Thích
Hội thảo nhằm đánh giá toàn diện diễn biến thị trường, làm rõ các xu hướng vận động, nhận thức những động lực, hiểu đúng những lực cản, qua đó cung cấp những gợi ý quan trọng trong việc đưa ra quyết định đầu tư.
Thị trường ưu tiên các phân khúc có nhu cầu thực và khả năng tạo giá trị bền vững
Phát biểu khai mạc hội thảo, TS. Lê Minh Nghĩa, Chủ tịch VFCA nhấn mạnh, bất động sản là một trong những động lực tăng trưởng quan trọng của kinh tế Việt Nam, có sức lan tỏa tới hơn 40 ngành, đồng thời giữ vai trò kênh dẫn vốn lớn, thúc đẩy tăng trưởng và tạo việc làm.
Theo ông, giai đoạn 2024 - 2025, thị trường đã ghi nhận đà phục hồi rõ nét ở nhiều phân khúc, với sự cải thiện về nguồn cung, thanh khoản, giá bán và niềm tin. Bước sang năm 2026, thị trường đứng trước giai đoạn bản lề khi hàng loạt chính sách mới về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản chính thức đi vào thực thi, trong khi các yếu tố như tái cấu trúc thị trường vốn, nhu cầu ở thực, chuyển đổi số và trí tuệ AI tiếp tục định hình sâu sắc cách vận hành của toàn ngành.
Cùng với đó, các định hướng phát triển thị trường vốn và trung tâm tài chính quốc tế đang mở ra không gian tăng trưởng mới. Nguồn lực đầu tư cũng được củng cố với tổng vốn đầu tư toàn xã hội giai đoạn 2026 - 2031 dự kiến khoảng 38 triệu tỷ đồng, trong đó vốn đầu tư công chiếm 20 - 22% (tương đương khoảng 8,22 triệu tỷ đồng), cùng dòng vốn FDI duy trì tích cực, tạo động lực cho hạ tầng, nhà ở và bất động sản công nghiệp.
Nhìn về triển vọng tích cực của thị trường, TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia cho rằng, nguồn cung bất động sản đang được cải thiện nhờ hàng loạt cơ chế tháo gỡ khó khăn của Chính phủ và Quốc hội. Theo đó, thị trường sẽ không xuất hiện những đợt tăng giá quá nóng như giai đoạn trước. "Khả năng tăng giá 20 - 30% trên diện rộng là khó xảy ra, bởi dòng vốn của nền kinh tế không chỉ đổ vào bất động sản mà còn được phân bổ cho sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ và hạ tầng", ông nhận định.
TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia.
Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, sự phân bổ vốn đa dạng sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển theo hướng lành mạnh hơn, một số phân khúc vẫn có thể ghi nhận mức tăng trưởng tích cực nhờ hưởng lợi từ hạ tầng và nhu cầu thực.
Nhìn tổng thể, ông cho rằng thị trường bất động sản trong những năm tới sẽ tiếp tục nhận được hỗ trợ từ tăng trưởng kinh tế, đầu tư công, phát triển hạ tầng và dòng vốn xã hội. Dù vậy, thị trường sẽ không còn những cơn sốt mang tính đại trà mà sẽ phân hóa rõ rệt theo từng khu vực, từng phân khúc và chất lượng sản phẩm.
"Không có chuyện thị trường đóng băng, nhưng cũng không có chuyện tăng nóng trên diện rộng. Dòng tiền sẽ lựa chọn kỹ hơn và tập trung vào những dự án có giá trị thực, được hưởng lợi từ hạ tầng và đáp ứng nhu cầu của thị trường", TS. Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh.
Ở góc nhìn thị trường, PGS. TS. Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường - Giá cả (Bộ Tài chính) nhận định năm 2026 sẽ chứng kiến sự dịch chuyển rõ nét của dòng tiền từ đầu cơ ngắn hạn sang đầu tư dài hạn gắn với nhu cầu thực. Đồng thời, pháp lý sẽ trở thành tài sản quan trọng nhất của một dự án bất động sản, những dự án có hồ sơ pháp lý minh bạch sẽ được thị trường đánh giá cao, còn các tài sản còn tồn tại rủi ro pháp lý sẽ bị chiết khấu mạnh về giá trị.
PGS. TS. Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường - Giá cả (Bộ Tài chính).
"Thị trường sẽ bước vào giai đoạn phân hóa sâu sắc hơn theo vị trí, chất lượng sản phẩm và uy tín của chủ đầu tư. Những doanh nghiệp phát triển dự án phục vụ nhu cầu thực sẽ có nhiều cơ hội hơn so với các mô hình đầu cơ ngắn hạn", PGS. TS. Ngô Trí Long nhận định.
Nhìn về triển vọng thị trường, PGS. TS. Ngô Trí Long đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam vẫn rất tích cực khi hạ tầng giao thông tiếp tục được đầu tư mạnh mẽ, quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh và nhu cầu nhà ở còn lớn. Song, giai đoạn tới sẽ là thời kỳ sàng lọc mạnh mẽ, trong đó thị trường sẽ ưu tiên những tài sản có giá trị thực, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác hiệu quả.
"Năm 2026 sẽ là phép thử cho sự trưởng thành của nhà đầu tư bất động sản. Thị trường sẽ không còn thưởng cho những quyết định mang tính cảm tính mà sẽ ưu tiên những người có kiến thức, có khả năng phân tích và quản trị rủi ro tốt", PGS. TS. Ngô Trí Long nhấn mạnh.
Góp thêm góc nhìn, PGS. TS. Lê Bộ Lĩnh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Kinh tế cho rằng, thị trường đang dịch chuyển từ các hoạt động mang tính đầu cơ sang các phân khúc có nhu cầu thực và khả năng tạo giá trị bền vững hơn. Theo ông, trong thời gian tới, các phân khúc như bất động sản công nghiệp, logistics, hạ tầng phục vụ sản xuất, công nghệ cao và các ngành kinh tế mới sẽ có nhiều cơ hội thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài hơn. Đây là những lĩnh vực gắn trực tiếp với quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế và chiến lược thu hút FDI thế hệ mới của Việt Nam.
PGS. TS. Lê Bộ Lĩnh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Kinh tế.
"Triển vọng thu hút FDI của Việt Nam trong thời gian tới vẫn tích cực, nhưng sẽ phụ thuộc rất lớn vào năng lực hấp thụ vốn của nền kinh tế, chất lượng thể chế và mức độ phát triển của các kênh tài chính", PGS. TS. Lê Bộ Lĩnh nhấn mạnh.
Đặc biệt, theo chuyên gia, nếu đề án xây dựng Trung tâm Tài chính quốc tế được triển khai hiệu quả, đây sẽ là yếu tố quan trọng giúp Việt Nam thu hút thêm các dòng vốn đầu tư quốc tế, không chỉ cho bất động sản mà còn cho nhiều lĩnh vực khác của nền kinh tế.
"Bất động sản vẫn là một trong những lĩnh vực hưởng lợi từ quá trình mở rộng đầu tư, công nghiệp hóa và phát triển hạ tầng. Tuy nhiên, dòng vốn FDI trong giai đoạn tới sẽ có xu hướng lựa chọn kỹ hơn, ưu tiên các dự án minh bạch, có tính kết nối với chuỗi sản xuất, thương mại và dịch vụ, thay vì những dự án chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá tài sản", PGS. TS. Lê Bộ Lĩnh nhấn mạnh.
Còn theo GS. TS Nguyễn Quang Thuấn, nguyên Chủ tịch Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam, dưới sự quan tâm và định hướng của Nhà nước, thị trường đang dần dịch chuyển sang các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Đây được dự báo sẽ là những phân khúc thu hút dòng vốn đáng kể trong thời gian tới.
Ngược lại, phân khúc bất động sản cao cấp đang đối mặt với tình trạng mất cân đối cung cầu. "Nhiều thông tin và số liệu cho thấy phân khúc này đang có dấu hiệu dư cung trong ngắn hạn và khó có khả năng phục hồi nhanh," ông Thuấn nhận định.
Tóm lại, thị trường bất động sản đang trong quá trình tái cấu trúc rõ rệt, từ tập trung vào phân khúc cao cấp sang hướng phục vụ nhu cầu ở thực của người dân và người lao động. Đây là xu hướng phù hợp với định hướng phát triển chung của nền kinh tế trong giai đoạn tới.
Định hình chiến lược đầu tư trong bối cảnh mới
Trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn tái định hình, các chuyên gia cho rằng nhà đầu tư cần thay đổi cách tiếp cận bất động sản từ "tâm lý đám đông" sang tư duy dựa trên dữ liệu và giá trị thực.
Theo PGS. TS. Ngô Trí Long, thay vì chạy theo hiệu ứng "sợ bỏ lỡ cơ hội", nhà đầu tư cần ưu tiên kiểm tra chặt chẽ yếu tố pháp lý, loại bỏ các tài sản có rủi ro quy hoạch hoặc tranh chấp, đồng thời đặt khả năng tạo dòng tiền ổn định lên trước kỳ vọng tăng giá. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính cũng cần được kiểm soát trong giới hạn an toàn và gắn với mặt bằng giao dịch thực tế của thị trường.
Ông nhấn mạnh, bất động sản không còn là tài sản mặc định tăng giá, mà là tài sản có điều kiện, giá trị chỉ được xác lập khi hội tụ đồng thời các yếu tố về pháp lý, vị trí, dòng vốn và nhu cầu thực. Bước sang năm 2026, dòng tiền được dự báo sẽ tiếp tục dịch chuyển từ đầu cơ ngắn hạn sang đầu tư dài hạn, trong đó pháp lý trở thành "bộ lọc" quan trọng nhất quyết định giá trị tài sản.
Còn TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng, hành vi của nhà đầu tư bất động sản trong giai đoạn tới sẽ chịu tác động đồng thời từ nhiều nhóm biến số độc lập, đòi hỏi cách tiếp cận thận trọng và có hệ thống hơn.
Theo ông, trước hết là yếu tố vị trí, bao gồm vị trí tuyệt đối gắn với điều kiện tự nhiên và vị trí tương đối chịu ảnh hưởng mạnh từ quy hoạch cũng như các chủ thể lớn trên thị trường. Trong bối cảnh tái cấu trúc không gian phát triển, giá trị vị trí đang thay đổi nhanh hơn trước đây.
Tiếp đến là yếu tố pháp lý, khi quá trình hoàn thiện thể chế và số hóa dữ liệu đang từng bước giúp thị trường minh bạch và rõ ràng hơn, qua đó trở thành “bộ lọc” quan trọng đối với quyết định đầu tư.
Nhóm thứ ba là dòng vốn, đặc biệt FDI trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp, tiếp tục đóng vai trò lực đẩy cho tăng trưởng và hình thành các cực phát triển mới. Bên cạnh đó là yếu tố hạ tầng và công nghệ, khi giao thông hiện đại và các giải pháp công nghệ đang thu hẹp khoảng cách không gian, làm thay đổi cách hiểu truyền thống về "xa - gần trung tâm".
Song song với đó, chuyên gia cũng lưu ý đến các công nghệ tương lai như drone hay giao thông tốc độ cao, vốn có khả năng tái định nghĩa kết nối không gian, cùng với trí tuệ nhân tạo (AI) - yếu tố đang tác động ngày càng sâu đến hành vi đầu tư, cách vận hành thị trường và mô hình làm việc từ xa.
Từ những biến số trên, TS. Trần Xuân Lượng khuyến nghị nhà đầu tư sau năm 2026 cần ưu tiên chiến lược dài hạn, tập trung vào giá trị bền vững và dòng tiền ổn định thay vì lướt sóng ngắn hạn. Đặc biệt, nên hướng tới các khu vực có sự kết hợp giữa công nghiệp, du lịch và dịch vụ, hoặc các vùng được dẫn dắt bởi quy hoạch, hạ tầng và công nghệ mới.
"Bất động sản trong tương lai sẽ không chỉ phụ thuộc vào vị trí địa lý truyền thống, mà ngày càng chịu chi phối bởi công nghệ, dòng vốn và khả năng kết nối toàn cầu", ông nhấn mạnh./.
