Lãi suất tăng, tín dụng siết: Bất động sản nhà ở 2026 đối diện nhiều lực cản

Tín dụng bị "hãm phanh", doanh nghiệp yếu dễ bị loại khỏi cuộc chơi

Trong báo cáo mới nhất ngành Bất động sản dân dụng - Lửa thử vàng của ACBS, một trong những thay đổi đáng chú ý nhất đến từ chính sách tín dụng. Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt dòng vốn vào bất động sản, với mức tăng trưởng không vượt quá tốc độ chung của toàn nền kinh tế - dự kiến khoảng 15% trong năm nay.

Động thái này được đưa ra trong bối cảnh tín dụng bất động sản năm 2025 tăng tới 32%, cao hơn đáng kể so với mức 20,4% của năm 2024 và 19% của toàn nền kinh tế. Việc "siết lại" được xem là cần thiết để giảm rủi ro hệ thống, nhưng đồng thời cũng khiến thị trường bước vào giai đoạn phân hóa rõ rệt.

Theo đó, các doanh nghiệp lớn, có uy tín, dự án pháp lý rõ ràng sẽ tiếp tục được ưu tiên tiếp cận vốn ngân hàng. Ngược lại, nhóm doanh nghiệp nhỏ hoặc chưa hoàn thiện pháp lý có thể gặp khó trong huy động vốn, buộc phải tìm đến các kênh thay thế như trái phiếu - vốn tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn.

Lãi suất tăng, chi phí leo thang gây áp lực kép lên thị trường

Không chỉ tín dụng, mặt bằng lãi suất tăng cũng đang tạo sức ép lớn lên cả người mua lẫn doanh nghiệp. Tính đến tháng 3/2026, lãi suất vay mua nhà ưu đãi trong 12 tháng đầu dao động 8,5-10%/năm, trong khi lãi suất thả nổi sau ưu đãi lên tới 12-14%/năm. Mức này tăng khoảng 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước và cao hơn khoảng 3 điểm phần trăm so với tháng 3/2024.

Chi phí tài chính gia tăng khiến nhu cầu mua nhà có xu hướng chững lại, đồng thời ảnh hưởng trực tiếp đến kế hoạch mở bán và biên lợi nhuận của các doanh nghiệp địa ốc.

Ở chiều ngược lại, chi phí đầu vào tiếp tục leo thang. Giá thép xây dựng trong tháng 3/2026 tăng khoảng 4% so với trung bình năm 2025 và 6% so với giai đoạn 2023-2024. Giá xi măng cũng tăng mạnh, lần lượt 15% so với năm 2025 và 18% so với giai đoạn trước đó. Bên cạnh đó, các chi phí liên quan đến đất đai như giải phóng mặt bằng, tiền thuê đất và tiền sử dụng đất đều có xu hướng gia tăng.

Những yếu tố này không chỉ đẩy giá bán lên cao mà còn thu hẹp biên lợi nhuận của doanh nghiệp, đặc biệt trong bối cảnh thị trường vẫn tồn tại tình trạng mất cân đối cung - cầu.

Thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc, cơ hội nghiêng về "ông lớn"?

Trong bối cảnh nhiều lực cản xuất hiện cùng lúc, ACBS cho rằng thị trường bất động sản sẽ bước vào giai đoạn "thanh lọc" mạnh. Các doanh nghiệp yếu về tài chính, pháp lý hoặc phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy sẽ gặp khó khăn trong việc tồn tại.

Ngược lại, cơ hội sẽ tập trung vào nhóm doanh nghiệp đầu ngành - những đơn vị sở hữu quỹ đất lớn, vị trí dự án tốt, pháp lý minh bạch và có khả năng tiếp cận vốn ngân hàng.

Một điểm đáng chú ý khác là việc áp dụng mã định danh riêng cho từng sản phẩm nhà đất từ ngày 1/3 được kỳ vọng sẽ cải thiện tính minh bạch của thị trường, hỗ trợ cơ quan quản lý kiểm soát dữ liệu tốt hơn, đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ.

Nguồn cung có thể cải thiện, nhu cầu tập trung vào phân khúc "vừa túi tiền"

Dù đối mặt với nhiều thách thức trong ngắn hạn, ACBS dự báo nguồn cung bất động sản trong năm 2026 sẽ tăng ở tất cả các phân khúc. Nguyên nhân đến từ việc các địa phương đẩy nhanh tiến độ phê duyệt dự án, tháo gỡ vướng mắc pháp lý và thí điểm phát triển nhà ở thương mại trên các loại đất không phải đất ở.

Về phía cầu, nhu cầu mua nhà được dự báo sẽ tiếp tục tập trung vào hai phân khúc chính: Nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có mức giá phù hợp. Đây được xem là hướng đi thực tế trong bối cảnh khả năng chi trả của người dân chịu nhiều áp lực từ lãi suất và giá bán tăng cao.

Nhìn tổng thể, năm 2026 có thể là giai đoạn bản lề của thị trường bất động sản nhà ở, khi các yếu tố vĩ mô và chính sách cùng lúc tạo áp lực điều chỉnh. Tuy nhiên, trong "áp lực" cũng mở ra cơ hội - đặc biệt với những doanh nghiệp đủ năng lực tài chính và chiến lược phát triển bài bản.