"Lãi suất Việt Nam hiện đang thấp, nhưng chỉ thấp lãi suất tiền gửi còn lãi suất cho vay vẫn thuộc top 7 nước cao nhất thế giới"

Khó khăn về dòng vốn chưa được hóa giải

Tại sự kiện công bố Báo cáo thị trường bất động sản quý I và dự báo quý II/2024 mới đây, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, thị trường bất động sản đang ghi nhận nhiều chuyển biến tích cực từ nguồn cung, giao dịch đến tỷ lệ hấp thụ.

Theo đó, thị trường bất động sản 3 tháng đầu năm ghi nhận khoảng 30.511 sản phẩm được chào bán. Trong đó, có hơn 4.626 sản phẩm mới.

Về giao dịch, thị trường có khoảng 6.360 giao dịch thành công, tăng 10% so với quý IV/2023 và gấp đôi cùng kỳ năm ngoái.

Về tỷ lệ hấp thụ, toàn thị trường đạt 21%, tăng 4 điểm % so với quý IV/2023 và gấp 3 lần so với cùng kỳ. Trong đó, các dự án mới hoàn toàn đạt tỷ lệ hấp thụ lên tới 51%.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đây là những tín hiệu tốt, tạo bước đệm để thị trường bất động sản hồi phục mạnh mẽ trong những quý tiếp theo. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa những khó khăn cố hữu của thị trường đã được giải quyết.

"Nhìn chung, pháp lý và dòng vốn vẫn đang là hai khó khăn chính của thị trường. Để hóa giải được hai khó khăn này, thị trường vẫn cần thêm thời gian cùng sự hỗ trợ quyết liệt hơn nữa từ phía Chính phủ và các bộ, ngành", VARS nhìn nhận.

Chia sẻ tại sự kiện, TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ quốc gia cũng cho rằng, nguồn vốn vẫn đang là một vấn đề lớn đối thị trường bất động sản.

Cụ thể, với nguồn vốn từ trái phiếu doanh nghiệp, trong ba tháng đầu năm, số lượng doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu vượt xa của các ngân hàng thương mại, chiếm đến 80% tổng số lượng trái phiếu phát hành. Chứng tỏ, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã khắc phục được nợ cũ để phát hành mới.

Tuy nhiên, tổng giá trị trái phiếu bất động sản phát hành chỉ khoảng 7.000 - 8.000 tỷ đồng. "Con số vẫn còn quá ít và chưa giải quyết được vấn đề gì", ông Nghĩa nhấn mạnh.

Theo vị chuyên gia, trong vài năm trở lại đây, các doanh nghiệp Việt Nam có một nguồn vốn lớn đến từ việc phát triển kênh trái phiếu doanh nghiệp. Rất nhiều "ông lớn" bất động sản đã tham gia nhanh chóng kênh huy động vốn này. Nhưng do thể chế chưa đầy đủ, việc quản trị chưa sát sao hoặc tính chu kỳ lên – xuống của thị trường mà nhiều doanh nghiệp trong số này đang gặp vấn đề thanh khoản khi phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Vì vậy, kênh huy động vốn từ trái phiếu vẫn chưa phát huy hết vai trò và tiềm năng của mình.

Với nguồn vốn tín dụng, TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết, lãi suất Việt Nam hiện đang ở mức rất thấp, nhưng chỉ thấp ở lãi suất tiền gửi còn lãi suất cho vay vẫn nằm trong top 7 các nước cao nhất thế giới. Do đó, các doanh nghiệp và cả người mua nhà để ở chưa dễ dàng trong việc tiếp cận vốn tín dụng.

"Mới đây, chúng ta đã triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay đối với chủ đầu tư hoặc người mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Tuy nhiên, đến nay, gói tín dụng mới giải ngân hơn 600 tỷ đồng. Mức độ giải ngân quá chậm và ít. Song thực tế này không phải là hiếm bởi từ trước đến nay, các chính sách được Chính phủ đề ra nhưng ngân hàng là đơn vị thực hiện thì dường như không bao giờ có kết quả", TS. Lê Xuân Nghĩa nhìn nhận.

Chính phủ cần có một chiến lược tài chính nhà ở toàn diện

Bàn về giải pháp tháo gỡ khó khăn cho vấn đề tài chính của thị trường bất động sản, TS. Lê Xuân Nghĩa đề xuất, Chính phủ nên thiết kế một chiến lược tài chính nhà ở toàn diện, chứ không phải chỉ dành riêng cho nhà ở xã hội hay bất cứ phân khúc nào.

Theo đó, Chính phủ có thể tham khảo cách làm của nhiều nước trên thế giới. Đơn cử, rất nhiều nước đã thực hiện chính sách hỗ trợ vốn cho thị trường bất động sản thông qua các ngân hàng thương mại nhưng lãi suất thì Chính phủ là người đứng ra chịu trách nhiệm.

Lấy ví dụ tại Singapore, vị chuyên gia cho biết, những ai được công nhận là công dân của Singapore thì đều có quyền mua nhà ở. Trong đó, tiền mua, vay mua sẽ được ngân hàng hỗ trợ với lãi suất cứng là 2,5%, kỳ hạn đủ hấp dẫn từ 30 - 36 năm. Có nghĩa, người mua chỉ phải chịu lãi suất 2,5% còn chênh lệch lãi suất thì Chính phủ sẽ đứng ra tài trợ.

"Còn ở nước ta thì đang làm ngược lại, lấy lãi suất thị trường trừ đi 2%, chưa kể thời hạn cho vay ưu đãi lại quá ngắn, chỉ sau vài năm đã thả nổi. Người lao động có thu nhập thấp làm sao mua nổi nhà?", ông Nghĩa bày tỏ.

Với trái phiếu doanh nghiệp, vị chuyên gia cho rằng nên đẩy nhanh việc xếp hạng tín nhiệm. Ngoài ra, với những doanh nghiệp có tài sản từ 1 vài trăm tỷ trở lên nên lên sàn giao dịch chứng khoán. Tức là doanh nghiệp nên có trong túi hai chứng chỉ: Một là xếp hạng tín nhiệm, hai là đã lên sàn.

Có như vậy, việc huy động trái phiếu mới dễ dàng hơn, nghiêm túc hơn, minh bạch hơn và tạo được lòng tin cho các nhà đầu tư hơn./.