Trước tình trạng giá bất động sản tăng cao đột biến thời gian qua, nhiều chuyên gia cho rằng việc ban hành và áp dụng chính sách thuế là vô cùng cấp bách. Thuế sẽ đóng vai trò ngăn chặn đầu cơ, tích trữ bất động sản nhưng để hoang hóa, đưa thị trường bất động sản phát triển minh bạch và bền vững.
Tuy nhiên, để thực thi một cách hiệu quả cần hiểu đúng và áp dụng việc tính thuế với bất động sản một cách linh hoạt, tránh máy móc để không dẫn đến những hệ lụy khôn lường, đẩy thị trường bất động sản rơi vào trạng thái khó khăn.
Xoay quanh vấn đề này, Reatimes đã có cuộc trao đổi với TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.
PV: Dư luận đang có nhiều ý kiến trái chiều với đề xuất đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời. Quan điểm của ông về đề xuất này?
TS. Nguyễn Văn Đính: Thông tin này có lẽ gây hoang mang cho nhiều người, đặc biệt là những ai đang có ý định mua nhà để ở, làm tài sản cho con cái hoặc kinh doanh. Nhưng theo quan điểm của tôi, thuế là công cụ để điều tiết hành vi Nhà nước không khuyến khích, nhằm đưa thị trường phát triển lành mạnh, không phải ai mua bất động sản thứ 2 là bị siết bởi những công cụ này.
Nghị quyết 18 của Đảng đã đặt ra nhiệm vụ hoàn thiện thể chế: "Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang". Việc đánh thuế bất động sản để chống đầu cơ là vô cùng cần thiết, phù hợp thực tiễn, có cơ sở rõ ràng.
Tuy nhiên, việc áp thuế chỉ nên cân nhắc và sử dụng khi có những hành vi gây ảnh hưởng không tốt đến thị trường. Còn đối với những người sở hữu từ bất động sản thứ hai trở lên nhưng sử dụng đúng mục đích, tạo ra giá trị gia tăng cho xã hội là hành vi tích cực, nên được khuyến khích và tạo điều kiện.
PV: Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang trải qua nhiều biến động, việc đánh thuế có khiến thị trường bị "đóng băng" không, thưa ông?
TS. Nguyễn Văn Đính: Tôi cho rằng sẽ không xảy ra tình trạng đó mà ngược lại còn giúp hạn chế hoạt động đầu cơ, tạo sốt ảo. Những hành vi mua bán chỉ để thổi giá, gây lũng đoạn thị trường sẽ dễ dàng dẫn đến khủng hoảng và "bong bóng" thị trường ảo, từ đó gây thiệt hại cho cả Nhà nước và người dân, làm thị trường thêm rối ren.
Còn đối với các cá nhân, tổ chức có nhu cầu đầu tư, sử dụng bất động sản để kinh doanh, sản xuất hay làm nhà ở, đây là những hoạt động có tác động tích cực đến thị trường, cần được khuyến khích thay vì ngăn cản. Ngược lại, các trường hợp mua bất động sản chỉ để găm giữ, tạo khan hiếm giả, đẩy giá lên cao, cần có biện pháp xử lý nghiêm khắc để bảo vệ sự ổn định của thị trường.
PV: Vậy theo ông, cần hiểu và phân định nguyên tắc sở hữu nhà như thế nào để tránh nhầm lẫn với những hành vi tiêu cực không được khuyến khích?
TS. Nguyễn Văn Đính: Có thể hiểu đơn giản, một cá nhân hay tổ chức dù sở hữu bao nhiêu bất động sản nhưng nếu được sử dụng đúng chức năng và mục đích của từng loại hình bất động sản đó thì được coi là quyền lợi chính đáng và cần được khuyến khích.
Ví dụ, khi chưa có nhu cầu sử dụng, chủ sở hữu cho thuê để ở hoặc kinh doanh. Khi đó bất động sản không chỉ phục vụ nhu cầu nhà ở của người dân mà còn nộp thuế cho ngân sách nhà nước.
Tương tự, khi sở hữu 2 - 3 căn nhà, chủ sở hữu có thể cho thuê để cung cấp các dịch vụ thiết yếu tại những nơi hạ tầng còn thiếu như dịch vụ y tế, siêu thị mini… Việc này góp phần tạo thêm việc làm cho nhiều ngành nghề và gia tăng lợi ích cho xã hội.
Điều này có nghĩa, sắc thuế cần được xem xét kỹ lưỡng để tìm ra lời giải cho câu hỏi: Việc sở hữu 2 - 3 bất động sản này là hành vi đầu cơ, kìm hãm sự phát triển của thị trường hay đang tạo ra của cải, giá trị gia tăng cho xã hội?
Muốn thực hiện điều này hiệu quả, cần phải xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai đầy đủ thống nhất. Việc thu thập hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu sẽ góp phần làm minh bạch hóa thị trường, ngăn chặn các hành vi gian lận, trốn thuế hay vi phạm các quy định của pháp luật.
Dữ liệu này để quản lý, nắm bắt các biến động, tổng lượng, số lượng, thực trạng của bất động sản trên thị trường đang được sở hữu bởi các nhóm hay bộ phận nào. Từ đó, cơ quan quản lý có thể đưa ra các chính sách điều tiết hợp lý, đảm bảo thị trường vận hành minh bạch, ổn định.
PV: Có nhiều ý kiến cho rằng chính sách thuế sẽ "trị" hiện tượng sốt đất và giúp giá nhà, đất bình ổn lại. Ông nghĩ sao?
TS. Nguyễn Văn Đính: Tôi không nghĩ như vậy. Nguyên nhân chính dẫn đến giá nhà tăng cao là do nguồn cung khan hiếm, khi lực cầu lớn mà cung yếu sẽ dẫn tới giá cả leo thang.
Muốn làm bình ổn và điều tiết được thị trường, Nhà nước cần đẩy mạnh việc phê duyệt các dự án, đặc biệt là những dự án phù hợp với người dân, nhu cầu sản xuất kinh doanh. Ngoài ra, thêm nhiều nguồn hàng, nhiều dự án tham gia thị trường hơn cũng sẽ giúp nguồn cung tăng lên. Khi nguồn cung được giải phóng, cán cân cung cầu cân bằng, thị trường sẽ bình ổn trở lại và giá cả khi ấy sẽ tự điều tiết cho bằng thị trường.
PV: Nếu thực thi ngay việc đánh thuế, thị trường bất động sản sẽ có tác động ra sao thưa ông?
TS. Nguyễn Văn Đính: Việc xây dựng và ban hành luật thuế bất động sản không thể diễn ra trong một sớm một chiều mà đòi hỏi quá trình nghiên cứu, xây dựng và phê duyệt chặt chẽ. Là một đạo luật quan trọng, nó cần được cân nhắc kỹ lưỡng để đảm bảo tính khả thi và công bằng khi áp dụng. Thực tế, một bộ luật khi được đưa vào thực tiễn có thể mất nhiều năm để hoàn thiện, chứ không thể "nói là có ngay".
Tuy nhiên, nếu luật được áp dụng ngay, rất có thể thị trường sẽ vận hành theo hướng tích cực, phát triển ổn định và lành mạnh hơn. Do đó, không cần lo ngại sẽ xảy ra tình trạng gãy, làm tắc nghẽn thị trường hay những vấn đề tiêu cực khác. Bởi lẽ, những ai nếu có hành vi bán tháo thì đó chính là những người đầu cơ trục lợi, khi đó ta lại thanh lọc được những đối tượng như vậy ra khỏi thị trường.
PV: Để chính sách phát huy hiệu quả, Việt Nam cần lộ trình cụ thể như thế nào từ những kinh nghiệm thực tiễn của các nước trên thế giới?
TS. Nguyễn Văn Đính: Mỗi quốc gia có một đặc thù riêng, và đối với Việt Nam, việc xây dựng luật cần được thực hiện cẩn trọng, đảm bảo phù hợp với điều kiện văn hóa, môi trường kinh doanh và hệ thống pháp luật hiện hành.
Quá trình này nên có sự tham gia đóng góp ý kiến từ người dân, các doanh nghiệp và những người sử dụng có ảnh hưởng trực tiếp, nhằm đảm bảo tính khả thi và phù hợp thực tiễn. Chỉ khi đó luật mới có thể phát huy hiệu quả khi được áp dụng. Còn hiện tại, không thể tự ý ban hành các quy định khi chưa có pháp lý vững chắc từ hệ thống luật.
PV: Trân trọng cảm ơn ông!
