Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Thường trực Câu lạc bộ BĐS Hà Nội.
Office-tel: một xu thế văn minh của nhân loại
Office-tel là mô hình căn hộ - văn phòng đa năng, tiết kiệm diện tích và chi phí khá phổ biến trên thế giới. Sản phẩm này được ra mắt lần đầu tiên tại Hàn Quốc từ những năm 80 của thế kỷ trước. Do nhu cầu về BĐS tăng nhanh, mô hình Office-tel dần trở nên phổ biến và được đón nhận khá nhiệt tình. Office-tel là một xu thế văn minh của nhân loại và rất mới đối với thị trường BĐS Việt Nam, được nhiều khách hàng quan tâm.
Tuy nhiên, ở nhiều góc độ khác nhau, chúng ta có thể thấy những điều được và chưa được của loại hình này.
Hiện nay, hệ thống các văn bản pháp luật chưa có quy định rõ ràng về Office-tel. Cơ sở pháp lý chưa đầy đủ để cho phép một sản phẩm vừa làm văn phòng, vừa làm nhà ở. Bởi nhà ở là nhà ở, văn phòng là văn phòng chứ chưa có quy định nào về loại hình sản phẩm lai giữa nhà ở và văn phòng.
Tuy nhiên, Office-tel lại là một xu thế. Có một thực tế là doanh nghiệp vừa và nhỏ hiện đang chiếm tỷ lệ 97% trong tổng số 610.000 doanh nghiệp của Việt Nam. Giai đoạn vừa qua, khi cấm không được kinh doanh trong chung cư thì rõ ràng các doanh nghiệp phải chuyển sang lựa chọn Office-tel. Khi đã trở thành một xu thế thì dù chưa có quy định, chúng ta vẫn phải ủng hộ và tạo điều kiện để phát triển phân khúc này.
Thử hình dung khi đất nước phát triển, sẽ có thêm hàng triệu doanh nghiệp mới được thành lập, cho nên, nhu cầu văn phòng làm việc là rất lớn. Đa số trong đó là doanh nghiệp siêu nhỏ, mới hình thành và xuất phát điểm chỉ từ 3-5 người. Thậm chí chỉ với 2 người cũng có thể thành lập công ty và mô hình Office-tel hoàn toàn phù hợp khi vừa ở, vừa làm việc với rất nhiều tiện ích. Đặc biệt, với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực công nghệ thông tin hoặc kinh doanh qua mạng sẽ hưởng trọn những ưu thế của sản phẩm này.
Rõ ràng đây là một xu thế chung của thế giới chứ không phải của riêng Việt Nam và chúng ta không thể né tránh mà phải nhìn thẳng vào sự thật. Đã là xu thế chung của thế giới thì chúng ta phải tuân thủ, tạo điều kiện cho nó phát triển.
Thời gian qua, các doanh nghiệp rất nhạy bén khi nắm bắt được xu thế và nhu cầu của xã hội. Nhà ở đến một giai đoạn nào đó cũng sẽ chùng xuống; văn phòng cho thuê chỉ phù hợp với những tập đoàn, công ty quy mô lớn. Rất cần thiết để phát triển những phân khúc có thể đáp ứng nhu cầu của các công ty siêu nhỏ.
Doanh nghiệp muốn sở hữu nhà ở, đồng thời là văn phòng vì có nhiều tác dụng.
Thứ nhất, sẽ tránh được việc phải di chuyển nhiều trong các khu đô thị đông đúc, chật chội, mật độ giao thông ngày càng cao. Hai là, đáp ứng yêu cầu của các doanh nghiệp vừa, nhỏ và siêu nhỏ không giới hạn thời gian giao dịch, làm việc kết hợp với công năng sử dụng như một nơi có thể nghỉ qua đêm. Ba là, khách hàng sở hữu căn hộ có thể sử dụng các tiện ích dịch vụ của căn hộ như: Hồ bơi, Gym, trung tâm thương mại, nhà hàng, cafe, shophouse, công viên… Đặc biệt, những căn Office-tel có diện tích giao động trong khoảng 50m2 nên có mức giá hợp lý và thường thấp hơn căn hộ trung và cao cấp.
Office-tel sẽ phát triển mạnh nhất ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP. HCM. Đây là 2 thị trường lớn, cơ bản nhất và chúng ta không thể xem thường. Thử hình dung khi Việt Nam tham gia vào một loạt các cam kết với thế giới thì các doanh nghiệp nước ngoài đến Việt Nam đầu tư rất nhiều, đặc biệt là các thành phố lớn. Khi chúng ta không cho phép kinh doanh ở các chung cư thì phải mở ra một con đường khác là Office-tel để đón đầu nhu cầu của thị trường.
Đối với người nước ngoài, Office-tel rất được ưa chuộng. Đây là xu hướng vì hiện nay, có rất nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ đến Việt Nam đầu tư chứ không hoàn toàn là các tập đoàn lớn. Họ chọn mô hình office-tel để vừa ở vừa làm việc. Đây là xu thế chung của thế giới, đặc biệt là các nước công nghiệp phát triển, khi có rất nhiều các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Người nước ngoài thích sử dụng mô hình này, bên cạnh các tiện ích còn bởi góc độ kinh tế. Giá thành Office-tel khá thấp, có sức cạnh tranh cao so với các phân khúc khác thì rõ ràng chi phí sẽ giảm đi đáng kể.
Chính sách của Việt Nam khá cởi mở và các doang nghiệp nước ngoài đang đổ xô về Việt Nam. Trong tương lai, nền công nghiệp Việt Nam sẽ còn phát triển và hiện đại hơn nữa. Đây là điều kiện và cơ hội lý tưởng để bảo đảm tính thanh khoản cho loại hình Office-tel.
Hoàn thiện thể chế cho thị trường
Office-tel là một bước tiến trong sự nhận thức, một xu thế chung của thời đại mà các doanh nghiệp đang nắm bắt. Doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc này rất đúng và trúng, bằng chứng là các sản phẩm có tính thanh khoản tốt trên thị trường. Tuy nhiên, chúng ta cần phải hoàn chỉnh thể chế, để làm sao phân khúc này phát triển bình đẳng như các phân khúc khác như nhà ở, văn phòng và biệt thự nhà vườn. Phải bình đẳng, bởi nó có nhu cầu, có thị trường thật. Về mặt chính sách chúng ta phải mở để cho nó phát triển.
Các cơ quan quản lý, đặc biệt là cơ quan quản lý chuyên ngành như Bộ Xây dựng, cần vào cuộc ngay, nghiên cứu cùng với các địa phương đưa ra các quy định kịp thời để thị trường không bị hụt hẫng, để Office-tel có thể phát triển một cách mạnh mẽ, đúng tiềm năng. Chúng ta không thể kìm hãm được sự phát triển của thị trường.
Trước mắt, Office-tel vừa là văn phòng, vừa nhà ở nên người mua sẽ gặp khó khăn trong việc cấp sổ đỏ, chưa được sở hữu vĩnh viễn. Chính vì thế, về mặt cơ chế chính sách, các cơ quan quản lý cần phải nhạy bén.
Office-tel cũng như Condo-tel đều trở thành những xu thế của thời đại nhưng đều đang gặp phải những vướng mắc pháp lý cần phải tháo gỡ.
Việt Nam là một đất nước có nhiều danh lam thắng cảnh, thế mạnh du lịch không thua kém bất kỳ quốc gia nào ở khu vực Đông Nam Á, nhưng chưa được khai thác hết tiềm năng. Thế giới đang coi Việt Nam là một nơi đáng đến. Năm 2015, nước ta đón 7,9 triệu lượt khách quốc tế; năm 2016, con số này rơi vào khoảng hơn 10 triệu lượt và những năm tiếp theo, tốc độ tăng trưởng còn cao hơn nữa. Rõ ràng chúng ta đều nhìn thấy tiềm năng rất lớn tại các địa phương như Phú Quốc, Nha Trang, Quảng Ninh, Đà Nẵng…Thời gian qua, một loạt Condo-tel ra tới đâu hết tới đó. Chứng tỏ sự tăng trưởng nhanh về du lịch, sự đầu tư của các nhà đầu tư thứ cấp rất lớn. Đây là một nhu cầu thực và là thế mạnh, nếu không kịp thời tháo gỡ sẽ không tạo ra sự công bằng cho thị trường.
Như tôi đã phân tích ở trên, tốc độ tăng trưởng du lịch Việt Nam rất lớn, có những năm lên tới 20%. Nếu như chúng ta không tạo ra hành lang pháp lý để phát triển Condo-tel chẳng hạn, thì nó sẽ kiềm chế sự tăng trưởng của du lịch.
Giả sử Office-tel cũng không được tạo điều kiện phát triển, trong khi giá thuê văn phòng cao, các công ty siêu nhỏ buộc phải thuê các văn phòng trong chung cư thì rõ ràng sẽ gây ra sự lẫn lộn, không minh bạch và hiệu lực của pháp luật sẽ không cao. Chúng ta cấm nhưng nhu cầu người ta có, thì rõ ràng doanh nghiệp buộc phải làm liều, như thế thể chế sẽ không còn minh bạch và gây ra hiện tượng “nhờn” luật.
Office-tel cũng như Condo-tel đều trở thành những xu thế của thời đại. Ảnh minh họa.
Chúng ta đều biết rằng thị trường BĐS Việt Nam tuy là phát triển mạnh nhưng vẫn là giai đoạn đầu và nhiều vấn đề chưa có tiền lệ. Cơ quan quản lý vừa làm vừa hoàn chỉnh, củng cố các quy định của Luật để làm sao đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn như trường hợp Condo-tel và Office-tel. Bởi đối với thế giới, những hình thức trên là phổ biến những ở Việt Nam còn rất mới. Rõ ràng, hệ thống các văn bản Luật cần bổ sung một cách thường xuyên, liên tục.
Minh chứng trong giai đoạn vừa qua, Bộ Xây dựng đã có 8 sự điều chỉnh về pháp lý được xã hội đánh giá cao. Chẳng hạn như việc mở rộng cho phép người nước ngoài quyền sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam; Cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mua, thuê, thuê mua nhà, công trình xây dựng làm văn phòng, cơ sở sản xuất, kinh doanh; Miễn giấy phép xây dựng Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Bỏ quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch BĐS…
Đây là những hành động linh hoạt, kịp thời, đáp ứng nhu cầu chính đáng của doanh nghiệp và người dân, hướng đến xây dựng một thị trường BĐS minh bạch, rõ ràng, thông suốt và quan trọng nhất là đảm bảo tính thanh khoản.
Tôi cho rằng, về lâu về dài, BĐS vẫn là “xương sống” của nền kinh tế Việt Nam. Nhiều chuyên gia có thể phản đối nhận định này nhưng BĐS, trong đó có Office-tel, chính là động lực của nền kinh tế. Khi thị trường BĐS phát triển thì hàng trăm ngành nghề vệ tinh khác phát triển theo. Do đó, Chính phủ và các cơ quan quản lý cần có sự quan tâm thích đáng tới lĩnh vực này. Khi có chủ trương, chiến lược đủ mạnh, đủ lớn và đủ tầm thì rõ ràng tiềm năng phát triển BĐS Việt Nam còn rất lớn và nó sẽ cho thấy sức mạnh của nền kinh tế Việt Nam./.
Thành Công (ghi)
