"Nặng gánh" dòng tiền trả nợ
Dù thị trường bất động sản bắt đầu có những tín hiệu tích cực sau loạt chính sách mới, nhưng với nhiều doanh nghiệp bất động sản, áp lực tài chính vẫn chưa hề giảm bớt. Hàng loạt lô trái phiếu trị giá hàng chục nghìn tỷ đồng đến hạn, đẩy nhiều "ông lớn" vào tình thế chật vật xoay xở. Giữa "vòng xoáy" khủng hoảng thanh khoản, không ít doanh nghiệp đã phải gia hạn, khất lãi suất, bất chấp nguy cơ mất niềm tin từ nhà đầu tư để tránh nguy cơ mất thanh khoản và vỡ nợ dây chuyền.
CTCP Tập đoàn Novaland (mã: NVL) tiếp tục là tâm điểm khi mới đây thông báo chậm thanh toán gần 906 tỷ đồng tiền gốc và lãi của lô trái phiếu NVLH2123011 phát hành từ năm 2021. Cụ thể, theo kế hoạch, ngày 3/3/2025, Novaland đến hạn thanh toán hơn 914,7 tỷ đồng, gồm 842,2 tỷ đồng tiền gốc và 72,5 tỷ đồng tiền lãi. Tuy nhiên, doanh nghiệp mới chỉ thanh toán được gần 8,8 tỷ đồng, đồng nghĩa với việc số tiền còn thiếu lên tới 906 tỷ đồng.
Theo giải trình từ Novaland, doanh nghiệp chưa thu xếp được nguồn tiền nên dẫn tới việc chậm thanh toán gốc và lãi trái phiếu, đồng thời đang thương thảo với nhà đầu tư về phương án xử lý phần dư nợ của lô trái phiếu này.
Trước đó, vào cuối tháng 2/2025, Novaland cũng chậm thanh toán hơn 795 tỷ đồng đối với lô trái phiếu NVLH2123009, khi chỉ trả được 8 tỷ đồng trong tổng số 803 tỷ đồng đến hạn. Xa hơn, lô trái phiếu NVLH2224005 cũng rơi vào tình trạng tương tự, phản ánh áp lực tài chính ngày càng lớn mà doanh nghiệp đang đối mặt.
(Ảnh minh hoạ)
Không chỉ Novaland, nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn cũng đang phải ngồi lại với trái chủ để đàm phán gia hạn thanh toán, nhằm giảm áp lực đáo hạn trái phiếu.
Điển hình, CTCP Công trình Giao thông Đồng Nai (DGT) mới đây cũng đã xin ý kiến trái chủ của lô trái phiếu DGTH2224001 về việc kéo dài thời gian trả lãi kỳ 9, dự kiến ban đầu thanh toán vào ngày 22/2/2025. Theo đề xuất, công ty sẽ trả lãi chậm nhất vào ngày đáo hạn trái phiếu và miễn lãi phát sinh từ số tiền lãi chậm thanh toán.
Lý do được DGT đưa ra là doanh nghiệp gặp khó khăn do ảnh hưởng của thị trường xây dựng và bất động sản, khiến dòng tiền không đủ để đáp ứng nghĩa vụ tài chính đúng hạn. Để duy trì hoạt động ổn định, công ty mong muốn được sử dụng nguồn tiền từ sản xuất kinh doanh để tái đầu tư và bổ sung vốn lưu động, thay vì dồn toàn bộ vào trả lãi trái phiếu.
Có thể thấy rằng, việc hàng loạt doanh nghiệp bất động sản và xây dựng phải đàm phán gia hạn nợ, khất lãi suất hoặc tái cấu trúc nghĩa vụ tài chính là dấu hiệu cho thấy áp lực trái phiếu doanh nghiệp vẫn đang đè nặng lên toàn ngành. Giới chuyên gia nhận định, năm 2025 sẽ tiếp tục là một năm đầy thách thức với thị trường trái phiếu bất động sản, khi tín dụng vẫn bị thắt chặt, sức mua chưa phục hồi mạnh và điểm nghẽn pháp lý chưa được tháo gỡ triệt để. Trong bối cảnh đó, xu hướng đàm phán gia hạn trái phiếu hay còn gọi là "khất nợ" dự báo sẽ gia tăng, trở thành lựa chọn bất đắc dĩ của nhiều doanh nghiệp nhằm trì hoãn áp lực thanh toán.
Ông Đỗ Bảo Ngọc, Tổng Giám đốc nền tảng Fstock nhìn nhận, gia hạn trái phiếu sẽ tiếp tục là xu hướng trong thời gian tới. Nếu đàm phán thành công, doanh nghiệp sẽ có thêm thời gian để xoay xở dòng tiền, tái cơ cấu tài chính. Ngược lại, nếu không tìm được tiếng nói chung với trái chủ, nguy cơ vỡ nợ là điều khó tránh khỏi.
Còn theo VIS Rating, năm 2025 sẽ có khoảng 110.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn, trong đó 31.000 tỷ đồng đã chậm trả gốc, lãi trước đó. Đây là những khoản nợ đã bị giãn hoãn theo Nghị định 08, nay phải tất toán, khiến áp lực đối với doanh nghiệp địa ốc càng thêm nặng nề.
Trong tổng số 224.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn năm 2025, VIS Rating ước tính có khoảng 17% có rủi ro chậm trả nợ gốc, tương đương 38.000 tỷ đồng. Đáng chú ý, 94% giá trị trái phiếu rủi ro này đến từ nhóm bất động sản nhà ở, du lịch và nghỉ dưỡng, tương đương gần 36.000 tỷ đồng.
Bên cạnh đó, 2/3 số chủ đầu tư niêm yết trên sàn chứng khoán có dòng tiền trả nợ yếu hoặc cực kỳ yếu, với dòng tiền hoạt động chiếm dưới 5% tổng nợ. Tình trạng này đặc biệt nghiêm trọng đối với những doanh nghiệp đang vướng mắc pháp lý về dự án, khiến khả năng xoay sở dòng tiền trở nên khó khăn hơn.
Với những thách thức này, VIS Rating dự báo khoảng 50% số trái phiếu đáo hạn năm 2025 có nguy cơ không thể thanh toán đúng hạn cả gốc lẫn lãi, đặc biệt là đối với những doanh nghiệp đã có tiền sử chậm trễ thanh toán trong các kỳ trước.
"Từ nay đến hết quý III/2025, bài toán dòng tiền vẫn là mối lo lớn nhất, buộc nhiều doanh nghiệp phải tính toán kỹ lưỡng trong báo cáo tài chính để tránh nguy cơ bị cảnh báo hủy niêm yết do lỗ lũy kế. Khi áp lực đáo hạn ngày càng lớn, doanh nghiệp bất động sản buộc phải tìm kiếm các giải pháp tài chính bền vững hơnnếu muốn duy trì sự tồn tại trên thị trường", giới phân tích nhận định.
Doanh nghiệp cần chủ động thích ứng, tìm giải pháp bền vững
Có thể thấy, áp lực dòng tiền tiếp tục là thách thức lớn đối với doanh nghiệp bất động sản sau quãng thời gian dài thị trường trầm lắng. Dù các chính sách mới đã phần nào tạo ra tín hiệu tích cực, nhưng theo các chuyên gia, khả năng phục hồi của doanh nghiệp vẫn phụ thuộc vào cách họ xoay xở với bài toán dòng tiền.
TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế Trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia nhìn nhận, áp lực nợ trái phiếu và dòng tiền vẫn là thách thức lớn, nhưng khi các rào cản pháp lý dần được tháo gỡ, niềm tin của nhà đầu tư có cơ hội quay trở lại, tạo động lực giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững. Dù vậy, vai trò quan trọng nhất vẫn nằm ở chính các doanh nghiệp.
TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế Trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia.
"Để vượt qua giai đoạn khó khăn, doanh nghiệp cần xây dựng kế hoạch thanh toán nợ trái phiếu cụ thể, khả thi, đặc biệt trong bối cảnh áp lực đáo hạn lớn vào năm 2025. Yếu tố minh bạch tài chính phải được đặt lên hàng đầu, từ hồ sơ thuế, tín dụng cho đến phát hành chứng khoán. Chỉ khi tạo dựng được sự tin tưởng với nhà đầu tư và tổ chức tín dụng, doanh nghiệp mới có thể tiếp cận nguồn vốn ổn định hơn, từng bước vượt qua thách thức", TS. Cấn Văn Lực nhìn nhận.
Bên cạnh đó, TS. Cấn Văn Lực cũng khuyến nghị doanh nghiệp tận dụng quãng thời gian này để tái cơ cấu nợ, nghiêm túc cân nhắc thanh lý tài sản không thiết yếu, thậm chí chấp nhận hòa vốn hoặc chịu lỗ nhằm duy trì dòng tiền. Đồng thời, cần đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án có tính thanh khoản cao để đảm bảo nguồn thu ổn định.
Vị chuyên gia cho biết thêm, việc gia hạn trái phiếu chỉ là giải pháp tình thế, giúp doanh nghiệp kéo dài thời gian trả nợ nhưng không giải quyết tận gốc bài toán tài chính. Trong nhiều trường hợp, gia hạn còn khiến chi phí lãi vay tăng cao hơn, tạo thêm áp lực trong tương lai. Do đó, việc tìm kiếm các nguồn vốn thay thế mang tính bền vững hơn là điều cấp thiết.
"Thay vì phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng hay trái phiếu doanh nghiệp, cần có cơ chế phát triển các kênh huy động vốn dài hạn như quỹ đầu tư bất động sản (REITs), quỹ tiết kiệm nhà ở và chứng khoán hóa bất động sản. Những công cụ tài chính này sẽ giúp đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường, đồng thời tạo ra cơ chế huy động vốn minh bạch, giảm rủi ro mất cân đối dòng tiền, giúp doanh nghiệp phát triển ổn định hơn trong dài hạn", ông Lực nói.
Ông Đỗ Bảo Ngọc cho rằng, để tránh kịch bản xấu nhất, các doanh nghiệp cần tận dụng tối đa thời gian gia hạn trái phiếu để tái cơ cấu nợ một cách hiệu quả. Điều này bao gồm việc rà soát danh mục tài sản, cân nhắc thanh lý những tài sản không thiết yếu và thậm chí chấp nhận bán bớt với mức giá thấp hơn nhằm đảm bảo dòng tiền duy trì hoạt động.
"Việc chậm trễ trong triển khai các giải pháp quyết liệt có thể khiến doanh nghiệp rơi vào tình trạng mất thanh khoản kéo dài. Khi đó, không chỉ áp lực trả nợ ngày càng lớn mà uy tín của doanh nghiệp cũng bị ảnh hưởng nghiêm trọng, làm giảm khả năng huy động vốn trong tương lai. Nếu không kịp thời xoay xở, nhiều doanh nghiệp có thể phải đối diện với nguy cơ phá sản hoặc bị thâu tóm bởi các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh hơn", Tổng giám đốc Fstock nhìn nhận.
