Thích
Lãi suất trái phiếu bất động sản ghi nhận mức cao nhất 13,5%
Tháng 10 đánh dấu giai đoạn tăng trưởng ấn tượng của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, nhất là với nhóm bất động sản khi có hàng loạt thương vụ phát hành quy mô lớn, lãi suất hấp dẫn.
Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho biết, tháng 10/2025, thị trường TPDN ghi nhận 42 đợt phát hành với tổng giá trị 57.192 tỷ đồng. Trong đó, nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng hơn 56%, tương đương 32.530 tỷ đồng, trở thành lĩnh vực dẫn đầu về quy mô huy động vốn, với hàng loạt thương vụ lớn, cho thấy tín hiệu phục hồi rõ nét của dòng vốn vào lĩnh vực này. Lãi suất phát hành trái phiếu doanh nghiệp của nhóm bất động sản trung bình từ 9 - 13,5%/năm, cao hơn đáng kể so với nhóm ngân hàng.
Các doanh nghiệp bất động sản phát hành nổi bật trong tháng 10 gồm: Công ty CP Tập đoàn Khải Hoàn Land (80 tỷ đồng, lãi suất 13,5%/năm cho 2 kỳ đầu); Công ty CP Đầu tư xây dựng Thái Sơn (4.000 tỷ đồng với lãi suất 12,5%/năm, kỳ hạn 2 năm); Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Trường Minh (4.500 tỷ đồng, kỳ hạn 3 năm, với lãi suất trong 2 kỳ đầu là 9,8%/năm, các kỳ sau là bình quân lãi suất tiết kiệm 12 tháng tiền đồng của ngân hàng MB, VPB, ACB, TCB cộng với 4,725%); Công ty TNHH Đầu tư & Phát triển Bất động sản Hải Đăng (3.800 tỷ đồng, lãi suất 8,95%); Công ty TNHH Hưng Phát Invest Hà Nội (7.650 tỷ đồng, lãi suất 9%)...
Số liệu từ FiinGroup cũng củng cố xu hướng này khi ghi nhận nhóm bất động sản tăng mạnh phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong tháng 10, toàn bộ qua kênh riêng lẻ, với giá trị phát hành mới đạt 32.700 tỷ đồng, gấp 2,5 lần so với tháng trước và 14 lần cùng kỳ 2024. Mức này tiệm cận ngưỡng đỉnh của tháng 12/2024 (32.900 tỷ đồng).
Lũy kế 10 tháng, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành hơn 107.000 tỷ đồng trái phiếu, phản ánh nhu cầu vốn gia tăng. Phần lớn doanh nghiệp phát hành trong tháng 10 là các đơn vị lần đầu huy động trái phiếu trong năm nay, đáng chú ý: Thời Đại Mới T&T (8.100 tỷ đồng), Hưng Phát Invest Hà Nội (7.700 tỷ đồng), Phát triển TN (3.000 tỷ đồng) và TNI Nam Quang (1.000 tỷ đồng). Đây là các tổ chức phát hành hoàn toàn mới.
Giới chuyên gia cho rằng, sự trở lại của trái phiếu bất động sản với mức lãi suất cao, đỉnh điểm 13,5% diễn ra trong bối cảnh thị trường đang tìm kiếm sự ổn định sau những biến động và thách thức thanh khoản trước đó.
Mức lãi suất hấp dẫn của trái phiếu bất động sản tạo ra sức hút lớn đối với nhà đầu tư cá nhân, vì nó vượt trội hơn hẳn so với lãi suất tiền gửi ngân hàng cùng kỳ hạn (thường chỉ dao động quanh 6 - 8%/năm) và cả lãi suất trái phiếu của các ngành nghề khác, qua đó khiến trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trở thành kênh đầu tư tiềm năng sinh lời cao.
Bên cạnh đó, mức lãi suất cao này cũng đang phản ánh áp lực vốn mà các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt, buộc họ phải đẩy chi phí huy động vốn lên cao. Áp lực này xuất phát từ hai nguyên nhân chính: Nhu cầu tái cơ cấu nợ khi nhiều doanh nghiệp đối diện với lượng lớn trái phiếu đáo hạn trong giai đoạn 2025 - 2026, khiến họ phải sử dụng lãi suất cao như một công cụ để huy động vốn mới, thực hiện "đảo nợ" (phát hành trái phiếu mới để trả nợ cũ) nhằm tránh vỡ nợ. Đồng thời, khó khăn tiếp cận tín dụng ngân hàng cũng là lý do bởi dù Ngân hàng Nhà nước có chủ trương nới lỏng, các ngân hàng vẫn duy trì sự thận trọng trong việc cho vay bất động sản, nhất là đối với các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý hoặc các doanh nghiệp có sức khỏe tài chính yếu kém.
Tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026 được tổ chức mới đây, ông Dương Đức Hiếu, Giám đốc Khối xếp hạng và Nghiên cứu VIS Rating nhận định, trái phiếu vẫn là nguồn vốn bổ trợ quan trọng cho thị trường bất động sản giai đoạn 2026 - 2027. Qua các chu kỳ phát triển trước đây, vai trò của trái phiếu doanh nghiệp luôn thay đổi, tùy thuộc vào bối cảnh.
Ở chu kỳ trước, vào thời điểm dự án bất động sản gặp khó khăn về pháp lý và không thể đáp ứng điều kiện vay vốn ngân hàng, trái phiếu đã trở thành kênh hỗ trợ thanh khoản quan trọng, giúp các chủ đầu tư đạt kết quả kinh doanh tốt.
Theo ông Hiếu, trong vòng một năm trở lại đây, trái phiếu bất động sản chủ yếu được phát hành nhằm mục đích tái cơ cấu nợ. Trong chu kỳ mới, vai trò của trái phiếu doanh nghiệp được kỳ vọng sẽ thay đổi, hoạt động phát hành sẽ tăng cao.
Mức lãi suất siêu hấp dẫn của trái phiếu bất động sản tạo ra sức hút lớn đối với nhà đầu tư cá nhân, vì nó vượt trội hơn hẳn so với lãi suất tiền gửi ngân hàng cùng kỳ hạn. (Ảnh minh họa).
Đo lường uy tín và năng lực tài chính của doanh nghiệp phát hành
Theo giới phân tích, mức lãi suất trái phiếu cao cũng đặt gánh nặng chi phí tài chính lên doanh nghiệp bất động sản, làm tăng rủi ro thanh khoản và khả năng trả nợ của doanh nghiệp. Nếu thị trường bất động sản trong năm 2026 không tăng trưởng mạnh mẽ để tạo ra dòng tiền từ hoạt động kinh doanh (doanh thu bán hàng) thì nguy cơ chậm trễ hoặc mất khả năng thanh toán gốc và lãi trái phiếu sẽ trở nên rất hiện hữu. Các số liệu thống kê cũng cho thấy mối lo ngại này, khi khối bất động sản hiện vẫn là nhóm chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng giá trị trái phiếu sắp đáo hạn, đồng thời có nhiều doanh nghiệp vẫn chưa thoát khỏi tình trạng chậm trả nợ.
VBMA cho biết, trong 2 tháng cuối năm, trái phiếu đến hạn ước khoảng 32.718 tỷ đồng, trong đó bất động sản chiếm 12.726 tỷ đồng.
Còn FiinGroup dự kiến trong tháng 12/2025, có 45.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn, cao gấp 3 lần tháng 11 và tăng 4,5% so với cùng kỳ năm trước. Riêng nhóm bất động sản chiếm 9.200 tỷ đồng.
Bên cạnh đó, các trái phiếu được phát hành với lãi suất càng cao thường đi kèm với tài sản đảm bảo có chất lượng thấp hơn hoặc tính thanh khoản kém hơn so với trái phiếu lãi suất thấp. Trong trường hợp doanh nghiệp mất khả năng thanh toán, quá trình xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi vốn cho nhà đầu tư sẽ gặp nhiều trở ngại, kéo dài, và không đảm bảo việc thu hồi đủ 100% vốn gốc.
Một lưu ý khác, việc các doanh nghiệp bất động sản liên tục thực hiện nghiệp vụ "đảo nợ" bằng cách phát hành trái phiếu lãi suất cao chỉ là một giải pháp tình thế, trì hoãn vấn đề. Nếu chuỗi nợ này bị đứt gãy do không thể tiếp tục huy động, nó có thể tạo ra hiệu ứng lan truyền, làm suy giảm niềm tin của nhà đầu tư và gây bất ổn lớn cho toàn bộ thị trường tài chính. Do đó, mức lãi suất cao của trái phiếu doanh nghiệp luôn được xem là "con dao hai lưỡi" đối với nhà đầu tư.
Trao đổi với Reatimes, TS. Đinh Thế Hiển cho biết, mặc dù lãi suất cao thu hút người mua trái phiếu, nhưng nếu doanh nghiệp phát hành thiếu uy tín và không được các tổ chức độc lập đánh giá tích cực, việc đầu tư vào kênh này sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Đưa ra lời khuyên, TS. Đinh Thế Hiểu cho rằng, khi đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp, nhà đầu tư nên lựa chọn các doanh nghiệp có sản phẩm hoặc dự án được thị trường đánh giá cao và nhận được sự quan tâm rộng rãi. Đồng thời, ưu tiên những doanh nghiệp có cổ phiếu niêm yết với giá trị ổn định. Những yếu tố này sẽ giúp giảm thiểu rủi ro và gia tăng hiệu quả đầu tư.
Cũng theo chuyên gia, để trái phiếu doanh nghiệp phát triển bền vững, cần khuyến khích sự tăng trưởng tự nhiên bằng cách tận dụng và phát triển thị trường vốn, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp huy động vốn một cách hiệu quả và minh bạch. Doanh nghiệp theo đó cần đáp ứng các điều kiện tiêu chuẩn, tuân thủ đúng quy trình và quy định pháp luật.
Ngoài ra, khi phát hành trái phiếu ra công chúng, doanh nghiệp nên có sự bảo lãnh từ các công ty chứng khoán hoặc tổ chức tương tự, đồng thời tạo lập một thị trường giao dịch thứ cấp. Cùng với đó, cần có sự tham gia của các tổ chức độc lập, có năng lực chuyên môn để đánh giá khách quan giá trị của các trái phiếu được phát hành.
"Cơ quan quản lý cần tiếp tục giám sát chặt chẽ, và nhà đầu tư cần trang bị kiến thức tài chính vững vàng để đưa ra quyết định đầu tư an toàn và hiệu quả", TS. Đinh Thế Hiển nhận định./.
