Nỗi lo tái cấp vốn của doanh nghiệp bất động sản

Tái cấp vốn sẽ khó khăn hơn

Thị trường bất động sản đang chứng kiến những tín hiệu tích cực khi số lượng giao dịch dần ổn định và tâm lý nhà đầu tư được cải thiện. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng 16% trong năm 2025, nhằm hỗ trợ thanh khoản cho nền kinh tế, bao gồm cả lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, áp lực tái cấp vốn vẫn là một thách thức lớn bởi 4 lý do.

Thứ nhất, tồn kho bất động sản vẫn còn lớn. Theo Bộ Xây dựng, tồn kho bất động sản các dự án trong quý II/2025 khoảng 25.294 căn/nền, bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền.

Thứ hai, mặc dù doanh nghiệp trong ngành đã giảm vay nợ nhưng một số báo cáo vẫn cho thấy hiện có gần 30 doanh nghiệp bất động sản có tỷ trọng nợ vay trên tổng tài sản cao hơn mức trung bình ngành. Điều này có thể khiến các doanh nghiệp đối mặt rủi ro mất cân đối tài chính và có thể dễ bị tổn thương khi thị trường bất động sản hoặc chính sách tiền tệ thay đổi trong thời gian tới.

Thứ ba, hàng ngàn tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong năm 2025, trong đó một phần đáng kể là các khoản đã được tái cơ cấu từ những năm trước đó.

Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA) dự báo trong 4 tháng cuối năm, khoảng 69.740 tỷ đồng trái phiếu sẽ đáo hạn, trong đó gần 50% là trái phiếu bất động sản, tương đương 29.883 tỷ đồng. Tháng 8/2025 cũng ghi nhận 4 mã trái phiếu chậm trả lãi và gốc với tổng trị giá 313 tỷ đồng.

Thực tế đã cho thấy một số doanh nghiệp đang gặp khó khăn trong việc thanh toán gốc và lãi trái phiếu. Mới đây, Công ty Cổ phần Đầu tư Hải Phát (HPX) thông báo việc chậm thanh toán lãi trái phiếu mã HPXH2125007, trái phiếu phát hành năm 2021. Theo lịch, ngày 25/8/2025, Đầu tư Hải Phát phải thanh toán hai khoản lãi trái phiếu mã HPXH2125007 (mệnh giá 500 tỷ đồng và dư nợ còn lại 500 tỷ đồng) lần lượt là 60,68 tỷ đồng và gần 46 tỷ đồng. Tuy nhiên, tới ngày 5/9, Công ty mới thanh toán 60,68 tỷ đồng và ngày 6/9 tiếp tục thanh toán gần 46 tỷ đồng.

Lý giải việc chậm thanh toán cho trái chủ, Đầu tư Hải Phát cho biết do thị trường bất động sản gặp khó trong bối cảnh nguồn tín dụng cho bất động sản bị siết chặt và thanh khoản giảm làm ảnh hưởng đến dòng tiền thu từ các dự án của Công ty. Công ty đã thanh toán đủ các kỳ lãi còn lại.

Cũng theo kế hoạch ngày 15/9/2025, Novaland phải thực hiện thanh toán hơn 145,9 tỷ đồng tiền gốc và gần 15 tỷ đồng tiền lãi cho lô trái phiếu mã NVLH2224006. Tuy nhiên, Novaland mới chỉ thanh toán được gần 15 tỷ đồng tiền lãi và hơn 1,5 tỷ đồng tiền gốc cho lô trái phiếu này, còn lại gần 144,4 tỷ đồng tiền gốc chưa thu xếp được nguồn tiền.

Trước đó doanh nghiệp cũng đã công bố báo cáo định kỳ về tình hình thanh toán gốc, lãi trái phiếu trong giai đoạn từ 1/1 đến 30/6/2025 trên HNX. Theo số liệu cập nhật đến ngày 30/6, trong kỳ, Novaland mới thanh toán hơn 33,26 tỷ đồng tiền lãi trái phiếu đúng hạn và 11 tỷ đồng tiền gốc (trễ so với kế hoạch). Các khoản thanh toán này được thực hiện vào tháng 3 và tháng 6/2025.

Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Phương Đông mới đây cũng báo cáo lô trái phiếu PDCCH2 có giá trị phát hành theo mệnh giá 900 tỷ đồng vẫn còn dư nợ gốc toàn bộ tại thời điểm 30/6/2025. Công ty đến hạn thanh toán lãi trái phiếu vào ngày 12/5/2025 với lãi suất 11,5%/năm, tương ứng số tiền 51,32 tỷ đồng. Tuy nhiên, khoản lãi này đến nay vẫn chưa được thanh toán.

Phương Đông cho biết doanh nghiệp và trái chủ đang trong quá trình đàm phán điều chỉnh lãi suất và gia hạn thời gian thanh toán để đảm bảo cân bằng lợi ích các bên. Mức lãi suất điều chỉnh được đề xuất là 11,3%/năm, dự kiến sẽ được chốt trước ngày 31/10/2025. Doanh nghiệp cam kết sẽ thanh toán đầy đủ ngay sau khi đạt được thỏa thuận.

Những trường hợp trên là lời cảnh báo về rủi ro thanh khoản và năng lực tài chính của nhiều doanh nghiệp trong ngành bất động sản.

Thứ tư, Ngân hàng Nhà nước mới đây đã ban hành Thông tư số 14 quy định về tỷ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng thương mại (NHTM), chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Theo đó, Thông tư 14 siết chặt hơn các quy định về tỷ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng thương mại, đặc biệt đối với bất động sản thương mại. Thông tư này ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch, tài sản bảo đảm rõ ràng và có giá trị cao.

Điều này đồng nghĩa với việc các doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp khó khăn hơn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay từ ngân hàng nếu dự án không đáp ứng được các tiêu chuẩn khắt khe về pháp lý và tài sản đảm bảo.

Đa dạng hóa, kiểm soát chặt chẽ dòng tiền

Theo giới chuyên gia kinh tế, trong quản trị tài chính doanh nghiệp, một trong những thách thức lớn nhất là vấn đề rủi ro tái cấp vốn. Đây là hoạt động phổ biến nhằm thay thế các khoản nợ hiện tại bằng những khoản nợ mới, có thể do khoản vay cũ sắp đáo hạn hoặc doanh nghiệp muốn tìm kiếm lãi suất ưu đãi hơn. Tuy nhiên, dù với mục đích nào, doanh nghiệp cũng luôn đối mặt với nguy cơ khó có thể thể tiếp cận nguồn vốn mới phù hợp khi cần bởi những rủi ro có thể xảy ra xuất phát từ nhiều yếu tố, cả bên ngoài lẫn bên trong.

Các yếu tố bên ngoài bao gồm điều kiện kinh tế vĩ mô thay đổi như lãi suất tăng, thị trường tín dụng thắt chặt. Mặt khác, rủi ro cũng có thể đến từ chính bản thân doanh nghiệp, do chất lượng tín dụng suy giảm.

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho rằng vấn đề cốt lõi không phải là quy mô nợ mà là khả năng trả nợ của doanh nghiệp. Để quản trị tài chính hiệu quả, doanh nghiệp phải đặt mục tiêu tài chính lên hàng đầu và kiểm soát chặt chẽ từng đồng tiền. Trong bối cảnh khác nhau, doanh nghiệp phải có quyết định chính xác về việc tăng nguồn thu hay cắt giảm chi phí tùy theo bối cảnh thị trường.

TS. Đinh Thế Hiển đánh giá: "Trong giai đoạn tăng trưởng vừa qua, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã lơ là việc quản trị rủi ro, chỉ tập trung vào mở rộng quy mô. Khi thị trường gặp khó khăn và nguồn vốn bị tắc nghẽn, doanh nghiệp lại trông chờ sự hỗ trợ tái cấp vốn".

Theo chuyên gia, về lâu dài, các tổ chức tín dụng sẽ không thể tiếp tục rót vốn vào bất động sản. Mới đây, Chính phủ đã chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước (NHNN) kiểm soát chặt dòng vốn từ các ngân hàng thương mại, đặc biệt là những ngân hàng cho vay bất động sản với tỷ lệ lớn. Động thái của Chính phủ cho thấy, thời gian tới sẽ siết chặt dòng vốn vào bất động sản đầu cơ, mua đi bán lại. Đồng thời, nhiều dự luật đang được nghiên cứu, sửa đổi theo hướng hạn chế đầu cơ, hướng thị trường phát triển bền vững, phục vụ tăng trưởng kinh tế. Do đó, doanh nghiệp cần đa dạng hóa nguồn vốn, tránh đầu tư dàn trải, kiểm soát nợ quá hạn.

Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, cần đa dạng nguồn vốn cho thị trường bất động sản, thay vì phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng.

Chuyên gia cho rằng, nguồn vốn đầu tiên mà doanh nghiệp có thể huy động là nguồn vốn từ khách hàng, đến từ tiền đặt cọc, tiền ứng trước, tiền trả góp. Bên cạnh nguồn vốn từ khách hàng, doanh nghiệp bất động sản có thể tìm đến nguồn vốn tín dụng bảo lãnh và cho thuê tài chính. Để giảm áp lực tài chính, thay vì đi vay tiền mua trang thiết bị để thi công dự án, các doanh nghiệp bất động sản có thể sử dụng phương án thuê tài chính.

Doanh nghiệp bất động sản cũng có thể tìm đến thị trường vốn bao gồm vốn cổ phiếu, trái phiếu, vốn từ các quỹ đầu tư và các quỹ đầu tư mạo hiểm. Cuối cùng, doanh nghiệp bất động sản có thể tiếp cận nguồn vốn nước ngoài, đến từ vốn vay, vốn phát hành trái phiếu quốc tế.

TS. Cấn Văn Lực đánh giá: "Nếu không đa dạng hóa kênh vốn, bất động sản sẽ mãi xoay quanh vòng tròn phụ thuộc vào ngân hàng. Đó là điều nguy hiểm cho cả thị trường lẫn hệ thống tài chính".

Các chuyên gia đồng quan điểm rằng, câu chuyện tái cấp vốn không chỉ là bài toán của một vài doanh nghiệp, mà là áp lực chung của toàn ngành. Chỉ khi quản lý tài chính chặt chẽ và không ngừng tìm kiếm các kênh vốn mới, các doanh nghiệp bất động sản mới có thể đảm bảo phát triển bền vững dài hạn./.