PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến: "Nếu làm quyết liệt, hiệu quả các quy định mới, giá bất động sản có thể sẽ giảm"

Theo PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, ba bộ luật mới có liên quan trực tiếp tới thị trường bất động sản bao gồm: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản muốn phát huy được tác dụng phải qua khâu tổ chức thực hiện. Nếu làm quyết liệt, có hiệu quả các quy định trong 3 luật mới thì giá bất động sản có thể sẽ giảm.

******

Ngày 17/5/2024, Chính phủ chính thức có Nghị quyết số 72/NQ-CP và Nghị quyết số 73/NQ-CP đồng ý với đề xuất về việc xây dựng Nghị quyết của Quốc hội sửa đổi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 theo hướng có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2024, thay vì 1/1/2025 như trước đó.

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh nền kinh tế cần tăng tốc phục hồi, thị trường bất động sản đang tồn tại nhiều vướng mắc về pháp lý như hiện nay thì việc đề nghị áp dụng các Luật trên sớm hơn kế hoạch là một chủ trương đúng đắn của Chính phủ.

Để hiểu thêm những tác động cũng như sự kỳ vọng về thị trường bất động sản khi áp dụng 3 luật mới này, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) đã có cuộc trao đổi với PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội.

TỪNG BƯỚC THÁO GỠ KHÓ KHĂN CHO NGÀNH ĐỊA ỐC

PV: Theo ông, nếu như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực từ 1/7/2024 sẽ tác động ra sao đến thị trường bất động sản?

PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến: Tôi cho rằng, việc thông qua 3 luật có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản sẽ từng bước tháo gỡ những tồn tại lịch sử và tác động tích cực đến sự phát triển của thị trường bất động sản.

Một trong những quan điểm của Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16/6/2022, Hội nghị lần thứ năm, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao là phải sửa luật để tháo gỡ những điểm nghẽn về thể chế, pháp lý; khơi thông và phát huy tiềm năng thế mạnh của đất đai, góp phần đưa nước ta phát triển, trở thành nước có thu nhập cao vào năm 2045. Vì vậy, để quán triệt những quan điểm đó, chúng ta cần sửa luật.

Cụ thể, về Luật Kinh doanh bất động sản, thứ nhất, những chính sách mới sẽ giúp thanh lọc thị trường; tạo điều kiện cho chủ thể có năng lực thực sự sẽ đứng vững, làm ăn bài bản, đồng bộ. Từ đó, tránh tình trạng các chủ đầu tư với năng lực tài chính hạn chế, phân lô bán nền cho người dân tự xây nhà, thiếu cơ sở hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật. Ngoài ra, việc người dân tự xây theo ý thích sẽ phá vỡ kiến trúc, không gian đô thị.

Thứ hai, Luật mới quy định các bên tham gia giao dịch kinh doanh bất động sản phải ghi giá trị thực trong hợp đồng; phí môi giới phải chuyển khoản. Qua đó, sẽ tránh tình trạng khai sai thông tin của thị trường bất động sản để trốn thuế, Nhà nước không kiểm soát được thu nhập thực tế của môi giới.

Có thể thấy, những quy định này sẽ góp phần nâng cao tính công khai, minh bạch của thị trường; tạo điều kiện tốt nhất cho khách hàng (đặc biệt là mua nhà ở hình thành trong tương lai). Ví dụ, Luật mới quy định đặt cọc không quá 5% trong khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không quy định tỷ lệ đặt cọc, chính điều này tạo điều kiện cho một số chủ đầu tư lợi dụng kẽ hở để gây áp lực và tạo sức ép với người mua.

Thứ ba, Luật mới quy định khi giao nhà phần thô cho mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, khách hàng phải giao 50% tổng số giá bán. So với Luật cũ quy định là 70%, điều này góp phần tạo điều kiện cho khách hàng trong mua bán nhà ở.

Thứ tư, đối với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, trước đây quy định phải có ít nhất hai người của tổ chức có chứng chỉ môi giới, trong khi Luật mới 2023 đã "nới lỏng", chỉ yêu cầu một người có chứng chỉ hành nghề môi giới.

Ngoài ra, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 khi có hiệu lực sẽ góp phần nâng cao chất lượng của đội ngũ môi giới. Bởi Luật quy định cá nhân không được hành nghề môi giới độc lập, phải đăng ký hành nghề với doanh nghiệp môi giới bất động sản hoặc một sàn để Nhà nước có thể quản lý.

Về Luật Nhà ở, thứ nhất, Luật ban hành những chính sách về cải tạo nhà chung cư cũ và khuyến khích xây dựng nhà ở xã hội, qua đó nâng cao tính hấp dẫn cho các chủ đầu tư tham gia vào phân khúc nhà ở xã hội. Bên cạnh những chính sách như miễn giảm tiền sử dụng đất, cho vay vốn với lãi suất ưu đãi, Luật cho phép các chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được dành 20% diện tích đất để xây dựng nhà ở thương mại.

Thứ hai, mở rộng đối tượng mua nhà ở xã hội để tăng nguồn cầu về nhà ở xã hội. Ví dụ, học sinh sinh viên ở các trường đại học, cao đẳng hay trường dân tộc nội trú; doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp được phép mua nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, Luật Nhà ở 2023 bổ sung quy định xây dựng nhà ở lưu trú cho công nhân làm việc cho các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao; cho phép Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam được tham gia vào xây dựng và phát triển hệ thống nhà ở xã hội.

Thứ ba, Luật quy định sẽ xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho chung cư mini. Điều này đồng nghĩa với việc sẽ chính thức hợp thức hóa phân khúc này, qua đó, tạo điều kiện để tăng nguồn cung, đảm bảo quyền lợi cho người ở nhà chung cư mini.

Về Luật Đất đai, thứ nhất, Luật Đất đai 2024 mở rộng quyền sử dụng đất cho Việt kiều. Cụ thể, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mang quốc tịch Việt Nam có quyền và nghĩa vụ như cá nhân trong nước. Quy định này thể hiện sự bình đẳng, không phân biệt. Cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một bộ phận không thể tách rời của dân tộc Việt Nam. Cùng với việc thuận lợi tiếp cận đất đai trong nước, chính sách này có thể tạo điều kiện thu hút lượng lớn trí thức, doanh nhân, nhà quản lý người Việt Nam ở nước ngoài về nước đầu tư, sản xuất, kinh doanh, khuyến khích họ bằng nguồn lực và sự hiểu biết của mình, tiếp thu các khoa học công nghệ tiên tiến về tham gia xây dựng và bảo vệ đất nước.

Thứ hai, Luật Đất đai 2024 cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Chính sách này sẽ tạo điều kiện cho phân khúc thị trường đất nông nghiệp có những xung lực mới, bởi những tổ chức, cá nhân tuy rằng không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng họ có vốn, năng lực và điều kiện để đầu tư phát triển nông nghiệp, góp phần đa dạng hóa thành phần tham gia lĩnh vực nông nghiệp, nâng cao năng lực, trình độ giai cấp nông dân.

Ngoài ra, quy định này cũng tránh tình trạng lợi dụng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa để phân lô bán nền. Ví dụ, Luật quy định cá nhân nhận chuyển nhượng vượt quá hạn mức thì trước khi nhận chuyển nhượng phải xây dựng phương án sản xuất kinh doanh và được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện phê duyệt.

Thứ ba, Luật mới quy định về vấn đề tích tụ, tập trung đất nông nghiệp, tạo cơ sở pháp lý để hình thành cánh đồng mẫu lớn, qua đó góp phần công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp.

Thứ tư, Luật Đất đai mới quy định về đất lấn biển, đất sử dụng đa mục đích, cho phép đất nông nghiệp được sử dụng linh hoạt, kết hợp nhiều mục đích khác. 

Một trong những điểm đáng chú ý đó là bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Nhờ đó, thị trường bất động sản có thể phát triển minh bạch, lành mạnh hơn, giảm tình trạng "cơn sốt đất ảo".

Thứ năm, Luật quy định giao đất, cho thuê đất chủ yếu thực hiện thông qua các hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất và những trường hợp nào không thông qua đấu thầu, đấu giá. Điều đó giúp cho hoạt động này được diễn ra công khai, minh bạch, có sự quy định rõ của Nhà nước.

Thứ sáu, Luật mới cho phép những người được Nhà nước cho thuê đất, trả tiền thuê đất hằng năm được chuyển nhượng hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hằng năm; người được Nhà nước cho thuê đất, trả tiền thuê đất hằng năm đã đầu tư xong kết cấu hạ tầng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.

Thứ bảy, trong vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Luật cho phép người sử dụng đất không có giấy tờ nhưng sử dụng đất không vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1/7/2024, sẽ được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không thu tiền sử dụng đất.

Nhìn chung, Luật Đất đai mới sẽ đưa thị trường bất động sản phát triển minh bạch và bền vững hơn trong thời gian tới.

GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TĂNG HAY GIẢM CÒN PHỤ THUỘC VÀO VIỆC THỰC HIỆN TỔNG THỂ CÁC GIẢI PHÁP

PV: Khi áp dụng Luật mới, mặt bằng chung về giá bất động sản trên thị trường sẽ tăng hay giảm, thưa ông?

PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến: Theo tôi, không phải khi 3 luật này có hiệu lực thì thị trường bất động sản đang tăng sẽ giảm ngay được, mà muốn giá bất động sản trên thị trường không còn tăng nóng, trở về với đúng giá trị thực thì phải thực hiện tổng thể các giải pháp.

Cụ thể, một trong những giải pháp để thị trường bất động sản phát triển một cách minh bạch là phải tổ chức thực hiện tốt 3 luật mới này. Nói cách khác, quy định chỉ nằm trên giấy, muốn phát huy được tác dụng phải qua khâu tổ chức thực hiện. 

Theo quan điểm cá nhân tôi, nếu chúng ta thực hiện quyết liệt, có hiệu quả các quy định trong 3 luật này thì giá bất động sản sẽ giảm. Lý do xuất phát từ nhiều yếu tố như thị trường công khai, minh bạch, tăng chính sách, nguồn cung về bất động sản hàng hóa và các giao dịch trên thị trường thuận lợi hơn, giảm các tầng nấc chi phí trung gian...

Có thể thấy, hiện tại giá bất động sản như chung cư ở Hà Nội đang tăng mạnh và vượt quá mức thu nhập của những người làm công, ăn lương. Tôi cho rằng, đây là mức giá "ảo" và có sự thổi giá của các bộ phận đầu cơ. Vậy nên, hy vọng những luật này sẽ nhanh chóng được đưa vào cuộc sống, thực thi một cách quyết liệt, có hiệu quả. Bên cạnh đó, cũng cần chú trọng thực hiện đồng bộ các giải pháp khác.

PV: Ông có cho rằng, Luật mới đi vào áp dụng sẽ rút ngắn được thời gian phục hồi thị trường bất động sản?

PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến: Là người tham gia đóng góp ý kiến và phản biện, tôi rất kỳ vọng 3 luật này sẽ thể chế hóa được quan điểm của Nghị quyết số 18-NQ/TW là tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý cho thị trường bất động sản.

Trên cơ sở đó, tôi cho rằng, đến hết năm 2024, chậm nhất là sang quý I/2025, việc thị trường bất động sản sẽ khởi sắc là điều hoàn toàn có thể xảy ra. Hy vọng thị trường bất động sản sẽ kịp thời được tháo gỡ những khó khăn và "rẽ hướng" sang một chu kỳ phục hồi phát triển mới.

PV: Vậy theo ông, nhà đầu tư cần lưu ý điều gì khi đầu tư vào thị trường bất động sản ở giai đoạn này (trước thời điểm 3 luật có hiệu lực)?

PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến: Về bản chất, kinh doanh bất động sản là mua bán quyền sở hữu, quyền quản lý, quyền sử dụng các bất động sản hàng hóa. Vậy nên, vấn đề mấu chốt vẫn là cân nhắc, thận trọng và một khi đã đầu tư thì phải thực sự chắc chắn.

Thứ nhất, những người kinh doanh bất động sản phải chú ý đến giấy tờ pháp lý, hồ sơ pháp lý; phải có quy hoạch rõ ràng.

Thứ hai, nhà đầu tư cũng cần đặt ra câu hỏi: Những khu vực nào trong tương lai sẽ đô thị hóa? Nên đầu tư vào những vùng nào để có thể đem lại lợi nhuận?

Thứ ba, nhà đầu tư cần chú ý vấn đề hoàn thiện đồng bộ cơ sở hạ tầng kỹ thuật, cơ sở hạ tầng xã hội, cảnh quan, môi trường sinh thái… của dự án.

Thứ tư, trước khi tham gia đầu tư, cần tìm hiểu lai lịch, lịch sử của các chủ đầu tư để tránh những rủi ro không đáng có.

PV: Xin cảm ơn những chia sẻ của ông!