"Người Việt Nam mất gần 26 năm thu nhập để mua nhà"

Thể chế "mở khoá", bất động sản hồi phục rõ nét

Tại Diễn đàn "Thị trường bất động sản giai đoạn mới - Trao Chứng nhận Dự án Đáng sống 2025" diễn ra sáng 25/12, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, một trong những điểm sáng nổi bật của thị trường bất động sản thời gian qua chính là công tác hoàn thiện thể chế.

Theo Thứ trưởng, hàng loạt chỉ thị, nghị quyết quan trọng đã được ban hành, đặc biệt là việc sửa đổi, bổ sung 4 luật có tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản, gồm: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng. Cùng với đó, hệ thống nghị định, văn bản hướng dẫn thi hành cũng được xây dựng tương đối đầy đủ, từng bước hình thành hành lang pháp lý đồng bộ, minh bạch hơn cho thị trường.

Tuy nhiên, trên thực tế, quá trình triển khai các chính sách mới vẫn còn không ít khó khăn, vướng mắc. Nhận diện rõ những "điểm nghẽn" này, Chính phủ và Quốc hội tiếp tục ban hành nhiều cơ chế mang tính đột phá nhằm tháo gỡ. Đơn cử như Nghị quyết 171 về cơ chế phát triển nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, góp phần giải quyết các vấn đề tồn tại liên quan đến tiếp cận quỹ đất, đất di dời, đất xen kẹt, qua đó tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp triển khai dự án. Gần đây nhất, Nghị quyết 254 tiếp tục tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến xác định giá đất - một khâu then chốt đang ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ của hàng loạt dự án trên thị trường.

"Các chính sách mới không chỉ góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản vận hành thông suốt hơn, mà còn hướng tới minh bạch hóa trình tự, thủ tục đầu tư, tăng cường bảo vệ quyền lợi của người dân và doanh nghiệp, qua đó khẳng định vai trò then chốt của thể chế trong phát triển thị trường", Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh.

Ở góc nhìn kinh tế vĩ mô, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách của Thủ tướng Chính phủ, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, cũng đánh giá thị trường bất động sản năm 2025 đã có sự hồi phục vượt trội, khi nguồn cung, thanh khoản và giao dịch trên toàn thị trường đều cải thiện rõ nét.

Theo ông, sự phục hồi này đến từ nền tảng vĩ mô tương đối ổn định khi kinh tế Việt Nam duy trì tăng trưởng khá cao; lạm phát, tỷ giá và nợ xấu được kiểm soát tốt; lãi suất dù có xu hướng tăng trở lại nhưng vẫn ở mức thấp so với nhiều giai đoạn trước. Đặc biệt, những đột phá về thể chế, tinh gọn bộ máy, sắp xếp đơn vị hành chính, đẩy nhanh đầu tư công và phát triển hạ tầng cũng tạo nền tảng quan trọng để thị trường bất động sản bước vào một chu kỳ phát triển mới.

TS. Cấn Văn Lực cho biết, hàng loạt văn bản pháp lý quan trọng đã và đang được ban hành, tập trung tháo gỡ các "điểm nghẽn" kéo dài, nhất là trong phát triển nhà ở xã hội, tính tiền sử dụng đất, phân cấp cho địa phương và giảm gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp. Ngoài ra, việc hình thành Quỹ nhà ở quốc gia, siết chặt minh bạch trong mua bán nhà ở xã hội, cùng lộ trình hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, xây dựng, đầu tư được kỳ vọng sẽ cải thiện đáng kể môi trường thị trường trong trung và dài hạn.

Dưới tác động cộng hưởng của môi trường vĩ mô ổn định và những đột phá mạnh mẽ về thể chế, thị trường bất động sản đang từng bước lấy lại nhịp vận hành, niềm tin dần được khôi phục, dòng vốn và nguồn cung có dấu hiệu quay trở lại. Những tín hiệu hồi phục tích cực này cho thấy vai trò "mở khóa" của chính sách đã và đang phát huy hiệu quả trong việc khơi thông thị trường.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng thẳng thắn nhìn nhận, sự hồi phục hiện nay mới chỉ là bước khởi đầu. Bởi phía sau gam màu sáng ấy, thị trường vẫn đang phải đối mặt với nhiều vấn đề.

Thị trường vẫn đối mặt với nhiều vấn đề

Theo TS. Cấn Văn Lực, thị trường bất động sản hiện nay đang đối mặt với bốn vấn đề nổi bật. Đầu tiên là giá nhà ở tăng cao. Ông cho biết, bình quân trên thế giới, người dân mất khoảng 15 năm thu nhập để mua nhà, trong khi tại Việt Nam con số này đã lên tới gần 26 năm. Giai đoạn 2019-2024, giá bất động sản cả nước tăng gần 60%; riêng 11 tháng đầu năm 2025, giá bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM đã tăng bình quân trên 20%.

Vấn đề thứ hai, dù nguồn cung đã tăng, nhưng vẫn lệch pha cung - cầu, thừa phân khúc cao cấp trong khi thiếu nghiêm trọng các sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của người dân và nhà ở xã hội.

Vấn đề thứ ba là một số doanh nghiệp bất động sản có dấu hiệu đầu tư dàn trải, triển khai cùng lúc quá nhiều dự án, tiềm ẩn rủi ro về vốn, dòng tiền và quản trị. "Nếu không kiểm soát tốt, nguy cơ lặp lại những hệ lụy của các giai đoạn trước là hoàn toàn có thể xảy ra", TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

Vấn đề thứ tư là phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng vẫn gặp nhiều khó khăn, thậm chí xuất hiện tình trạng dư cung tại một số địa bàn.

Phân tích sâu hơn về nguyên nhân khiến giá bất động sản Việt Nam tăng cao, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, nguyên nhân chủ yếu là vướng mắc pháp lý và tâm lý sợ trách nhiệm khiến nguồn cung khan hiếm, chi phí đầu vào tăng mạnh và mất cân đối cung - cầu nghiêm trọng. Ngoài ra, tình trạng thổi giá, làm giá, tăng giá ảo và đầu cơ vẫn diễn ra phổ biến. Cùng với đó là chính sách thuế bất động sản chưa đầy đủ, trong khi thuế chuyển nhượng và cho thuê còn thấp. Chính những yếu tố này là lực đẩy khiến giá nhà "chỉ có tăng, không giảm". 

Từ thực tiễn đó, TS. Cấn Văn Lực kiến nghị Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện thể chế về đất đai, xây dựng và bất động sản, sớm ban hành các nghị định hướng dẫn, tăng cường khâu tổ chức thực hiện và kịp thời can thiệp khi thị trường có dấu hiệu bất ổn. Đồng thời, cần có các giải pháp cụ thể, khả thi nhằm ổn định và từng bước kéo giảm mặt bằng giá nhà ở, đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường, phát triển tài chính bất động sản, kiên quyết chống lãng phí trong quản lý đất đai và tài sản công, đẩy mạnh chuyển đổi số và chuyển đổi xanh.

Với các doanh nghiệp bất động sản, vị chuyên gia nhấn mạnh yêu cầu tái cấu trúc hoạt động, kiểm soát chặt chẽ rủi ro dòng tiền, nợ đáo hạn và chi phí; tận dụng hiệu quả các chương trình, gói hỗ trợ của Nhà nước; đa dạng hóa sản phẩm, đưa giá nhà đất về mức hợp lý hơn; đồng thời nâng cao năng lực quản trị, chuẩn hóa quy trình và thích ứng với khung pháp lý mới.

Theo TS. Cấn Văn Lực, nếu để thị trường bất động sản phát sinh bất ổn, quá trình khắc phục sẽ tốn rất nhiều thời gian và nguồn lực. Vì vậy, giai đoạn hiện nay chính là "thời điểm vàng" để kiến tạo một thị trường bất động sản an toàn, minh bạch và bền vững hơn./.