"Nhà ở giá hợp lý" dựa trên mô hình đô thị TOD là xu hướng tất yếu nhưng đi kèm nhiều thách thức

Phát triển "nhà ở giá hợp lý" dựa trên mô hình đô thị TOD là xu hướng tất yếu

Dữ liệu thống kê từ CBRE Việt Nam cho thấy thị trường bất động sản tại Hà Nội những năm gần đây, đặc biệt trong năm 2024, đã chứng kiến mức tăng giá mạnh. Cụ thể, thị trường sơ cấp đã tăng khoảng 26%, trong khi thị trường thứ cấp cũng tăng tương tự. Đáng nói, mức giá trung bình trên thị trường hiện nay đã vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Mặt khác, thống kê về nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội từ năm 2022 đến 2024 cho thấy, phân khúc bình dân gần như biến mất. Nguồn cung căn hộ mới chủ yếu là các sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp, khiến giá nhà bình quân bị đẩy lên cao và người mua nhà ở thực khó tiếp cận.

Thị trường chung cư TP.HCM cũng tương tự. CBRE Việt Nam dự báo, cơn khát nguồn cung nhà ở TP.HCM nhiều khả năng tiếp diễn, đặc biệt là nhà ở giá bình dân, khi chỉ có 10.000 căn hộ mở bán mới trong năm 2025, bằng một phần ba nhu cầu nhà ở của người dân.

Ông Phan Lê Thành Long, CEO AFA Group cho biết, theo tiêu chuẩn quốc tế, chi phí dành cho nhà ở không nên vượt quá 30% thu nhập hộ gia đình. Tuy nhiên, tại Việt Nam, với mức giá nhà trung bình tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM lên tới 50 - trên 70 triệu đồng/m2, việc sở hữu nhà trở nên rất khó khăn đối với nhiều người. Trong bối cảnh đó, cần có một khái niệm rõ ràng về "nhà ở giá hợp lý", hay "nhà ở vừa túi tiền" (affordable housing).

"Chúng tôi không đề cập đến khái niệm nhà giá rẻ, mà nói về nhà ở hợp lý – tức là mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người mua. Lý do là vì nền kinh tế Việt Nam đang tăng trưởng, hạ tầng phát triển, đô thị hóa mở rộng và thu nhập của người dân cũng tăng lên. Do đó, chúng ta cần có một khái niệm rõ ràng về giá nhà hợp lý", ông Long nói và cho biết, theo nghiên cứu toàn cầu và tình hình tại Việt Nam, mức giá 35 triệu đồng/m2 có thể được xem là hợp lý.

Tuy nhiên, việc phát triển nhà ở giá bình dân đang gặp nhiều thách thức. Chính sách và nguồn vốn tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội chưa đủ hấp dẫn, thủ tục đầu tư và thuê, mua nhà ở xã hội còn phức tạp.

Muốn cải thiện nguồn cung theo hướng cân bằng hơn, thì cần phát triển nhà ở thương mại phổ thông và nhà ở xã hội tại các khu vực ngoại ô hay đô thị mới, nơi quỹ đất chưa phát triển còn nhiều và chi phí đầu tư xây dựng bất động sản không quá đắt đỏ, dự báo sẽ góp phần đưa thị trường về lại quỹ đạo phát triển bền vững, theo ông Long.

"Ngày trước, thị trường tập trung vào nhà phố, nhưng sau này, chung cư vùng lõi đô thị dần thay thế vị trí của nhà phố. Và bây giờ, đến lượt chung cư vùng ven trở thành giải pháp tất yếu để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.

Các chủ đầu tư, đặc biệt là những nhà đầu tư có nguồn vốn không quá dồi dào hoặc không đủ khả năng triển khai những dự án quy mô lớn, cần tập trung vào việc phát triển những dự án có giá nhà hợp lý, vị trí phù hợp. Bởi lẽ, nhu cầu về nhà ở tại các thành phố lớn hiện nay là rất lớn, và ai biết nắm bắt cơ hội này sẽ thắng lợi, không chỉ về mặt doanh thu mà còn về mức độ hấp thụ của thị trường", CEO AFA Group nhận định.

Đặc biệt, hạ tầng giao thông phát triển, nhất là các tuyến metro, như tuyến Metro số 1 (TP.HCM) mới đi vào hoạt động, đã đáp ứng nhu cầu di chuyển của rất nhiều cư dân vùng ven.

"Đây chính là xu hướng phát triển bất động sản TOD (Transit-Oriented Development), là mô hình phát triển đô thị dựa trên hệ thống giao thông công cộng", ông Long nói và cho biết thêm, mô hình này đã rất thành công ở các thành phố lớn trên thế giới. Điển hình ở Seoul, Hàn Quốc, hệ thống tàu điện ngầm phát triển mạnh mẽ, giúp kết nối các khu vực trong bán kính lên tới 80km từ trung tâm.

"Thực tế, nhiều chủ đầu tư đang tập trung vào phân khúc nhà ở hợp lý (affordable housing), nhất là tại khu vực phía Nam. Khi giá nhà trung tâm cao, thì vùng ven trở thành lựa chọn tất yếu, nhất là đối với các hộ gia đình trẻ, không có sự hỗ trợ từ cha mẹ. Những căn hộ gần các tuyến giao thông công cộng, có diện tích phù hợp, chắc chắn sẽ có mức giá hợp lý hơn", ông Long nói.

Chỉ phát triển mô hình đô thị TOD là chưa đủ, nhất thiết phải có sự điều tiết của Nhà nước

Ông David Jackson - Tổng giám đốc Công ty tư vấn bất động sản Avison Young Việt Nam cho rằng, mô hình đô thị TOD chỉ là một trong những giải pháp, không thể giải quyết mọi vấn đề về quá tải đô thị. Hơn nữa, với xu hướng giá bất động sản tăng theo hạ tầng, khu vực gần các tuyến metro cũng có nguy cơ tạo ra bong bóng bất động sản, đẩy giá nhà lên cao.

"Để tránh tình trạng thổi giá bất động sản xung quanh các nhà ga của tuyến đường sắt đô thị, nhất thiết phải có sự điều tiết của Nhà nước, thông qua công tác quy hoạch khoa học, đảm bảo tính cân đối và đa dạng hóa các loại hình bất động sản.

Ngoài ra, cần có cơ chế khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc nhà ở tầm trung trở xuống để cân bằng nguồn cung", ông David Jackson gợi ý.

Thực tế, từ Quý IV/2024, nguồn cung nhà ở đã có dấu hiệu cải thiện nhờ tác động tích cực của ba bộ luật quan trọng liên quan đến bất động sản chính thức có hiệu lực sớm hơn dự kiến. Nhiều dự án nhà ở xã hội đã được khởi công tại Hà Nội, và trên toàn quốc, dự kiến sẽ có khoảng 100.000 căn nhà ở xã hội được hoàn thành vào năm 2025, theo Bộ Xây dựng.

Tuy nhiên, để thị trường thực sự thay đổi theo hướng tích cực, cần có sự phối hợp đồng bộ giữa chính sách pháp lý, phát triển hạ tầng giao thông và định hướng của các chủ đầu tư.

PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược, chính sách tài nguyên và môi trường, Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận xét, không chỉ Việt Nam, mà nhiều quốc gia như Úc, New Zealand, Mỹ cũng đang quan tâm đến việc kiểm soát giá nhà. Đây là một phần quan trọng của việc đảm bảo thịnh vượng và an sinh xã hội, với ba yếu tố cơ bản: ăn, mặc, ở. Ngay cả ở các nước phát triển, các chính sách đã được triển khai để ổn định giá nhà, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhằm đảm bảo người dân có thể sở hữu nhà với mức giá hợp lý.

"Để kiểm soát giá nhà, chúng ta cần tập trung vào việc tăng nguồn cung. Bao gồm việc mở rộng các khu đô thị, phát triển khu đô thị vệ tinh, và cải thiện hệ thống giao thông, đặc biệt là giao thông công cộng, để kết nối các khu vực vệ tinh.

Đặc biệt, Thủ tướng Chính phủ cũng đã chỉ đạo giải quyết vấn đề nhà ở xã hội, xem đây là nút thắt cần tháo gỡ để tăng nguồn cung, giảm giá nhà ở trong thời gian tới", ông Thọ chia sẻ.

Còn theo CEO AFA Group, giá nhà không tăng một cách chung chung, mà chủ yếu do sự lệch pha giữa cung và cầu. Do đó, cần có chính sách khuyến khích từ Nhà nước, thúc đẩy chủ đầu tư đa dạng hóa phân khúc, tạo ra nhiều dự án nhà ở phù hợp hơn.

"Khi có thêm phân khúc trung cấp và bình dân, giá trung bình sẽ hạ xuống, thay vì chỉ tập trung vào bất động sản cao cấp", ông Long nêu.

Đặc biệt, chính sách khuyến khích từ Nhà nước sẽ tác động mạnh đến sự phát triển của phân khúc "nhà ở hợp lý", như các chính sách hỗ trợ tín dụng. Song, ông Phan Lê Thành Long cũng cho rằng, dù chính sách lãi suất thấp vẫn đang duy trì, nhưng giá nhà vẫn tăng. Vấn đề là thiếu nguồn cung nhà ở giá hợp lý.

"Để giải quyết vấn đề này, chính sách quy hoạch của Nhà nước đóng vai trò quan trọng. Cần tập trung vào việc phát triển hạ tầng giao thông, cũng như triển khai các dự án Mega City. Đối với TP.HCM, không chỉ giới hạn trong phạm vi thành phố mà có thể mở rộng sang Đồng Nai, Long An, Bình Dương. Qua đó sẽ giúp cân bằng thị trường bất động sản, giảm sự mất cân đối giữa cung và cầu", ông Long nhận định./.