất cả những gì chúng ta có thể làm là nghiên cứu dữ liệu về tốc độ tăng trưởng đầu tư trực tiếp trong lĩnh vực này, hiện đang ở mức 10%. [1]

Nhiều khách du lịch và nhà đầu tư thăm Tây Ban Nha đến từ Vương quốc Anh, Ireland và các nước Bắc Âu. Gần đây các nhà đầu tư Trung Quốc cũng bắt đầu quan tâm đến thị trường này.

Cơ cấu du khách cũng được nghiên cứu cụ thể để xác định những yếu tố ảnh hưởng đến nơi khách du lịch muốn đến và loại bất động sản họ muốn thuê hoặc mua. Ví dụ, người Anh thường chọn những ngôi nhà liền kề, biệt thự và căn hộ. Người Tây Ban Nha bản xứ thích ở những bất động sản riêng biệt, có thể liên kết bằng các không gian sinh hoạt chung.

Đại dịch Covid-19 đã tác động tiêu cực đến sự phát triển ngành du lịch. Kể từ khi đại dịch xảy ra đã làm thay đổi tâm lý của người dân về không gian công cộng và xu hướng thích tập trung đông người. Người sử dụng bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có xu hướng không muốn tiếp xúc với người lạ. Điều này khuyến khích họ thay đổi sở thích trong lĩnh vực bất động sản. Vì vậy, hầu hết các bất động sản du lịch, chẳng hạn như khách sạn, du thuyền… hiện đang bị sụt giảm nhu cầu, do khách du lịch thích thuê nhà ở độc lập hơn. Nhu cầu này kéo theo giá thuê nhà tăng lên trong khi giá bất động sản đang chững lại. Hiện tại được đánh giá là thời điểm thích hợp nhất để các nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng tham gia vào thị trường vì nó mang lại lợi nhuận do giá bất động sản thấp trong khi giá thuê cao. 

Tây Ban Nha đã cho phép người có giấy tờ tiêm chủng đến du lịch tại nước này, trong khi chính phủ Mỹ cũng đã chấp thuận các chuyến bay đến Tây Ban Nha. Điều này dự báo sự tăng trưởng phục hồi mạnh mẽ của ngành du lịch và diễn biến tích cực trong những năm tới. Xu hướng này cũng tác động đến thị trường bất động sản du lịch tại Tây Ban Nha. Phần lớn nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng tại quốc gia này là người bản xứ, tuy nhiên có một số lượng không nhỏ (khoảng 18%) nhà đầu tư nước ngoài mua nhà ở Tây Ban Nha, nhóm nhà đầu tư này mua nhà thường đồng nghĩa với đầu tư cho thuê.

Tùy từng vùng, các loại bất động sản nghỉ dưỡng khác nhau sẽ có sự thu hút khác nhau. Các thành phố trung tâm phù hợp để phát triển thị trường căn hộ. Ở phía Đông Bắc, các bất động sản nông thôn biệt lập được nhiều người mua ưa chuộng. Đặc biệt, tại các bất động sản đặc thù (nông thôn, đô thị, ven biển, miền núi…), chủ đầu tư và chủ sở hữu cùng phối hợp để cung cấp một cơ hội trải nghiệm lối sống của người nông dân và thị dân Tây Ban Nha. 

Chủ nghĩa tập thể đóng một vai trò quan trọng trong văn hóa của Tây Ban Nha, điều này ảnh hưởng đến quy hoạch và kiến trúc của các bất động sản ở nước này nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng. Rất nhiều bất động sản ở Tây Ban Nha có tính chất cộng đồng, gắn với đặc thù vùng miền, kiến trúc có những đặc trưng riêng… được người mua trong nước ưa chuộng. Đối với các khu du lịch ven biển, các chủ đầu tư chỉ bắt đầu xây dựng hầu hết trong thế kỷ trước, tuy nhiên các bất động sản phát triển sau có thể bổ sung thêm tiện ích nhưng vẫn tôn trọng kiến trúc cổ điển, màu sắc truyền thống (ví dụ như đảo Majorca) và tạo nên những đặc trưng vùng miền cho khu vực này. Nhà ở sát bờ biển thường có giá rất cao và không gia nhập thị trường bất động sản nghỉ dưỡng thông thường.

Dưới chính quyền Trung ương là 17 phân vùng với các quy tắc thị trường bất động sản, danh sách các bất động sản có sẵn và cơ cấu đánh giá về nhu cầu để định hướng cho các công ty bất động sản. Cho thuê bất động sản du lịch ở Tây Ban Nha là một chủ đề được nhiều nhà đầu tư quan tâm, hầu hết các thành phố lớn của nước này đã đưa ra những quy định để kiểm soát hoạt động này.

CÁC CHÍNH SÁCH VĨ MÔ HỖ TRỢ ĐẦU TƯ VÀO BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH TÂY BAN NHA

Theo Nghị định 28/2016 về Cho thuê kỳ nghỉ cho du lịch, bất động sản cho thuê vào kỳ nghỉ được coi là bất kỳ tài sản nào nằm trong khu dân cư thường xuyên được tiếp thị cho mục đích du lịch. 

Chính phủ Tây Ban Nha thiết lập các văn phòng nước ngoài, Khối thịnh vượng chung & phát triển (FCDO), để đưa ra lời khuyên về tư vấn pháp lý, định hướng cho nhà đầu tư có nhu cầu mua ở một số khu vực nhất định, giải quyết khiếu nại và các vấn đề liên quan. Các văn phòng này cũng cung cấp danh sách luật sư, công chứng viên nói tiếng Anh có trụ sở tại Tây Ban Nha, có số đăng ký và được phép hành nghề theo quy định của hiệp hội luật sư địa phương (Colegio de Abogados) để hỗ trợ quá trình mua bán bất động sản tại Tây Ban Nha.

Trường hợp nhà đầu tư mua bất động sản “tương lai” nhưng chủ đầu tư không xây dựng bất động sản đó trước thời hạn bàn giao trong hợp đồng, hoặc các dịch vụ tiện ích không được hoàn thiện và kết nối với tiêu chuẩn, hoặc không thể cấp giấy chứng nhận cư trú, nhà đầu tư có quyền hợp pháp: Hủy hợp đồng và nhận lại tiền đặt cọc cộng với lãi suất; hoặc gia hạn thời hạn, cho phép chủ đầu tư hoàn thiện tài sản. Toàn bộ các thủ tục hủy hợp đồng hoặc gia hạn thời hạn đều có thể thực hiện tại văn phòng FCDO.

Công dân nước ngoài được cấp số nhận dạng người nước ngoài NIE (Numero de Identidad de Extranjero) khi đăng ký cư trú tại Tây Ban Nha tại văn phòng nhập cư (Oficina de Extranjeros) hoặc đồn cảnh sát được chỉ định. Tuy nhiên, nhà đầu tư bất động sản từ bên ngoài Tây Ban Nha cũng có thể đăng ký NIE tại đại sứ quán hoặc lãnh sự quán Tây Ban Nha nước sở tại hoặc thông qua một đại diện và có quyền nhập cư vào Tây Ban Nha không cần visa.

Pháp luật của Tây Ban Nha cũng công nhận tính pháp nhân của "cộng đồng chủ sở hữu" ('Comunidad de Propietarios' hoặc 'Comunidad de Vecinos') là một thực thể pháp lý (theo Ley de Propiedad Horizontal 49/1960) bao gồm tất cả các chủ sở hữu trong cùng một sự phát triển như một dãy nhà hoặc khu đô thị. Mục đích của tổ chức này là quản lý việc bảo trì và duy trì tài chính của tài sản, đặc biệt là các cơ sở chung. Mỗi chủ nhà cần đóng góp một khoản chi phí bảo trì hàng tháng được quy định trong quy chế quản lý của cộng đồng (Estatutos de la Comunidad de Propietarios) và được yêu cầu đại diện cho cộng đồng trong ban quản trị (Junta de Gobierno) trên cơ sở luân phiên. "Cộng đồng chủ sở hữu" có thể khởi kiện bất kỳ chủ sở hữu nào không thanh toán phí bảo trì cộng đồng. [4]

Các ngân hàng tại Tây Ban Nha cung cấp những gói lãi suất thấp (3 - 4%) cho các khoản vay thế chấp và liên kết với các công ty bất động sản để hỗ trợ lên đến 80% giá mua bằng một khoản vay. Gói tín dụng này được ngân hàng kết hợp với các tập đoàn bất động sản cung cấp cho tất cả khách hàng không giới hạn quốc tịch, khuyến khích khách du lịch thường đến thăm Tây Ban Nha nghĩ đến việc mua một bất động sản nghỉ dưỡng quy mô nhỏ nhằm đáp ứng nhu cầu có một không gian riêng tại Tây Ban Nha đồng thời khai thác du lịch trong thời gian họ không lưu trú tại đây. Lĩnh vực cho thuê bất động sản hoặc cho thuê kỳ nghỉ đang ngày càng phát triển và có nhiều người nghĩ đến việc mua một căn hộ lâu dài ở đây trong khi giá vẫn còn thấp và có nhiều phương thức thanh toán khác.

Theo nguyên tắc chung, các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào thị trường bất động sản Tây Ban Nha thông qua hình thức đầu tư trực tiếp. Tuy nhiên, từ năm 2014, Chính phủ đã ban hành các quy định nhằm phát triển các quỹ đầu tư, ủy thác đầu tư vào bất động sản (SOCIMI). Từ đó một số lượng đáng kể cũng đầu tư thông qua các quỹ đầu tư, ủy thác đầu tư bất động sản hoặc ký kết các hợp đồng quan hệ đối tác với một tập đoàn kinh doanh bất động sản tại Tây Ban Nha. Trong các năm 2016, 2017 và 2018, số lượng giao dịch của những quỹ đầu tư bất động sản đã tăng trưởng đều ở mức từ 14% đến hơn 25% mỗi năm.

Cơ quan đăng ký kinh doanh (Registro Mercantil) công bố thông tin về công ty phát triển bất động sản nghỉ dưỡng, chẳng hạn như đội ngũ quản lý, vốn kinh doanh của công ty và mức độ hoàn thành các nghĩa vụ tài chính của công ty. Thông tin này được công bố rộng rãi. Tuy nhiên, Cơ quan đăng ký không cho biết về khả năng thanh toán của công ty tại bất kỳ thời điểm nào. Để giải quyết tình trạng thiếu thông tin này, luật pháp Tây Ban Nha có một hệ thống bảo đảm bắt buộc (chẳng hạn như bảo lãnh ngân hàng hoặc bảo hiểm) để đảm bảo việc bảo vệ các khoản thanh toán cho bất động sản “tương lai” ở Tây Ban Nha.[5]

Chủ đầu tư cũng phải thông báo bằng văn bản cho nhà đầu tư biết đơn vị nào đang hỗ trợ bảo lãnh xây dựng nếu việc xây dựng không diễn ra như quy định trong hợp đồng. Tên của pháp nhân (ngân hàng hoặc tên khác) phải được cung cấp. Hợp đồng hợp lệ phải nêu tên của pháp nhân hoặc công ty bảo hiểm và các khoản thanh toán được đảm bảo thông qua bảo lãnh ngân hàng hoặc chính sách bảo hiểm. 

Chỉ có các nhà đầu tư mới có quyền khiếu nại chủ đầu tư sau khi đã ký hợp đồng. Trong trường hợp này, nhà đầu tư sẽ được bảo vệ đối với những thay đổi, trừ khi hợp đồng không cho phép. Nếu chưa ký hợp đồng, người quan sát hoặc các tổ chức xã hội không có quyền yêu cầu chống lại những thay đổi trong dự án.

Chủ đầu tư được phép thỏa thuận nhằm kéo dài thời gian bàn giao trong 1 năm đối với các lỗi hoàn thiện; 3 năm đối với các yếu tố xây dựng hoặc phụ kiện có ảnh hưởng đến sinh hoạt trong khu nhà; 10 năm đối với các lỗi cấu trúc. Nhà đầu tư có quyền chọn lựa tiếp tục hợp đồng hay nhận lại tiền đặt cọc như ban đầu.

NHỮNG QUY ĐỊNH ĐỂ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH

Không chỉ minh bạch về thông tin thị trường bất động sản du lịch, Chính phủ Tây Ban Nha còn đưa ra các quy định nhằm kiểm soát chất lượng và an toàn cho người sử dụng dịch vụ lưu trú du lịch. Vì lý do an toàn công cộng, theo quy định, các bất động sản khai thác du lịch phải kiểm soát và ghi lại danh tính, các chi tiết cụ thể của những người sử dụng phòng nghỉ du lịch. Bên cạnh đó cũng hạn chế bất động sản du lịch ở trung tâm lõi đô thị nhằm bảo vệ thiên nhiên và môi trường đô thị. [6]

Ngành du lịch truyền thống cũng đòi hỏi chính quyền bảo vệ bằng cách loại bỏ các hoạt động ngầm và không được khai báo tồn tại trong du lịch. Là ngành then chốt của nền kinh tế Tây Ban Nha, các nhà chức trách không thể để bất kỳ hoạt động nào liên quan đến du lịch được miễn thuế.

Hiện tại, có 43 quy định về bất động sản du lịch khác nhau trên lãnh thổ Tây Ban Nha. Hội đồng thành phố cũng có thể thêm các yêu cầu từ chức năng nhiệm vụ quản lý đặc biệt trong các quy hoạch.

Tây Ban Nha đã tôn trọng các nguyên tắc tự do thành lập và không phân biệt đối xử, do đó không có hạn chế pháp lý nào đối với đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, các đặc khu vì lý do an ninh quốc gia có thể yêu cầu ủy quyền rõ ràng. Đây có thể là trường hợp ở các vùng ven biển và hải đảo, nơi quyền sở hữu tài sản nước ngoài có thể bị giới hạn ở một tỷ lệ nhất định.

Kể từ năm 1999, các giao dịch chỉ được coi là đầu tư nước ngoài nếu số tiền liên quan vượt quá 3 triệu Euro. Trong những trường hợp như vậy, cần phải có một thông báo hồi tố đơn giản cho Chính phủ để đáp ứng các thủ tục. Mặt khác, Chính phủ yêu cầu các chủ đầu tư có nghĩa vụ chính thức phải báo cáo bất kỳ khoản đầu tư nào bắt nguồn từ các nước bị đánh giá chỉ số tín nhiệm thấp, có khả năng liên quan đến tham nhũng và rửa tiền trước khi thực hiện đầu tư. Cùng với luật chống rửa tiền hiện hành, các nhà đầu tư nước ngoài được yêu cầu phải cung cấp một số thông tin nhằm đảm bảo tính minh bạch. Các quy tắc về đầu tư luôn gắn liền với nơi xuất xứ của khoản đầu tư, hơn là quốc tịch của nhà đầu tư. Công dân EU được coi như người bản địa và là trường hợp ngoại lệ đối với quy tắc này.

Để trở thành chủ sở hữu bất động sản không cư trú tại Tây Ban Nha, bạn phải khai báo hàng quý với cơ quan thuế, ngay cả khi bạn chỉ thuê một lần trong năm. Để có thể cho thuê, người cho thuê cần có giấy phép khai thác du lịch, nếu không có giấy phép này, các nhà điều hành và các trang web cho thuê sẽ quảng bá cho bất động sản của bạn. Trường hợp cố tình cho thuê sẽ có nguy cơ bị phạt lên đến vài nghìn Euro.

Nội dung của Luật Cho thuê kỳ nghỉ của Tây Ban Nha tháng 7/2019 và Luật Tài sản tháng 3/2019 (Ley de Propiedad Horizontal) đã được sửa đổi quy định, nếu đa số chủ sở hữu các căn hộ trong tòa nhà (trên 75%) đồng thuận thì có thể quyết định hạn chế hoặc cấm cho thuê các căn hộ du lịch trong tòa nhà này. Ban quản lý nhà chung cư cũng có thể tính thêm chi phí phân chia đồng sở hữu với mức phí cho thuê của căn hộ du lịch (tối đa là 20%). [2]

Quyền quy hoạch và phân vùng được chia sẻ giữa các cộng đồng tự trị và chính quyền địa phương. Nhà nước Tây Ban Nha chịu trách nhiệm thiết lập các quy định khung lập pháp cơ bản (Luật Nghị định Hoàng gia tháng 7/2015). Ở cấp quốc gia, các quy hoạch tuân theo quy định tại Luật Quy hoạch lãnh thổ, quy định chi tiết tại Luật Quy hoạch đô thị. [3]

Một số thành phố đã phê duyệt các chương trình quy hoạch đô thị cụ thể cho nhà ở du lịch, PEUAT (“Kế hoạch đặc biệt Urbanístico de Alojamientos Turísticos de Barcelona”). Ví dụ Barcelona được chia thành 4 lĩnh vực:

Vùng 1 (màu hồng trên bản đồ bên dưới): Bao gồm trung tâm lịch sử, cụ thể là Poble Sec, Poblenou và phần lớn Eixample. Không phát triển bất động sản du lịch, giảm khả năng tiếp nhận khách du lịch lưu trú tại khu vực này nhằm bảo tồn các giá trị sống truyền thống của cư dân.
Vùng 2 (màu vàng): Gần như là một vương miện xung quanh trung tâm, bao phủ phần ngoại vi của Eixample, Sants, Les Corts, Gracia, Sant Gervasi và Diagonal Mar. Chỉ có một số lượng hạn chế các bất động sản nghỉ dưỡng được cấp phép.

Vùng 3 (màu xanh lá cây): Gần như toàn bộ phần còn lại của khu vực thành phố. Giấy phép phát triển bất động sản nghỉ dưỡng mới có thể được cấp, nhưng trong giới hạn số lượng tối đa cho phép; khi đạt đến con số này, cần phải đợi đến khi có các bất động sản nghỉ dưỡng ngừng hoạt động mới được cấp mới.

Vùng 4 (màu xanh lam): Đó là khu vực rất xa bao gồm một số khu vực lân cận, Sagrera, phía Bắc của 22 @ và Marina del Prat. Giấy phép phát triển bất động sản nghỉ dưỡng mới không bị giới hạn số lượng nhưng phải tuân theo các điều kiện. Đây cũng là lý do các bất động sản nghỉ dưỡng được coi là vành đai xanh cho đô thị ở Tây Ban Nha.

BÀI HỌC PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH CHO VIỆT NAM

Với khoảng 18 triệu lượt khách du lịch nước ngoài năm 2019, du lịch đóng vai trò quan trọng trong phát triển nền kinh tế Việt Nam theo hướng tăng tính sáng tạo, dịch vụ. Cơ cấu khách du lịch chủ yếu là: Nga, Trung Quốc.  

Trước hết, Chính phủ cần xem xét coi nguồn lực đầu tư vào lĩnh vực bất động sản như một đòn bẩy thúc đẩy kinh tế và cung cấp cho thị trường những sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ có tính đặc thù, thu hút du khách và cả chủ đầu tư gắn bó với các điểm đến du lịch của Việt Nam. Thị trường bất động sản du lịch sôi động đóng vai trò quan trọng đối với các nền kinh tế đang phát triển và giúp hỗ trợ tăng trưởng kinh tế. Ngành này cũng đóng góp vào thúc đẩy hòa nhập xã hội, bảo tồn văn hóa và tăng cường sự hiểu biết. Tác động môi trường luôn thay đổi và mở rộng khả năng phát triển của thị trường bất động sản truyền thống.

Tại các nước thành công trong phát triển bất động sản du lịch như Tây Ban Nha, vai trò nghiên cứu và định hướng thị trường của nhà nước là vô cùng quan trọng. Việc định kỳ công bố thông tin, dữ liệu về du khách cho phép các tập đoàn, chủ đầu tư và nhà đầu tư có thể có những lựa chọn phát triển bất động sản phù hợp với định hướng của thị trường vĩ mô, đồng thời phát triển được những sản phẩm có bản sắc, dấu ấn của riêng mình.

Kinh nghiệm thành công của Tây Ban Nha cũng cho thấy, sự thành công của bất động sản du lịch sẽ đòi hỏi sự hỗ trợ của các chiến lược, quy hoạch từ cấp quốc gia đến từng lĩnh vực, các quy định pháp lý chuyên ngành và chính sách hỗ trợ của các ngân hàng.

Để có thể hỗ trợ lĩnh vực bất động sản du lịch tăng trưởng và phát triển ổn định, Chính phủ cần thống nhất các bộ, ngành liên quan và có sự hỗ trợ, điều chỉnh chính sách pháp lý từ vĩ mô cho đến vi mô nhằm tăng cơ hội tiếp cận và quyền sở hữu, khai thác của nhà đầu tư trong bối cảnh tính đến yếu tố văn hóa, lịch sử, truyền thống và cộng đồng. Đồng thời cũng cần phát triển các quy định để tạo hành lang pháp lý nhằm hỗ trợ đồng thời kiểm soát sự phát triển của mô hình bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, mỗi vùng địa lý đặc trưng với những đặc điểm địa kinh tế khác biệt, rất cần sự điều phối của chính quyền địa phương để đảm bảo phát triển được các vành đai xanh, mật độ thấp, vừa hỗ trợ tăng chất lượng cuộc sống, vừa cung cấp được các sản phẩm du lịch đặc thù cho khu vực.

Các khung pháp lý cần được hệ thống hóa và công bố lộ trình tiếp cận rộng rãi nhằm đảm bảo hỗ trợ tối đa cũng như có những quy định hướng dẫn chặt chẽ, rõ ràng để nhà đầu tư mới gia nhập có thể chủ động tiếp cận và minh bạch về thông tin nhằm đảm bảo sự cạnh tranh lành mạnh, khai thác cơ hội công bằng./.