Nguồn cung bất động sản Hà Nội chuyển biến rõ rệt
Báo cáo Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam 2024 được CBRE công bố sáng 8/1 cho biết, thị trường bất động sản Hà Nội và TP.HCM trong năm qua ghi nhận khoảng 43.300 sản phẩm (căn hộ chung cư và nhà phố/biệt thự) mở bán mới. Tuy nhiên, TP.HCM chỉ chiếm 12,2% tổng nguồn cung, với gần 5.300 sản phẩm; còn Hà Nội chiếm 87,8%, với gần 38.000 sản phẩm, cao gấp 7,1 lần so với TP.HCM.
Cụ thể tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới trong năm 2024 tăng gấp 3 so với năm 2023, vượt 30.900 căn và là nguồn cung mở bán mới theo năm cao nhất kể từ năm 2020.
Trong khi đó, nguồn cung căn hộ bán mở bán mới tại TP.HCM thấp nhất kể từ năm 2013, với chỉ 5.050 căn hộ mở bán mới. Dù vậy, riêng quý cuối năm, TP.HCM đã ghi nhận nguồn cung mở bán mới cải thiện,tăng mạnh gấp 26 lần so với quý trước.
Đối với loại hình nhà phố/biệt thự, CBRE cho biết, trong năm qua Hà Nội vẫn là điểm sáng về nguồn cung trên thị trường, với hơn 6.300 căn nhà phố/biệt thự mở bán mới từ các đợt mở bán tiếp theo của các khu đô thị hiện hữu ở Đông Anh và Hà Đông. So với năm ngoái, nguồn cung mới trong năm 2024 tại Hà Nội đã tăng gấp đôi.
Với TP.HCM, sau năm 2023 hạn hẹp nguồn cung mở bán mới, nguồn cung nhà phố/biệt thự mở bán trong năm 2024 đạt hơn 230 căn mở bán, gấp 8 lần so với năm trước. Dù có cải thiện nhưng do nguồn cung nhà phố/biệt thự của TP.HCM trong 2 năm gần đây không đến từ các dự án đại đô thị quy mô lớn nên nguồn cung mới năm 2024 chỉ bằng 10 - 20% so với giai đoạn 2016 - 2022 và thấp hơn nhiều so với Hà Nội.
Nguồn cung mới lớn nhất trong năm đến từ dự án tại khu Tây (huyện Bình Chánh) mở bán hơn 130 căn từ đầu quý III. Các dự án mở bán mới khác đều có quy mô nhỏ, chỉ khoảng 10 - 50 căn/đợt mở bán, báo cáo CBRE cho biết.
Đánh giá nguồn cung nhà ở tại thị trường 2 thành phố lớn trong năm qua, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, chuyên gia CBRE cho rằng, đây là một bức tranh trái chiều rất rõ nét. Trong bối cảnh Hà Nội đang ngày càng cải thiện nguồn cung nhà ở qua từng quý thì TP.HCM lại tiếp tục hạn chế. Điều này cũng phần nào phản ánh khả năng hồi phục của thị trường bất động sản 2 thành phố lớn trong năm 2024.
Nói về triển vọng trong năm tới, chuyên gia này cho rằng nguồn cung thị trường nhà ở Hà Nội sẽ tiếp tục cải thiện. Trong đó, nguồn cung mới căn hộ chung cư ước đạt hơn 31.000 căn mở bán. Nguồn cung chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, hạng sang và dự kiến mở rộng ra các khu vực phía Nam (quận Hoàng Mai), phía Đông (quận Long Biên) và phía Tây (huyện Đan Phượng). Sự dồi dào của nguồn cung mới sẽ góp phần duy trì mức tăng trưởng giá bán sơ cấp ổn định, dự kiến tăng trung bình 6 - 8% mỗi năm.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, chuyên gia CBRE
Với loại hình nhà ở gắn liền với đất, bên cạnh nguồn cung từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu, thị trường sẽ ghi nhận nguồn cung từ các dự án đô thị mới tại Đan Phượng, Long Biên và Tây Hồ trong vòng 2 - 3 năm tới. Tổng nguồn cung bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội dự kiến vượt 7.000 căn vào năm 2025.
Trong khi đó, nguồn cung bất động sản gắn liền với đất tại TP.HCM sẽ cải thiện nhờ vào các dự án đô thị mới triển khai ở khu Đông và khu Nam. Nguồn cung mới năm 2025 của thành phố dự kiến đạt khoảng 2.000 căn, gấp 8 lần so với năm 2024.
"Năm 2025 sẽ đánh dấu sự khởi đầu cho một chu kỳ mới của thị trường nhà ở, với nguồn cung phong phú và chất lượng sản phẩm được nâng cao hơn thúc đẩy bởi cạnh tranh gia tăng từ các chủ đầu tư. Thị trường được kỳ vọng sẽ phát triển ổn định và bền vững hơn, khi có thời gian thích nghi với các luật sửa đổi cùng với các thông tư và hướng dẫn thi hành mới. Điều này sẽ tạo ra một môi trường pháp lý rõ ràng, khuyến khích các chủ đầu tư tham gia phát triển dự án, đồng thời mở ra cơ hội cho nhiều người dân có thể tiếp cận và mua nhà dễ dàng hơn", chuyên gia CBRE nhìn nhận.
Giá nhà Hà Nội đã gần đuổi kịp TP.HCM
Trong bối cảnh nguồn cung mới tương đối dồi dào, sức hấp thụ của thị trường nhà ở tại Hà Nội duy trình sự ổn định. Theo đó, ở loại hình nhà phố/biệt thự, CBRE cho biết tổng số căn bán được trong năm 2024 đạt hơn 6.100 căn, tăng 43% so với 2023. Mặt bằng giá bán nhà phố/biệt thự cũng không có nhiều biến động. Riêng quý IV/2024, giá bán sơ cấp đạt xấp xỉ 220 triệu đồng/m2 đất (chưa bao gồm VAT), tăng 20% so với năm ngoái. Tại thị trường thứ cấp, giá bán tăng mạnh hơn ở thời điểm cuối năm, đạt 175 triệu đồng/m2 đất và tăng hơn 11% so với cùng kỳ năm ngoái.
Còn tại thị trường TP.HCM, do nhu cầu nhà ở duy trì cao, tỷ lệ bán của các dự án mở bán mới trong năm đạt gần 80%. Tính đến quý IV/2024, giá bán sơ cấp của nhà phố/biệt thự đạt 310 triệu đồng/m2 đất, tăng 13% theo năm. Đặc biệt, tại khu vực Thủ Thiêm và Phú Mỹ Hưng, giá một số dự án đã lên đến 680 - 900 triệu đồng/m2 đất.
Đối với loại hình căn hộ chung cư, giá bán tại Hà Nội đã đạt 72 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT), tính đến quý cuối năm. Trong đó, giá bán sơ cấp ghi nhận mức tăng mạnh, hơn 36% so với cùng kỳ năm ngoái và 12% so với quý trước.
"Đây là mức tăng cao nhất ghi nhận được trong vòng 8 năm trở lại đây tại thị trường chung cư Hà Nội", ông Huỳnh Tuấn Kiệt nhận định.
Theo ông Kiệt, phần lớn nguồn cung mới trong quý IV Hà Nội tập trung vào các dự án có pháp lý đầy đủ, được phát triển trong các đại đô thị ở Nam Từ Liêm và Gia Lâm vốn đã đi vào hoạt động với một lượng cư dân nhất định. Điều này dẫn đến việc tăng giá bán sơ cấp cũng như tốc độ bán hàng vượt mức 70% ở các dự án.
Bên cạnh nguồn cung cao cấp, thị trường Hà Nội quý IV ghi nhận một dự án trung cấp mới ở khu vực ngoại thành (Thạch Thất) mở bán với tỉ lệ bán hàng tích cực, góp phần giải tỏa phần nào sự thiếu hụt nguồn cung phân khúc này trong thời gian qua.
Theo CBRE, giá nhà Hà Nội đã gần đuổi kịp TP.HCM. (Ảnh: Bùi Văn Doanh)
Tại TP.HCM, căn hộ chung cư có giá bán sơ cấp trung bình đạt 76 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT), tăng gần 24% theo năm. Mức tăng này là do hơn 70% nguồn cung mới trong năm tại thành phố là các dự án cao cấp đến hạng sang và các dự án mở bán giai đoạn tiếp theo điều chỉnh giá bán tăng từ 10 - 40% so với giai đoạn trước đó.
Điển hình có dự án tại khu vực Thủ Thiêm chào bán giai đoạn cuối với giá bán căn hộ chung cư lên đến 490 triệu đồng/m2 thông thủy. Dù đặt ra mức giá sơ cấp chào bán cao, song các chủ đầu tư cũng áp dụng nhiều chính sách bán hàng ưu đãi như thanh toán giãn lên đến 5 năm, chiết khấu từ 5% đến 16% cho thanh toán tiêu chuẩn. Do đó, tỷ lệ hấp thụ của các dự án mở bán mới đạt trung bình 70% trên số căn mở bán trong quý IV và cả năm 2024. Trong đó, một số dự án cao cấp đến hạng sang có kết nối thuận tiện với khu vực trung tâm ghi nhận tỷ lệ bán gần 100% chỉ trong ngày mở bán, thu hút phần lớn nhà đầu tư có sẵn dòng tiền và lựa chọn chính sách thanh toán chuẩn có chiết khấu cao.
Tại thị trường thứ cấp, chuyên gia CBRE cho biết, mặt bằng giá bán chung cư Hà Nội đang dần đuổi kịp mức giá tại TP.HCM, đạt trung bình lần lượt 48 triệu đồng và 49 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT).
Cụ thể, mức tăng giá bán thứ cấp Hà Nội duy trì đà tăng ổn định so với hồi đầu năm, tăng 5% theo quý. So với năm ngoái, giá bán thứ cấp chung cư Hà Nội đã tăng hơn 26% theo năm, là mức tăng theo năm cao nhất ghi nhận được từ trước tới nay.
Mặt khác, giá bán thứ cấp chung cư tại TP.HCM tiếp tục đà tăng nhẹ, tăng trung bình 1% theo quý và tăng 7% theo năm. Tuyến Metro Số 1 bắt đầu vận hành thương mại từ cuối tháng 12/2024 đã kéo theo các dự án nằm dọc tuyến, điển hình tại khu vực Quận 2 (cũ) và Quận 9 (cũ) của TP. Thủ Đức, ghi nhận giá bán thứ cấp bình quân tăng 2 - 3% theo quý và tăng gần 15% theo năm, ông Kiệt cho biết thêm./.
