Phía sau "núi" hàng tồn kho của doanh nghiệp bất động sản

Thị trường bất động sản qua bức tranh hàng tồn kho

Theo báo cáo tổng hợp từ các địa phương gửi về Bộ Xây dựng, tính đến quý III/2025, lượng hàng tồn kho bất động sản trên thị trường bất động sản đạt khoảng 26.717 sản phẩm. Trong cơ cấu này, phân khúc chung cư ghi nhận tồn kho 6.323 căn, tăng tới 137% so với quý II/2025; nhà ở riêng lẻ cũng ghi nhận mức tồn kho 12.327 căn, tăng 19% và đất nền với lượng tồn kho 8.067 nền, giảm 31,2% so với quý trước.

Dữ liệu từ VietstockFinance cho thấy bức tranh tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn cũng gia tăng đáng kể. Tính đến cuối quý III/2025, tổng giá trị hàng tồn kho của 104 doanh nghiệp niêm yết đã vượt 499 nghìn tỷ đồng, tăng hơn 26% so với đầu năm và chạm mức cao nhất từ trước đến nay. Đáng chú ý, hàng loạt tên tuổi lớn ghi nhận lượng tồn kho ở mức rất cao như Novaland (NVL) với hơn 152.285 tỷ đồng, Khang Điền (KDH) hơn 23.000 tỷ đồng, Phát Đạt (PDR) gần 15.000 tỷ đồng, Nam Long (NLG) hơn 17.800 tỷ đồng…

Trên thực tế, trong hoạt động sản xuất - kinh doanh nói chung, kinh doanh bất động sản nói riêng, hàng tồn kho là một chỉ tiêu quan trọng và hiếm có doanh nghiệp nào hoạt động ổn định mà thiếu hàng tồn kho, bởi đây là một trong những nguồn cơ bản tạo ra doanh thu tương lai cho doanh nghiệp. Giới chuyên gia nhìn nhận, với những dự án có chất lượng tốt, pháp lý hoàn chỉnh và vị trí đắc địa, lượng hàng tồn kho lớn thậm chí còn trở thành lợi thế chiến lược, doanh nghiệp có thể chủ động về nguồn cung, tránh phải bán tháo trong giai đoạn trầm lắng và sẵn sàng bung hàng khi thị trường ấm lên để tối ưu hóa biên lợi nhuận. Trong bối cảnh quỹ đất sạch ngày càng khan hiếm, việc nắm giữ một lượng sản phẩm hoàn thiện cũng giống như sở hữu "nguồn lực dự trữ" quan trọng cho chu kỳ tăng trưởng tiếp theo.

Tuy nhiên, bức tranh tích cực này chỉ đúng với những doanh nghiệp có năng lực tài chính mạnh và sở hữu sản phẩm đạt chuẩn. Nhìn rộng ra, tồn kho tăng cao đang phơi bày khả năng hấp thụ của thị trường. Mặc dù nhu cầu ở thực vẫn rất lớn, song mặt bằng giá bán hiện nay lại duy trì ở mức vượt xa sức mua trung bình của đại đa số người dân, trong khi nhu cầu sở hữu nhà ở thực vẫn rất lớn, đặc biệt tại các đô thị lớn. 

Thực tế này cũng được thể hiện rõ qua số liệu khảo sát của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES). Tính đến tháng 9/2025, mặt bằng giá bán sơ cấp tại Hà Nội tiếp tục leo thang, đạt trung bình 92,9 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, các sản phẩm chung cư có giá trên 80 triệu đồng/m2 đã chiếm tới 72% trong tổng số 23 dự án được khảo sát. Cũng theo VIRES, không chỉ các dự án nằm ở khu vực trung tâm mà ngay cả những dự án ở rìa trung tâm giá căn hộ cũng đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Tại TPHCM, mức giá sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư cũng đã lên đến khoảng 91 triệu đồng/m2, trong khi các dự án tại khu vực trung tâm thậm chí chạm ngưỡng 120 - 150 triệu đồng/m2.

Chính mức giá leo thang này tạo ra một nghịch lý, sản phẩm có thể tốt, pháp lý hoàn chỉnh, chủ đầu tư uy tín, nhưng vẫn không thể chuyển hóa thành giao dịch, đơn giản vì nhóm khách hàng có nhu cầu thật, vốn là động lực bền vững của thị trường không còn đủ khả năng tiếp cận.

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) chỉ ra rằng, đây chính là biểu hiện rõ nhất của sự lệch pha cung - cầu đang ngày càng trầm trọng. Trong khi nhu cầu thực tập trung chủ yếu ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền, doanh nghiệp lại tiếp tục phát triển nguồn cung hướng đến phân khúc trung - cao cấp do biên lợi nhuận cao và kỳ vọng thị trường hồi phục nhanh. Khoảng cách này khiến thị trường vận hành kém hiệu quả, tạo ra lượng tồn kho lớn nhưng lại không giải quyết được nhu cầu bức thiết về nhà ở. 

Trong báo cáo mới đây, dù đánh giá triển vọng nhóm ngành bất động sản có thể cải thiện trong thời gian tới, Công ty Chứng khoán BIDV (BSC) vẫn cảnh báo rằng độ lệch pha cung - cầu tiếp tục nghiêng mạnh về phía phân khúc cao cấp, khiến thanh khoản thị trường nhà ở phổ thông ngày càng suy giảm. Điều này tạo ra rủi ro tiềm ẩn cho quá trình phục hồi bền vững của toàn thị trường.

Bên cạnh đó, lượng hàng tồn kho lớn cũng tiềm ẩn nguy cơ làm méo mó các tín hiệu giá. Theo ông Bùi Văn Doanh, khi doanh nghiệp buộc phải neo giá ở mức cao để bảo toàn biên lợi nhuận và duy trì giá trị tài sản, mặt bằng giá chung trên thị trường vô tình bị đẩy lên một mức "ảo", không phản ánh đúng sức mua thực tế. Hệ quả là kỳ vọng giá bị bóp méo, người bán bị cuốn vào tâm lý giữ giá bằng mọi cách, còn người mua ở thực lại ngày càng bị đẩy ra xa giấc mơ sở hữu nhà, dù nguồn cung tồn kho vẫn chất đống.

Điều nguy hiểm hơn là sự méo mó giá này có thể lan rộng, gây hiệu ứng domino lên nhiều phân khúc, khiến thị trường trở nên kém minh bạch. Khi giá không dựa trên sức cầu thực, thanh khoản suy giảm, chu kỳ đầu tư bị đứt gãy và các dòng vốn từ ngân hàng đến trái phiếu trở nên dè dặt hơn. "Tác động đến không chỉ là những người có nhu cầu ở thực, mà còn có những hệ lụy lớn hơn, thậm chí đến cả nền kinh tế", ông Doanh nhấn mạnh, đồng thời cho rằng sự lệch pha giá nếu không được điều chỉnh sẽ tiếp tục kéo dài trạng thái trầm lắng và cản trở nỗ lực phục hồi của toàn thị trường.

Để hàng tồn kho không gây áp lực lên sức khỏe doanh nghiệp bất động sản

Lượng tồn kho bất động sản tăng cao còn là tín hiệu cảnh báo trực tiếp đến sức khỏe tài chính của doanh nghiệp. Thực tế cho thấy, khi hàng tồn kho phình to, vốn của doanh nghiệp bị "đóng băng" trong các dự án dở dang hoặc sản phẩm chậm tiêu thụ, khiến dòng tiền không được luân chuyển, khi chi phí lãi vay, vận hành và triển khai dự án vẫn liên tục phát sinh. Áp lực này đặc biệt nguy hiểm đối với những doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, khi mức độ phụ thuộc vào vốn vay càng cao thì rủi ro thanh khoản càng dễ bộc lộ.

Ông Bùi Văn Doanh nhấn mạnh, giai đoạn hiện nay không chỉ đòi hỏi sự cẩn trọng, mà còn đòi hỏi bản lĩnh quản trị rủi ro của doanh nghiệp bất động sản. Trong bối cảnh thanh khoản thị trường suy yếu, giá bán khó có thể điều chỉnh mạnh xuống do áp lực chi phí đầu vào, trong khi chi phí tài chính vẫn neo ở mức cao, việc tiếp tục sử dụng đòn bẩy để mở rộng dự án hoặc "ôm" tồn kho dài hạn có thể trở thành con đường nhanh nhất dẫn đến rủi ro mất kiểm soát dòng tiền. 

Do đó, điều doanh nghiệp cần lúc này không phải là tăng tốc, mà là giữ nhịp, tập trung quản trị dòng tiền chặt chẽ, rà soát kỹ lưỡng danh mục dự án, ưu tiên triển khai những sản phẩm có đầu ra rõ ràng và nhu cầu ở thực cao như những sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, đồng thời tạm dừng các dự án pháp lý phức tạp hoặc thiếu tiềm năng thanh khoản, đẩy nhanh tiến độ xây dựng những dự án đã hoàn thiện pháp lý. Việc củng cố nền tảng tài chính như giảm nợ, cơ cấu lại chi phí, đến tối ưu dòng tiền hoạt động sẽ quyết định sức bền của doanh nghiệp khi bước vào chu kỳ phục hồi mới.

Về phía cơ quan quản lý, yêu cầu cấp thiết hiện nay là tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý, gỡ bỏ những điểm nghẽn thủ tục và giảm các chi phí đầu vào đang khiến giá thành sản phẩm bị đội lên quá cao. Việc đẩy nhanh quy trình thẩm định, phê duyệt dự án, đặc biệt với những dự án nhà ở vừa túi tiền không chỉ giúp mở rộng nguồn cung phù hợp nhu cầu thực, mà còn tạo điều kiện để doanh nghiệp rút ngắn vòng quay vốn, hạn chế phát sinh hàng tồn kho mới.

Chỉ khi cả hai phía Nhà nước và doanh nghiệp cùng chuyển động, thị trường mới có cơ hội giải phóng lượng hàng tồn kho đang chất đống, cải thiện thanh khoản và từng bước hình thành lại một cấu trúc cung cầu lành mạnh hơn. Đây không chỉ là điều kiện để thị trường phục hồi bền vững, mà còn là tiền đề quan trọng giúp tái lập niềm tin của người mua và nhà đầu tư trong giai đoạn tới./.