Bộ Xây dựng: Thanh khoản giảm, giá căn hộ thứ cấp hạ nhiệt

113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới, nguồn cung hơn 103.000 căn

Bộ Xây dựng mới đây đã công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý II/2026. Theo Bộ Xây dựng, trong quý, kinh tế thế giới tiếp tục đối mặt với nhiều rủi ro từ bất ổn địa chính trị, điều chỉnh chính sách thương mại của các nền kinh tế lớn, áp lực lạm phát và biến động tỷ giá, qua đó tác động đến hoạt động thương mại, đầu tư và tâm lý thị trường. Ở trong nước, kinh tế vĩ mô tiếp tục ổn định, các cân đối lớn được bảo đảm; GDP quý II/2026 ước tăng 8,39% so với cùng kỳ, trong đó khu vực công nghiệp và xây dựng tăng 10,51%, tạo nền tảng thuận lợi cho quá trình phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản.

Trong lĩnh vực bất động sản, việc triển khai đồng bộ Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành đã từng bước tháo gỡ vướng mắc pháp lý, tạo điều kiện thúc đẩy triển khai dự án và cải thiện nguồn cung. Cùng với đó, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, các bộ, ngành và địa phương tiếp tục triển khai nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn cho dự án, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, điều hành tín dụng phù hợp và tăng cường công khai, minh bạch thông tin thị trường.

Nhờ những động lực này, thị trường bất động sản tiếp tục duy trì xu hướng phục hồi, nguồn cung và giao dịch có chuyển biến tích cực, niềm tin của doanh nghiệp và nhà đầu tư từng bước được cải thiện. Tuy nhiên, quá trình phục hồi vẫn chưa đồng đều giữa các phân khúc và khu vực; nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở có giá phù hợp còn hạn chế.

Đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, Bộ Xây dựng cho biết có 113 dự án được cấp phép xây dựng mới, với quy mô khoảng 103.205 căn, gồm 69.588 căn chung cư và 33.617 căn nhà ở riêng lẻ, tương đương 194,8% so với quý I/2026 và hơn 300% so với cùng kỳ năm 2025.

Bên cạnh đó, có 1.297 dự án đang triển khai xây dựng, với quy mô khoảng 694.351 căn, trong đó gồm 369.069 căn chung cư và 325.282 căn nhà ở riêng lẻ. Số dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai đạt 131 dự án, với khoảng 59.073 căn, gồm 33.832 căn chung cư và 25.241 căn nhà ở riêng lẻ, lần lượt bằng 123,6% quý I/2026 và 170,1% cùng kỳ năm 2025.

Trong quý II, 39 dự án đã hoàn thành xây dựng, với quy mô khoảng 10.954 căn, gồm 6.231 căn chung cư và 4.723 căn nhà ở riêng lẻ, tương đương 118,2% quý I/2026 và hơn 400% cùng kỳ năm trước.

Đối với các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở, có 18 dự án được cấp phép xây dựng mới, với quy mô khoảng 7.443 lô/nền, bằng 200% quý I/2026 và 90% cùng kỳ năm 2025. Cùng với đó, 391 dự án đang triển khai xây dựng với quy mô hơn 158.917 lô/nền; 30 dự án đã hoàn thành xây dựng, với quy mô hơn 6.196 lô/nền, lần lượt bằng 214,3% và 78,9% so với quý I/2026 và cùng kỳ năm trước.

Đối với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, Bộ Xây dựng cho biết có 9 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư và 4 dự án được cấp phép xây dựng mới, với quy mô khoảng 1.807 căn hộ du lịch và 942 căn biệt thự du lịch, bằng 133,3% so với quý I/2026. Ngoài ra, 47 dự án đang triển khai xây dựng, với quy mô khoảng 21.456 căn hộ du lịch và 3.865 căn biệt thự du lịch; 3 dự án đã hoàn thành xây dựng, bằng 300% quý I/2026 và 75% cùng kỳ năm 2025.

Đối với nguồn cung nhà ở xã hội, theo Bộ Xây dựng, lũy kế đến nay, cả nước có 875 dự án đang được triển khai với quy mô 771.971 căn. Trong đó, 289 dự án đã hoàn thành, cung cấp 197.319 căn; 270 dự án đã khởi công, đang triển khai với quy mô 269.409 căn; và 316 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, tương ứng 305.243 căn.

Với kết quả này, số dự án đã hoàn thành, khởi công và được chấp thuận chủ trương đầu tư đến năm 2026 đạt 77% chỉ tiêu đặt ra tại Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030. Riêng trong quý II/2026, cả nước có 62 dự án nhà ở xã hội được khởi công, với quy mô 65.065 căn, trong đó 56.001 căn để bán và 9.064 căn để cho thuê. Lũy kế đến nay, tổng số dự án đã khởi công đạt 270 dự án, tương ứng 269.409 căn.

Theo Bộ Xây dựng, 14 địa phương có khả năng hoàn thành và vượt chỉ tiêu được giao, khi đã hoàn thành trên 90% kế hoạch. Đồng thời, 27 địa phương đã khởi công đủ và vượt chỉ tiêu được giao trong năm 2026. Tổng số căn được đánh giá có khả năng hoàn thành đến nay đạt 89.178/158.723 căn, tương đương 56% chỉ tiêu.

Về lượng giao dịch chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền, Bộ Xây dựng cho biết, theo khảo sát của một số tổ chức nghiên cứu thị trường, đến cuối quý II/2026, thanh khoản tiếp tục có xu hướng giảm, tỷ lệ hấp thụ ở mức thấp, qua đó gây thêm áp lực lên dòng tiền và hàng tồn kho của doanh nghiệp.

Theo số liệu báo cáo từ các địa phương, trong quý II/2026, cả nước ghi nhận hơn 100.005 giao dịch bất động sản thành công, bằng 71,5% so với quý I/2026 và 63,7% so với cùng kỳ năm 2025. Trong đó, giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 26.567 giao dịch, bằng 86,1% so với quý I/2026 và 77,1% so với cùng kỳ năm trước. Giao dịch đất nền đạt 73.438 giao dịch, lần lượt bằng 67,4% và 59,9% so với quý I/2026 và cùng kỳ năm 2025.

Diễn biến thanh khoản đi xuống cũng kéo theo áp lực gia tăng đối với lượng hàng tồn kho. Riêng đất nền tồn kho đạt 11.148 nền, tăng khoảng 25,4% so với quý I/2026. Nhìn chung, lượng tồn kho bất động sản trong quý II có xu hướng tăng nhẹ so với quý trước, theo báo cáo của Bộ Xây dựng.

Căn hộ thứ cấp "hạ nhiệt"

Về giá giao dịch bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết tiếp tục có sự phân hóa giữa các phân khúc và khu vực trong quý II/2026. Trong đó, giá bán căn hộ chung cư trên thị trường thứ cấp tại nhiều địa phương có xu hướng giảm so với quý I/2026.

Đối với căn hộ chung cư, tại Hà Nội, giá bán bình quân khoảng 123 triệu đồng/m2; tại TP.HCM khoảng 108 triệu đồng/m2 và tại Hưng Yên khoảng 69 triệu đồng/m2. Một số dự án tại Hà Nội ghi nhận mức giá như Hateco Laroma khoảng 133-140 triệu đồng/m2, Bamboo Airways Tower 97-103 triệu đồng/m2, Sông Hồng Park View 98-105 triệu đồng/m2 và Sunshine Garden 80-87 triệu đồng/m2. 

Tại TP.HCM, giá tại Masteri Thảo Điền khoảng 114-120 triệu đồng/m2, Cantavil An Phú 80-89 triệu đồng/m2 và An Gia Skyline 64-72 triệu đồng/m2. Tại Hưng Yên, Sky Oasis Ecopark có giá khoảng 55-70 triệu đồng/m2, Sol Forest Ecopark 65-85 triệu đồng/m2 và Swan Lake Onsen Ecopark 70-95 triệu đồng/m2. Trong khi đó, tại Đà Nẵng, FPT Plaza 3 có giá khoảng 52-56 triệu đồng/m2, Mia Center Point 48-53 triệu đồng/m2, The Filmore Da Nang 95-120 triệu đồng/m2 và Hiyori Garden Tower 55-70 triệu đồng/m2.

Đối với biệt thự, nhà ở liền kề trong dự án, Bộ Xây dựng cho biết giá giao dịch tại nhiều địa phương trong quý II/2026 cũng có xu hướng giảm so với quý trước, một số khu vực ghi nhận điều chỉnh giảm trong bối cảnh thanh khoản chậm. 

Tại Hà Nội, giá The Zei khoảng 375-380 triệu đồng/m2; Imperial Plaza 328-337 triệu đồng/m2; Sunshine Riverside 390-440 triệu đồng/m2; Louis City 285-292 triệu đồng/m2 và Jade Lake Residence 295-302 triệu đồng/m2. 

Tại TP.HCM, Lakeview City có giá khoảng 220-250 triệu đồng/m2; Saigon Mystery Villas 312-320 triệu đồng/m2; Thủ Thiêm Villa 215-225 triệu đồng/m2; The Global City 360-371 triệu đồng/m2; Sol Villas 120-130 triệu đồng/m2; Ixora Hồ Tràm 103-115 triệu đồng/m2 và The Light City 51-60 triệu đồng/m2.

Đối với đất nền, báo cáo cho thấy thị trường thứ cấp trong quý II/2026 cũng cho thấy có xu hướng giảm sau giai đoạn tăng giá kéo dài. Giá đất nền giảm khoảng 2-3% so với quý I/2026, chủ yếu trên thị trường thứ cấp. Theo Bộ Xây dựng, diễn biến này chủ yếu gắn với thanh khoản suy giảm, chi phí vốn vẫn ở mức cao và xu hướng của nhà đầu tư chuyển sang những sản phẩm có nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác ổn định.

Giá rao bán đất nền bình quân trên cả nước giảm khoảng 2,5%, xuống khoảng 40 triệu đồng/m2; riêng tại TP.HCM giảm gần 3%, còn khoảng 66 triệu đồng/m2. Giá chuyển nhượng tại nhiều dự án giảm phổ biến 3-6% so với quý trước, đặc biệt đối với các sản phẩm có giá trị lớn hoặc chịu áp lực bán ra.

Bộ Xây dựng đánh giá, thị trường đất nền quý II/2026 đang trong giai đoạn điều chỉnh và có xu hướng cân bằng sau chu kỳ tăng nóng. Nhu cầu đầu tư chủ yếu tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn thiện và đáp ứng nhu cầu ở thực, qua đó tạo nền tảng cho sự phục hồi của thị trường trong các quý tiếp theo khi điều kiện tín dụng và thanh khoản được cải thiện.

Đối với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, Bộ Xây dựng cho biết thị trường tiếp tục phục hồi nhưng còn chậm và có sự phân hóa giữa các địa phương. So với quý I/2026, mặt bằng giá bán nhìn chung cơ bản ổn định, nhiều dự án hầu như không có biến động về giá. Tuy nhiên, thanh khoản vẫn ở mức thấp, giao dịch chủ yếu tập trung tại các dự án có pháp lý đầy đủ, vị trí thuận lợi và được vận hành bởi các thương hiệu uy tín.

Trong khi đó, bất động sản công nghiệp tiếp tục duy trì xu hướng ổn định trong quý II/2026. Tuy nhiên, mức tăng giá thuê không đồng đều giữa các địa phương, chủ yếu tập trung tại các tỉnh, thành phố thuộc vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc và phía Nam. Theo Bộ Xây dựng, công suất cho thuê và tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp tiếp tục duy trì ở mức cao. Tại khu vực phía Bắc, tỷ lệ lấp đầy đạt trên 80% đối với đất khu công nghiệp và khoảng 86% đối với nhà xưởng xây sẵn; riêng Hà Nội và Bắc Ninh đạt trên 95%. Tại khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam, tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn đạt trên 90%, trong khi đất khu công nghiệp đạt gần 75%.