Nghị quyết 68: Mở khóa nguồn lực đất đai - giải phóng năng lực kinh tế tư nhân

 Thúc đẩy quyền tiếp cận đất đai - yêu cầu cấp bách 

Nghị quyết nêu rõ: Kinh tế tư nhân sẽ được tạo thuận lợi hơn trong tiếp cận đất đai và mặt bằng sản xuất, thông qua các chính sách kiểm soát biến động giá đất, nhất là giá đất phi nông nghiệp phục vụ sản xuất, kinh doanh. Đồng thời, Nhà nước chủ trương hạn chế tối đa việc giá đất đầu vào bị đẩy lên quá cao, gây khó khăn cho kế hoạch đầu tư và làm suy giảm năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp tư nhân.

Theo đó, chậm nhất trong năm 2025, Việt Nam sẽ hoàn thành xây dựng Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, kết nối với Trung tâm dữ liệu quốc gia và các cơ sở dữ liệu có liên quan, tạo nền tảng cho giao dịch điện tử trong lĩnh vực đất đai. Quy trình thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng được yêu cầu phải rút ngắn, công khai, minh bạch và chủ động cung cấp thông tin cho doanh nghiệp. Đây là bước đi quan trọng hướng tới một môi trường đầu tư thuận lợi, cạnh tranh và hiện đại hơn.

Chính sách "ưu tiên mặt bằng" cho doanh nghiệp công nghệ, khởi nghiệp

Nghị quyết 68 đưa ra nhiều cơ chế hỗ trợ cụ thể, trong đó cho phép địa phương sử dụng ngân sách để hỗ trợ các chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, vườn ươm công nghệ… với điều kiện dành một phần quỹ đất đã đầu tư cho doanh nghiệp công nghệ cao, doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp khởi nghiệp sáng tạo thuê. Tỷ lệ quỹ đất tối thiểu được xác định là 20ha hoặc 5% tổng diện tích trong mỗi khu/cụm công nghiệp.

Đặc biệt, chính sách giảm 30% tiền thuê đất trong 5 năm đầu được áp dụng cho các doanh nghiệp này. Số tiền giảm sẽ được hoàn trả cho chủ đầu tư thông qua khấu trừ nghĩa vụ tài chính về đất, giảm áp lực chi phí ban đầu - vốn là rào cản lớn nhất đối với các dự án khởi nghiệp sáng tạo và công nghiệp hỗ trợ.

Cùng với đó, Nhà nước cũng sẽ có cơ chế hỗ trợ hạ tầng đồng bộ: từ mặt bằng sạch, điện, nước, đến giao thông, thông tin liên lạc và cải cách thủ tục hành chính. Đây là "gói tiếp sức" toàn diện, hướng tới mục tiêu hình thành các hệ sinh thái sản xuất - đổi mới - khởi nghiệp có sức lan tỏa và tính cạnh tranh khu vực.

Khơi thông chi phí đầu vào: Đất đai trở thành động lực thay vì gánh nặng

Đánh giá tinh thần đổi mới của Nghị quyết 68 trong việc khơi thông nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế tư nhân, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhận định đây là một bước tiến đáng ghi nhận so với cách thức quản lý đất đai hiện hành - vốn dựa nhiều vào đấu giá, đấu thầu, khiến chi phí tiếp cận đất đai của doanh nghiệp tăng cao. Theo ông, việc điều chỉnh chính sách theo hướng giảm gánh nặng tài chính ban đầu sẽ tạo điều kiện để khu vực tư nhân mạnh dạn triển khai các dự án đầu tư, đặc biệt trong các lĩnh vực cần vốn lớn và dài hạn.

"Suốt nhiều năm qua, bài toán lớn nhất đối với doanh nghiệp vẫn là chi phí tiếp cận quỹ đất quá cao, tạo ra những rào cản khó vượt qua trong việc triển khai dự án. Nghị quyết lần này đã đặt ra thông điệp rõ ràng: Cần biến đất đai từ rào cản thành động lực phát triển", ông nhấn mạnh.

GS. Võ chỉ ra rằng, ở nhiều quốc gia phát triển, Nhà nước thường hỗ trợ doanh nghiệp thông qua cơ chế quyền phát triển dự án với chi phí thấp, và chỉ thu lại phần giá trị đất đai gia tăng sau khi dự án hoàn thành, thông qua hệ thống thuế ổn định. Cách làm này vừa khuyến khích đầu tư, vừa đảm bảo nguồn thu bền vững cho ngân sách.

"Việt Nam hoàn toàn có thể học hỏi kinh nghiệm đó để thiết kế cơ chế phù hợp, như hỗ trợ mặt bằng sạch, giãn tiến độ nộp nghĩa vụ tài chính, hoặc cho phép hoàn vốn sau khi dự án đi vào vận hành. Khi doanh nghiệp được giải tỏa áp lực ban đầu, họ sẽ dồn lực vào phần cốt lõi của dự án - điều này mới thực sự tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế", ông đề xuất.

Mở ra "chân trời mới" cho phát triển đô thị, nhà ở và hạ tầng công nghiệp

Theo TS. Huỳnh Thanh Điền, chuyên gia kinh tế, Giảng viên Đại học Nguyễn Tất Thành (TP.HCM), Nghị quyết 68-NQ/TW là một dấu mốc đặc biệt quan trọng, không chỉ khẳng định vai trò chủ lực của khu vực kinh tế tư nhân trong nền kinh tế quốc dân, mà còn mở ra dư địa cải cách mạnh mẽ, tháo gỡ nhiều điểm nghẽn cốt lõi, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản - nơi đã "nghẽn mạch" suốt nhiều năm qua.

"Từ góc độ thị trường bất động sản, tôi cho rằng Nghị quyết 68 mang lại một luồng sinh khí rất đáng kỳ vọng vì đã đánh trúng các điểm nghẽn căn cơ, đặc biệt là vấn đề tiếp cận đất đai. Trên thực tế, quỹ đất phát triển hiện chủ yếu nằm trong tay các doanh nghiệp nhà nước hoặc các đơn vị cổ phần hóa, khiến doanh nghiệp tư nhân gặp rất nhiều khó khăn khi muốn triển khai dự án lớn. Giờ đây, với định hướng mở rộng tiếp cận nguồn lực một cách công bằng, minh bạch, cơ hội phát triển cho khu vực tư nhân sẽ được mở rộng rõ rệt", ông phân tích.

TS. Huỳnh Thanh Điền cũng cho rằng, Nghị quyết 68 tạo điều kiện hình thành những tập đoàn bất động sản tư nhân có tiềm lực tài chính mạnh, có khả năng huy động vốn và thực hiện các dự án quy mô lớn. Khi hành lang pháp lý trở nên rõ ràng hơn, rào cản được tháo gỡ, đặc biệt trong tiếp cận đất đai và tín dụng, doanh nghiệp tư nhân sẽ dễ dàng huy động vốn - cả từ hệ thống ngân hàng lẫn thị trường đầu tư. Khi đó, nhiều chủ đầu tư sẽ tham gia thị trường, giúp nguồn cung bất động sản tăng cả về số lượng lẫn chất lượng, tạo sức lan tỏa tích cực đến toàn thị trường, thúc đẩy sự phát triển cân bằng và bền vững.

Ngoài ra, theo TS. Điền, Nghị quyết 68 còn khẳng định vai trò của doanh nghiệp tư nhân trong đổi mới sáng tạo. "Khu vực tư nhân với quyền sở hữu rõ ràng và động lực lợi nhuận đủ mạnh mới sẵn sàng đầu tư vào các mô hình mới như bất động sản xanh, tuần hoàn, khu đô thị thông minh. Đây là xu hướng tất yếu trong phát triển đô thị hiện đại", ông nhấn mạnh.

Ông cũng cho biết thêm, một điểm then chốt trong Nghị quyết 68 là tiếp tục nhấn mạnh đến yêu cầu khơi thông nguồn lực đất đai - yếu tố đầu vào đặc biệt quan trọng đối với phát triển khu vực tư nhân trong các lĩnh vực bất động sản, công nghiệp, logistics, hạ tầng và du lịch.

"Nghị quyết 68 nhấn mạnh khơi thông nguồn lực đất đai là hoàn toàn đúng đắn. Đây là điều kiện tiên quyết để thiết lập một môi trường đầu tư minh bạch, thông suốt, hiệu quả, giúp doanh nghiệp tư nhân yên tâm bỏ vốn dài hạn, đóng góp cho tăng trưởng bền vững", TS. Điền nhận định.

Để hiện thực hóa chủ trương của Nghị quyết 68, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa thực sự phục hồi, TS. Huỳnh Thanh Điền đề xuất một loạt giải pháp mang tính nền tảng, khả thi trong ngắn và trung hạn:

Thứ nhất, hoàn thiện hệ thống pháp luật, đặc biệt là các luật liên quan đến đất đai và đầu tư. Luật Đất đai mới là một bước tiến, nhưng hiệu quả thực tế phụ thuộc lớn vào các văn bản dưới luật. Cốt lõi là cần xác lập quyền sử dụng đất rõ ràng, ổn định và lâu dài cho khu vực tư nhân. Khi đất trở thành tài sản có thể thế chấp, huy động vốn, doanh nghiệp mới có động lực phát triển.

Thứ hai, chuyển từ tư duy tiền kiểm sang hậu kiểm. Thay vì duy trì cơ chế xin - cho, nên thiết lập bộ tiêu chuẩn, quy chuẩn rõ ràng để doanh nghiệp tự chịu trách nhiệm và tuân thủ. Điều này không chỉ giảm thủ tục hành chính mà còn tạo điều kiện cho sự sáng tạo và linh hoạt trong triển khai dự án.

Thứ ba, thay đổi cách tiếp cận đất công. Hiện nay, nhiều khu đất vàng ở đô thị bị lãng phí - từ trụ sở cũ, kho bãi đến trường học - không được khai thác hiệu quả. Thay vì để "đất chết", nên tổ chức đấu giá công khai hoặc hợp tác công - tư để phát triển các trung tâm thương mại, nhà ở, dịch vụ chất lượng cao. Khai thác hiệu quả đất công không chỉ tạo ra giá trị kinh tế mà còn tăng nguồn thu cho ngân sách.

Thứ tư, cải cách quy hoạch và cơ chế liên kết vùng. Việc sáp nhập đơn vị hành chính cần gắn với quy hoạch sử dụng đất có tầm nhìn. Các tuyến hạ tầng mới phải đi kèm quy hoạch đồng bộ, tạo điều kiện cho tư nhân đầu tư nhanh, giảm chi phí không chính thức.

Thứ năm, phát triển thị trường tài chính, nhất là vốn ngoài ngân hàng. Đất đai chỉ trở thành nguồn lực thực sự khi được "chuyển hóa" thành vốn thông qua trái phiếu, chứng khoán hóa quyền sử dụng đất, quỹ đầu tư bất động sản (REIT)... Đồng thời, cần cải cách chính sách thuế để khuyến khích sử dụng đất hiệu quả - ví dụ đánh thuế cao với đất bỏ hoang và ưu đãi với dự án sử dụng hiệu quả, tạo nhiều giá trị xã hội.

"Niềm tin thị trường sẽ được củng cố nếu chính sách được cụ thể hóa bằng những quy định rõ ràng, minh bạch, nhất quán. Khi đó, dòng vốn tư nhân sẽ quay trở lại, tạo ra chu kỳ phục hồi mới cho thị trường bất động sản. Nghị quyết 68 không chỉ tháo gỡ điểm nghẽn mà còn mở ra một 'chân trời mới' cho phát triển đô thị, nhà ở và hạ tầng công nghiệp - những lĩnh vực đang rất cần một cú hích thể chế để bứt tốc", TS. Huỳnh Thanh Điền nhấn mạnh.

Nghị quyết 68 không chỉ dừng lại ở việc tạo điều kiện tiếp cận đất đai, mà còn hướng tới giải phóng nguồn lực đất đai bị lãng phí - bao gồm đất công, trụ sở cơ quan không sử dụng, đất vướng tranh chấp hoặc các vụ án kéo dài. Đồng thời, có chính sách cho thuê nhà, đất là tài sản công chưa sử dụng tại địa phương cho doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp đổi mới sáng tạo. Những giải pháp này nếu được thực thi nghiêm túc sẽ mở ra nguồn cung mặt bằng dồi dào với chi phí hợp lý - điều doanh nghiệp tư nhân đang rất cần lúc này.

Nghị quyết 68 thể hiện sự chuyển biến rõ rệt trong tư duy phát triển kinh tế tư nhân: từ "khuyến khích" sang "thúc đẩy mạnh mẽ", từ "tạo điều kiện" sang "chủ động gỡ vướng". Với các chính sách thiết thực và quyết liệt như trong lĩnh vực đất đai, mặt bằng sản xuất, kỳ vọng lớn nhất là khơi thông điểm nghẽn, mở đường cho khu vực kinh tế tư nhân tăng tốc - không chỉ là trụ cột mà còn là động lực quan trọng của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa./.