Thích
Nếu nhìn vào bề nổi, thị trường bất động sản năm 2025 đang bước vào giai đoạn phục hồi mạnh với nguồn cung tăng cao nhất trong nhiều năm. Tuy nhiên, khi bóc tách sâu hơn cơ cấu giao dịch, một thực tế khác hiện ra: Thị trường hiện nay đang được dẫn dắt chủ yếu bởi người mua nhà thứ hai trở lên, trong khi người mua ở thực lần đầu tiếp tục lép vế trước mặt bằng giá ngày càng "leo thang".
Theo báo cáo của Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), hơn 75% giao dịch trên thị trường đến từ nhóm khách hàng đã sở hữu ít nhất một bất động sản, trong đó khoảng 10% là nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn.
Đáng chú ý, chỉ 10% tổng giao dịch có vay ngân hàng, cho thấy dòng tiền trên thị trường hiện nay mang tính chọn lọc và thận trọng hơn so với các chu kỳ trước.
Nguồn cung bùng nổ, nhưng lệch hẳn về phân khúc cao cấp
Năm 2025, toàn thị trường ghi nhận hơn 128.000 sản phẩm nhà ở chào bán mới, tăng 88% so với năm 2024 và là mức cao nhất trong giai đoạn 2019-2025. Động lực tăng trưởng chủ yếu đến từ phân khúc căn hộ, với hơn 80.000 sản phẩm mới, gấp đôi so với năm trước.
Nguồn cung thị trường bùng nổ nhưng thiên về phân khúc cao cấp. Ảnh minh họa
Tuy nhiên, điều đáng nói không nằm ở số lượng, mà ở chất lượng và mức giá nguồn cung. Khoảng 25% căn hộ mở bán mới - tương đương hơn 20.000 sản phẩm có giá trên 100 triệu đồng/m2, gần gấp 10 lần cùng kỳ năm 2024.
Cơ cấu nguồn cung hiện nay đang dịch chuyển nhanh về phía cao cấp và siêu cao cấp, trong khi phân khúc nhà ở thương mại bình dân gần như vắng bóng.
Tại Hà Nội và TP. HCM, khoảng 85% nguồn cung căn hộ mới có giá trên 80 triệu đồng/m2, phản ánh rõ xu hướng "lệch pha" giữa cung và nhu cầu ở thực.
Căn hộ trung tâm: Dù ít nhưng vẫn hút tiền
Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy một nghịch lý thú vị: dù chỉ chiếm 28% nguồn cung, căn hộ khu vực trung tâm lại thu hút tới 45% mức độ quan tâm trong 10 tháng đầu năm 2025.
Riêng trong quý III/2025, mức độ quan tâm đối với căn hộ hạng sang tăng tới 168% so với cùng kỳ năm trước, bất chấp tâm lý thị trường nhìn chung vẫn thận trọng.
Điều này phản ánh rõ sự dịch chuyển của dòng tiền: thay vì "trải đều", nhà đầu tư và người mua có năng lực tài chính đang ưu tiên tài sản lõi, có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và khả năng giữ giá dài hạn.
Dòng tiền Bắc - Nam và sự phân hóa theo khu vực
Xét theo vùng miền, miền Bắc tiếp tục dẫn đầu nguồn cung, chiếm 48% tổng nguồn cung cả nước. Miền Nam hiện chiếm 37%, nhờ hàng loạt dự án được tái khởi động sau giai đoạn trầm lắng, trong khi miền Trung duy trì ổn định ở mức 15%.
Một điểm đáng chú ý khác là xu hướng dòng tiền từ miền Bắc "Nam tiến". Riêng tại TP. HCM, mức độ quan tâm tăng 95%, trong đó lượt tìm kiếm từ Hà Nội tăng 49%.
Xu hướng này cho thấy nhà đầu tư đang tìm đến các thị trường có dư địa tăng trưởng dài hạn, gắn với hạ tầng và quy mô đô thị lớn, thay vì lướt sóng ngắn hạn.
"Cuộc chơi" thực sự đang nằm trong tay nhóm người mua nhà thứ hai trở lên, có sẵn vốn, ưu tiên tài sản lõi, pháp lý rõ ràng và tầm nhìn trung - dài hạn. Ảnh minh họa
Chia sẻ trên báo Tiền Phong, ông - Lê Đình Chung, Phó Chủ tịch VARS IRE cho biết, tỷ lệ hấp thụ bình quân năm 2025 đạt khoảng 68%, tương đương gần 88.000 giao dịch thành công.
Trong ba quý đầu năm 2025, nhiều dự án có mức giá cao vẫn ghi nhận tỷ lệ bán tích cực nhờ nhu cầu đầu tư và nhu cầu ở thực cùng gia tăng.
Tuy nhiên, bước sang quý IV/2025, tỷ lệ hấp thụ bắt đầu chững lại khi nguồn cung mới tăng nhanh, trong khi lãi suất nhích lên khiến nhóm nhà đầu tư trở nên dè dặt hơn.
Mặt bằng giá bất động sản tiếp tục đi lên tại hầu hết các phân khúc. Nhà ở thấp tầng và đất nền ghi nhận giá chào bán mới tăng 5-10%, trong khi giá thứ cấp tăng khoảng 20% so với cùng kỳ.
Giao dịch tập trung chủ yếu ở các dự án có mức giá 100-200 triệu đồng/m2, nằm trong các đô thị đã hình thành, có cư dân ở thực và hạ tầng hoàn chỉnh.
Ngược lại, không ít dự án biệt thự, liền kề dù tăng giá mạnh nhưng thanh khoản hạn chế, do vị trí kết nối chưa thuận lợi hoặc hạ tầng khu vực chưa theo kịp.
Chênh lệch rõ nét giữa các thị trường lớn
Tại Hà Nội, giá căn hộ chào bán mới trung bình đạt khoảng 100 triệu đồng/m2, tăng 40% so với năm 2024. Ở TP. HCM, con số này là 111 triệu đồng/m2, tăng 23%, với nhiều dự án cao cấp mở bán vào cuối năm.
Đà Nẵng cũng ghi nhận mức giá căn hộ chung cư trung bình vượt 83 triệu đồng/m2, tăng 14% so với năm trước.
Trên thị trường thứ cấp, Hà Nội xuất hiện hiện tượng tăng giá nhanh rồi chững lại, thậm chí có trường hợp rao bán "cắt lỗ" từ nhóm nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO. Dù vậy, mặt bằng giá khu vực trung tâm vẫn giữ ổn định. Tại Đà Nẵng, giá tăng nhờ dòng tiền đầu tư phía Bắc, song thanh khoản cuối năm có xu hướng chậm lại. Trong khi đó, TP. HCM tiếp tục là điểm nóng giá, tập trung ở những khu vực có dự án hạ tầng lớn đang và sắp triển khai.
Bất động sản nghỉ dưỡng: Phục hồi nhưng không đại trà
Ở phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, thị trường ghi nhận sự phục hồi rõ nét nhưng mang tính chọn lọc. Nguồn cung tăng gấp 4 lần năm 2024, tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 55%, song giao dịch chủ yếu tập trung tại các đô thị biển và đại đô thị nghỉ dưỡng quy mô lớn, do những chủ đầu tư uy tín phát triển.
Xu hướng mới đang dần hình thành: đô thị biển đa chức năng, vừa phục vụ nhu cầu an cư, vừa đáp ứng đầu tư dài hạn, thay thế mô hình nghỉ dưỡng truyền thống vốn phụ thuộc lớn vào du lịch thuần túy.
Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi nhưng không còn mang tính đại trà. Ảnh minh họa
Nhìn về 6 tháng đầu năm 2026, VARS IRE dự báo phân khúc căn hộ có thể tăng trưởng khoảng 42%, tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường nhờ gắn với nhu cầu ở thực, thanh khoản ổn định và khả năng khai thác bền vững.
Tuy nhiên, cấu trúc thị trường hiện nay cho thấy một thông điệp rõ ràng rằng bất động sản không còn là cuộc chơi đại trà. Dòng tiền đang ưu tiên chất lượng, pháp lý, vị trí và năng lực phát triển dự án, trong khi nhóm đầu tư ngắn hạn sử dụng đòn bẩy chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ và ngày càng thận trọng.
Từ cơ cấu giao dịch và dòng tiền có thể thấy dù nguồn cung nhà ở tăng mạnh, thị trường hiện nay không được dẫn dắt bởi người mua ở thực.
"Cuộc chơi" thực sự đang nằm trong tay nhóm người mua nhà thứ hai trở lên, có sẵn vốn, ưu tiên tài sản lõi, pháp lý rõ ràng và tầm nhìn trung - dài hạn.
Chính nhóm này, chứ không phải nhu cầu ở thực phổ thông, đang định hình mặt bằng giá, cơ cấu sản phẩm và nhịp vận động của thị trường bất động sản giai đoạn hiện nay - một thực tế cho thấy thị trường đã phục hồi, nhưng theo cách chọn lọc và phân hóa sâu, thay vì lan tỏa đồng đều như các chu kỳ trước.
Việc thị trường được dẫn dắt chủ yếu bởi nhóm người mua đã sở hữu bất động sản mang lại sự ổn định nhất định trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Khi nguồn cung tiếp tục tập trung vào phân khúc cao cấp, trong khi người mua ở thực khó tiếp cận, thị trường có nguy cơ mất cân bằng cung - cầu thực chất, làm suy giảm khả năng tạo lập mặt bằng nhu cầu bền vững.
Đáng lo ngại hơn, nếu nhóm người mua thứ hai tiếp tục tích lũy bất động sản với mục tiêu nắm giữ, cho thuê hoặc chờ tăng giá, thị trường có thể rơi vào trạng thái giá neo cao nhưng thanh khoản không tương xứng, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất, chi phí vốn và thu nhập của người dân chưa theo kịp mặt bằng giá nhà.
Về lâu dài, sự thiếu hụt nhà ở phù hợp với nhu cầu ở thực không chỉ tạo áp lực xã hội, mà còn làm giảm vai trò của bất động sản như một trụ cột ổn định của nền kinh tế.
Nếu không có sự điều chỉnh kịp thời về chính sách, cơ cấu sản phẩm và chiến lược phát triển, thị trường có thể phục hồi về mặt giá trị, nhưng khó đạt được sự phát triển lành mạnh và bao trùm.
