Xuất hiện xung lực mới
Xoay quanh bức tranh M&A dự án bất động sản trong 9 tháng năm 2017, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc bộ phận nghiên cứu tư vấn, thẩm định giá CBRE Việt Nam nhận định, các thương vụ mua bán và sáp nhập tiếp tục diễn ra sôi động trên thị trường bất động sản. Số lượng các giao dịch tăng khi chỉ trong 9 tháng đầu nằm, con số này đã vượt số lượng giao dịch cả năm 2016.
Tuy nhiên, xét về giá trị của các thương vụ đầu tư, chuyển nhượng trong năm nay, theo bà An không cao bằng mức đỉnh năm 2016 khi tổng giá trị 9 tháng đầu năm 2017 mới chỉ bằng 47% giá trị giao dịch năm 2016 (số liệu theo RCA.).
Tài sản giao dịch đa dạng, tập trung chủ yếu ở các bất động sản thương mại như khách sạn, văn phòng, khu công nghiệp, bán lẻ chiếm 57% tổng giá trị giao dịch, theo sau là các dự án phức hợp (30%) và nhà ở (13%).
Theo đại diện CBRE Việt Nam, M&A bất động sản thời gian qua trở thành xu hướng phổ biến, một phần là do thị trường khởi sắc, thanh khoản tăng và nhu cầu nội tại khả quan. Ngoài ra, khi thị trường phát triển và xuất hiện nhiều tài sản bất động sản hơn trước đây, nhà đầu tư, do đó cũng có nhiều sự lựa chọn hơn.
“Các doanh nghiệp bất động sản có tiềm lực tài chính tốt, nắm bắt được xu hướng này đã đẩy mạnh đầu tư và tìm kiếm các tài sản tốt trên thị trường. Bên cạnh đó, quỹ đất phát triển dự án đang trở nên hạn chế hơn. Việc mua lại các dự án có quỹ đất sạch, đầy đủ hồ sơ pháp lý, sẽ giúp doanh nghiệp giảm thiểu được các chi phí và rủi ro trong giai đoạn đầu xây dựng và phát triển dự án, đồng thời cũng thúc đẩy dự án đi vào hoạt động một cách nhanh và hiệu quả hơn”, bà An cho biết.
Về phía bên chuyển nhượng, lãnh đạo CBRE Việt Nam cho rằng, khi thị trường hồi phục, có nhiều đối tượng hỏi mua với mức giá tốt, chủ dự án sẽ cân nhắc bán hoặc chuyển nhượng một phần dự án để thu hồi vốn và tái đầu tư vào dự án khác. Bên cạnh đó, một số dự án thương mại đã hoạt động được một thời gian dài, thời gian sử dụng đất không còn dài, dẫn đến việc chủ dự án muốn bán để tránh được việc liên quan đến ra hạn sử dụng.
Cùng bàn về câu chuyện cơ hội của làn sóng M&A trong tương lai, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) – ông Lê Hoàng Châu đã nhắc đến buổi làm việc với một số tập đoàn, doanh nghiệp Nhật Bản hồi tháng 6 vừa qua. Theo đó, Tập đoàn Hankyu Hanshin Holdings cùng nhiều doanh nghiệp Nhật đến gặp Hiệp hội này để tìm hiểu cơ hội đầu tư. Hankyu Hanshin là tên tuổi lão làng trong giới đầu tư vào các lĩnh vực phát triển hạ tầng, du lịch, bất động sản, truyền thông giải trí,... của xứ sở mặt trời mọc.
"Có thể nói năm nay là một trong những năm nhận được nhiều xung lực tích cực nhất từ trước đến nay tác động tới làn sóng M&A bất động sản".
Tại buổi làm việc này, ông Lê Hoàng Châu đã giới thiệu với các doanh nghiệp Nhật Bản về 197 dự án đầu tư theo hình đối tác công - tư (PPP) và 120 dự án trọng điểm cấp quốc gia tại TP.HCM đang kêu gọi đầu tư.
Ông Châu cho biết, Tập đoàn Hankyu đã chọn TP.HCM làm địa điểm đầu tư. Tuy nhiên, họ phải lựa chọn được đối tác tin cậy, có năng lực và hai bên cùng có lợi. Ngoài ra, địa điểm đầu tư sẽ là yếu tố quyết định.
Trước đó, giới đầu tư đã có thông tin, hàng chục doanh nghiệp, tập đoàn lớn của Nhật Bản có thể rót tới 2 tỷ USD vào thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tới và đích ngắm là các dự án tại TP.HCM, Hà Nội...
Điều đáng bàn ở đây là thời điểm trước đó, ngoại trừ một số thương vụ có tính chất đặc biệt, thì nhà đầu tư Nhật Bản cực kỳ thận trọng, e dè với các kế hoạch đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam. Cho nên, sự thay đổi thái độ của những nhà đầu tư này là một tín hiệu cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam đang có nhiều tiềm năng phát triển.
Chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng, năm nay, lượng M&A của các doanh nghiệp nước ngoài còn lớn hơn lượng FDI đăng ký mới. “Có thể nói năm nay là một trong những năm nhận được nhiều xung lực tích cực nhất từ trước đến nay. Từ cơ sở pháp lý và đặc biệt thời điểm cuối năm, khi Quốc hội ra Nghị quyết 42 để thực hiện việc giải quyết nợ xấu, cho phép cả chủ nợ lẫn con nợ thực hiện các mua bán, giải chấp bất động sản.
Cùng với xu hướng trong cổ phần hóa (CPH) doanh nghiệp Nhà nước, khi từ tháng 2/2018, theo Nghị quyết 58 của Chính phủ, từ nay đến 2020 thực hiện CPH 245 doanh nghiệp, trong đó chỉ giữ lại 103 doanh nghiệp Nhà nước, theo 3 tỷ lệ trên 65%, từ 50 – 65%, dưới 50%.
Trong việc thực hiện Nghị quyết này có một nguyên tắc rất quan trọng, đó là xóa tất cả những hạn chế về đối tác chiến lược. Có nghĩa rằng, nhà đầu tư ở lĩnh vực nào cũng có thể mua được dự án chứ không hạn chế lĩnh vực như trước đây, do đó hoạt động M&A được dự báo sẽ rất mở rộng. Đặc biệt, khi đẩy mạnh CPH những tập đoàn lớn, có thể xuất hiện những tình huống nhà đầu tư nước ngoài kể cả trong nước mua bán các cổ phẩn để sở hữu đất tại những dự án đó”, TS. Phong nhận định.
Đáng chú ý, một xung lực mới khác trong làn sóng M&A bất động sản trong năm nay và thời gian tới, theo ông Phong là sự xuất hiện trên diện rộng của nhà đầu tư Trung Quốc, đặc biệt ở những khu vực có vị trí tương đối nhạy cảm nếu xét về mặt an ninh như Đà Nẵng, Nha Trang, hoặc những dự án có vị trí đắc địa. Hơn nữa, họ lại ẩn chủ, một vài dự án lớn họ mua hết.
Theo lãnh đạo HoREA, nhiều nhà đầu tư Trung Quốc đang đặt ra mục tiêu rất tham vọng, lựa chọn vị trí dự án ở bán kính khoảng 50km so với trung tâm, quy mô dự án càng lớn càng tốt, khoảng vài trăm héc-ta. Nhiều tập đoàn bất động sản lớn hàng của Trung Quốc đã đến Việt Nam và hiện đang tiếp tục thương lượng mua lại các dự án quy mô rất lớn trên cả nước.
Liên quan đến vấn đề giải quyết nợ xấu, ông Châu nhận định, từ năm 2018, dự kiến sẽ bán nợ xấu cho cả doanh nghiệp trong nước và nước ngoài ngoài, khi đó thị trường M&A bất động sản cũng sẽ nằm trong câu chuyện này. “Dự kiến 2016 – 2020 sẽ có 300 ngàn tỷ nợ xấu, trong đó có 70% là bất động sản, khoảng 210 ngàn tỷ được bảo đảm bằng bất động sản”, ông Châu cho biết.
Cũng theo ông Châu, Nghị quyết 42 của Quốc hội có 1 điểm khác với luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai và Luật Nhà ở. “Luật nhà ở quy định nếu muốn chuyển nhượng dự án phải có sổ đỏ nhưng trong nghị quyết xử lý nợ xấu của Quốc hội có tài sản là bất động sản lại có trường hợp, tài sản bảo đảm chưa có sổ đỏ vẫn được xử lý, điều đó có nghĩa là cho phép chuyển nhượng cả dự án chưa có sổ đỏ. Đây là điều rất mới”, ông Châu nói.
“Phương thức chung khi đưa ra để xử lý nợ xấu là phải đấu giá công khai các khoản nợ xấu, khi đó cuộc “so găng” giữa 2 khối doanh nghiệp nội và ngoại sẽ rất quyết liệt, ai có sức mạnh tổng hợp mới thắng được và chắc chắn sẽ có sự liên kết giữa các doanh nghiệp trong nước và nước ngoài. Đặc biệt là những dự án đòi hỏi vốn đầu tư lớn”. Lê Hoàng Châu
Nhờ những điểm mới về mặt chính sách, cũng như xuất hiện những xung lực tích cực trên thị trường, M&A thời gian tới sẽ phát triển sôi động. Tuy nhiên, theo đại diện HoREA cũng sẽ có những khó khăn, bởi những quy định mới trong pháp luật địa ốc, trong đó thay việc quy định định giá quỹ đất trước kia thành đấu giá quỹ đất. Đơn cử như trước kia doanh nghiệp địa ốc thực hiện M&A quỹ đất của các doanh nghiệp, xí nghiệp Nhà nước thuê của Thành phố bằng cách định giá mua với Sở Tài chính, nhưng việc này tạo ra nguy cơ thất thoát cao.
Đích ngắm nào cho khối ngoại?
Với đà hồi phục của thị trường bất động sản, giới phân tích cho rằng, M&A trong lĩnh vực này sẽ còn diễn ra mạnh mẽ trong nửa cuối năm 2017 và kéo sang 2018.
Ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc Jones Lang Lasalle cho rằng, hiện có hàng tỷ USD đang chờ đợi để đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam ở hầu hết các phân khúc, bao gồm nhà ở, văn phòng, bán lẻ, khách sạn và khu công nghiệp.
"Những dự án đòi vốn đầu tư lớn, đồng bộ và lâu dài đòi hỏi thời gian đầu tư hạ tầng, những dự án trung tâm thương mại khách sạn, cao ốc, doanh nghiệp Việt Nam không đủ tiềm lực vốn và quản lý dài hạn để làm, thì khối ngoại sẽ tham gia mạnh..."
Trong đó, phân khúc khách sạn luôn thu hút được sự quan tâm trong thời gian qua với nhiều nguồn vốn từ nước ngoài được đổ vào Việt Nam. Xu hướng này sẽ tiếp tục phát triển, đồng thời những thị trường khác như khu công nghiệp và giáo dục cũng đang không ngừng tăng trưởng. Thị trường nhà ở bình dân được đánh giá là phân khúc thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư, chủ yếu nhờ vào sự gia tăng của tầng lớp trung lưu.
Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE Việt Nam, một điểm sáng tích cực hút nhà đầu tư ngoại là những chuyển động mang tính tích cực và những rào cản trước đây đối với các nhà đầu tư nước ngoài đang dần được tháo gỡ. Nếu như trước đây, các nhà đầu tư nước ngoài khi bước chân vào thị trường bất động sản Việt Nam còn thiếu rất nhiều thông tin để ra quyết định đầu tư, thì trong những năm vừa qua, thông tin trên thị trường đã phong phú, đa dạng và minh bạch hơn rất nhiều.
Ngoài ra, chuyển động tại thị trường bất động sản khác trong khu vực lại không được tích cực như thị trường Việt Nam. Nếu như trước đây, các nhà đầu tư có rất nhiều lựa chọn, thì bây giờ, dường như thị trường bất động sản tại TP.HCM và Hà Nội đang có những điểm thuận lợi hơn so với những thị trường khác tại ASEAN.
“Cách thức phổ biến nhất mà các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam là liên doanh, liên kết với các công ty nội địa để tận dụng lợi thế của các doanh nghiệp nội có sẵn đất sạch và những kết nối trên thị trường. Họ sẽ góp vào liên doanh đó nguồn vốn và kinh nghiệm của họ tại những thị trường phát triển hơn. Một hình thức khác cũng được các doanh nghiệp nước ngoài áp dụng đó là lập công ty con 100% vốn nước ngoài tại Việt Nam và sẽ tự mua một dự án đã hoạt động hoặc mua một khu đất nào đó”, bà Dung cho biết.
“Bên cạnh đó, nhà đầu tư ngoại có thể mua cổ phần của các công ty bất động sản tại Việt Nam hoặc mua cổ phần của những công ty đã niêm yết trên thị trường chứng khoán, nhưng trường hợp này cũng không nhiều”, bà Dung nói.
Theo giới chuyên gia, xu hướng M&A bất động sản của khối doanh nghiệp nước ngoài là tạo lập thị trường ở xa trung tâm. Tuy nhiên, trong tương lai xu hướng sẽ chuyển dần sang M&A dự án có quỹ đất sạch, xa khu trung tâm...
Bà Đỗ Thu Hằng, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu của Savills Việt Nam cho rằng, hiện nay, các nhà đầu tư khi thực hiện dự án không chỉ quan tâm đến cảnh quan, hạ tầng, mà còn chú trọng các tiện ích đi kèm để cư dân dù sống ở khu vực xa trung tâm vẫn có thể yên tâm về các dịch vụ thiết yếu. Tạo lập thị trường mới, không gian sống đầy đủ tiện ích là cách mà nhà đầu tư nước ngoài đang quan tâm thực hiện tại thị trường bất động sản Việt Nam. Đây cũng là xu hướng nổi bật trên thị trường M&A bất động sản vừa qua và còn tiếp diễn trong thời gian tới.
Trong khi đó, Chủ tịch HoREA nhận định: “Những dự án mà khối ngoại lựa chọn M&A phải là những dự án phù hợp với chiến lươc kinh doanh của họ, ưu tiên những địa bàn tạo được uy tín, thương hiệu cũng như hiệu quả đầu tư cho họ, là những đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, những dự án ở vị trí đắc địa, là 7 đô thị loại 1 trực thuộc Trung ương, cộng với những địa điểm có thương hiệu về bất động sản nghỉ dưỡng như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc, Phan Thiết, Hạ Long, Vân Đồn, Hải Phòng,... Bởi hiện nay, khối ngoại lựa chọn phân khúc khá đa dạng, có doanh nghiệp như Nhật Bản nhắm vào văn phòng, thương mại nhưng cũng có doanh nghiệp Nhật Bản lại nhắm vào nhà ở”.
Về câu hỏi “Khối doanh nghiệp nào sẽ “cầm trịch” làn sóng này trong tương lai”, chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh cho rằng: “M&A sẽ là một công cụ thực thi chiến lược mạnh mẽ đối với các nhà quản trị cấp cao trong doanh nghiệp bất động sản, và xu hướng sẽ còn tăng mạnh trong thời gian tới vì những lợi ích mà giới chuyên gia đã phân tích. Còn khối nào cầm trịch thì còn tuỳ thuộc vào thời và thế của các bên.
Các doanh nghiệp ngoại khi M&A cũng tuỳ khẩu vị, nhưng các dự án gần biển, những dự án đất vàng tại trung tâm các thành phố lớn cũng như các dự án quy mô quỹ đất lớn đủ hình thành khu đô thị mới sẽ được ưu tiên hơn. Dĩ nhiên với điều kiện là pháp lý sạch và giá phù hợp”.
Trong khi đó, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, về dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam còn rất tốt, đặc biệt ở 2 thành phố là Hà Nội và TP.HCM còn rất nhiều tiềm năng trong khi quỹ đất sạch ngày càng khan hiếm. “Do đó, những tổ chức đầu tư lớn ở nước ngoài họ muốn đầu tư trung và dài hạn, chỉ có thông qua M&A mới có được những dự án tốt. Và từ 2018 trở đi, khối doanh nghiệp có nhiều khả năng “cầm trịch” làn sóng này xét ở góc độ đó là những dự án lớn.
“Bởi những dự án đòi vốn đầu tư lớn, đồng bộ và lâu dài đòi hỏi thời gian đầu tư hạ tầng, những dự án trung tâm thương mại khách sạn, cao ốc, doanh nghiệp Việt Nam không đủ tiềm lực vốn và quản lý dài hạn để làm, thì khối ngoại sẽ tham gia mạnh và năm 2018 họ sẽ đầu tư nhiều vào đây. Tuy nhiên, với những dự án phát triển bất động sản tốt, quy mô vừa phải có tính thị trường các nhà đầu tư Việt Nam vẫn sẽ tham gia, họ có cách sắp xếp để phát triển. Cho nên, cuộc chiến giữa 2 khối doanh nghiệp nội – ngoại dự kiến vẫn rất gay cấn”, TS. Đinh Thế Hiển
Còn theo TS. Nguyễn Minh Phong, “cầm trịch” theo nghĩa chi phối những thị phần lớn, dự án lớn, dự án quan trọng thì cũng có thể nhưng điều này cũng chỉ là trong tư duy bởi hiện nay có những dự án của doanh nghiệp Việt Nam lớn hơn hẳn dự án của nước ngoài. “Hơn nữa, xét về một số giới hạn đối với doanh nghiệp nước ngoài trong M&A cũng sẽ hạn chế được việc này. Họ sẽ tham gia nhiều hơn thì chắc chắn có. Năm nay đã chứng minh điều đó”, ông Phong cho biết.
Đồng quan điểm, bà Nguyễn Hoàn An nhận định: “Nguồn cầu M&A thời gian tới vẫn sẽ tiếp tục trở nên nổi trội từ phía các công ty/tập đoàn nước ngoài khi Việt Nam vẫn đang tiếp tục được coi như là một thị trường phát triển mạnh mẽ trong khu vực với các tiềm năng về phát triển kinh tế. Trong khi đó, các phân khúc hiện hữu như bất động sản nghỉ dưỡng tại các thành phố lớn và các thành phố ven biển, nhà ở hay văn phòng tại các thành phố lớn (tập trung vào các vị trí trung tâm CBD) vẫn sẽ tiếp tục là điểm nhắm chính cho các nhà đầu tư ngoại khi rót vốn vào.
Nhìn xa hơn, chúng tôi nhận thấy do quỹ đất ngày càng hạn hẹp tại các thành phố đã phát triển với các phân khúc này – các nhà đầu tư đang dần có xu hướng dịch chuyển sang các quận vùng ven hay xa hơn nữa là các thị trường tỉnh như Bình Dương, Đồng Nai và Quảng Ninh do có các hạ tầng giao thông hiện hữu cũng như đang được lên kế hoạch, nguồn vốn FDI dồi dào tăng trưởng ổn định vào các KCN và trên hết là khoảng cách di chuyển không quá xa hơn 2 tiếng so với các thành phố lớn”.
Bên cạnh sự tham gia mạnh mẽ của khối ngoại, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Bộ phận Đầu tư Savills cho rằng, trong bối cảnh nền kinh tế vĩ mô còn tiếp tục tăng trưởng, thị trường BĐS phát triển bền vững, xu hướng M&A sẽ còn tiếp tục đóng vai trò là một trong các kênh đầu tư quan trọng của các doang nghiệp kinh doanh bất động sản. Điều này không chỉ đúng với các nhà đầu tư nước ngoài mà còn cả các nhà đầu tư trong nước. Các doanh nghiệp nội vẫn đã và đang đóng góp rất nhiều vào các hoạt động M&A bất động sản trong nước, điều này sẽ còn tiếp diễn trong tương lai.
“Hoạt động M&A sẽ diễn ra theo định hướng của thị trường. Khi các phân khúc và khu vực phát triển, thể hiện tiềm năng của mình thì các hoạt động M&A từ nhà đầu tư sẽ diễn ra một cách sôi động tại các phân khúc và khu vực này. Điều này có thể thấy được qua tình hình hiện tại của thị trường văn phòng tại trung tâm TP.HCM, Hà Nội hay thị trường khách sạn tại các địa điểm thu hút nhiều khách du lịch như Đà Nẵng, Hội An”, ông Khương cho hay.
Còn nữa...
