Toàn cảnh thị trường đất nền năm 2025: Kênh "đầu tư vua" rời tâm sóng, chờ lực đẩy mới năm 2026

Cụ thể, theo khảo sát, thanh khoản chỉ cải thiện cục bộ tại một số khu vực có hạ tầng hiện hữu, pháp lý hoàn chỉnh và nhu cầu ở thực. Ngược lại, tại nhiều địa phương từng "nóng" nhờ đấu giá đất, thông tin quy hoạch hay kỳ vọng sáp nhập địa giới hành chính, giao dịch sụt giảm mạnh, thậm chí rơi vào trạng thái gần như "đóng băng".

Tại Hà Nội và các tỉnh vùng ven, bức tranh thị trường đất nền bộc lộ rõ quá trình phân hóa. Những lô đất nằm trong khu dân cư hiện hữu, có sổ đỏ và hạ tầng giao thông, tiện ích cơ bản được hoàn thiện vẫn ghi nhận giao dịch, dù không sôi động như các giai đoạn trước. Trong khi đó, đất phân lô tại các khu vực xa trung tâm, thiếu kết nối hạ tầng hoặc chỉ dựa trên kỳ vọng quy hoạch tiếp tục rơi vào tình trạng kém thanh khoản kéo dài. Thực tế này phản ánh rõ xu hướng dòng tiền đầu tư đang rút khỏi các khu vực mang tính đầu cơ cao, chuyển sang trạng thái thận trọng và chọn lọc hơn.

Bên cạnh đó, thị trường cũng cho thấy không ít nhà đầu tư "đu đỉnh" đất nền giai đoạn 2021 - 2022 vẫn chưa thể thoát hàng. Chị Hoàng Thu Nga, một nhà đầu tư cá nhân cho biết đã mua một lô đất đấu giá tại Hoài Đức vào cuối năm 2021 với mức giá gần 6 tỷ đồng, thời điểm thị trường đang ở vùng đỉnh nhờ kỳ vọng hạ tầng và thông tin lên quận. Tuy nhiên, sau hơn 3 năm "ôm" đất, dù đã chấp nhận hạ giá xuống quanh mức 4 - 5 tỷ đồng, lô đất vẫn chưa tìm được người mua do khu vực chưa hình thành dân cư, hạ tầng triển khai chậm và thanh khoản suy yếu rõ rệt.

Tương tự, chị Thu Hằng, một nhà đầu tư khác tại Hà Nội cũng mua một lô đất nền diện tích hơn 300m2 tại khu vực Sóc Sơn vào đầu năm 2022. Đến nay, dù đã nhiều lần nhờ môi giới rao bán với mức giá thấp hơn thời điểm mua vào hàng trăm triệu đồng, lô đất vẫn không có giao dịch. "Phần lớn người mua hiện nay đều e ngại các khu đất xa khu dân cư, chưa có hạ tầng đồng bộ và thiếu động lực tăng trưởng rõ ràng trong ngắn hạn", chị Hằng thông tin thêm.

Tại TP.HCM và các tỉnh giáp ranh (Đồng Nai, Tây Ninh), thống kê của DKRA Consulting cho thấy, trong 10 tháng đầu năm 2025, tỷ lệ hấp thụ đất nền chỉ ở mức khoảng 17% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Thanh khoản tập trung ở những dự án đã có sổ, hoàn thiện hạ tầng và có vị trí thuận lợi kết nối về trung tâm các thành phố lớn.

Từ góc nhìn của các nhà đầu tư đang "kẹt hàng", nguyên nhân chủ yếu đến từ việc mua đất theo tin đồn quy hoạch, thiếu phân tích pháp lý và đánh giá sai nhu cầu thực. Khi các chính sách siết phân lô, tách thửa được triển khai, cộng với lãi suất có xu hướng tăng trở lại, thị trường mất đi lực đỡ đầu cơ, khiến những khu vực từng tăng nóng nhanh chóng rơi vào trạng thái "tụt" thanh khoản.

Thực tế này cũng cho thấy một sự dịch chuyển rõ ràng trong hành vi dòng tiền. Các nhà đầu tư không còn sẵn sàng "đu sóng" tại những khu vực chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá, mà ngày càng ưu tiên các sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng hiện hữu và khả năng tạo giá trị sử dụng thực.

Ở góc độ dòng tiền, sự giảm nhiệt của phân khúc đất nền còn đến từ những yếu tố mang tính vĩ mô. Mặt bằng lãi suất có xu hướng nhích lên khiến chi phí sử dụng vốn tăng, trong khi đất nền vốn là sản phẩm có chu kỳ đầu tư dài và khả năng tạo dòng tiền kém. Đồng thời, sau giai đoạn biến động mạnh của thị trường bất động sản giai đoạn 2022 - 2023, tâm lý nhà đầu tư chuyển từ "lướt sóng" sang phòng thủ, ưu tiên những sản phẩm có thể khai thác cho thuê hoặc dễ dàng chuyển nhượng hơn. Những hệ lụy từ các đợt "thổi giá" đất đấu giá, đất phân lô trong các năm trước cũng tác động tiêu cực đến niềm tin thị trường, buộc nhà đầu tư phải đánh giá lại rủi ro.

Mặc dù không còn là phân khúc hấp dẫn nhiều nhà đầu tư, song, mặt bằng giá đất nền vẫn neo ở mức cao, khiến khoảng cách giữa kỳ vọng của người bán và khả năng hấp thụ của thị trường ngày càng giãn rộng, trở thành lực cản lớn đối với thanh khoản chung.

Tuy nhiên, xét trong bức tranh tổng thể, đất nền vẫn là một cấu phần quan trọng của thị trường bất động sản. Vấn đề đặt ra không nằm ở bản thân phân khúc, mà ở việc thị trường đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc, sàng lọc mạnh mẽ. Đất nền gắn với quy hoạch bài bản, pháp lý đầy đủ và sự phát triển thực chất của hạ tầng đô thị vẫn được xem là sản phẩm có giá trị tích lũy trong dài hạn.

Trong bối cảnh năm 2025 được xem là giai đoạn "bản lề", khi nhiều chính sách pháp lý mới bắt đầu đi vào thực tiễn và đầu tư công tiếp tục được đẩy mạnh, câu hỏi lớn được đặt ra là: Đất nền sẽ phục hồi theo hướng nào trong năm 2026 và đâu là những động lực đủ mạnh để phân khúc này lấy lại vai trò trong dòng chảy của thị trường bất động sản? Để làm rõ vấn đề này, Reatimes đã có cuộc trao đổi với ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group.

PV: Có nhiều ý kiến cho rằng phân khúc đất nền - từng được xem là "kênh đầu tư vua" hiện đang tạm thời rời khỏi tâm sóng của thị trường, nhường chỗ cho những loại hình có khả năng khai thác dòng tiền tốt hơn như phân khúc căn hộ chung cư. Ông nhận định thế nào về vấn đề này?

Ông Võ Hồng Thắng: Hiện nay phân khúc căn hộ đã và đang thu hút tốt sự quan tâm của thị trường và trở thành điểm đến của dòng tiền nhờ khả năng đáp ứng linh hoạt nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn, đồng thời đảm bảo khả năng sinh lợi thông qua hoạt động mua bán, cho thuê với mức thanh khoản tương đối cao.

Trong khi đó, đất nền vốn là sản phẩm có chu kỳ đầu tư dài, khả năng tạo dòng tiền thấp, nên khi mặt bằng lãi suất có xu hướng nhích lên và tâm lý nhà đầu tư chuyển sang thận trọng hơn sau giai đoạn biến động mạnh của thị trường bất động sản, dòng tiền tất yếu sẽ có sự dịch chuyển. Diễn biến này phản ánh rõ quá trình tái cấu trúc và sàng lọc của thị trường đất nền, khi những khu vực tăng giá dựa nhiều vào kỳ vọng và yếu tố đầu cơ dần mất đi sức hút.

PV: Trên thực tế, quá trình sàng lọc này cũng đang bộc lộ rõ tại nhiều khu vực từng "nóng" nhờ đấu giá đất, thông tin quy hoạch hay kỳ vọng sáp nhập địa giới hành chính, khi không ít nhà đầu tư buộc phải bán cắt lỗ để cơ cấu lại dòng tiền. Ông đánh giá thế nào về hiện tượng này?

Ông Võ Hồng Thắng: Theo tôi, việc một số nhà đầu tư phải chấp nhận bán cắt lỗ đất đấu giá, đất nền phân lô hiện nay là hiện tượng mang tính cục bộ và không đại diện cho toàn thị trường.

Đơn cử, tại một số địa phương giáp ranh TP.HCM, giai đoạn nửa đầu năm 2025 từng ghi nhận tình trạng "thổi giá" trong thời gian ngắn với mức tăng trên 30 - 50% so với trước đó do thông tin sáp nhập. Tương tự, tại các phiên đấu giá đất vùng ven Hà Nội, giá trúng đấu giá bị đẩy lên cao, chênh lệch lớn so với mặt bằng khu vực.

Khi mặt bằng giá bị đẩy lên quá nhanh, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn buộc phải cơ cấu lại danh mục tài sản trước áp lực lãi vay, đặc biệt trong bối cảnh khả năng lãi suất ngân hàng chớm tăng trở lại vào cuối năm 2025. Đây là hệ quả tất yếu của quá trình đầu tư theo tâm lý đám đông, thiếu đánh giá đầy đủ về pháp lý và nhu cầu thực.

PV: Vậy ông dự báo thế nào về triển vọng của phân khúc đất nền năm 2026? Theo ông, đâu sẽ là những động lực chính thúc đẩy thị trường trong năm tới?

Ông Võ Hồng Thắng: Theo tôi, thị trường đất nền trong năm 2026 được hậu thuẫn bởi những trợ lực hết sức vững về mặt chính sách. Tác động của các luật mới liên quan đến bất động sản sẽ được thể hiện rõ ràng hơn trong thời gian tới. Điển hình trong đó là việc Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 đã dần đủ "độ ngấm" lên thị trường sau thời gian áp dụng triển khai thực tiễn.

Nhóm chính sách này được kỳ vọng sẽ rút ngắn thời gian phê duyệt dự án, minh bạch cơ chế định giá đất và chuẩn hóa thủ tục giao đất - cho thuê đất, từ đó giảm đáng kể độ trễ pháp lý - vốn là rào cản lớn nhất của thị trường trong những năm qua. Khi thủ tục được rút ngắn, nguồn cung có pháp lý hoàn thiện sẽ được đưa ra thị trường nhiều hơn, điều này sẽ giúp thị trường vận hành ổn định, giảm áp lực tăng giá và hướng đến sự phát triển bền vững hơn.

Bên cạnh đó, việc các địa phương ban hành bảng giá đất lần đầu áp dụng từ 1/1/2026 cũng sẽ tạo ra những tác động nhất định đến phân khúc đất nền. Bảng giá đất mới được kỳ vọng khơi thông nhiều vấn đề pháp lý liên quan đến công tác định giá, tính tiền sử dụng đất tồn đọng trong suốt thời gian qua. Trong ngắn hạn, bảng giá đất mới có thể khiến chi phí đầu vào của doanh nghiệp tăng lên, nhất là nghĩa vụ tài chính liên quan đến tiền sử dụng đất, từ đó gây áp lực lên giá bán sơ cấp, và thanh khoản nếu giá bán sơ cấp tăng quá nhanh. Tuy nhiên, về dài hạn, bảng giá đất thống nhất và tiệm cận với mức giá thị trường sẽ giúp tăng tính minh bạch, giảm chênh lệch trong định giá, hạn chế tình trạng khiếu nại, tranh chấp và tạo nền tảng để các địa phương thu hút dòng vốn đầu tư có chọn lọc hơn.

Ngoài ra, việc tăng cường giải ngân đầu tư công các dự án phát triển hạ tầng giao thông giai đoạn cuối năm 2025 nhằm gia tăng khả năng liên kết vùng cũng là một trong những bệ đỡ vững chắc giúp nâng cao tiềm năng, thu hút tốt sự quan tâm của người mua, nhà đầu tư vào phân khúc đất nền không chỉ trong năm 2026 mà còn tạo tiền đề phát triển cho những năm tiếp theo.

Về cầu thị trường, sức mua được kỳ vọng cải thiện so với năm 2025 nhưng sẽ không mang tính bùng nổ, mà tập trung vào nhóm nhà đầu tư trung và dài hạn, ưu tiên sản phẩm có khả năng khai thác giá trị thực gắn với hạ tầng giao thông, khu công nghiệp, đô thị vệ tinh. Tại khu vực phía Nam, đặc biệt là các địa bàn giáp ranh TP.HCM, những dự án có vị trí kết nối tốt, pháp lý rõ ràng nhiều khả năng tiếp tục dẫn dắt thanh khoản. Trong khi đó, tại thị trường phía Bắc, đất nền dự kiến phục hồi chậm hơn, do mặt bằng giá đã bị đẩy lên cao trong giai đoạn trước và tâm lý nhà đầu tư vẫn còn thận trọng sau các đợt "thổi giá" từ đấu giá đất và kỳ vọng quy hoạch.

PV: Bên cạnh những động lực rõ ràng, đâu là các rào cản vẫn có thể làm chậm sự phát triển hoặc gây ra bất ổn trong thị trường đất nền, thưa ông?

Ông Võ Hồng Thắng: Theo tôi, một số rào cản có thể tác động đến sự phục hồi và tăng trưởng của thị trường đất nền trong thời gian tới, gồm:

Thứ nhất, việc nguồn cung mới đưa ra thị trường hạn chế không chỉ làm thị trường thiếu sự lựa chọn, mà vô hình trung còn tạo sức ép lên mặt bằng giá ở những dự án có pháp lý hoàn thiện.

Thứ hai, mặt bằng lãi suất bắt đầu tăng nhiệt trở lại, điều này có thể tác động trực tiếp đến thanh khoản trong thời gian tới, đặc biệt là khi một bộ phận lớn nhà đầu tư vẫn phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính trong các giao dịch đất nền.

Thứ ba, tâm lý thị trường vẫn còn khá thận trọng, nhất là sau giai đoạn thị trường biến động mạnh năm 2022 - 2023. Nhà đầu tư hiện có xu hướng "chọn lọc" hơn, ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh và hạ tầng hiện hữu.

PV: Trong năm 2025, dù giảm nhiệt hơn nhiều so với giai đoạn trước nhưng giá đất nền vẫn neo ở mức cao. Theo ông, liệu giá của thị trường đất nền có tiếp tục tăng cao trong năm 2026? Đâu sẽ là yếu tố tác động mạnh mẽ đến sự chuyển biến về giá này, thưa ông?

Ông Võ Hồng Thắng: Đúng vậy! Số liệu của chúng tôi cho thấy, thị trường dù giảm nhiệt hơn so với giai đoạn 2019 - 2020, tuy nhiên mặt bằng giá bán đất nền vẫn duy trì xu hướng tăng và neo ở mức cao do chi phí đầu vào tăng cao (chi phí đất, chi phí bồi thường/giải phóng mặt bằng, chi phí pháp lý,…) trong những năm gần đây.

Bước sang năm 2026, tôi cho rằng thị trường sẽ tiếp tục xu hướng tăng, đặc biệt là ở nhóm dự án có pháp lý hoàn thiện, hạ tầng kết nối thuận lợi, đặc biệt là quanh các tuyến cao tốc, các tuyến vành đai đang dần hoàn thiện - những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh.

Xu hướng giá trong năm 2026 dự kiến sẽ chịu tác động bởi nhiều yếu tố, bao gồm: Khung pháp lý và cơ chế định giá đất quyết định thời gian ra hàng và chi phí phát triển dự án, mặt bằng lãi suất và dòng vốn tín dụng vào bất động sản sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến sức mua và khả năng hấp thụ của thị trường và một yếu tố nữa là tiến độ đầu tư công, đặc biệt là các dự án hạ tầng liên vùng, sẽ giúp định hình các cực tăng trưởng mới.

Những yếu tố này sẽ quyết định mức độ cải thiện nguồn cung, sức mua và kỳ vọng của nhà đầu tư, tạo nên sự phân hóa mạnh mẽ giữa các khu vực và góp phần hình thành mặt bằng giá mới trong năm 2026.

PV: Với đất đấu giá, cần có những giải pháp nào để kiểm soát đà tăng giá, giúp thị trường phát triển lành mạnh, bền vững hơn, thưa ông?

Ông Võ Hồng Thắng: Để kiểm soát đà tăng giá và hướng tới sự phát triển lành mạnh, bền vững trong năm 2026, cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp, trong đó trọng tâm là tập trung vào hoàn thiện khung pháp lý, tăng cường tính minh bạch, có cơ chế tín dụng hợp lý.

Thứ nhất, hoàn thiện khung pháp lý và tăng tính minh bạch trong quá trình đấu giá đất, công khai thông tin quy hoạch, nghĩa vụ tài chính, các điều kiện triển khai dự án. Việc chuẩn hóa quy trình, rút ngắn thời gian thẩm định không chỉ giúp nâng cao hiệu quả quản lý mà còn hạn chế tình trạng đẩy giá ảo, tạo mặt bằng giá bất hợp lý.

Thứ hai, có cơ chế tín dụng hợp lý. Điều này bao gồm việc kiểm soát sử dụng đòn bẩy tài chính trong hoạt động đấu giá, hạn chế tình trạng vay vốn lớn để gom đất, đồng thời tạo điều kiện để những nhà đầu tư có năng lực thật sự tiếp cận nguồn vốn. Khi nguồn vốn được phân bổ đúng mục đích và đúng đối tượng, thị trường sẽ giảm thiểu rủi ro đầu cơ và hạn chế những biến động giá bất thường.

Thứ ba, tăng cường giám sát việc triển khai dự án sau đấu giá, đảm bảo nhà đầu tư sử dụng đất đúng cam kết, chuẩn tiến độ và có năng lực tài chính. Điều này không chỉ tránh lãng phí tài nguyên đất mà còn giúp các dự án sau đấu giá nhanh chóng đi vào khai thác, tạo giá trị thực cho thị trường và cộng đồng.

Thứ tư, nâng cao tính minh bạch thông tin thông qua việc công khai dữ liệu giá đất, chỉ số giao dịch, bản đồ quy hoạch số và các thông tin liên quan đến tiến độ dự án. Khi người dân và doanh nghiệp tiếp cận được nguồn thông tin tin cậy, thị trường sẽ vận hành ổn định, giảm thiểu hoạt động đầu cơ và hình thành mặt bằng giá bền vững hơn.

PV: Theo ông, cần những giải pháp nào để khơi thông dòng tiền, củng cố niềm tin và thu hút nhà đầu tư quay trở lại với phân khúc đất nền? Trong bối cảnh hiện nay, nhà đầu tư cần lưu ý những yếu tố gì khi tham gia thị trường này, thưa ông?

Ông Võ Hồng Thắng: Theo tôi, để thu hút nhà đầu tư tham gia vào thị trường đất nền, cần có những giải pháp đồng bộ, chủ yếu tập trung vào tăng tính minh bạch, giảm rủi ro và củng cố niềm tin của nhà đầu tư.

Trước hết, cần đẩy nhanh hoàn thiện pháp lý cho dự án, đây là yếu tố quan trọng và tiên quyết đối với nhà đầu tư trong bối cảnh hiện nay. Các dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ triển khai đảm bảo và chủ đầu tư uy tín sẽ giúp tạo niềm tin cho nhà đầu tư, đồng thời tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững của thị trường.

Bên cạnh đó, cần công khai thông tin quy hoạch, dữ liệu giá đất, tránh tình trạng thiếu thông tin khiến nhà đầu tư lo ngại rủi ro. Việc ứng dụng bản đồ quy hoạch số và hệ thống dữ liệu đất đai công khai sẽ giúp nhà đầu tư đánh giá đúng giá trị tài sản và tăng tính minh bạch của thị trường.

Song song đó, việc duy trì mặt bằng lãi suất hợp lý và có chính sách tín dụng phù hợp cũng đóng vai trò quan trọng. Khi nhà đầu tư có thể dễ dàng tiếp cận vốn vay thì khả năng hấp thụ của thị trường sẽ được cải thiện, từ đó góp phần gia tăng thanh khoản và thúc đẩy sự tăng trưởng của thị trường.

PV: Trân trọng cảm ơn ông!