Masteri West Heights: Cái lý cho mức giá hơn 80 triệu đồng/m2?

Masteri West Heights được giới thiệu là dự án cao cấp với 4 tòa căn hộ đẳng cấp bậc nhất Khu đô thị Vinhomes Smart City. Giá bán của căn hộ chưa bàn giao đã lên tới 80 triệu đồng/m2, cao nhất khu vực phía Tây Hà Nội và được dự báo là sẽ còn tăng khi bàn giao nhà vào tháng 6/2024. Cùng với đó, ở thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ tại tòa đã bàn giao cũng đang duy trì đà tăng. Mức giá và chiều hướng tăng giá căn hộ tại dự án này có đang phản ánh đúng giá trị thực? 

******

Masteri West Heights là dự án căn hộ cao cấp nằm trong khu đô thị Vinhomes Smart City, do Tập đoàn Masterise Homes làm chủ đầu tư. Đây cũng là dự án đầu tiên của Masterise Homes tại phía Tây Hà Nội.

Dự án được thiết kế 4 toà gồm West A, West B, West C và West D; cao từ 38 - 39 tầng; nằm trên quỹ đất rộng khoảng 3,1ha. Khi hoàn thiện, dự án cung cấp cho thị trường bất động sản phía Tây Thủ đô khoảng 3.600 căn hộ với các loại hình từ 1 đến 3 phòng ngủ. Trong đó, tòa West A&B được thiết kế theo hình chữ U với 30 căn hộ/mặt sàn, chiều cao xây dựng 39 tầng. Tòa West C&D được thiết kế hình chữ Z với 19 căn/mặt sàn, chiều cao xây dựng 38 tầng.

Nói đến dự án của chủ đầu tư Masterise Homes, có lẽ giá bán là một trong những yếu tố được khách hàng quan tâm nhiều nhất. Bởi các dự án do Masterise Homes phát triển đều được chào bán với mức giá cao và Masteri West Heights cũng không ngoại lệ.

Trên website chính thức của dự án, bảng giá được chủ đầu tư công bố cho thấy, giá căn hộ Masteri West Heights dao động từ 60 triệu/m2 đến hơn 75 triệu/m2. Tùy thuộc vào vị trí từng tòa, khoảng tầng và loại hình mà giá các căn hộ có sự chênh lệch nhất định.

Cụ thể, căn studio có diện tích 30 - 39m2, giá bán là 1,8 - 2,9 tỷ đồng; căn 1 phòng ngủ có diện tích từ 46 - 51m2, giá bán từ 2,5 - 3,9 tỷ đồng; căn 2 ngủ 60 - 68m2, giá bán từ 3,5 - 5 tỷ đồng; căn 3 phòng ngủ 82 - 90m2, giá bán từ 4,4 - 6,7 tỷ đồng.

Tuy nhiên, theo chia sẻ của môi giới tại các sàn là đại lý phân phối dự án, đây chỉ là mức giá ở thời điểm chủ đầu tư bắt đầu mở bán, chưa bàn giao nhà. Càng đến gần thời điểm bàn giao hay hoàn tất bàn giao, giá căn hộ sẽ có sự điều chỉnh theo hướng tăng lên. Theo đó, giá căn hộ có xu hướng tăng từ 5 - 15 triệu/m2.

Đơn cử như căn 2 ngủ+ có diện tích thông thuỷ 63,72m2 tại toà West B, ở thời điểm mới mở bán tháng 7/2023, căn hộ này có giá 4,3 tỷ đồng, tương đương khoảng 68 triệu/m2. Nhưng đến đầu tháng 3/2024, giá bán đã lên đến trên 5,1 tỷ đồng, tương đương khoảng 80 triệu đồng/m2. Nếu khách hàng thanh toán sớm, giá căn hộ sẽ được chiết khấu còn 4,611 tỷ đồng; thanh toán theo tiến độ còn 5,039 tỷ đồng.

Theo tư vấn của môi giới, giá của căn hộ West B sẽ tiếp tục xu hướng tăng, đặc biệt là sau thời điểm bàn giao nhà vào tháng 6/2024. Vì vậy, mức giá 80 triệu đồng/m2 khả năng sẽ không còn, thay vào đó giá căn hộ có thể tăng lên 90 triệu đồng/m2 hoặc cao hơn trong nửa cuối năm nay.

Có thể thấy, với mức giá hơn 80 triệu đồng/m2, Masteri West Heights đang là dự án có giá  căn hộ cao nhất khu đô thị Vinhomes Smart City ở thời điểm hiện tại.

So với các dự án cùng phân khúc cao cấp như The TonKin của chủ đầu tư Vinhomes (55 - 65 triệu đồng/m2), Imperia Smart City của chủ đầu tư MIK Group (45 - 65 triệu đồng/m2), The Canopy Residences do GIC Singapore làm chủ đầu tư (60 - 75 triệu đồng/m2)… giá bán của Masteri West Heights đang cao hơn từ 5 - 35 triệu/m2. 

Vậy cơ sở nào để Masterise Homes đưa ra mức giá cao như vậy?

Theo chủ đầu tư, Masteri West Heights được định hướng là dòng bất động sản hạng sang, áp dụng theo tiêu chuẩn bàn giao cao cấp, vì vậy dự án có giá "nhỉnh" hơn so với các dự án khác. Tuy nhiên, xét ở một số góc độ, dự án Masteri West Heights vẫn còn những khuyết điểm, được đánh giá là "thất thế" so với các dự án cùng khu vực.

Masteri West Heights nằm trong lòng đại đô thị Vinhomes Smart City nên được thừa hưởng toàn bộ cơ sở hạ tầng, hệ sinh thái tiện ích của đại đô thị cũng như của khu vực phía Tây Hà Nội. Dự án còn có vị trí kế cận hồ điều hòa rộng 4,8ha nên sở hữu tầm view đẹp ra công viên trung tâm với không gian xanh thoáng đãng và trong lành.

Ngoài ra, Masteri West Heights còn có hệ thống 22 tiện ích nội khu riêng biệt như: Phòng không khí tươi, phòng đọc sách ngoài trời, không gian làm việc ngoài trời, sân khấu biểu diễn ngoài trời, sân chơi trẻ em thông minh, vườn thiền, sảnh đón tiếp sang trọng, rạp chiếu phim trong nhà, khu vực Business Center…

Trong đó, điểm khác biệt lớn nhất trong hệ sinh thái tiện ích Masteri West Heights đó chính là mỗi tòa có riêng 1 bể bơi trên tầng thượng, điều mà không có dự án nào trong khu vực có được.

Về tiêu chuẩn bàn giao, được biết, chủ đầu tư bàn giao nội thất cơ bản với nhiều nhãn hiệu như: Điều hòa Daikin, thiết bị vệ sinh Kohler, thiết bị bếp Hafele, kính Triple Low-E kịch sàn…

Có thể nói, với việc đầu tư các tiện ích, nâng cấp hơn không gian sống, Masteri West Heights được kỳ vọng là dự án mang đến cuộc sống tiện nghi, sang trọng cho tệp khách hàng cao cấp. Tuy nhiên, nhìn nhận ở một số khía cạnh, dự án của chủ đầu tư Masterise Homes vẫn chưa thực sự hoàn hảo. Những điểm được quảng cáo là lợi thế tạo nên giá trị riêng và cũng là lý do cấu thành mức giá cao, trên thực tế ở một góc độ nào đó lại đồng thời là điểm hạn chế của dự án.

Xét về vị trí, Masteri West Heights nằm trong khu đô thị Vinhomes Smart City thuộc phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội. Đây được coi là khu vực đang có sự phát triển ấn tượng của khu Tây Thủ đô trong vài năm trở lại đây. Tuy nhiên, so với các khu vực trung tâm thành phố, hạ tầng tiện tích tại đây hiện chưa có nhiều, xung quanh đa số là dân lao động phổ thông. Thậm chí, cư dân Masteri sẽ phải di chuyển khoảng 15km nếu muốn vào trung tâm thành phố.

Để hiện thực hoá những kỳ vọng về sự thuận tiện của vị trí này ở phía Tây Thủ đô, có lẽ còn phải chờ đợi rất nhiều ở sự thay đổi về xu hướng dịch chuyển dân cư, giãn dân nội đô, phát triển đô thị vệ tinh, hoàn thiện hệ thống hạ tầng xã hội của khu vực… Nhưng đây đang là câu chuyện của tương lai. Hiện tại, các yếu tố mang tính chất đầu kéo này vẫn đang "bất động".

Xét về diện tích căn hộ, đây được xem là một nhược điểm khá lớn của dự án Masteri West Heights. Bởi khi hướng đến các gia đình ở tầng lớp giàu có, không gian sống rộng rãi, thoải mái là yếu tố được khách hàng đặt lên hàng đầu nhưng các căn hộ tại dự án Masteri West Heights lại có diện tích nhỏ, chủ yếu dao động từ 30 - 65m2, các căn có diện tích từ 70- 90m2 chiếm tỷ lệ rất ít. 

Theo chia sẻ của nhiều khách hàng mua nhà tại dự án, để sở hữu một căn hộ có diện tích rộng trên 100m2, cần mua 2 căn tự đập thông. Điều này vừa mất thời gian, vừa tốn kém chi phí sửa chữa. Chưa kể, để mua được hai căn hộ cạnh nhau là điều không dễ khi dự án đã bán được phân nửa.

Ngoài ra, Masteri West Heights tuy có 2 hầm để xe nhưng với mật độ gần 3.600 căn, khả năng cao không đủ để đáp ứng nhu cầu của cư dân. Hợp đồng mua bán cũng ghi rõ "ưu tiên những cư dân về ở trước sẽ có chỗ đậu xe".

"Như vậy, với các cư dân về ở muộn thì việc thiếu chỗ đậu xe ở hầm để xe là điều không tránh khỏi", một khách hàng cho biết.

Bể bơi tầng thượng - đây là niềm tự hào của chủ đầu tư đối với dự án. Bởi Masteri West Heights là dự án đầu tiên tại khu đô thị Vinhomes Smart City có bể bơi trên tầng thượng ở mỗi toà. Tuy nhiên, đây không phải là bể bơi bốn mùa. Trong khi đó, miền Bắc có mùa đông, do vậy bể bơi sẽ không thể hoạt động được quanh năm.

Bên cạnh những nhược điểm trên, dự án của nhà phát triển tư Masterise Homes còn "thất thế" ở một số góc độ khi so sánh với các dự án cùng khu vực. Đơn cử, toà West C và West D Masteri có 19 căn hộ/mặt sàn nhưng chỉ có 6 thang máy. Trong khi, dự án The TonKin ở bên cạnh chỉ có 17 căn hộ/mặt sàn đã có 7 thang máy.

Về tiêu chuẩn bàn giao, Masteri West Heights bàn giao thiết bị vệ sinh cơ bản như bồn cầu, vòi sen, vách kính, bình nóng lạnh. The TonKin lại bàn giao bồn cầu có vòi rịt tự động, vòi sen tắm mưa, hệ thống nóng lạnh trung tâm không lo về tình trạng hở điện. Trong khi, giá bán Masteri West Heights đang cao hơn The TonKin từ 15 - 25 triệu đồng/m2.

Với mức giá hơn 80 triệu đồng/m2, cao gấp rưỡi mức giá của một căn chung cư cao cấp bình thường thì lẽ ra, Masteri West Heights phải nổi trội hơn hẳn trong việc đáp ứng được những tiêu chuẩn khắt khe của tệp khách hàng có thu nhập cao. Có nghĩa, bên cạnh đưa đến các tiện ích như những dự án cao cấp bình thường khác, Masteri West Heights còn phải hoàn hảo từ vị trí, đến chất lượng, nội thất hay thiết kế. Tất cả phải là những mảnh ghép tốt nhất, được "may đo" cho từng khách hàng. Hiểu đơn giản, giá bán phải đi kèm với giá trị.

Tuy nhiên, ngay cả khi so sánh dự án Masteri West Heights với dự án trung cấp Sapphire của chủ đầu tư Vinhomes tại khu đô thị Vinhomes Smart City, sự khác biệt giữa hai dự án cũng không đáng kể. Ưu thế lớn nhất của Masteri West Heights có lẽ là vị trí đối diện hồ điều hoà, bên cạnh đó là bàn giao đầy đủ nội thất cơ bản. Còn tại dự án Sapphire, tiêu chuẩn bàn giao không bao gồm các nội thất cơ bản như: Hệ thống tủ liền tường, bếp, hệ thống hút mùi, bình nóng lạnh, vách kính tắm đứng, nội thất đồ rời như bàn ghế, giường…

Sự khác biệt này là nguyên nhân chính để Masteri West Heights đưa ra mức giá cao gần gấp 3 lần so với giá căn hộ Sapphire (giá bán chỉ từ khoảng 32 - 35 triệu đồng/m2 ở  thời điểm bàn giao). 

Xét ở bài toán đầu tư, nếu nhà đầu tư/khách hàng mua căn hộ 2 phòng ngủ có diện tích khoảng 60m2 tại Sapphire theo mức giá khởi điểm (35 triệu đồng/m2) và mua thêm gói nội thất chung cư cao cấp khoảng 100 - 450 triệu đồng theo giá thị trường thì tổng số tiền tối đa nhà đầu tư/khách hàng phải bỏ ra là 2,550 tỷ đồng. Trong khi đó, nếu mua một căn hộ cùng diện tích tại Masteri West Heights đã được chủ đầu tư trang bị các nội thất cơ bản, nhà đầu tư/khách hàng phải trả mức giá khoảng 4,8 tỷ đồng trong khi vẫn phải mua thêm các nội thất khác như bàn ghế, sofa, tủ quần áo..., theo đó, chi phí sẽ càng cao hơn nếu lựa chọn các gói thiết kế nội thất cao cấp. 

Chưa kể, quan sát một số căn hộ trên thực tế mà nhà đầu tư/khách hàng tự làm nội thất cao cấp theo mức giá trung bình trên thị trường, có thể thấy chất lượng nội thất cũng tương đương với Masteri West Heights. Thậm chí, nhiều căn hộ còn có nội thất không chỉ đẹp, sang trọng, đẳng cấp hơn mà còn dựa trên phong cách cá nhân, xu hướng nội thất mà chủ sở hữu hướng tới.

Nhiều năm trở lại đây, nguồn cung căn hộ cao cấp tại Việt Nam tăng nhanh cùng với sự gia tăng của giới trung lưu, thượng lưu với nhu cầu ngày càng cao hơn về chất lượng không gian sống. 

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong khi số lượng căn hộ bình dân, trung cấp liên tục sụt giảm kể từ năm 2019, thì căn hộ cao cấp lại liên tục tăng mạnh. Ở thời điểm cuối năm 2023, căn hộ cao cấp đã chiếm hơn 70% tổng nguồn cung căn hộ đưa ra thị trường.

Trước sự phát triển nhanh chóng của phân khúc này, nhiều người đặt ra câu hỏi: Thước đo nào cho căn hộ chuẩn cao cấp?

Trên thực tế, Bộ Xây dựng đã có quy định về việc phân loại căn hộ chung cư tại Thông tư 31/2016/TT-BXD. Theo đó, để được gọi là căn hộ cao cấp - hạng A, Bộ Xây dựng yêu cầu phải đảm bảo tối thiểu 18/20 tiêu chí liên quan đến 04 nhóm: Quy hoạch - kiến trúc; hệ thống, thiết bị kỹ thuật; dịch vụ, hạ tầng xã hội và chất lượng, quản lý, vận hành. Trong đó, cơ bản phải đáp ứng các yếu tố nổi bật như mật độ xây dựng không quá 45%; hệ thống giao thông thuận tiện, khoảng cách đến đường phố chính không quá 0,5km; mỗi căn hộ có tối thiểu 1 chỗ đậu ô tô có mái che; sảnh chính khu căn hộ có quầy lễ tân và khu vực bố trí bàn ghế tiếp khách; có máy phát điện dự phòng đủ công suất đảm bảo hoạt động của các thiết bị và chiếu sáng tòa nhà khi mất điện lưới; hệ thống an ninh bảo mật an toàn từ bãi đỗ xe - sảnh - hành lang - cầu thang đến cửa vào căn hộ…

Dù đã có những tiêu chí rõ ràng cho một căn hộ cao cấp, song nhiều người hiện nay vẫn đánh giá căn hộ cao cấp dựa trên mức giá bán. Giá bán càng cao, đồng nghĩa với dự án càng sang, càng cao cấp.

Tuy nhiên, trên thực tế giá bán của một dự án không nằm trong tiêu chí đánh giá phân khúc căn hộ cao cấp. Giá bán được xác định dựa trên các chi phí mà chủ đầu tư bỏ ra để thực hiện dự án cộng với lợi nhuận kỳ vọng. Có thể, chi phí thực hiện một dự án của nhà đầu tư không nhiều nhưng lợi nhuận kỳ vọng được chủ đầu tư đặt ra cao sẽ dẫn đến giá bán cuối cùng của sản phẩm cao. Khi đó, giá bán ra không phản ánh đúng thực tế chất lượng sản phẩm, nên không thể chỉ nhìn vào giá bán để đánh giá đó là phân khúc cao cấp hay không.

Ví dụ như toà 432 Park Avenue Tower - vốn được xem là biểu tượng của căn hộ cao cấp bậc nhất Hoa Kỳ, có giá bán trung bình khoảng 416,6 tỷ đồng/căn, song lại khiến giới thượng lưu sống bất an mỗi ngày. Từ sự cố vỡ ống nước khiến căn hộ rơi vào cảnh "ngập lụt giữa lưng chừng trời" đến thang máy thường xuyên dừng hoạt động hoặc lắc lư khi di chuyển.

Chưa kể, tại nhiều dự án chủ đầu tư "bán sỉ" lượng lớn căn hộ cho các sàn giao dịch bất động sản phân phối lại, trong trường hợp này không loại trừ nguy cơ giá căn hộ bị đẩy lên một lần nữa để đáp ứng kỳ vọng lợi nhuận của môi giới, doanh nghiệp phân phối.

Quay trở lại câu chuyện của Masteri West Heights, dự án hiện đang được chào bán với mức giá cao nhất khu đô thị Vinhomes Smart City, tuy nhiên giá bán không nói lên tất cả, trong đó có thể không tỷ lệ thuận với chất lượng công trình. Thậm chí giá bán cao lại chính là nhược điểm lớn nhất của dự án.

Xét ở góc độ đầu tư, khi mua vào với mức giá cao sẽ là yếu tố bất lợi cho nhà đầu tư trong việc thanh khoản sản phẩm. Bởi thời gian để một bất động sản có thể tăng giá tương ứng với giá trị phải là thời gian trung và dài hạn, đủ để cơ sở hạ tầng xung quanh dự án có sự thay đổi theo chiều tích cực hay cộng đồng cư dân về sinh sống đông đúc… Vì vậy, nhà đầu tư sẽ phải mất một thời gian dài tương ứng để chờ giá sản phẩm tăng và bán được hàng với mức giá kỳ vọng. Trường hợp muốn bán gấp thì buộc phải bán với giá trị thực, thậm chí phải bán cắt lỗ, do đó nhà đầu tư có thể sẽ không đạt được mức giá bán như mong muốn. 

Thực tế, trên các diễn đàn mua bán thứ cấp, không khó để tìm kiếm các bài đăng về việc rao bán căn hộ tại dự án Masteri West Heights. Tuy nhiên, có một điểm đáng chú ý là lượng tương tác và sự quan tâm của người mua rất ít. Điều này phần nào chứng tỏ, căn hộ Masteri West Heights không dễ thanh khoản khi bán lại theo mức giá kỳ vọng của nhà đầu tư/khách hàng.

Trao đổi với Reatimes, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, để một bất động sản tăng giá đúng với giá trị thực, đòi hỏi sự thay đổi theo chiều hướng tích cực của nhiều yếu tố từ hạ tầng giao thông kết nối hiện tại và tương lai, quy hoạch, tiện ích, đặc điểm dân cư xung quanh, tỷ lệ đô thị hoá, định hướng phát triển của khu vực... đến nhu cầu mua ở, đầu tư của khách hàng trên thị trường. Sự chuyển biến của các yếu tố này không thể chỉ trong một sớm một chiều mà cần có thời gian. 

"Chính vì vậy, với những bất động sản có giá tăng nhanh chóng trong thời gian ngắn, chứng tỏ sự tăng giá đó không tương xứng với giá trị. Nói cách khác, đó là mức giá ảo mà nhà đầu tư/khách hàng "thổi lên" nhằm đáp ứng kỳ vọng lợi nhuận trong hoạt động đầu tư", TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.

Thị trường bất động sản vẫn chưa thoát khỏi khó khăn để phục hồi như trước đây, nhưng giá căn hộ Hà Nội nói chung và phía Tây nói riêng vẫn tiếp tục tăng cao chưa có điểm dừng, điều này chứng tỏ các dự án mở bán trong thời gian qua, bằng cách nào đó đang tự tạo lập mặt bằng giá mới, cách xa với giá trị thực của thời điểm hiện tại. Đồng nghĩa với việc, những người chưa có nhà ở càng xa vời hơn với giấc mơ an cư lạc nghiệp.

Theo chuyên gia, thực tế này sẽ gây ra nhiều tác động xấu cho sự phát triển của thị trường bất động sản. Trong đó, nguy cơ lớn nhất là tạo mặt bằng giá ảo, khiến thị trường phát triển thiếu lành mạnh và bền vững, ảnh hưởng đến an sinh xã hội. Do đó, nhà đầu tư/khách hàng mua ở thực phải tìm hiểu thật kỹ các dự án trước khi xuống tiền, đặc biệt là những dự án có mức giá cao, ở những khu vực đang có sự tăng trưởng nóng./.

Reatimes sẽ tiếp tục thông tin!