Lời giải nào cho bài toán về khả năng trả nợ trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản năm 2024?

Lượng phát hành trái phiếu giảm mạnh so với cùng kỳ

Theo dữ liệu từ Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), tính đến ngày công bố thông tin 22/03/2024, trên thị trường ghi nhận chỉ có 03 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) trong tháng 3 năm 2024 với tổng giá trị đạt 3.750 tỷ đồng. 

Cụ thể, 3 đợt phát hành riêng lẻ thuộc về 2 doanh nghiệp bất động sản là Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Hải Đăng (2.500 tỷ đồng, kỳ hạn 18 - 36 tháng, lãi suất 9,8 - 10%) và Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh và Phát triển Thương mại Việt An (1.250 tỷ đồng, kỳ hạn 2 năm, lãi suất 9,8%).

Lũy kế từ đầu năm đến nay, tổng giá trị phát hành TPDN được ghi nhận là 10.715 tỷ đồng, giảm 61,5% so với cùng kỳ năm trước, với 02 đợt phát hành ra công chúng trị giá 2.650 tỷ đồng (chiếm 24,7% tổng giá trị phát hành) và 10 đợt phát hành riêng lẻ trị giá 8.065 tỷ đồng (chiếm 75,3% tổng số). Trong đó, bất động sản là nhóm ngành có giá trị phát hành cao nhất với khoảng 6.400 tỷ đồng.

Dữ liệu VBMA tổng hợp cũng cho thấy, các doanh nghiệp đã mua lại 4.475 tỷ đồng trái phiếu trong tháng 3. Tính từ đầu năm đến nay, tổng giá trị trái phiếu đã được mua lại trước hạn đạt 18.278 tỷ đồng, giảm 38,4% so với cùng kỳ năm 2023. Bất động sản là nhóm ngành dẫn đầu, chiếm 45,1% tổng giá trị mua lại trước hạn (tương ứng khoảng 8.250 tỷ đồng).

Ngoài ra, về kế hoạch phát hành trái phiếu doanh nghiệp sắp tới, mới đây, HĐQT CTCP Vinhomes đã thông qua phương án phát hành trái phiếu riêng lẻ trong năm 2024 với tổng giá trị tối đa 10 nghìn tỷ đồng. Đây là trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, không có tài sản đảm bảo. Được biết, mệnh giá trái phiếu là 100 triệu đồng/trái phiếu và kỳ hạn dao động từ 2 - 3 năm.

Cùng với đó, CTCP Chứng khoán Rồng Việt cũng sẽ phát hành trái phiếu riêng lẻ lần 1 trong năm 2024 với tổng giá trị tối đa 500 tỷ đồng. Đây là trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, không có tài sản đảm bảo và mệnh giá là 100 triệu đồng/trái phiếu, kỳ hạn tối đa 1 năm và lãi suất cố định 8,3%/năm.

Trao đổi với PV, đưa ra đánh giá chung về thị trường trái phiếu trong quý đầu năm 2024, TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia Tài chính - Ngân hàng cho rằng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp quý I/2024 vẫn trầm lắng là do tiếp nối diễn biến "ảm đạm" của thị trường này từ năm 2023. Những sự việc lớn gây xôn xao dư luận tại các tập đoàn lớn đã khiến cho nhà đầu tư mất rất nhiều niềm tin vào thị trường này.

Cùng với đó, việc Nghị định 65/2022/NĐ-CP có hiệu lực trở lại cũng đã siết chặt điều kiện cá nhân tham gia mua bán trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt đối với các lô phát hành trái phiếu lớn thì phải có xếp hạng tín nhiệm.

Doanh nghiệp bất động sản "đau đầu" tìm kiếm dòng tiền để đáo hạn trái phiếu

Thông tin từ VBMA cho biết, từ nay đến cuối năm 2024, tổng giá trị trái phiếu sẽ đến hạn là 213.521 tỷ đồng. Trong đó, 37% giá trị trái phiếu sắp đáo hạn thuộc nhóm bất động sản với khoảng 79.597 tỷ đồng và theo sau là nhóm ngân hàng với gần 54.497 tỷ đồng (chiếm 26%). Áp lực đáo hạn của các doanh nghiệp sẽ tập trung chủ yếu vào quý II và quý III/2024.

Có thể thấy áp lực đáo hạn trái phiếu từ nay đến cuối năm vẫn rất lớn, nhất là đối với các doanh nghiệp bất động sản. Hiện phần lớn doanh nghiệp ngành này đều đang đối mặt với tình trạng "khát" tiền. Bởi với đặc trưng vốn chủ sở hữu mỏng, hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp phụ thuộc phần lớn vào vốn vay nên bài toán về khả năng trả nợ của các doanh nghiệp bất động sản vẫn là một dấu hỏi lớn.

Nhận định về vấn đề này, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho biết, hiện tại các nhà phát hành trái phiếu đang gặp rất nhiều khó khăn trong việc tìm nguồn vốn để trả nợ. Hiện tại đã hết quý I của năm 2024 nhưng thị trường bất động sản vẫn đang khá trầm lắng, chưa có nhiều khởi sắc và hồi phục được như kỳ vọng khi vẫn còn tình trạng mất cân bằng cung - cầu, tiềm lực tài chính của doanh nghiệp vẫn còn yếu.

"Trong tháng 3 vừa qua cũng có một số doanh nghiệp đã phát hành những lô trái phiếu mới nhưng lượng phát hành rất ít, không đáng kể. Trong khi lượng phát hành trái phiếu mới giảm mạnh thì từ nay đến cuối năm, áp lực đáo hạn trái phiếu của các doanh nghiệp là rất lớn", chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu cho hay.

Một số chuyên gia lại cho rằng, hiện có những doanh nghiệp phát hành trái phiếu để huy động vốn, nhưng khả năng trả nợ trái phiếu trong năm 2024 rất yếu vì được thành lập chỉ cho mục đích huy động vốn, hầu như không có doanh thu và dòng tiền từ hoạt động kinh doanh.

Bàn về khả năng trả nợ của doanh nghiệp bất động sản, Công ty Xếp hạng Tín nhiệm đầu tư Việt Nam (VIS Rating) đánh giá vẫn ở mức yếu, ngay cả khi dòng tiền được cải thiện do đòn bẩy cao và nợ đến hạn lớn trong năm 2024. Tỷ lệ nợ/EBITDA đạt 8,7 lần trong 2023 từ mức 7 lần năm 2022 do tốc độ tăng trưởng nợ vượt quá tốc độ tăng trưởng lợi nhuận. Tỷ lệ nợ ngắn hạn/tổng nợ năm 2023 đạt 45%, cao nhất trong 5 năm qua. Hiện các chủ đầu tư vướng vấn đề pháp lý và/hoặc thực hiện các dự án có tính đầu cơ có thể sẽ gặp rủi ro chậm trả gốc, lãi trái phiếu và dòng tiền yếu.

Như vậy, doanh nghiệp bất động sản sẽ tìm kiếm dòng tiền ở đâu để trả nợ trái phiếu?

Trả lời cho câu hỏi này, theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, dòng tiền của doanh nghiệp vẫn sẽ đến từ tín dụng, phát hành cổ phiếu và đặc biệt đến từ việc các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải bán bớt tài sản để trả nợ. Nhưng cần nhìn nhận khách quan rằng, việc bán tài sản để trả nợ cũng là việc không dễ dàng đối với doanh nghiệp bất động sản vì họ khó có thể bán tài sản với giá dưới chi phí đầu tư.

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, để không phải đối mặt với nguy cơ vỡ nợ, doanh nghiệp cần nhanh chóng tái cơ cấu lại các khoản nợ. Đồng thời, cần phải nghiêm túc cân nhắc bán bớt tài sản, thậm chí chấp nhận hòa vốn hoặc lỗ để có dòng tiền trả nợ và hoàn thiện các dự án có thể thanh khoản ngay khi đưa ra thị trường. 

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, đây cũng là "khoảng lặng" giúp nhà đầu tư có thời gian ngừng lại để nhìn nhận, kiểm tra điều kiện để từ đó có định hướng tham gia bền vững, hiệu quả hơn.

Bên cạnh đó, ngoài các nguồn tài chính quen thuộc (tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp), thị trường cũng cần có các cơ chế, chính sách để phát triển, thu hút, đảm bảo vận hành hiệu quả các nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác (quỹ đầu tư bất động sản - REIT, quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản...), hay kênh khác như đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài.../.