Thích
Theo SSI Research, thanh khoản suy giảm có thể buộc giá nhà trên cả thị trường sơ cấp và chuyển nhượng bước vào giai đoạn điều chỉnh trong thời gian tới.
Thị trường bất động sản hiện đang đứng trước một phép thử mới khi mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà duy trì ở mức cao, trong khi khả năng hấp thụ của người mua có dấu hiệu suy yếu.
Trong báo cáo vừa công bố, SSI Research nhận định thị trường đang dần chuyển từ giai đoạn tăng trưởng dựa vào đà tăng giá sang giai đoạn điều chỉnh theo thanh khoản. Nói cách khác, yếu tố quyết định diễn biến thị trường thời gian tới không còn nằm ở kỳ vọng giá tăng, mà phụ thuộc nhiều hơn vào khả năng giao dịch thực tế.
Áp lực từ lãi suất vay mua nhà
Theo SSI Research, lãi suất ưu đãi cố định trong 12 tháng hiện đã tăng lên khoảng 8,5-10%/năm, cao hơn đáng kể so với mức 6,5-8,2% trước đây.
Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi cũng tăng mạnh, dao động từ 11-15%/năm, trong khi trước đó phổ biến ở mức 9-11%.
Lãi suất ưu đãi mua nhà hiện đã tăng đáng kể. Ảnh minh họa
Sự thay đổi này khiến chi phí sở hữu bất động sản tăng lên đáng kể, đặc biệt với nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính.
Trong bối cảnh thu nhập của người dân chưa tăng tương ứng với tốc độ tăng giá nhà ở những năm gần đây, việc lãi suất duy trì ở mức cao đang làm suy giảm khả năng tiếp cận nhà ở của nhiều người mua.
Không chỉ người mua ở thực, nhóm nhà đầu tư cũng chịu áp lực lớn hơn khi chi phí vốn tăng lên, trong khi thanh khoản thị trường chưa có dấu hiệu cải thiện rõ rệt.
Thị trường đang chuyển từ câu chuyện giá sang câu chuyện thanh khoản
SSI Research cho rằng từ nay đến cuối năm, mặt bằng lãi suất khó giảm mạnh và sẽ tiếp tục tạo áp lực lên nhu cầu đầu tư bất động sản.
Trong khi đó, nguồn cung mới tại Hà Nội và TP. HCM vẫn chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, chiếm khoảng 86-88% tổng lượng sản phẩm mở bán mới. Đây cũng là nhóm sản phẩm nhạy cảm hơn với biến động lãi suất do giá trị giao dịch lớn và phụ thuộc nhiều vào dòng vốn tín dụng.
Trên thị trường thứ cấp, áp lực tài chính cũng đang gia tăng đối với những nhà đầu tư sử dụng vốn vay. Khi thời gian ưu đãi kết thúc, chi phí trả nợ tăng lên đáng kể, buộc một bộ phận nhà đầu tư phải cân nhắc giảm giá hoặc cơ cấu lại danh mục tài sản.
Thực tế từ đầu năm đến nay cho thấy số lượng sản phẩm được rao bán với mục đích thu hồi vốn hoặc giảm áp lực tài chính đang có xu hướng tăng lên, đặc biệt ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao.
Không phải phân khúc nào cũng chịu tác động giống nhau
Theo SSI Research, tác động của lãi suất cao sẽ không diễn ra đồng đều trên toàn thị trường.
Đối với phân khúc căn hộ và các khu đô thị được quy hoạch đồng bộ, nhu cầu ở thực và nhu cầu tái định cư vẫn có thể tạo lực đỡ nhất định cho thanh khoản. Đây được xem là nhóm sản phẩm có khả năng chống chịu tốt hơn trước biến động của thị trường.
Ngược lại, nhóm nhà phố, đất nền và nhà ở riêng lẻ có thể đối mặt áp lực lớn hơn khi thanh khoản suy giảm. Bên cạnh yếu tố lãi suất, việc các địa phương đẩy mạnh rà soát quy hoạch và mở rộng các khu đô thị quy mô lớn cũng khiến tâm lý đầu tư trở nên thận trọng hơn.
Trong bối cảnh đó, SSI Research dự báo giá bất động sản trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp có thể bước vào giai đoạn điều chỉnh. Tuy nhiên, mức độ điều chỉnh sẽ khác nhau tùy theo vị trí, chất lượng sản phẩm, khả năng khai thác thực tế và sức cầu của từng khu vực.
Điều này cũng đồng nghĩa với việc thị trường khó xuất hiện một xu hướng giảm giá đồng loạt. Thay vào đó, quá trình sàng lọc sẽ diễn ra mạnh hơn giữa những dự án có nhu cầu ở thực, hạ tầng hoàn thiện với các sản phẩm chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai.
Sau giai đoạn tăng trưởng nóng kéo dài, thị trường bất động sản có thể đang bước vào một chu kỳ mới, nơi thanh khoản và khả năng hấp thụ thực tế trở thành yếu tố quyết định, thay vì chỉ dựa vào đà tăng giá như những năm trước.
