Mô hình bất động sản Livehouse: Cơ hội đầu tư an toàn, hấp dẫn nhờ hành lang pháp lý rõ ràng

Tại Hội thảo "Livehouse - Mô hình bất động sản thế hệ mới: Giải pháp giảm áp lực giá bất động sản trong đô thị", do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) phối hợp Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) tổ chức, cùng sự đồng hành của thương hiệu Thiên Minh Solasta, nhiều chuyên gia và nhà quản lý đã khẳng định: Tuy còn mới mẻ về cách tổ chức không gian và công năng, nhưng mô hình Livehouse hoàn toàn có thể vận hành trong khuôn khổ pháp lý hiện hành.

Từ góc nhìn chuyên môn, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho biết, các cơ sở pháp lý dành cho mô hình Livehouse hiện đã có nền tảng khá vững chắc, hay nói cách khác, mô hình này không nằm ngoài phạm vi điều chỉnh của pháp luật hiện hành.

"Nền tảng pháp lý đầu tiên xuất phát từ Bộ luật Dân sự năm 2015. Trong đó, Điều 107 Bộ luật Dân sự xác định rõ bất động sản là tài sản, bao gồm nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để ghi nhận và bảo hộ quyền sở hữu đối với các sản phẩm như Livehouse. Hai là, pháp luật cũng quy định rõ hai loại tài sản: tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. Điều này rất phù hợp với thực tiễn phát triển các dự án Livehouse, thường sẽ được giao dịch khi đang trong quá trình triển khai", PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến dẫn chứng.

Ngoài ra, theo ông Tuyến, mọi giao dịch dân sự liên quan đến tài sản, bao gồm bất động sản, đều phải tuân thủ các nguyên tắc chung đã được quy định chặt chẽ trong Bộ luật này, qua đó góp phần tạo sự minh bạch, an toàn cho các giao dịch bất động sản mô hình Livehouse.

Tiếp tục phân tích hành lang pháp lý hiện hành, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến nhấn mạnh vai trò của ba đạo luật quan trọng: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Đây là những công cụ pháp lý cốt lõi điều chỉnh hoạt động của chủ đầu tư, là những chủ thể trực tiếp tạo ra sản phẩm bất động sản Livehouse trên thị trường.

"Luật Đất đai hiện hành đã xác định ba phương thức chính cho các chủ đầu tư: đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất và nhận chuyển nhượng từ tổ chức, cá nhân khác. Với cơ chế này, Livehouse hoàn toàn có thể được triển khai hợp pháp ngay từ giai đoạn tiếp cận quỹ đất", ông Tuyến nêu rõ.

Dưới góc độ quản lý Nhà nước, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cũng đồng tình và đánh giá: "Các cơ sở pháp lý cho mô hình bất động sản như Livehosue đã tương đối rõ ràng và đầy đủ".

Theo đó, dù Livehouse mang nhiều yếu tố mới, nhưng bản chất là một mô hình đa năng, tích hợp nhiều chức năng. Việc kết hợp lưu trú, thương mại, giải trí hay khai thác kinh tế đêm không khiến mô hình này nằm ngoài "vùng phủ sóng" của luật pháp, mà thực tế, đây là sự phát triển tất yếu, phù hợp với xu hướng đô thị tích hợp hiện nay.

Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, dẫn chứng, tại Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản, pháp luật đã quy định cụ thể các loại hình bất động sản theo mục đích sử dụng: giáo dục, y tế, văn hóa, thương mại, dịch vụ, lưu trú, công nghiệp... và đặc biệt là công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp. Như vậy, các mô hình bất động sản thế hệ mới đa công năng như Livehouse đã nằm trong phạm vi điều chỉnh của pháp luật.

Liên hệ đến sự phát triển của condotel, officetel trước đây, ông Vương Duy Dũng cho hay, cơ quan quản lý đã nhìn ra sự lúng túng, vướng mắc của thị trường khi phát triển các mô hình bất động sản mới nhưng chưa có khung pháp lý rõ ràng. Do đó, trong quá trình xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản, Ban soạn thảo và Quốc hội đã lựa chọn phương án quy định phổ quát, tránh liệt kê cụ thể, nhằm tạo dư địa pháp lý cho các mô hình bất động sản mới sẽ tiếp tục xuất hiện trong tương lai. Chính cách tiếp cận này đã giúp pháp luật giữ được tính linh hoạt, phù hợp với sự vận động của thị trường, và mô hình bất động sản thế hệ mới như Livehouse sẽ có cơ hội phát triển.

Ở một khía cạnh khác, ông Vương Duy Dũng cho rằng, việc gắn Livehouse với phát triển kinh tế đêm chính là "thêm một màu sắc mới" cho loại hình bất động sản này, tạo ra sự hấp dẫn cho sản phẩm, mở ra những kịch bản sinh lời mới cho nhà đầu tư; hướng đến xu hướng phát triển của một loại hình bất động sản mới. Nhà đầu tư không cần quá lo lắng về câu chuyện phát triển kinh tế đêm hay cơ sở pháp lý chung để phát triển loại hình này.

"Cơ sở pháp lý cho loại hình bất động sản này cơ bản đã có và sẽ không còn khó khăn như giai đoạn phát triển condotel, officetel trước đây. Tuy nhiên để mô hình này vận hành trôi chảy và bền vững, chắc chắn vẫn cần có thêm các nghiên cứu sâu hơn từ phía nhà đầu tư và cơ quan quản lý", ông Dũng chia sẻ.

Một trong những băn khoăn phổ biến khi tiếp cận mô hình bất động sản thế hệ mới như Livehouse chính là vấn đề sở hữu có thời hạn. Tuy nhiên, theo các chuyên gia pháp lý, đây là nỗi lo không cần thiết nếu nhìn vào bản chất các quy định pháp luật hiện hành.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến khẳng định: Pháp luật Việt Nam đã có cơ chế bảo hộ rõ ràng cho các mô hình bất động sản có thời hạn như Livehouse. Cụ thể, đối với các dự án sử dụng đất vào mục đích kinh doanh, pháp luật quy định thời hạn sử dụng đất là 50 - 70 năm, tùy theo quy mô và tính chất dự án. Khi hết thời hạn, nếu người sử dụng đất có nhu cầu và không vi phạm pháp luật, hoàn toàn có quyền gia hạn sử dụng đất thêm 50 - 70 năm, thậm chí gia hạn lần 3 nếu có nhu cầu.

Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì lý do quốc phòng, an ninh hoặc vi phạm pháp luật, người sử dụng vẫn được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định. Do đó, khái niệm "sở hữu có thời hạn" không đồng nghĩa với rủi ro mất trắng tài sản như nhiều người lo lắng.

"Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng đất, thì đương nhiên bảo hộ cả tài sản gắn liền với đất, nên người dân và nhà đầu tư không nên băn khoăn", ông Tuyến nhấn mạnh.

Với những ưu điểm then chốt về mặt pháp lý như vậy, Livehouse xứng đáng nhận được sự quan tâm của các nhà đầu tư. PGS.TS Doãn Hồng Nhung nhận định: "Mô hình Livehouse là loại hình bất động sản có khung pháp lý rõ ràng, được Nhà nước công nhận và bảo hộ đầy đủ. Đây chính là nền tảng giúp nhà đầu tư không phải lo ngại về tính an toàn khi sở hữu sản phẩm này".

Không chỉ minh bạch về pháp lý, Livehouse còn được xem là mô hình "đón đầu xu hướng" khi đi theo hướng sở hữu có thời hạn, là điều mà giới đầu tư cá nhân, có số vốn không quá lớn ngày càng quan tâm.

"Sở hữu có thời hạn không phải là rào cản, mà là cách để chúng ta sử dụng bất động sản một cách linh hoạt, hiệu quả, tạo ra lợi nhuận. Đây là mô hình phù hợp với thời đại số, kinh tế số và nhu cầu đầu tư thế hệ mới", PGS.TS Doãn Hồng Nhung phân tích.

Các chuyên gia khẳng định, khi quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được pháp luật thừa nhận, việc vận hành mô hình Livehouse cũng sẽ dễ dàng hơn nếu người đầu tư tuân thủ đúng quy hoạch, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, và khai thác công năng đúng mục đích./.