Thích
Thay vì "ai cũng cần đất, cần nhà xưởng", nhu cầu bất động sản công nghiệp hiện nay được dẫn dắt bởi một số ngành mũi nhọn, với tiêu chuẩn ngày càng khắt khe về hạ tầng, vị trí và khả năng vận hành. Theo đánh giá của Savills, đây là thời điểm thị trường bắt đầu phân hóa rõ nét, cả về khách thuê lẫn các khu công nghiệp.
Khi thương mại điện tử không còn cần "kho nhiều", mà cần "kho thông minh"
Một trong những động lực lớn nhất của bất động sản công nghiệp hiện nay đến từ thương mại điện tử. Quy mô thị trường thương mại điện tử Việt Nam dự kiến đạt 26-28 tỷ USD trong năm 2025, cho thấy tốc độ mở rộng vẫn rất cao. Chỉ riêng 9 tháng đầu năm, bốn nền tảng lớn gồm Shopee, TikTok Shop, Lazada và Tiki đã ghi nhận tổng giá trị giao dịch 11,62 tỷ USD, tăng 34% so với cùng kỳ. Hơn 7.000 người bán mới gia nhập thị trường trong nửa đầu năm càng làm gia tăng áp lực cạnh tranh.
Tuy nhiên, điểm đáng chú ý là cuộc chơi đang đổi chiều. Các nền tảng không còn ưu tiên mở rộng thị phần bằng mọi giá, mà chuyển sang tối ưu chi phí và tốc độ xử lý đơn hàng.
Bất động sản công nghiệp sẽ có nhiều yếu tố hỗ trợ trong năm 2026. Ảnh minh họa
Điều này kéo theo sự thay đổi căn bản trong nhu cầu bất động sản công nghiệp: Từ kho truyền thống sang các trung tâm hoàn tất đơn hàng, kho tích hợp công nghệ, kho gần đô thị lớn để rút ngắn chặng giao hàng cuối cùng.
Trong bối cảnh đó, các khu công nghiệp nằm sát TP. HCM, Hà Nội và các hành lang công nghiệp lớn trở thành "điểm rơi" của dòng cầu mới. Lợi thế không còn nằm ở diện tích lớn, mà ở khả năng kết nối giao thông và hạ tầng logistics đồng bộ.
Bán dẫn: Từ "điểm lắp ráp" sang tham vọng chuỗi giá trị cao
Nếu thương mại điện tử làm nóng phân khúc kho vận, thì bán dẫn lại đang tái định hình phân khúc công nghiệp công nghệ cao. Chiến lược quốc gia về bán dẫn được phê duyệt cuối năm 2024 đặt mục tiêu nâng vai trò của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu, không chỉ dừng ở lắp ráp - kiểm định mà từng bước tiến lên đóng gói tiên tiến, thiết kế vi mạch và các khâu chọn lọc trong sản xuất.
Ngành bất động sản công nghiệp sẽ có sự phân hóa theo ngành và năng lực khu công nghiệp. Ảnh minh họa
Trong giai đoạn 2023-2025, Việt Nam đã thu hút khoảng 11,6 tỷ USD vốn đầu tư mới vào lĩnh vực bán dẫn và điện tử giá trị cao; riêng mảng lắp ráp và kiểm định bán dẫn chiếm khoảng 3 tỷ USD. Song song, Chính phủ cam kết nguồn lực lớn: 1,05 tỷ USD cho phát triển ngành giai đoạn 2024-2030 và 670 triệu USD cho đào tạo nhân lực. Đặc biệt, năm 2026 được xem là cột mốc khi nhà máy chế tạo chip đầu tiên tại Việt Nam dự kiến vận hành.
Sự dịch chuyển này khiến nhu cầu bất động sản công nghiệp "đổi chất": Nhà xưởng tiêu chuẩn không còn đủ. Các nhà đầu tư bán dẫn cần quỹ đất lớn, nguồn điện ổn định, hạ tầng kỹ thuật chính xác cao và không gian cho R&D. Kết quả là xu hướng hình thành các cụm công nghiệp chuyên biệt, thay thế dần mô hình khu công nghiệp đa ngành truyền thống.
Xe điện tạo hiệu ứng lan tỏa trong chuỗi cung ứng
Cùng với bán dẫn, ngành xe điện đang nổi lên như một lực cầu mới đối với bất động sản công nghiệp. Quy mô thị trường xe điện Việt Nam đạt khoảng 3,2 tỷ USD trong năm 2025, được hậu thuẫn bởi chính sách, nhu cầu nội địa và sự thay đổi nhanh trong hành vi tiêu dùng. Đáng chú ý, xe điện chạy pin đã chiếm 42% tổng doanh số xe mới trong nửa đầu năm 2025 – một tỷ lệ thuộc nhóm cao nhất thế giới.
Sự bùng nổ này không chỉ kéo theo nhu cầu nhà máy lắp ráp, mà còn lan tỏa mạnh mẽ sang các khâu linh kiện, pin, điện tử và logistics. Các khu công nghiệp có khả năng tích hợp chuỗi cung ứng từ sản xuất đến phân phối hiện đang được đánh giá cao, đặc biệt là những khu vực gần trung tâm sản xuất lớn, cảng biển và các hành lang công nghiệp trọng điểm.
Trung tâm dữ liệu: "Bài toán khó" của bất động sản công nghiệp
Một lớp nhu cầu hoàn toàn mới đang nổi lên từ hạ tầng số. Việt Nam hiện có 41 trung tâm dữ liệu đang hoạt động, với tổng công suất khoảng 524,7MW tính đến năm 2025; con số này được dự báo có thể tiến gần 950MW vào năm 2030. Việc tuyến cáp quang biển Asia Direct Cable đi vào vận hành từ năm 2025 càng củng cố năng lực kết nối quốc tế, tạo tiền đề cho sự phát triển của AI, điện toán đám mây và dịch vụ dữ liệu.
Tuy nhiên, trung tâm dữ liệu không phải "khách thuê dễ tính". Yêu cầu về nguồn điện ổn định, hạ tầng kỹ thuật chuyên biệt, an ninh và khả năng mở rộng dài hạn khiến phân khúc này chỉ phù hợp với một số khu công nghiệp có năng lực vượt trội. Điều này làm gia tăng mức độ phân hóa của thị trường: không phải khu công nghiệp nào cũng có thể đón sóng hạ tầng số.
Theo Savills, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào giai đoạn mà lợi thế cạnh tranh không còn nằm ở quỹ đất lớn hay giá thuê thấp.
Thị trường sẽ tiếp tục phân hóa theo ngành và theo năng lực khu công nghiệp. Những dự án có hạ tầng sẵn sàng, khả năng vận hành cao và đáp ứng được nhu cầu đặc thù của thương mại điện tử, bán dẫn, xe điện hay trung tâm dữ liệu sẽ chiếm ưu thế rõ rệt trong thu hút khách thuê.
Trong bối cảnh nhiều dự án hạ tầng trọng điểm dự kiến hoàn thiện từ năm 2026, cùng với sự trỗi dậy của các ngành công nghệ cao và yêu cầu phát triển bền vững, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước sang một chu kỳ tăng trưởng mới. Ở chu kỳ này, "đất nhiều" không còn đủ, mà "đất đúng - hạ tầng đủ - vận hành tốt" mới là yếu tố quyết định.
