TP.HCM là địa phương có mật độ dân cư cao nhất và dân số chiếm 9,44% cả nước. Thế nhưng, nguồn cung nhà ở trên địa bàn lại rơi vào tình trạng thiếu hụt, giá nhà tăng nhanh, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân, đặc biệt là lao động thu nhập thấp. Điều này dẫn đến tình trạng nhiều người lao động phải sống trong các khu nhà chật hẹp, thiếu tiện nghi, tiềm ẩn nhiều nguy cơ về an ninh và dịch bệnh, làm gia tăng bất bình đẳng xã hội.
Chính vì vậy, việc thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội với mục tiêu đảm bảo nhà ở cho các đối tượng yếu thế và người thu nhập thấp là giải pháp nhân văn, cấp thiết hơn bao giờ hết.
Nhà nước thiếu chủ động, nhà đầu tư không mặn mà
Để người thu nhập thấp có nhà, Chính phủ đã phê duyệt đề án phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030 với mục tiêu xây dựng 1.062.200 căn hộ. Trong đó, TP.HCM được giao xây dựng 69.700 căn hộ.
Tuy nhiên, từ năm 2021 - 2024, đã trải qua 40% chặng đường thời gian, TP.HCM chỉ hoàn thành được 2.745 căn hộ, đạt 3,94% mục tiêu đề ra. Con số này thấp hơn mặt bằng chung cả nước (trung bình cả nước thực hiện được 6,28% mục tiêu 2030) và thấp hơn nhiều so với các địa phương như Hà Nội (đạt 20,17%), Hải Phòng (đạt 15,65%), Đà Nẵng (đạt 26,91%).
Việc chậm triển khai xây dựng nhà ở xã hội không chỉ ảnh hưởng đến mục tiêu cải thiện cuộc sống của đông đảo người dân thu nhập thấp, mà còn gây ra khó khăn trong bình ổn giá bất động sản.
TS. Huỳnh Thanh ĐiềnVậy nguyên nhân do đâu? Mặc dù có chính sách ưu đãi về đất đai, thuế và tín dụng, nhưng chính sách này chưa thật sự hấp dẫn nhà đầu tư. Nhà nước thiếu chủ động trong việc tạo quỹ đất, chủ yếu dựa vào 20% quỹ đất trong dự án thương mại. Phần lớn dự án nhà ở xã hội phát triển từ nguồn đất của chủ đầu tư, nhưng quy trình thủ tục phức tạp và kéo dài.
Thủ tục xây dựng nhà ở xã hội không khác gì so với nhà ở thương mại, thậm chí còn phức tạp hơn. Chủ đầu tư phải tự tìm quỹ đất, xin cấp phép xây dựng, kết nối hạ tầng, hoàn thiện pháp lý với thủ tục rất nhiêu khê. Trong khi đó, chưa có cơ quan quản lý nhà nước chuyên trách về phát triển nhà ở xã hội giữ vai trò điều phối, hỗ trợ, kết nối các cơ quan quản lý nhà nước để thúc đẩy nhanh các thủ tục xây dựng. Cũng như chưa có quy định khác biệt về các thủ tục phát triển dự án nhà ở xã hội được ưu tiên hoặc rút ngắn nhanh hơn so với các dự án thương mại.
Thậm chí có trường hợp, dự án xã hội được xây dựng xong nhưng chưa được kết nối hạ tầng, tiện ích với bên ngoài. Hiện nay, cũng chưa có cơ chế riêng cho việc đầu tư kết nối hạ tầng với dự án nhà ở xã hội. Do vậy, một số doanh nghiệp sau khi tham gia vào một vài dự án đã gặp khó khăn trong khâu triển khai, dẫn đến tâm lý e ngại khi tiếp tục đầu tư vào lĩnh vực này.
Các chính sách ưu đãi dành cho nhà đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cũng chưa thật sự hấp dẫn. Theo quy định hiện hành, nhà đầu tư phát triển dự án nhà ở xã hội được một số ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, thuê đất; thuế VAT và thuế thu nhập doanh nghiệp giảm xuống 10%. Trong khi, nhiều nước trên thế giới hoàn toàn miễn thuế thu nhập doanh nghiệp và VAT.
Ngoài ra, các hỗ trợ tài chính cho nhà đầu tư như vay với lãi suất ưu đãi chưa thật sự hấp dẫn. Nguồn vốn cho vay chủ yếu từ nguồn của các ngân hàng thương mại với lãi suất cao, không có tính ổn định lâu dài. Bởi các ngân hàng thương mại là đơn vị kinh doanh vì lợi nhuận, không thể có lãi suất thấp từ việc sử dụng nguồn tài chính này để hỗ trợ nhà đầu tư. Vì vậy, mặc dù Ngân hàng Nhà nước công bố nhiều gói tín dụng phát triển nhà ở xã hội nhưng tỷ lệ giải ngân rất thấp. Trong khi đó, tại nhiều quốc gia, việc phát triển nhà ở xã hội được hỗ trợ mạnh mẽ từ các quỹ tiết kiệm nhà ở hoặc ngân sách nhà nước, giúp giảm gánh nặng tài chính cho chủ đầu tư.
Chính sách hỗ trợ mua/cho thuê nhà ở xã hội chưa phù hợp
Hiện nay, để mua hoặc thuê nhà ở xã hội tại Việt Nam, người dân phải đáp ứng các điều kiện khắt khe. Đối tượng mua hoặc thuê nhà ở xã hội được quy định rõ, tuy nhiên quy định về điều kiện người dân chưa sở hữu nhà hoặc đang sống trong điều kiện chật chội dưới 15m²/người, có thu nhập dưới 15 triệu đồng/tháng là chưa hợp lý. Trên thực tế phần lớn người dân lao động tại các thành phố lớn hiện nay có mức thu nhập từ 15 - 20 triệu đồng/tháng. Trong trường hợp này, họ vừa không đủ khả năng mua nhà thương mại, cũng không thuộc đối tượng mua nhà ở xã hội theo quy định hiện hành.
Người mua nhà phải chứng minh thu nhập dưới 15 triệu đồng/tháng mới đáp ứng điều kiện mua nhà ở xã hội. Trong khi đó, các gói tín dụng cho vay nhà ở xã hội từ nguồn các ngân hàng thương mại thì cần người vay chứng minh khả năng trả nợ. Với mức thu nhập dưới 15 triệu đồng/tháng thì đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, nhưng không đảm bảo khả năng trả nợ cho ngân hàng. Ngược lại, những người có thu nhập cao hơn để đủ khả năng vay vốn lại không đủ điều kiện để mua nhà ở xã hội. Điều này tạo ra một nghịch lý: Đủ điều kiện mua thì không đủ khả năng trả nợ, còn đủ khả năng trả nợ thì lại không được phép mua. Đó cũng là một phần nguyên nhân các gói tín dụng nhà ở xã hội với sự tham gia của các ngân hàng thương mại giải ngân với tỷ lệ rất thấp, chẳng hạn gói 145.000 tỷ đồng chỉ giải ngân được 1,49%.
Hơn nữa, các gói tín dụng nhà ở xã hội hiện nay lãi suất khá cao, không phù hợp với đối tượng thu nhập thấp. Gói tín dụng 145.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội có mức lãi suất khoảng 6,5%/năm không thấp hơn đáng kể so với cho vay sản xuất kinh doanh và cao hơn rất nhiều với nhiều quốc gia khác.
Chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Thanh Điền
Ở Singapore, người mua nhà ở xã hội được vay từ Quỹ Tiết Kiệm Trung Ương (CPF) với lãi suất chỉ 2,6%/năm. Hàn Quốc có Quỹ Phát Triển Nhà Ở (NHF) hỗ trợ vay dài hạn với lãi suất khoảng 1,5 - 3%/năm. Tại các nước châu Âu như Đức, Hà Lan, các khoản vay nhà ở xã hội có thể được trợ cấp một phần từ Chính phủ, giúp giảm lãi suất xuống dưới 2%/năm.
Nguyên nhân khiến lãi suất vay mua nhà ở xã hội tại Việt Nam cao là do nguồn vốn cho vay chủ yếu đến từ các ngân hàng thương mại thay vì từ một quỹ tiết kiệm nhà ở chuyên biệt. Các ngân hàng thương mại hoạt động theo cơ chế lợi nhuận, nên họ không thể duy trì lãi suất thấp lâu dài mà vẫn phải đảm bảo khả năng thu hồi vốn và lợi nhuận. Trong khi đó, ở nhiều nước khác, nguồn vốn cho vay nhà ở xã hội được huy động từ các quỹ tiết kiệm nhà ở hoặc do Chính phủ trực tiếp hỗ trợ, giúp giảm áp lực lãi suất cho người mua.
Điều chỉnh chính sách nhà ở xã hội
Để thu hút nhà đầu tư phát triển nhà ở xã hội, cần miễn hoàn toàn thuế thu nhập doanh nghiệp và VAT cho các dự án nhà ở xã hội thay vì chỉ giảm xuống 10% như hiện nay. Nhà nước cần chủ động tạo quỹ đất sạch dành riêng cho nhà ở xã hội, thay vì chỉ trông chờ vào quỹ đất 20% trong các dự án thương mại.
Thủ tục hành chính cũng cần được đơn giản hóa, rút ngắn quy trình cấp phép đầu tư, xây dựng và hoàn công để doanh nghiệp triển khai dự án nhanh hơn. Ngoài ra, cần chia sẻ rủi ro với nhà đầu tư bằng cách hỗ trợ tài chính trực tiếp từ quỹ phát triển nhà ở xã hội, giúp doanh nghiệp có vốn triển khai dự án với lãi suất thấp hơn.
Chính sách nhà ở xã hội cần linh hoạt giúp nhiều nhóm đối tượng khác nhau có thể tiếp cận nhà ở. Người có thu nhập thấp, không có khả năng mua sẽ được hỗ trợ thuê với giá rẻ và có thể mua khi đủ điều kiện. Người có thu nhập trung bình, có khả năng mua nhà ở xã hội, cần loại bỏ điều kiện thu nhập dưới 15 triệu đồng/tháng và thay vào đó xét duyệt dựa trên khả năng thanh toán.
Việc phụ thuộc vào nguồn vốn từ ngân hàng thương mại để phát triển nhà ở xã hội không phải là giải pháp lâu dài. Cần thành lập Quỹ Tiết kiệm Nhà ở để cung cấp nguồn vốn ổn định cho thị trường nhà ở xã hội. Quỹ Tiết kiệm Nhà ở là nơi người lao động trích một phần thu nhập vào quỹ và có thể sử dụng để vay mua nhà với lãi suất thấp. Theo đó, người lao động đóng góp hàng tháng và sử dụng để vay mua nhà với lãi suất ưu đãi. Ngoài ra, Chính phủ có thể trích ngân sách để bảo lãnh tín dụng, giúp người dân dễ dàng tiếp cận vốn hơn mà không cần chứng minh thu nhập quá khắt khe như khi vay từ ngân hàng thương mại.
TS. Huỳnh Thanh ĐiềnĐể chương trình phát triển nhà ở xã hội thành công, cần thành lập một tổ chức chuyên trách về phát triển nhà ở xã hội, có thể gọi là Cục Phát triển Nhà ở Xã hội. Tổ chức này có chức đóng vai trò chủ đạo trong việc quy hoạch, phát triển, quản lý và phân phối nhà ở xã hội. Tổ chức này có nhiệm vụ phát triển các khu nhà ở xã hội mới, đảm bảo đầy đủ tiện ích như trường học, bệnh viện, công viên, trung tâm thương mại; xây dựng và bảo trì hệ thống nhà ở xã hội, giúp chất lượng nhà ở luôn đạt chuẩn; quản lý việc phân phối nhà ở, đảm bảo công bằng, tránh đầu cơ. Đồng thời thực hiện kiểm soát giá cả hợp lý, giúp nhà ở xã hội luôn ở mức giá mà người dân có thể chi trả.
Tóm lại, việc phát triển nhà ở xã hội không thể chỉ dựa vào chính sách hiện tại mà cần những điều chỉnh mang tính đột phá. Để thu hút nhà đầu tư, cần có các ưu đãi hấp dẫn hơn về thuế, quỹ đất và tài chính. Để giúp người dân tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn, cần linh hoạt trong điều kiện mua và thuê, đảm bảo cả người thu nhập thấp và trung bình đều có cơ hội sở hữu hoặc thuê nhà giá rẻ.
Quan trọng nhất, phải có một cơ quan chuyên trách quản lý nhà nước về phát triển nhà ở xã hội, cần thành lập Quỹ Tiết kiệm Nhà ở để tạo nguồn vốn ổn định, thay vì phụ thuộc vào ngân hàng thương mại, giúp giảm lãi suất vay và mở rộng cơ hội sở hữu nhà cho nhiều đối tượng hơn. Nếu thực hiện đồng bộ các giải pháp này, nhà ở xã hội tại Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng sẽ phát triển bền vững hơn, đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân./.
