Phía sau cú lội ngược dòng của cổ phiếu NVL

     Hàng tồn kho cao kỷ lục, doanh thu và lợi nhuận “tuột dốc” - Novaland (NVL) đã trải qua năm 2023 với kết quả kinh doanh tệ nhất từ khi lên sàn đến nay. Đây cũng là năm mà Tập đoàn phải căng mình thu xếp vốn, tái cấu trúc các khoản nợ, dù vậy, nợ vay vẫn là con số khiến “ông lớn” địa ốc này chưa thể tách khỏi danh xưng “chúa chổm”.

     Điều bất ngờ là, thách thức của năm 2023 không khiến Novaland suy giảm ý chí và bước chậm lại, thận trọng hơn trong kế hoạch kinh doanh như lẽ thường, thay vào đó, Tập đoàn dự kiến đặt ra mục tiêu doanh thu năm 2024 cao kỷ lục với mức tăng 585% so với kết quả doanh thu năm 2023, đồng thời kỳ vọng lợi nhuận quay trở lại ngưỡng nghìn tỷ sau một năm chật vật. Cùng với đó, dù phải nỗ lực “bàn lùi” với các khoản nợ đến hạn nhưng NVL vẫn tin chắc vào khả năng trả nợ trong tương lai.

     Biểu hiện tự tin này, ở một góc độ nào đó xuất phát từ sự hậu thuẫn của chủ nợ là nhiều ngân hàng thương mại và các trái chủ có phần “cả tin” của Novaland. Nhưng nhìn sâu vào nội tại của doanh nghiệp sau năm 2023, có lẽ còn quá sớm để lạc quan với tập đoàn này, ngược lại, sự lạc quan thậm chí có thể gây ra “tác dụng phụ”, đó là dẫn tới những rủi ro nặng gánh hơn cho các chủ thể liên quan trong tương lai. Lưu ý là, đã hơn một lần, ông chủ Novaland phải nói lời xin lỗi và mong nhận được sự thông cảm từ nhà đầu tư, đối tác, khách hàng…

=================Reatimes.vn================

1. NOVALAND LỘ ĐIỂM YẾU TRONG "CƠN LỐC XOÁY"

Tác động bào mòn của dịch Covid-19, biểu hiện suy thoái của nền kinh tế hậu đại dịch và sự trầm lắng kéo dài của thị trường bất động sản được ví như những “cơn lốc xoáy” liên tiếp vùi dập các doanh nghiệp địa ốc, nhất là trong giai đoạn “thấm đòn” (2022 - 2023). Song, ở góc độ tích cực, đây cũng là “chiếc phễu lọc” giúp thị trường có thể quay trở lại phát triển cân bằng, “trong sạch” hơn, khi làm “lộ” những khuyết điểm của không ít doanh nghiệp bất động sản, buộc họ phải tự soi xét lại và lựa chọn hướng đi đúng đắn nếu muốn vượt qua nghịch cảnh.

Với Novaland, khiếm khuyết trong vận hành và trong chiến lược đầu tư về phân khúc sản phẩm đã được doanh nghiệp thừa nhận tại nhiều hội nghị “giải cứu” bất động sản diễn ra năm 2023. Cụ thể, “cơn lốc xoáy” đã gây ra tổn thất nặng nề và để lại bài học quý giá cho Novaland sau một thời gian dài mải mê tập trung cho chiến lược săn quỹ đất và đầu tư dàn trải.

Đầu năm 2022, khi chia sẻ về kế hoạch và chiến lược năm mới, Novaland đã tự tin “khoe” về quỹ đất hơn 10.600ha tại nhiều địa phương, chủ yếu ở các vị trí được đầu tư trọng điểm hạ tầng hàng không và tuyến cao tốc. Trong đó, không chỉ tập trung tạo lập quỹ đất ở TP.HCM và một số thị trường giáp ranh như Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, doanh nghiệp này còn tiếp cận và nghiên cứu mở rộng quỹ đất ở một loạt địa phương khác như Lâm Đồng, Bình Thuận, Khánh Hòa, Phú Yên… Quỹ đất tăng kéo theo tổng tài sản gia tăng tương ứng. Từ mức 36.527 tỷ đồng năm 2016, tổng tài sản của Novaland đã đạt 257.734 tỷ đồng trong năm 2022. Tuy nhiên, hơn một nửa trong số đó là hàng tồn kho với hơn 93% là giá trị quỹ đất và dự án dở dang đang xây dựng; tồn kho bất động sản đã xây dựng hoàn thành và hàng hóa bất động sản đã hoàn thiện chờ bàn giao cho khách hàng chỉ chiếm tỷ trọng rất nhỏ. Đáng chú ý, nợ phải trả cũng phình to tương ứng với sự gia tăng của tổng tài sản, trong đó, riêng nợ vay tài chính năm 2022 đã lên tới gần 65.000 tỷ đồng.

Triển khai hàng loạt dự án cùng lúc, nhưng nguồn vốn lại chủ yếu từ đi vay đã khiến Novaland ngã nhào ngay lập tức từ nửa cuối năm 2022 - thời điểm thị trường bất động sản bắt đầu tuột dốc. Dưới tác động của chính sách tiền tệ thắt chặt và chủ trương kiểm soát chặt chẽ thị trường trái phiếu trước những biểu hiện lũng đoạn, “hầu bao” tín dụng và trái phiếu không còn rộng mở, niềm tin của nhà đầu tư sụt giảm, thậm chí “quay lưng” dè chừng với bất động sản, trong khi đó, nhiều dự án lại đồng loạt vướng mắc pháp lý khiến một lượng lớn tiền bán hàng bị đóng băng tại các ngân hàng, Novaland đã rơi vào cảnh khó khăn chồng chất. Có thời điểm, doanh nghiệp vừa phải trả nợ ngân hàng, vừa gánh áp lực đáo nợ trái phiếu, trong khi dòng tiền kinh doanh ách tắc, sức chống cự bị đe dọa, không còn cách nào khác, Novaland đã buộc phải làm đơn kêu cứu, kiến nghị khẩn cấp lên Thủ tướng Chính phủ, và không chỉ một lần.

Khi đó, trên quan điểm tích cực gỡ khó song Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ cho rằng, một số doanh nghiệp, trong đó có Novaland, cần xem xét lại trách nhiệm của chính mình khi cùng lúc đầu tư quá nhiều dự án, không cân bằng nguồn lực.

"Khi thị trường tốt thì doanh nghiệp thực hiện nhiều dự án, thậm chí là không cân bằng nguồn lực với các dự án đang triển khai. Có thời điểm doanh nghiệp triển khai quá nhiều dự án mà không kiểm soát tài chính, nên xảy ra khó khăn về tài chính ở thời điểm nhất định", Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, thành viên Tổ công tác nói và cho biết thêm, Tổ công tác đã nhiều lần đề nghị các doanh nghiệp rà soát và cơ cấu lại sản phẩm bất động sản. Thậm chí phải bán bớt dự án chưa triển khai, tập trung vào các dự án đang triển khai, hoàn thành dự án sớm, để bán thành công và tạo ra dòng tiền thực hiện các dự án tiếp theo. Về lâu dài, các doanh nghiệp cần tránh vay cho dự án này nhưng dùng để thực hiện dự án khác làm mất cân bằng tài chính.

Tại các hội nghị tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững được tổ chức trong năm 2023, trước kiến nghị của Novaland và nhiều doanh nghiệp bất động sản, người đứng đầu Chính phủ cũng đã nhiều lần nhấn mạnh thông điệp: Để phát triển bất động sản bền vững phải dựa trên nhu cầu thực, trước hết phải tạo công ăn việc làm; những vùng đất, vị trí đẹp, có lợi thế phải ưu tiên dành cho sản xuất, kinh doanh, từ đó tạo công ăn việc làm cho người dân, có công ăn việc làm thì mới có người đến làm, có người đến làm thì mới có người đến ở, có người đến ở thì mới có người mua nhà, có người mua nhà thì mới phát triển được bất động sản, khu đô thị.

Để tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho các dự án của Novaland, giúp doanh nghiệp vượt qua thách thức, tránh ảnh hưởng liên đới đến nền kinh tế, Chính phủ và các bộ ngành, địa phương đã trực tiếp lắng nghe, tìm giải pháp và có nhiều hỗ trợ tích cực, thậm chí còn thành lập tổ công tác riêng để giải quyết từng khó khăn, vướng mắc tại các dự án của Novaland ở Đồng Nai và Bình Thuận. Ngoài ra, trong năm 2023, Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách cụ thể để hỗ trợ thị trường bất động sản vượt qua khó khăn như Nghị quyết số 33 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Nghị định 08 giảm áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp; Thông tư 02 giãn, hoãn thời gian trả nợ và cho phép giữ nguyên nhóm nợ… giúp các doanh nghiệp trong đó có Novaland có thêm thời gian để tái cấu trúc nợ.

Đáng nói là, dù được hỗ trợ và “giải cứu” kịp thời, song Novaland đã rất chật vật trong năm 2023 khi vẫn chìm sâu trong khó khăn chưa từng có, kết quả kinh doanh thậm chí còn tệ hơn năm 2022 - thời điểm phải đệ đơn cầu cứu. Điều này càng cho thấy, các khiếm khuyết nội tại do chính doanh nghiệp tạo ra sau một thời gian dài đầu tư dàn trải đang như “vết thương mưng mủ”, buộc phải chịu đau và mất nhiều thời gian hơn mới có thể “chữa lành”.

2. BỨC TRANH KINH DOANH BẾT BÁT NĂM 2023 & “nghi ngờ đáng kể về khả năng hoạt động liên tục” CỦA NOVALAND

Tại Báo cáo tài chính hợp nhất năm 2023 đã kiểm toán mới được công bố, một trong những điểm đáng chú ý là lợi nhuận sau thuế của Novaland “bốc hơi” gần 200 tỷ đồng so với con số trong báo cáo tự lập. Theo giải trình của Novaland, nguyên nhân phát sinh chênh lệch chủ yếu là do đơn vị kiểm toán thực hiện trích lập dự phòng giảm giá trị hàng tồn kho tại công ty liên kết trên quan điểm thận trọng. Khoản trích lập dự phòng này dự kiến sẽ được hoàn nhập khi dự án tiếp tục triển khai.

Như vậy, sau kiểm toán, lợi nhuận sau thuế hợp nhất giảm 78% so với năm 2022 (gần 486 tỷ đồng so với 2.181 tỷ đồng), trong đó, lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ giảm 69%. Doanh thu thuần cũng giảm mạnh, chỉ bằng 42,7% năm 2022 (4.756 tỷ đồng so với 11.134 tỷ đồng). Lưu ý là, sau 2 quý lỗ liên tiếp, dù bắt đầu báo lãi trở lại từ quý III nhưng mức lãi mỏng không đủ bù đắp nên lũy kế 9 tháng đầu năm, Novaland đã từng ghi nhận khoản lỗ gần 1.000 tỷ đồng. Trước đó, vào tháng 4, cổ phiếu NVL đã bị đưa vào diện cảnh báo. Cú “lội ngược dòng” từ mức lỗ nghìn tỷ thành có lãi trong năm 2023 là nhờ mức lợi nhuận sau thuế đột phá với hơn 1.600 tỷ đồng trong quý IV. Song điều đáng nói hơn là, nỗ lực báo lãi này của Novaland không đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi mà chủ yếu nhờ vào thu phạt và hoạt động tài chính.

Cụ thể, doanh thu từ tư vấn quản lý và phát triển dự án ghi nhận giảm với biên độ lớn nhất lên đến 71,2%, xuống còn hơn 505 tỷ đồng; doanh thu chuyển nhượng bất động sản cũng giảm hơn 55%, xuống còn 4.102 tỷ đồng. Trong khi đó, năm 2023, Novaland ghi nhận 5.128 tỷ đồng doanh thu hoạt động tài chính chủ yếu từ lãi các hợp đồng hợp tác đầu tư và thoái vốn công ty con. Riêng quý IV, khoản doanh thu này ghi nhận ở mức 1.825 tỷ đồng, đây là con số chênh lệch giữa giá trị chuyển nhượng và giá trị ghi sổ của tài sản thuần, từ việc chuyển nhượng Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành Nhơn với giá trị chuyển nhượng 3.043 tỷ đồng; mang lại mức lợi nhuận thuần hơn 1.482 tỷ đồng. Tại mục lợi nhuận khác, năm 2023, Novaland ghi nhận khoản thu từ việc phạt vi phạm hợp đồng khoảng 1.036 tỷ đồng, tăng gấp 2,7 lần so với năm 2022; chi phí khác ở mức 348,7 tỷ đồng khiến lợi nhuận khác đạt 726,3 tỷ đồng. Theo tính toán, nếu không có khoản thu từ việc phạt vi phạm hợp đồng nói trên, Novaland sẽ ghi nhận khoản lỗ ròng lên đến hơn 550 tỷ đồng.

Trên bảng cân đối kế toán hợp nhất, tổng tài sản của Novaland năm 2023 giảm hơn 16.000 tỷ đồng so với năm 2022, ghi nhận ở mức hơn 241.486 tỷ đồng. Trong đó, gần 60% tổng tài sản là hàng tồn kho (138.935 tỷ đồng) - mức cao nhất trong lịch sử hoạt động của Novaland, đang được trích lập dự phòng 161 tỷ đồng. Chiếm hơn 95% hàng tồn kho là là bất động sản để bán đang xây dựng (129.372 tỷ đồng), chủ yếu bao gồm các khoản chi phí tiền sử dụng đất, chi phí tư vấn thiết kế, chi phí xây dựng và các chi phí khác liên quan trực tiếp đến dự án.

Theo các chuyên gia, con số hàng tồn kho cao ngất ngưởng này có thể là “của để dành” ăn dần, nhưng không loại trừ trường hợp trở thành con dao hai lưỡi gây ảnh hưởng, rủi ro về lâu dài cho doanh nghiệp và nhà đầu tư, do hàng tồn kho đa phần là các dự án dang dở, pháp lý chưa hoàn thiện. Việc tồn kho có trở thành sản phẩm hàng hóa hay không còn phụ thuộc vào tiến độ tháo gỡ thủ tục và cả năng lực đầu tư dự án của doanh nghiệp. Trong khi đó, đối với hàng tồn kho là thành phẩm, trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa rõ ràng về khả năng hồi phục, thanh khoản thực tế chưa trở lại như trước, đây cũng là thực trạng cần lưu ý. Tồn kho càng lâu thì càng chôn vốn và gia tăng các chi phí phát sinh, ảnh hưởng không tốt tới quá trình kinh doanh của doanh nghiệp, do đó, tỷ trọng hàng tồn kho lớn luôn là mối quan ngại ít nhiều với nhà đầu tư. Nhất là khi, tồn kho theo kế hoạch dự trữ, tồn kho do chậm tiến độ, tồn kho do không bán được hay tồn kho do chờ tăng giá mới bán - điều này hoàn toàn phụ thuộc vào ý muốn, chiến lược và khả năng phát triển, kinh doanh của doanh nghiệp chủ đầu tư, trong nhiều trường hợp nhà đầu tư sẽ ở ngoài cuộc.

Ngoài ra, trong bảng cân đối kế toán hợp nhất cũng thể hiện rõ, tiền mặt của Novaland hiện chỉ còn khoảng 3.400 tỷ đồng, giảm 5.200 tỷ đồng so với năm 2022 và chỉ chiếm 2,4% tổng tài sản. Hiện Novaland còn 47.011 tỷ đồng phải thu ngắn hạn và 34.600 tỷ đồng phải thu dài hạn. Các khoản phải thu chủ yếu là tiền đặt cọc mua cổ phần, nhận chuyển nhượng vốn góp của các công ty mà Tập đoàn đang đầu tư, khoản này sẽ được chuyển thành khoản đầu tư vào công ty con hay liên kết khi hoàn tất việc chuyển nhượng, bên cạnh đó là tiền hợp tác đầu tư phát triển dự án, tiền đặt cọc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và dự án. Đến cuối năm 2023, Novaland ghi nhận 25 tỷ đồng nợ khó đòi trong ngắn hạn và 105 tỷ đồng nợ khó đòi trong dài hạn.

Về cơ cấu nguồn vốn, đến hết 2023, Novaland ghi nhận 45.302 tỷ đồng vốn chủ sở hữu, còn nợ phải trả lên tới 196.183 tỷ đồng. Trong đó, nợ vay tài chính ở mức 57.712 tỷ đồng. Doanh nghiệp này đang nợ ngân hàng 9.355 tỷ đồng, dư nợ trái phiếu là 38.626 tỷ đồng. Tỷ lệ nợ phải trả/vốn chủ sở hữu lên tới hơn 4,3 lần, trong đó nợ vay tài chính chiếm 30% tổng nợ phải trả. Điều này cho thấy, Novaland vẫn đang phải phụ thuộc phần lớn vào vốn vay/phải trả bên ngoài, đòn bẩy tài chính lớn, có thể ảnh hưởng đến mức độ an toàn về tài chính mà tự doanh nghiệp có thể tài trợ cho hoạt động đầu tư, kinh doanh của mình. Trong năm 2023, dù chỉ ghi nhận lợi nhuận ở mức 486 tỷ đồng nhưng Novaland đã phải trả tới 327 tỷ đồng chi phí lãi vay, càng cho thấy sự yếu kém trong hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp. Đó là chưa kể, khả năng trả nợ trong tương lai của Novaland vẫn là dấu hỏi khi hiện tại, giải pháp mà doanh nghiệp đang sử dụng là thuyết phục chủ nợ cho lùi thời gian đáo hạn các khoản vay.

Như vậy, khó khăn, thách thức trong năm 2023 đã kéo lùi kết quả kinh doanh của Novaland về mức không thể tệ hơn, kéo theo đó là sự gia tăng của hàng tồn kho, đồng thời áp lực nợ vẫn là gánh nặng đáng kể. Dù không đưa ra ý kiến ngoại trừ nhưng đơn vị kiểm toán PwC cũng đã lưu ý về ảnh hưởng đáng kể của thị trường bất động sản và thanh khoản trái phiếu đến tình hình hoạt động kinh doanh của Novaland. Theo đơn vị này, giả định về hoạt động liên tục của Tập đoàn phụ thuộc vào khả năng Tập đoàn có thể thanh toán hoặc tái cấu trúc lại các khoản nợ vay và trái phiếu sắp đáo hạn, cũng như thực hiện các giải pháp khác tạo ra dòng tiền để tài trợ cho hoạt động kinh doanh của Tập đoàn. Những điều kiện này, cùng những vấn đề khác được nêu trong Thuyết minh 2.2 của Báo cáo tài chính hợp nhất, đơn vị kiểm toán nhận thấy sự tồn tại của yếu tố không chắc chắn trọng yếu có thể dẫn đến nghi ngờ đáng kể về khả năng hoạt động liên tục của Tập đoàn.

Bỏ qua sự nghi ngờ trên, đến thời điểm hiện tại, trước thềm đại hội đồng cổ đông năm 2024, Novaland vẫn khá lạc quan trong việc hoạch định những mục tiêu, chiến lược phát triển và tự tin vào khả năng trả nợ.

3. CHIẾN LƯỢC "BÀN LÙI" VÀ NHỮNG "HẬU THUẪN" CỦA NOVALAND

Trong thông điệp gửi tới cổ đông, khách hàng và đối tác năm nay, ông Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch HĐQT Novaland cho biết, đến thời điểm này, về cơ bản Novaland đã hoàn thành tái cấu trúc lại các khoản nợ vay và nợ trái phiếu trong và ngoài nước, tài sản của Công ty vẫn cân đối với các khoản nợ. Đồng thời, ông bày tỏ sự lạc quan về triển vọng của công ty, khi cho rằng Novaland sẽ vượt qua mọi trở ngại.

“Năm 2023, nền kinh tế vĩ mô có quá nhiều yếu tố biến động và khó lường, Tập đoàn Novaland cũng như các doanh nghiệp khác phải đối mặt với nhiều thách thức. Trong bối cảnh khó khăn, được sự chia sẻ, cảm thông và đồng hành của khách hàng, cộng đồng, nhà đầu tư, đối tác… và trên hết là định hướng của Đảng cùng với chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, những khó khăn của nền kinh tế đang từng bước được tháo gỡ. Cùng với sự trợ giúp, bằng nội lực và sự quyết tâm, Tập đoàn Novaland tự tin sẽ vượt qua mọi trở ngại để khối rubik màu xanh tiếp tục thắp sáng khắp các tỉnh thành”.

“Việc tháo gỡ pháp lý của các Dự án chậm so với dự kiến khiến Novaland không thực hiện đúng các cam kết với Khách hàng. Đây là một tổn thất rất lớn ảnh hưởng đến uy tín thương hiệu của Novaland và bằng mọi cách Tập đoàn phải cố gắng từng bước khắc phục. Năm 2024, Tập đoàn sẽ tiếp tục hoàn thiện các Dự án đang phát triển, nỗ lực thực hiện cam kết…” Chủ tịch HĐQT Novaland trấn an cổ đông, đối tác và khách hàng.

Trên tinh thần lạc quan đó, Novaland dự kiến đặt mục tiêu doanh thu năm 2024 lên tới 32.587 tỷ đồng (khoảng 1,3 tỷ USD), cao kỷ lục từ trước tới nay và tăng trưởng 585% (tức gần 7 lần) so với kết quả năm 2023. Lợi nhuận sau thuế kỳ vọng đạt 1.079 tỷ đồng, tăng 22%.

Kế hoạch kinh doanh tăng trưởng đột phá được đưa ra dựa trên kịch bản doanh nghiệp tiếp tục triển khai xây dựng hoàn thiện 16 dự án tại TP.HCM, Đồng Nai, Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu. Ngoài các dự án chủ lực Aqua City, NovaWorld Phan Thiet và Novaworld Ho Tram, NVL sẽ triển khai tiếp 5 dự án ở TP.HCM gồm The Grand Manhattan, Victoria Village, Palm Marina, Sunrise Riverside và Park Avenue. Để có doanh thu tỷ USD, Novaland dự kiến bàn giao các sản phẩm thuộc 14 dự án. Một nửa trong số đó là các dự án tại TP.HCM gồm Saigon Royal Residence, The Grand Manhattan, Palm Marina, Sunrise Riverside và Sunrise Cityview, Victoria Village và Golden Mansion. Còn lại là các phân khu thuộc bộ ba dự án chủ lực tại Đồng Nai, Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu.

Thông điệp của Chủ tịch HĐQT và mục tiêu kinh doanh triển vọng có thể coi là niềm an ủi lớn đối với cổ đông và khách hàng của Novaland sau một năm cổ phiếu NVL hứng chịu nhiều tín hiệu kém khả quan. Bằng chứng là, sau khi liên tiếp đưa ra những thông tin tích cực vào ngày 4/4, cổ phiếu NVL đã ngay lập tức đảo chiều “trần tím”. Kết thúc phiên giao dịch ngày 5/4, cổ phiếu NVL tăng 4,57% lên 18.300 đồng/cp, thời điểm hưng phấn nhất đạt 18.700 đồng/cổ phiếu. Thanh khoản đạt 1.954,7 tỷ đồng, tương ứng 108 triệu cổ phiếu, đây là phiên thanh khoản cao thứ 3 của cổ phiếu này từ trước tới nay. Trong khi đó, VN-Index gặp áp lực bán mạnh, toàn ngành bất động sản cũng giảm 0,53%.

Tuy vậy, sự tăng trưởng của cổ phiếu có thể sẽ hơi thiển cận và không ngoại trừ trường hợp điều này nằm trong tính toán của doanh nghiệp trước thềm đại hội đồng cổ đông. Trong tương lai, dù vẫn có một vài cơ sở để tự tin và kỳ vọng, song vẫn còn nhiều nguy cơ rủi ro mà nhà đầu tư không thể không lo lắng. Nhất là khi, các giả định tích cực được đặt trong bối cảnh Novaland vẫn còn phụ thuộc lớn vào vốn vay, với mức nợ vay tài chính ở mức 57.712 tỷ đồng như đã phân tích ở phần trên. Bản chất việc tái cấu trúc nợ của Novaland là “bàn lùi”, xin thỏa thuận gia hạn thanh toán gốc lãi ở cả nợ vay ngân hàng và trái phiếu.

Trong năm 2023, tập đoàn này mới chỉ giảm được 7.156 tỷ đồng nợ vay so với năm 2022, dù đã rất chật vật. Trong đó, Novaland chỉ mua lại 2.371 tỷ đồng trái phiếu trước hạn tại 3 lô trái phiếu có tổng giá trị phát hành hơn 6.000 tỷ đồng và đàm phán gia hạn thành công hơn 11.000 tỷ đồng trái phiếu sang giai đoạn 2025-2026, tuy nhiên, cũng có nhiều khoản nợ trái phiếu bị bán tài sản đảm bảo để xử lý, số còn lại, vẫn đang được đàm phán với các trái chủ. Đến cuối năm 2023, dư nợ trái phiếu còn lại của Novaland vẫn là con số lớn - 19.648 tỷ đồng ngắn hạn và 18.978 tỷ đồng dài hạn. Các tổ chức tư vấn/đại lý phát hành trái phiếu lớn nhất của Novaland là Credit Suise AG chi nhánh Singapore, Chứng khoán MB của MB Bank, Chứng khoán Tiên Phong thuộc TPBank, Chứng khoán Kỹ Thương thuộc Techcombank, chứng khoán Dầu khí thuộc PVcomBank.

Ngay trong quý I/2024, chiến lược “bàn lùi” tiếp tục được Novaland đẩy mạnh thực hiện khi liên tục công bố thông tin chậm thanh toán lãi trái phiếu do chưa thu xếp kịp nguồn thanh toán. Mới đây nhất, NVL cho biết đã thỏa thuận thống nhất phương án tái cấu trúc liên quan đến lô trái phiếu quốc tế chuyển đổi có tổng trị giá 300 triệu USD do Credit Suisse AG chi nhánh Singapore làm tổ chức phát hành. Hiện có 25 trái chủ đồng ý đổi khoản nợ 7.000 tỷ đồng đổi lấy cổ phiếu NVL với giá chuyển đổi ban đầu là 40.000 đồng/cp. Trên thị trường, NVL đang được giao dịch quanh mức 18.x đồng/cp, tương ứng giá chuyển đổi cao hơn 2,2 lần.

Với nợ ngân hàng, đến cuối năm 2023, Novaland còn 3.128 tỷ đồng nợ ngắn hạn, các chủ nợ lớn nhất là Credit Suisse AG - Chi nhánh Singapore, VietinBank và và 6.277 tỷ đồng nợ dài hạn, chủ yếu tại VP Bank, MBBank, VietinBank, TPBank. Ngoài ra, Novaland còn khoản vay ngắn hạn 8.238 tỷ đồng và dài hạn 1.758 tỷ đồng với bên thứ ba, là các tổ chức quốc tế. Cũng tại thời điểm cuối năm 2023, Novaland đang sử dụng 57.199 tỷ đồng hàng tồn kho để làm tài sản đảm bảo thế chấp cho các khoản vay trái phiếu, ngân hàng và bên thứ ba. Novaland còn sử dụng vốn góp tại công ty con chủ đầu tư dự án, cổ phần tại công ty con, cổ phần của công ty sở hữu bởi các cổ đông, cổ phiếu hoán đổi để đảm bảo cho các khoản vay.

Như vậy, với việc sử dụng lượng hàng tồn kho lớn để làm tài sản đảm bảo và nhiều cách thức đảm bảo khác cho các khoản vay, Novaland đang có sự “hậu thuẫn” rất lớn từ các tổ chức tài chính, tín dụng quốc tế và ngân hàng thương mại trong nước. Việc Novaland chậm thanh toán lãi nhiều khoản vay do không thu xếp được nguồn thanh toán nhưng sau đó vẫn có thể đàm phán gia hạn nợ cho thấy ít nhiều doanh nghiệp bất động sản này rất “có tài” trong việc thuyết phục các đối tác tin theo mình. Chính các ngân hàng thương mại cũng rất bênh vực Novaland trước những lo ngại của cổ đông về việc có hay không sự “ưu ái” đối với Novaland. Cụ thể, dù thừa nhận hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp này thời gian qua gặp khó khăn và cần thiết phải tái cấu trúc, nhưng các ngân hàng cho biết không có sức ép về chuyển nợ xấu đối với trái phiếu và các khoản vay tín dụng của Novaland, do ngân hàng cũng đồng thời là bên quản lý tài sản đảm bảo, có đủ điều kiện để đưa ra phương án xử lý tài sản nếu các trái phiếu hay khoản vay này gặp vấn đề phát sinh, không trả nợ được.

Tuy nhiên, “chữ tài liền với chữ tai một vần”, nếu nhìn ở khía cạnh sâu hơn, tài đàm phán của Novaland và cả niềm tin đặc biệt của các chủ nợ có thể dẫn đến rủi ro trong tương lai cho tất cả do những điều không chắc chắn vẫn còn tồn tại. Đặc biệt là khi, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn tái cấu trúc, sự phục hồi nhanh hay chậm phụ thuộc vào việc định hình lại cấu trúc sản phẩm trên thị trường. Với một doanh nghiệp có hệ sinh thái rộng lớn nhưng các dự án lại chủ yếu là sản phẩm cao cấp như Novaland, khả năng thanh khoản các dự án trong ngắn hạn là điều chưa chắc chắn nhất, chưa kể, pháp lý các dự án của Novaland vẫn tương đối “lằng nhằng”.

So với năm 2023, vay ngắn hạn của Novaland tăng 1.735 tỷ đồng (+6%) và vay dài hạn giảm 8.892 tỷ đồng (-25%). Đây cũng là 1 nghịch lý, bởi vì đầu tư bất động sản là khoản đầu tư dài hạn. Sự gia tăng của khoản vay ngắn hạn cho thấy không loại trừ trường hợp Novaland đang phải ăn đong từng bữa, lấy chỗ nọ bù chỗ kia, phát hành nợ mới để trả nợ cũ. Trên thực tế, có nhiều khoản vay của Novaland được thiết lập với mục đích tăng quy mô vốn, tái cấu trúc nợ.

Lý giải thêm về “niềm tin” của các chủ nợ, trái chủ dành cho Novaland, có thể thấy, ngoài ràng buộc về lợi ích, các ngân hàng đang cho Novaland cơ hội để tìm lại đà tăng trưởng bằng hoạt động kinh doanh cốt lõi, theo tinh thần chỉ đạo đồng hành, gỡ khó của Chính phủ. Tuy nhiên, ở một góc độ nào đó, việc cho Novaland cơ hội cũng chính là cho các ngân hàng này cơ hội để vớt vát khoản đầu tư có phần sai lầm khi cấp lượng lớn tín dụng cho một doanh nghiệp bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính lớn để triển khai cùng lúc hàng loạt dự án cao cấp vướng pháp lý. Với việc phục hồi và tái cấu trúc hoạt động kinh doanh của Novaland, có lẽ các chủ nợ ngân hàng là bên sốt ruột nhất. Dù vậy, để giảm rủi ro trong tương lai, có lẽ các ngân hàng cần thận trọng hơn, thiết lập giới hạn chặt chẽ với việc cấp các khoản vay tiếp theo cho Novaland, đặc biệt là tại các dự án cao cấp, để tránh nguy cơ nợ xấu và tránh tiếp tay cho việc làm gia tăng tình trạng mất cân đối trên thị trường bất động sản - một trong những nguồn cơn của thực tế khó khăn hiện tại. Thay vào đó, cần hướng dòng tín dụng vào các dự án đáp ứng nhu cầu thực, dễ thanh khoản. Thực tế cho thấy, hiện nay, trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa phục hồi ổn định, nhiều ngân hàng dù liên lục phát mãi tài sản đảm bảo là bất động sản để thu hồi nợ nhưng không dễ xử lý.

Tại Novaland, nỗ lực tái cấu trúc và khắc phục các khiếm khuyết đang được định hình rõ ràng hơn nhưng vẫn chỉ dừng lại ở quyết tâm. Thị trường và nhà đầu tư đang mong chờ nhiều hơn ở việc “ông lớn” bất động sản này sớm tăng thêm nguồn cung nhà ở giá rẻ, vừa túi tiền cho thị trường, đóng góp vào an sinh - xã hội cho người dân và tạo ra doanh thu bền vững cho tập đoàn thay vì mướt mải chạy theo những “sự phồn vinh” không có thật./.

Các chủ nợ nổi bật của Novaland ghi nhận tại Báo cáo tài chính hợp nhất năm 2023 đã kiểm toán

1.  Credit Suise AG chi nhánh Singapore

- Đại lý phát hành 7.291 tỷ đồng dư nợ trái phiếu dài hạn

- Chủ khoản vay ngân hàng ngắn hạn với số dư đến 32/12/2023 là hơn 1.777 tỷ đồng. Đây là khoản vay có tổng hạn mức 251 triệu USD cho công ty CP Nova Hospitality, gồm 2 khoản (1) khoản vay USD đã được giải ngân 250 triệu USD, mục đích để bổ sung vốn lưu động và đầu tư vào các dự án của Novaland, được đảm bảo bằng tổng giá trị tài sản hình thành trong tương lai của một dự án tại huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. (2) khoản vay VNĐ tại VietcomBank chi nhánh TP.HCM 23,5 tỷ đồng (1 triệu USD) thời hạn 48 tháng, đảm bảo bằng hợp đồng tiền gửi tại ngân hàng.

- Chủ khoản vay bên thứ 3 ngắn hạn1.343 tỷ đồng. Đây là khoản vay theo hợp đồng tín dụng hạn mức tối đa 100 triệu USD được thu xếp bởi Credit Suisse AG, chi nhánh Singapore. Mục đích để tăng vốn vào một công ty phục vụ cho vốn lưu động, được đảm bảo bằng cổ phần của taaoj đoàn sở hữu bởi các cổ đông.

=> Tổng dư nợ: hơn 10.411 tỷ đồng

2. Chứng khoán VPS

- Tư vấn là làm đại diện chủ sở hữu 21 gói trái phiếu có tổng mệnh giá 7.000 tỷ đồng, thời hạn 36 tháng, đáo hạn năm 2023, được đảm bảo bằng quyền tài sản phát sinh liên quan đến một dự án tại Quận 2, TP.HCM, mục đích để tăng quy mô vốn hoạt động và đầu tư vào các dự án của Tập đoàn.

Ngày 23/1/2024, Novaland đã công bố thông tin về việc chậm thanh toán lãi của mã trái phiếu này do chưa thu xếp kịp nguồn thanh toán. Bên cạnh đó, trong năm 2023, khoản trái phiếu này đã được người sở hữu đồng ý thay đổi kỳ hạn từ 36 sang 48 tháng, theo đó, ngày đáo hạn mới là từ tháng 6 đến tháng 8/2024.

3. Chứng khoán MB

- Đại lý phát hành 6 khoản trái phiếu ngắn hạn với tổng dư nợ còn lại đến ngày 31.12.2023 là hơn 2.221 tỷ đồng. Đa số các khoản huy động được đảm bảo bằng quyền sử dụng đất và quyền tài sản phát sinh và toàn bộ vốn góp của công ty liên quan tới một dự án tại thành phố Biên Hòa, Đồng Nai. Ngoài ra, dự án tại xã Phước Thuận, huyện Xuyên Mộc, Bà Rịa Vũng Tàu; cổ phần của công ty sở hữu bởi các cổ đông, cổ phần của một công ty con.

- Đại lý phát hành 8 khoản trái phiếu dài hạn với tổng dư nợ còn lại là 4.218 tỷ đồng.

=> Tổng dự nợ trái phiếu tại Chứng khoán MB: hơn 6.439 tỷ đồng. 

4. Chứng khoán Dầu khí (PVI)

- Đại lý phát hành 3 khoản trái phiếu ngắn hạn có tổng dư nợ còn lại là 1.656 tỷ đồng. Trong đó, có 2 khoản huy động dùng để tăng quy mô vốn hoạt động của tổ chức phát hành, thực hiện đầu tư vào chương trình, dự án đáp ứng yêu cầu huy động vốn trái phiếu, đảm bảo bằng cổ phần của công ty sở hữu bởi các cổ đông. Tháng 5/2023, PSI đã tuyên bố sự kiện vi phạm không thanh toán đối với gói trái phiếu này và tiến hành xử lý tài sản đảm bảo là cổ phiếu của công ty. Khoản huy động còn lại có mệnh giá phát hành thành công là 1.500 tỷ đồng, mục đích để tăng quy mô vốn, đảm bảo bằng cổ phần của công ty sở hữu bởi các cổ đông. Với khoản này, Novaland đã thỏa thuận thành công với gần 90% chủ sở hữu trái phiếu đồng ý gia hạn đến ngày 15/3/2026, số dư nợ còn lại là hơn 150,6 tỷ đồng của hơn 10% chủ sở hữu chưa đồng ý thỏa thuận có thời gian đáo hạn vào tháng 3/2024.

- Đại lý phát hành 5 khoản trái phiếu dài hạn với tổng Dư nợ còn lại là hơn 4.288 tỷ đồng.

=> Tổng dư nợ: 5.944 tỷ đồng

5. Chứng khoán SSI

- Tổ chức tư vấn, đại lý phát hành, đại lý lưu ký và quản lý chuyển nhượng 2 khoản trái phiếu ngắn hạn có tổng dư nợ còn lại là 3.428 tỷ đồng, mục đích để bổ sung vốn lưu động, thực hiện các dự án đầu tư, kinh doanh, tái cấu trúc các khoản vay và nguồn vốn chủ sở hữu của tập đoàn. Sau khi hoàn tất việc mua lại trước hạn trong năm 2023, tại ngày 31/12, số lượng trái phiếu còn lưu hành là 3291 trái phiếu chuyển đổi (không có tài sản bảo đảm, có thể chuyển đổi thành cổ phần công ty) và 137 trái phiếu không chuyển đổi (được bảo đảm thứ cấp bằng cổ phần và phần vốn góp tại 2 dự án).

6. Chứng khoán BIDV

- Đại lý phát hành 6 khoản trái phiếu ngắn hạn có tổng dư nợ còn lại là 2.211 tỷ đồng. Mục đích để tăng quy mô vốn hoạt động của tổ chức phát hành, đầu tư vào các dự án của Tập đoàn Novaland, đảm bảo bằng cổ phần công ty sở hữu bởi các cổ đông. Trong đó, 1 gói trái phiếu có tổng mệnh giá phát hành thành công là 220 tỷ đồng đáo hạn tháng 4/2023, Novland đã tiến hành xử lý cổ phiếu cầm cố tương đương 7,3 tỷ đồng để thanh toán cho người sở hữu trái phiếu. Bên cạnh đó, có 3 gói đáo hạn vào 2023, 1 gói đáo hạn ngày 16/2/2024 nhưng Novaland đã công bố thông tin chậm thanh toán gốc lãi do chưa thu xếp được nguồn vốn thanh toán.

7. Chứng khoán Tân Việt

- Đại lý phát hành khoản trái phiếu hiện có dư nợ còn lại hơn 2.021 tỷ đồng. Khoản trái phiếu này có thời hạn ban đầu vào ngày 5/9/2027, mục đích tăng quy mô vốn hoạt động và thực hiện đầu tư vào chương trình, dự án đáp ứng yêu cầu huy động vốn từ trái phiếu, được đảm bảo bằng quyền sử dụng đất của công ty. Do Novaland đã vi phạm điều khoản vi phạm chéo nên khoản trái phiếu này được phân loại sang ngắn hạn.

7. Chứng khoán Công Thương

- Đại lý phát hành khoản trái phiếu ngắn hạn có tổng dư nợ 975 tỷ đồng. Mục đích tăng quy mô vốn hoạt động của tổ chức phát hành, bảo đảm bằng cổ phần công ty sở hữu bởi các cổ đông, đã đáo hạn ngày 17/9/2023.

8. Chứng khoán Tiên Phong

- Đại lý phát hành 1 khoản trái phiếu với dư nợ hơn 1.440 tỷ đồng. 

9. Chứng khoán Kỹ Thương

- Đại lý phát hành khoản trái phiếu có dư nợ 1.300 tỷ đồng

10. VietinBank

- Khoản vay ngắn hạn 542,8 tỷ đồng. Đây là khoản vay với số tiền vay theo hợp đồng là 2.870 tỷ đồng. Thời hạn 48 tháng kể từ ngày giải ngân đầu tiên. Mục đích để đầu tư vào các dự án của tập đoàn, được bảo đảm bằng toàn bộ vốn góp của tập đoàn trong một công ty con, toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trên đất của dự án tại TP. Biên Hòa, Đồng Nai; toàn bộ các quyền, lợi ích phát sinh từ việc khai thác dự án. Dư nợ còn lại là 1.500 tỷ đồng.

- Khoản vay dài hạn 957 tỷ đồng.

Và một số khoản vay khác. Tổng dư nợ: 2.011 tỷ đồng

12. VPBank chi nhánh TP.HCM

- Khoản vay 1.212 tỷ đồng. Khoản vay theo hợp đồng tín dụng có hạn mức là 3.600 tỷ đồng, đã giải ngân đến 31/12/2023 là 1.212 tỷ đồng. Mục đích cảu khoản vay này dùng để đầy tư vào các dự án cảu tập đoàn. Được đảm bảo bằng quyền sử dụng đất và quyền tài sản hình thành trong tương lai của một phần dự asn tại xã Long Hưng, TP. Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai; khoản phải thu phát sinh từ dự án và phần vốn gips của tất cả thành viên góp vốn tại công ty chủ đầu tư dự án.

- Khoản vay 600 tỷ đồng. Khoản vay có số tiền vay theo hợp đồng cho vay là 1.200 tỷ đồng, thời hạn tối đa 84 tháng từ ngày giải ngân đầu tiên, mục đích đầu tư vào các dự án của tập đoàn. Được đảm bảo bằng toàn bộ vốn góp của tập đoàn trong công ty con, quyền sử dụng đất và quyền tài sản phát sinh từ việc đền bù giải tỏa một dự án tại TP.HCM và các khoản phải thu cùng tài sản được hình thành trong tương lai của dự án này.

=> Tổng dư nợ: 1.812 tỷ đồng

13. MBBank chi nhánh Bắc Sài Gòn

- 3 khoản vay dài hạn 1.809 tỷ đồng. Có thời hạn từ 36 - 108 tháng. Mục đích để đầu tư vào các dự án của tập đoàn, đảm bảo bằng toàn bộ phần vốn góp của tập đoàn trong công ty con và quyền sử dụng đất, các khoản phải thu và tài sản hình thành trong tương lai của dự án tại huyện Xuyên Mộc, Bà Rịa - Vũng Tàu; dự án tại phường Tam Phước, TP. Biên Hòa, Đồng Nai; toàn bộ dự án, tài sản thuộc dự án, tài sản gắn liền với đất đang được hình thành, sẽ hình thành trong tương lai của dự án tại xã Tiến Thành, TP. Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận.

14. Ngân hàng TMCP Tiên Phong - TPBank

- Chủ khoản vay 770 tỷ đồng, có thời hạn 42 tháng, mục đích để đầu tư vào các dự án của tập đoàn. Được đảm bảo bằng quyền phát triển dự án tại quận 1, TP.HCM, cổ phần của công ty Chủ đầu tư dự án. 

- Chủ khoản vay dài hạn 154 tỷ đồng. Khoản vay với số tiền vay theo hợp đồng là 1.850 tỷ đồng, được đảm bảo bằng quyền phát triển một dự án tại quận 1, TP.HCM và cổ phần của công ty chủ đầu tư dự án thuộc sở hữu của cổ đông.

=> Tổng dư nợ: 924 tỷ đồng

15. Credit Opportunities III Pte. Limited

- Thu xếp khoản vay 1.758 tỷ đồng, theo hợp đồng tín dụng và các phụ lục đi kèm có hạn mức tối đa 100 triệu USD. Đến hạn vào 18/8/2025, mục đích dùng để thanh toán chi phí khoản vay, tăng quy mô vốn hoạt động và đầu tư vào các dự án của tập đoàn. Đảm bảo bằng cổ phần của công ty sở hữu bởi các cổ đông; khoản phải thu và bảo lãnh liên quan đến một dự án tại TP. Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai; khoản phải thu và bảo lãnh liên quan đến một số bất động sản thuộc một dự án tại TP. Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận. Bên cho vay đã đồng ý gia hạn khoản gốc thêm 12 tháng so với lịch trả gốc ban đầu, kỳ thành toán gốc đầu tiên dự kiến vào tháng 11/2025.

16. SeaTown Private Master Fund

- Chủ khoản vay 2.143 tỷ đồng, là khoản vay theo hợp đồng tín dụng hạn mức tối đa 110 triệu USD đáo hạn vào tháng 5/2024. Khoản vay nhằm mục đích tăng quy mô vốn hoạt động của tập đoàn, đảm bảo bằng quyền tài sản, tài khoản và phần vốn góp của công ty liên quan đến một dự án tại Đồng Nai và khoản thu được còn lại sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ được đảm bảo cho một khoản vay trong nước tại dự án.

17. Stark 1st Co. Ltd

- Thu xếp khoản vay hơn 1.221 tỷ đồng, là khoản vay theo hợp đồng tín dụng có hạn mức tối đa 50 triệu USD, đáo hạn tháng 7/2024. Mục đích để bổ sung vốn lưu động và đầu tư vào các dự án của tập đoàn. Được đảm bảo bằng cổ phần sở hữu của cổ đông công ty. Hiện tập đoàn đã nhận được thư cho phép hoãn thanh toán có điều kiện cho các sự kiện vi phạm trong thời gian từ ngày thỏa thuận đến ngày đáo hạn của khoản vay. Novaland đang trong quá trình giải chấp và bán cổ phiếu, tài sản để các điều khoản trong thư có hiệu lực.