"Bùng nổ rồi sụp đổ", thị trường trái phiếu doanh nghiệp sẽ bước vào giai đoạn phục hồi bền vững hơn

Trái phiếu doanh nghiệp là kênh huy động vốn rất quan trọng của doanh nghiệp bất động sản trong trung và dài hạn. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển giúp giảm tải cho thị trường tiền tệ, giúp đa dạng hóa danh mục đầu tư, tạo dòng vốn và nguồn lực cho nền kinh tế nhanh chóng hồi phục. Nếu trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát triển lành mạnh, hiệu quả sẽ là một cơ sở để kỳ vọng vào sự tăng trưởng trở lại của thị trường bất động sản trong năm 2024.

Ngày 23/11/2023, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã ký Công điện 1177/CĐ-TTg về việc tiếp tục thực hiện quyết liệt các giải pháp tăng cường khả năng tiếp cận vốn tín dụng, thúc đẩy phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp, bất động sản hiệu quả, an toàn, lành mạnh, bền vững. Với động thái này, năm 2024, thị trường trái phiếu doanh nghiệp dự báo sẽ bước sang giai đoạn phát triển mới, hiệu quả, an toàn và bền vững hơn sau một năm khó khăn vừa qua.

Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản những năm qua: Sau bùng nổ là sụp đổ

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp mặc dù chỉ mới ghi nhận sự tăng trưởng vượt bậc trong gần 10 năm qua, nhưng đã hình thành được gần 3 thập kỷ. Nếu xét theo tiến trình pháp lý, giai đoạn 2018 - 2021, thị trường trái phiếu doanh nghiệp tăng trưởng mạnh.

Đặc biệt, năm 2021, thị trường trái phiếu doanh nghiệp tăng trưởng rất mạnh, bởi có 3 văn bản hết sức quan trọng có hiệu lực, đó là: Luật Chứng khoán 2019; Nghị định 155/2020/NĐ-CP ngày 31/12/2020 quy định chi tiết một số điều của Luật Chứng khoán và Nghị định 153/2020/NĐ-CP ngày 31/12/2020 quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.

Năm 2021, tổng khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp lên đến trên 742.000 tỷ đồng, tăng tới 59% so với năm 2020, với sự tham gia của rất nhiều doanh nghiệp bất động sản. Sau bùng nổ là sụp đổ, năm 2022 đánh dấu giai đoạn thị trường trái phiếu doanh nghiệp khủng hoảng. Sau sự kiện Tân Hoàng Minh, hiệu ứng tâm lý cùng với việc siết chặt các quy định phát hành trái phiếu doanh nghiệp bằng việc ban hành Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 153/2020/NĐ-CP đã khiến khối lượng phát hành lao dốc không phanh.

Đến năm 2023, mặc dù Chính phủ đã sửa Nghị định 65/2022/NĐ-CP theo hướng nới lỏng hơn, tạo điều kiện cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp tái cân bằng, tuy nhiên trong bối cảnh nền kinh tế khó khăn, thị trường này vẫn chưa thể được vực dậy.

Đồng hành với sự phát triển của thị trường chung, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản cũng trải qua các giai đoạn thăng trầm. Giai đoạn trước năm 2017, lượng trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản phát hành khá thấp. Năm 2016, tổng lượng phát hành trái phiếu toàn thị trường vào khoảng 97.000 tỷ đồng, trong đó trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản chỉ khoảng 16%, tương đương khoảng 15.500 tỷ đồng. Tuy nhiên, sang đến năm 2017, lượng phát hành trái phiếu toàn thị trường mặc dù tăng không quá mạnh, đạt khoảng 119.000 tỷ đồng, nhưng trái phiếu bất động sản chiếm 51%, với 60.700 tỷ đồng, gấp gần 4 lần năm trước đó.

Năm 2018, giá trị phát hành trái phiếu bất động sản tiếp tục tăng lên, tuy nhiên không tăng mạnh bằng thị trường chung. Giá trị phát hành trái phiếu toàn thị trường đạt khoảng 238.000 tỷ đồng, gấp đôi năm trước đó nhưng tỷ trọng trái phiếu bất động sản ở mức khoảng 36%, tương đương khoảng 85.700 tỷ đồng, cao hơn 41% so với năm 2017.

Đến năm 2019, so với năm 2018, giá trị phát hành trái phiếu bất động sản khoảng 93.800 tỷ đồng, tiếp tục tăng 9,5%, chiếm tỷ trọng 28% toàn thị trường. Sang năm 2020 so với năm 2019, giá trị phát hành trái phiếu bất động sản đạt tới 163.000 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng khoảng 38% toàn thị trường.

Trái phiếu bất động sản tiếp tục duy trì đà bùng nổ trong năm 2021 so với năm 2020 khi tăng khoảng 66%, với tổng lượng phát hành đạt khoảng 270.000 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng lớn nhất trong các nhóm ngành phát hành trái phiếu trên thị trường.

Năm 2022, "khủng hoảng" thị trường trái phiếu doanh nghiệp xảy ra sau sự kiện Tân Hoàng Minh và Vạn Thịnh Phát, bất động sản đã trở thành nhóm ngành chịu ảnh hưởng nặng nề nhất. Giá trị phát hành trái phiếu bất động sản đã giảm tới 81% xuống chỉ còn khoảng 52.000 tỷ đồng, tức là còn chưa bằng năm 2017.

Với nhóm bất động sản, do nguồn cung mới và tỷ lệ hấp thụ bất động sản trong năm 2023 giảm sâu so với 2022, dẫn đến các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu trong thời gian này chủ yếu với mục đích tái cấu trúc và giãn thời gian trả nợ.

Đến nay, mặc dù có những tín hiệu cải thiện nhưng phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa thể phục hồi trở lại mức trước năm 2021 do nhiều tổ chức phát hành vẫn gặp khó khăn về kinh doanh và dòng tiền, khiến cho niềm tin của các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư cá nhân vẫn còn khá dè dặt với thị trường.

Năm 2023, trái phiếu bất động sản có tín hiệu "ấm" trở lại, khi nhóm doanh nghiệp bất động sản phát hành tổng cộng gần 73.200 tỷ đồng trái phiếu, tăng 40,8% so với năm 2022. Con số này còn thấp so với hai năm cao điểm 2020 - 2021 (lúc này thị trường nhà đất đang tăng trưởng nóng), nhưng vẫn cao hơn khoảng 20% so với giai đoạn trước dịch (năm 2019).

Về lãi suất, doanh nghiệp bất động sản thường đưa ra mức hai con số, phổ biến nhất là 12%/năm. Một số doanh nghiệp còn đặt lãi suất cao hơn. Tuy nhiên, vấn đề lớn của trái phiếu bất động sản là tỷ lệ chậm trả nợ rất cao, ảnh hưởng nghiêm trọng đến niềm tin của nhà đầu tư.

Năm 2023, mặc dù thị trường trái phiếu doanh nghiệp nói chung, đặc biệt trái phiếu doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn do các yếu tố không thuận lợi, nhưng với nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn mà Chính phủ, Bộ Tài chính đã triển khai, về cơ bản thị trường trái phiếu đã dần ổn định trở lại, tiếp tục là kênh huy động vốn quan trọng, đáp ứng nhu cầu huy động vốn cho các doanh nghiệp và các định chế chuyên nghiệp trên thị trường.

Kết quả phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đã có nhiều cải thiện và tích cực hơn. Đây là sự cộng hưởng của các chính sách chỉ đạo điều hành quyết liệt của Chính phủ và sự chuyển biến của các chủ thể tham gia thị trường. Cùng với đó là hàng loạt giải pháp của cơ quan quản lý được triển khai nhằm tháo gỡ các nút thắt của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt trái phiếu doanh nghiệp bất động sản riêng lẻ đã có nhiều khởi sắc về cả chất và lượng. Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản cũng ấm dần lên.

Các chính sách đã phát huy tác dụng, giúp cho trái phiếu doanh nghiệp năm 2023 đi qua được giai đoạn khó khăn nhất và phục hồi là:

Thứ nhất là Nghị định 08 - giải pháp kịp thời tháo gỡ khó khăn cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Việc Chính phủ ban hành Nghị định 08/2023/NĐ-CP ngày 5/3/2023 được đánh giá là khẩn trương và kịp thời, với các điểm nhấn liên quan đến hoãn thực hiện một số quy định của Nghị định 65, cũng như cho phép doanh nghiệp và nhà đầu tư có các cơ chế đàm phán, giãn, hoãn và hoán đổi trái phiếu đã phát hành trên tinh thần lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ giữa các bên.

Nghị định 08 hoãn một số quy định tại Nghị định 65 đến hết ngày 31/12/2023 để trung hòa lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp phát hành và nhà đầu tư mua trái phiếu, hỗ trợ doanh nghiệp phát hành trái phiếu huy động vốn, thanh toán các nghĩa vụ nợ đến hạn cho nhà đầu tư và tiếp tục hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Có thể nhận thấy, Nghị định 08 được ban hành, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản có dấu hiệu cải thiện và tâm lý nhà đầu tư đã dần ổn định trở lại. Các quy định của Nghị định 08 về đàm phán thanh toán gốc, lãi trái phiếu bằng tài sản và đàm phán để kéo dài kỳ hạn tối đa không quá 2 năm đối với các trái phiếu đã phát hành trong giai đoạn trước, theo đánh giá của các hiệp hội và thành viên thị trường là chính sách tốt và hữu hiệu trong việc hỗ trợ doanh nghiệp đàm phán với nhà đầu tư, cơ cấu lại các khoản nợ để có thời gian điều chỉnh, phục hồi hoạt động sản xuất kinh doanh, khôi phục dòng tiền trả nợ.

Thứ hai, đưa vào vận hành hệ thống giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tập trung.

Triển khai Nghị định số 65/2022/NĐ-CP và căn cứ chỉ đạo của Bộ Tài chính, ngày 19/7/2023, Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) đã khai trương hệ thống giao dịch trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ tập trung. Đây là một trong những bước đi quan trọng mà Chính phủ đã đề ra nhằm hướng tới xây dựng một thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển bền vững, minh bạch cũng như góp phần khôi phục niềm tin vào thị trường, nâng cao tính tự chịu trách nhiệm của nhà đầu tư trong hoạt động mua, bán trái phiếu, tăng cường hiệu quả quản lý, giám sát của cơ quan nhà nước đối với việc tuân thủ các quy định pháp luật về giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ.

Việc vận hành hệ thống này đã giúp tăng thanh khoản và tính minh bạch cho thị trường. Về thanh khoản, nếu trước đây các nhà đầu tư không có một thị trường để giao dịch, mua đi bán lại thì hiện nay, họ đã có một thị trường giao dịch điện tử để mua đi bán lại với những điều khoản, điều kiện và cam kết rất rõ ràng. Điều này giúp cho các nhà đầu tư nâng cao hiểu biết và tăng tính trách nhiệm trong bất kỳ giao dịch nào. Sau 5 tháng đi vào hoạt động, hệ thống giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại HNX được vận hành an toàn, thông suốt, các vấn đề kỹ thuật được đảm bảo.

Thứ ba là sự chỉ đạo sát sao, quyết liệt, kịp thời của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ trong việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho lĩnh vực bất động sản. Đặc biệt là sự ra đời của Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; các vấn đề khó khăn về pháp lý, tín dụng và cung cầu bất động sản, nhất là về nhà ở xã hội dần được tháo gỡ với hệ thống giải pháp đồng bộ, toàn diện.

Đến thời điểm này, thị trường bất động sản đã dần hồi phục và quan trọng hơn là vượt qua giai đoạn khó khăn nhất về tài chính, trái phiếu doanh nghiệp, giao dịch bất động sản cải thiện; những vướng mắc chính đối với các dự án bất động sản được từng bước tháo gỡ…

3 điểm dẫn dắt thị trường trái phiếu doanh nghiệp 2024

Đầu năm 2024, Nghị định 08 hết hiệu lực, việc tiếp tục thực hiện Nghị định 65 gây ra những áp lực rất lớn cho các doanh nghiệp bất động sản đáo hạn trái phiếu. Hiện có 3 nhóm trái phiếu doanh nghiệp có tỷ lệ nợ xấu cao nhất là bất động sản, vật liệu xây dựng và năng lượng tái tạo. Trong khi đó, thị trường trái phiếu vẫn hồi phục khá chậm. Các doanh nghiệp bất động còn chịu áp lực trả một lượng trái phiếu lớn đến hạn trong năm 2024. Nhiều chủ đầu tư sẽ gặp khó trong việc tạo dòng tiền mới để có thể thực hiện các nghĩa vụ nợ.

Áp lực trả nợ trái phiếu doanh nghiệp bất động sản năm 2024 là rất lớn. Các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản ghi nhận lượng trái phiếu đến hạn trong năm nay lên đến gần 155 nghìn tỷ đồng (khoảng 6,3 tỷ USD). Trong đó, giá trị gốc trái phiếu là 122,2 nghìn tỷ đồng và chi phí lãi trái phiếu dự kiến là 32,6 nghìn tỷ đồng.

Với dự báo thị trường bất động sản sẽ còn tiếp tục đối diện với những khó khăn dẫn tới rủi ro nợ xấu, kịch bản doanh nghiệp phát hành trái phiếu mới để huy động vốn sẽ khó khăn, do niềm tin của nhà đầu tư chưa thực sự hồi phục. Có thể nói, áp lực đáo hạn vẫn đang "bủa vây" nhóm ngành này trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn còn ảm đạm. Cũng không ít doanh nghiệp vẫn đang "loay hoay" xử lý vấn đề dòng tiền và phải đối mặt với áp lực trái phiếu đáo hạn khá lớn trong 2024.

Đối với kênh trái phiếu doanh nghiệp, mặc dù lãi suất huy động giảm mạnh và lãi suất tín dụng có giảm nhẹ nhưng các doanh nghiệp bất động sản vẫn phải huy động với mức lãi suất cao hơn. Hiện lãi suất trái phiếu của nhóm bất động sản trung bình ở mức 11,92%/năm và cao nhất lên tới 14,5%/năm. Việc phát hành trái phiếu với lãi suất cao phần nào cho thấy sự "khát vốn" của các doanh nghiệp bất động sản ở thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, sau nhiều vụ việc bê bối của trái phiếu doanh nghiệp bất động sản như Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát…, niềm tin của các nhà đầu tư vẫn chưa thể quay trở lại thị trường như trước.

Gần đây, thị trường bất động sản cũng chứng kiến sự mất cân bằng. Trong khi sản phẩm bình dân cho đa số người dân có nguồn cung rất ít trên thị trường, thì các "đại gia" bất động sản lại đổ dồn vào phân khúc giá trị cao như biệt thự, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ cao cấp…. Đây là dòng sản phẩm sinh lời cao và được các nhà phát triển ưa chuộng. Các doanh nghiệp địa ốc nhỏ lại khó tiếp cận vốn ngân hàng để phát triển các sản phẩm phù hợp với đại đa số người dân

Môi trường kinh doanh có thể tiếp tục khó khăn, dẫn đến triển vọng kinh doanh của các tổ chức phát hành, đặc biệt một số doanh nghiệp ngành bất động sản, có thể sẽ không đủ dòng tiền để trả nợ gốc, lãi trái phiếu đáo hạn trong thời gian tới.

Ngoài ra, nhà đầu tư cá nhân muốn mua trái phiếu doanh nghiệp phải tuân thủ các điều kiện khắt khe tại Nghị định số 65/2022 từ tháng 1/2024, tức phải sở hữu danh mục chứng khoán niêm yết nắm giữ với giá trị tối thiểu 2 tỷ đồng, được xác định bằng giá trị thị trường bình quân theo ngày của danh mục chứng khoán trong thời gian tối thiểu 180 ngày liền kề trước ngày xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp. Điều này khiến phần lớn nhà đầu tư cá nhân không chuyên nghiệp bị loại khỏi thị trường trái phiếu.

Tuy nhiên, cũng không nên có cái nhìn quá bi quan về thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản năm 2024, bởi thị trường huy động vốn đã tốt lên, nên các doanh nghiệp bất động sản có thể huy động dòng tiền dễ hơn thời điểm trước đây.

Điểm tích cực đầu tiên chính là thị trường TPDN đã và đang lành mạnh hơn sau giai đoạn thanh lọc. Trong giai đoạn 2022 - 2023, việc các tổ chức phát hành yếu kém bộc lộ ra đã giúp thị trường sàng lọc và khoanh vùng được nhóm các doanh nghiệp phát hành theo mức độ rủi ro khác nhau. Những doanh nghiệp có lịch sử trả nợ gốc và lãi trái phiếu doanh nghiệp sẽ là điểm sáng của thị trường, thu hút nhà đầu tư.

Các doanh nghiệp bất động sản rủi ro cao cũng đã bộc lộ, giúp nhà đầu tư có góc nhìn chính xác hơn về rủi ro tín dụng của từng doanh nghiệp. Do đó, mức độ ảnh hưởng của những vi phạm trong việc phát hành trái phiếu bất động sản tới thị trường thời gian tới sẽ thấp hơn, thị trường cũng sẽ ít biến động hơn.

Một điểm tích cực khác là các thông tin về thị trường trái phiếu doanh nghiệp trở nên minh bạch hơn rất nhiều với việc lưu ký tập trung trên Tổng Công ty Lưu ký và Bù trừ Chứng khoán Việt Nam, như các thông tin về lãi suất danh nghĩa, kỳ trả lãi...

Bên cạnh đó, sự ra đời và vận hành của sàn giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ giúp nhà đầu tư nắm bắt rõ hơn các thông tin về giao dịch trái phiếu trên thị trường thứ cấp, đặc biệt là các dữ liệu liên quan đến lợi suất đầu tư của từng mã trái phiếu. Đây là cơ sở để xây dựng các thông tin về đường cong lãi suất của các tổ chức phát hành, nhóm tổ chức phát hành.

Có thể nói, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang chuyển sang một giai đoạn phát triển mới theo hướng bền vững hơn, dù vẫn cần thêm một thời gian dài để hồi phục hoàn toàn cũng như chứng tỏ được vai trò tích cực của một kênh dẫn vốn an toàn, minh bạch, giúp đưa nhà đầu tư quay trở lại thị trường. Từ năm 2017 đến năm 2023, thị trường trải qua 2 giai đoạn lớn của chu kỳ phát triển là phát triển nóng và điều chỉnh. Hiện nay thị trường đang bắt đầu vào giai đoạn thứ 3 là phục hồi.

Năm 2024, thị trường sẽ thay đổi theo hướng lành mạnh hơn sau giai đoạn thanh lọc, song khó khăn vẫn còn và sẽ có 3 điểm dẫn dắt thị trường.

Một là tỷ lệ trái phiếu chậm trả phát sinh mới giảm dần khi Ngân hàng Nhà nước đã cắt giảm 4 lần lãi suất trong năm 2023 và giúp cho doanh nghiệp huy động vốn dễ dàng hơn.

Hai là, các chính sách hỗ trợ kinh doanh của Chính phủ và kích cầu kinh tế, đặc biệt là chính sách hỗ trợ phục hồi thị trường bất động sản sẽ phát huy hiệu quả hơn trong năm 2024, giúp doanh nghiệp kinh doanh tốt hơn, cải thiện dòng tiền, từ đó giúp huy động vốn và khả năng phát hành cải thiện dần.

Ba là, năm 2024, việc thực thi các quy định chặt chẽ hơn sẽ giúp thị trường trái phiếu doanh nghiệp tăng tính kỷ luật hơn. Nhà phát hành sẽ phải công bố thông tin minh bạch hơn. Ngoài ra, việc quy định chặt chẽ hơn về chủ thể tham gia thị trường cũng giúp bảo vệ nhà đầu tư tốt hơn.

Dự báo trái phiếu doanh nghiệp bất động sản năm 2024 sẽ dần phục hồi so với năm 2023, dù vẫn còn rủi ro nhưng thay đổi theo hướng lành mạnh hơn sau giai đoạn thanh lọc. Khó khăn sẽ còn tiếp diễn khi niềm tin của nhà đầu tư chưa thực sự quay lại.

Thị trường bất động sản chưa thể khởi sắc ngay, nhưng với Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng sửa đổi đã được thông qua, các nhà đầu tư kỳ vọng bức tranh thị trường sẽ "ấm" hơn.

Dự đoán trong thời gian tới, các doanh nghiệp bất động sản sẽ có thể cải thiện khả năng trả nợ nhờ hoạt động kinh doanh phục hồi, mang về dòng tiền và khả năng tiếp cận nguồn tài chính mới. Nhờ đó, số lượng trái phiếu mới phát sinh có tiềm ẩn rủi ro và tỷ lệ hình thành nợ xấu ở các ngân hàng sẽ chậm hơn kể từ năm 2024./.