Đằng sau khoản lãi nghìn tỷ đồng của Novaland

Tại báo cáo tài chính Quý IV/2023 mới công bố, Novaland gây bất ngờ với khoản lãi sau thuế hơn 1.642 tỷ đồng, tăng hơn 12 lần so với quý IV/2022 và cao nhất kể từ quý IV/2020. Đây cũng là lần đầu tiên Novaland có lãi trên nghìn tỷ đồng trở lại sau 6 quý liên tiếp ghi nhận dưới mức này.

Mức lợi nhuận đột biến trong quý IV giúp Novaland có lãi cho cả năm 2023, đồng thời được đánh giá là “lội ngược dòng” ngoạn mục do trước đó đã ghi nhận mức lỗ 958 tỷ đồng sau 9 tháng đầu năm, và lỗ 1.094 tỷ đồng bán niên 2023.

Trong bối cảnh những khó khăn chung trên thị trường bất động sản chưa được khắc phục triệt để, nỗ lực tìm kiếm con số lợi nhuận dương của Novaland chủ yếu đến từ hoạt động tài chính thay vì hoạt động kinh doanh cốt lõi.

Cụ thể, doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ - hoạt động kinh doanh chính của tập đoàn trong quý IV/2023 ghi nhận mức giảm 1,6 lần so với cùng kỳ (2.027 so với 3.240 tỷ đồng), chủ yếu đến từ việc bàn giao tại các dự án như NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, Aqua City, Palm City, Lakeview City, Saigon Royal...; lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ cũng giảm mạnh gần gấp đôi so với quý IV/2022, chỉ ghi nhận ở mức hơn 554 tỷ đồng.

Trong khi đó, doanh thu từ hoạt động tài chính tại quý IV/2023 ghi nhận ở mức hơn 1.825 tỷ đồng, đây là con số chênh lệch giữa giá trị chuyển nhượng và giá trị ghi sổ của tài sản thuần, từ việc chuyển nhượng công ty con - Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành Nhơn với giá trị chuyển nhượng 3.043 tỷ đồng; mang lại mức lợi nhuận thuần hơn 1.482 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, trong kỳ, Novaland còn thu được khoản lợi nhuận khác gần 572 tỷ đồng, có thể đến từ khoản tiền phạt thu khi phá vỡ hợp đồng đã ký trước đó của các đối tác. Ngoài ra, nhờ nỗ lực tái cấu trúc, chi phí tài chính, chi phí bán hàng của Novaland đều giảm mạnh, điều này cũng góp phần cải thiện lợi nhuận.

Tăng trưởng lợi nhuận trong quý IV/2023 được đánh giá sẽ hỗ trợ cho sự phục hồi thanh khoản của cổ phiếu NVL trên sàn sau một thời gian bị đưa vào diện cảnh báo do lỗ nặng, nghi ngờ khả năng hoạt động liên tục. Việc bán công ty con, tạo doanh thu tài chính, thúc đẩy lợi nhuận cũng giúp Novaland cơ bản vượt qua được những khó khăn của năm 2023, nhưng đường vẫn còn dài và vẫn còn nhiều thách thức phải vượt qua để có thể duy trì được đà tăng trưởng tích cực, đặc biệt là khi hoạt động kinh doanh cốt lõi của tập đoàn vẫn ảm đạm.

Trong bảng cân đối kế toán hợp nhất năm 2023, điểm sáng đáng kể nhất có thể nhìn thấy là khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn tăng 20,2%, đạt gần 19.195 tỷ đồng. Khoản tiền này sẽ trở thành doanh thu khi và chỉ khi Novaland bàn giao sản phẩm, dịch vụ cho khách hàng. Còn lại, vẫn khó để lạc quan khi nhìn vào nhiều chỉ số khác.

Trên thực tế, do báo lỗ trong các quý trước, tính chung cả năm 2023, doanh thu thuần hợp nhất của Novaland giảm tới hơn 57% so với năm 2022 ( ~4.759 so với ~11.134 tỷ đồng); lợi nhuận sau thuế cũng giảm tới gần 69% ( ~685 so với ~2.181 tỷ đồng) - mức thấp nhất kể từ năm 2015 đến nay. Như vậy, đà tăng trưởng về doanh thu và lợi nhuận của tập đoàn địa ốc này vẫn đang đi xuống.

Trong năm 2023, Novaland đã áp dụng nhiều giải pháp để có thể cầm cự, như việc bán công ty con để tạo lãi như đã phân tích ở trên, bên cạnh đó là mua lại trái phiếu trước hạn và gia hạn nợ trái phiếu. Cụ thể, trong năm 2023, Novaland đã tất toán 9 lô trái phiếu ngắn hạn và 1 lô trái phiếu dài hạn, giúp giảm gần 6.000 tỷ đồng dư nợ trái phiếu. Doanh nghiệp này cũng đã gia hạn thành công hơn 11.100 tỷ đồng trái phiếu; số còn lại, doanh nghiệp đang tiến hành đàm phán với các trái chủ.

Trước đó, giữa tháng 12/2023, Tập đoàn Novaland cho biết đã đạt được thỏa thuận với đa số trái chủ của lô trái phiếu quốc tế trị giá gần 300 triệu USD. Các trái chủ đã đồng ý cho tập đoàn này thanh toán chậm các khoản tiền lãi phát sinh; không yêu cầu thanh toán ngay lãi và gốc trong thời gian tới; và đồng ý với phương án có thể chuyển đổi trái phiếu sang cổ phiếu NVL trong thời gian tới với mức giá chuyển đổi ban đầu là 40.000 đồng/cổ phiếu. Việc cơ cấu lại các điều khoản của gói trái phiếu này sẽ góp phần giảm áp lực cho Novaland trong bối cảnh khó khăn chung, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp này sớm phục hồi.

Gia hạn trái phiếu dù là nỗ lực đáng ghi nhận, cho thấy Novaland vẫn có được lòng tin của các trái chủ, tuy nhiên, cần lưu ý rằng, đây chỉ là giải pháp cầm cự trong ngắn hạn. Bởi việc gia hạn được cũng đồng nghĩa với việc, gánh nặng đáo hạn trái phiếu sẽ dồn sang giai đoạn 2024 - 2025. Theo dữ liệu của Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội, ngay sau dịp Tết Giáp Thìn 2024, vào ngày 16/2 và ngày 15/3/2024, Tập đoàn Novaland đã và sẽ phải đáo hạn lô trái phiếu NVLH2224005 có giá trị phát hành 500 tỷ đồng và lô trái phiếu NVLH2224006 có giá trị phát hành 1.500 tỷ đồng.

Tính đến cuối năm 2023, dư nợ trái phiếu của Novaland đang là con số rất lớn, lên tới 38.626 tỷ đồng, bao gồm hơn 16.200 tỷ đồng dư nợ phát hành ngắn hạn và 22.400 tỷ đồng dư nợ phát hành dài hạn. Đây là một trong những thách thức lớn của Novaland trong thời gian tới.

Một trong những yếu tố làm nên tên tuổi của tập đoàn Novaland là quỹ đất lớn được tạo lập trong nhiều năm qua, kể từ khi bắt đầu bước vào lĩnh vực bất động sản. Mở rộng quỹ đất dường như luôn là chiến lược hàng đầu được tập đoàn địa ốc này chú trọng, kể cả trong thời điểm thị trường khó khăn nhất.

Sau hơn 7 năm niêm yết trên Sở Giao dịch chứng khoán TP.HCM, từ một công ty bất động sản nhà ở quy mô địa phương, Novaland đã trở thành nhà phát triển bất động sản hàng đầu Việt Nam với quỹ đất rộng lớn cùng hàng loạt dự án bất động sản với đa dạng loại hình từ bất động sản nhà ở đến bất động sản du lịch… Thời điểm niêm yết (2016), Novaland chỉ sở hữu khoảng 668ha quỹ đất tại TP.HCM. Đến năm 2018, chỉ sau hai năm, con số này đã tăng lên 2.700ha. Tại buổi chia sẻ kế hoạch và chiến lược năm 2022, báo chí đưa tin, Novaland “khoe” tập đoàn này đang sở hữu quỹ đất hơn 10.600ha tại nhiều địa phương, chủ yếu ở các vị trí được đầu tư trọng điểm hạ tầng hàng không và các tuyến cao tốc.

Nếu như trước đây, Novaland tập trung vào tạo lập quỹ đất ở TP.HCM và một số thị trường giáp ranh ở phía Nam như Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu thì những năm gần đây đơn vị này tiếp cận và nghiên cứu mở rộng quỹ đất ở một loạt địa phương khác như: Lâm Đồng, Bình Thuận, Khánh Hòa, Phú Yên…

Thông qua việc gia tăng quỹ đất, tổng tài sản của Novaland cũng gia tăng tương ứng, từ mức 36.527 tỷ đồng năm 2016 lên mức hơn 241.376 tỷ đồng năm 2023. Trong đó, hàng tồn kho ghi nhận gần 138.600 tỷ đồng (chiếm khoảng 42%) với hơn 93% là giá trị quỹ đất và dự án đang xây dựng. Tồn kho bất động sản đã xây dựng hoàn thành và hàng hóa bất động sản đã hoàn thiện chờ bàn giao cho khách hàng chỉ chiếm tỷ trọng rất nhỏ.

Điều đáng chú ý hơn là, nợ phải trả của Novaland cũng liên tục phình to trong nhiều năm qua. Nếu như năm 2020, nợ phải trả của doanh nghiệp này chưa đến 145.000 tỷ đồng, thì hết năm 2023 đã tăng lên trên 195.874 tỷ đồng. Trong đó, nợ ngắn hạn chiếm hơn 90.526 tỷ đồng và 105.348 tỷ đồng là nợ dài hạn; riêng nợ vay tài chính hiện còn hơn 57.004 tỷ đồng.

Như vậy, với chiến lược “săn” quỹ đất trong nhiều năm qua, tài sản của Novaland tăng nhanh nhưng lượng tồn kho, nợ phải trả cũng tăng lên nhanh chóng. Lượng hàng tồn kho lớn, số lượng dự án đồng loạt triển khai trong một giai đoạn đã khiến Novaland dường như luôn ở trong tình trạng khốn khó về vốn; có thời điểm doanh nghiệp này cho biết phải trả lãi vay hàng chục tỷ đồng mỗi ngày.

Nhất là nửa cuối năm 2022, khi trong cùng một thời điểm vừa phải trả nợ ngân hàng, vừa đáo hạn trái phiếu, mặt khác, nhiều dự án lại vướng mắc pháp lý gây ách tắc dòng tiền, khiến khó khăn chồng khó khăn, ảnh hưởng lớn đến sức chống cự của doanh nghiệp, Novaland đã phải kiến nghị khẩn cấp đến Thủ tướng Chính phủ.

Theo đó, ngoài việc gỡ khó cho các dự án nhằm giao nhà cho khách hàng và có nguồn lực trả nợ cho các tổ chức tín dụng, trái phiếu, Novaland kiến nghị được tạo điều kiện tái cấu trúc mô hình kinh doanh, tái cơ cấu/gia hạn/ân hạn các khoản nợ trong vòng 2 - 3 năm, phù hợp với dòng tiền của doanh nghiệp mà không bị xem xét là nợ xấu để tập đoàn có thể phát triển bền vững. Bên cạnh đó, Novaland xin Thủ tướng chỉ định một ngân hàng thương mại cổ phần do Nhà nước nắm cổ phần chi phối cấp hạn mức tín dụng để tập đoàn tiếp tục thi công các dự án dở dang, qua đó giúp khách hàng có thể tiếp tục vay tiền mua nhà, tập đoàn có dòng tiền thanh toán các khoản nợ đến hạn, người dân nhận nhà đúng hạn, tránh lãng phí nguồn lực xã hội.

Tại hội nghị về tín dụng đối với bất động sản diễn ra cuối năm 2023, đại diện Novaland chia sẻ, tập đoàn đã nhận thấy những khiếm khuyết của mình trong vận hành và trong chiến lược đầu tư về phân khúc sản phẩm. Theo đó, doanh nghiệp bất động sản này đang nỗ lực tái cơ cấu lại danh mục dự án, quỹ đất và tình hình tài chính để hồi phục và phát triển bền vững và đưa các dự án trở lại quỹ đạo phát triển trước đây. Qua đó, doanh nghiệp cũng sẵn sàng tham gia tích cực vào chương trình 1 triệu nhà ở xã hội phát động bởi Chính phủ.

Tại Báo cáo “Triển vọng ngành bất động sản năm 2024”, Chứng khoán Vietcombank (VCBS) nhận định, dù các dự án của Novaland đang đón nhận những động thái tháo gỡ tích cực (Aqua City, Novaworld Phan Thiết, The Grand Manhattan…), song kết quả hoạt động giai đoạn 2024 - 2025 sẽ đi ngang khi Novaland vướng pháp lý với nhiều nợ trái phiếu, các dự án vẫn đang chậm trễ và không bán được, ảnh hưởng đến dòng tiền để doanh nghiệp duy trì hoạt động kinh doanh.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá cao nỗ lực tái cấu trúc của Novaland trong thời gian qua, tuy nhiên, theo ông Đính, điều quan trọng hơn là việc hiện thực hóa được bài toán kinh doanh sau khi tái cấu trúc. “Họ phải làm thế nào chứng minh với nhà đầu tư là các bước đi hiện nay của doanh nghiệp sẽ khiến doanh nghiệp tốt hơn. Cấu trúc lại dự án là phải tạo ra giá trị thật, có tính thanh khoản chứ không phải chỉ hứa trên bản vẽ, trên báo cáo. Từ đó mới lấy được niềm tin của các nhà đầu tư”, ông Đính nhấn mạnh.

Ông Phạm Xuân Hòe, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Cho thuê tài chính Việt Nam nhìn nhận, bất động sản sẽ phải đi đến đúng chu kỳ. Doanh nghiệp đầu tư dàn trải, không phục vụ nhu cầu thực, sử dụng đòn bẩy tài chính nhiều, hướng tới đầu cơ nhiều thì ắt sẽ bị thị trường thanh lọc.

“Nhiều người đặt câu hỏi, tại sao kinh tế vĩ mô đang tốt dần lên, mà thị trường bất động sản vẫn “lạ” như vậy, doanh nghiệp vẫn khó khăn, kiệt quệ? Rõ ràng, phải nhìn nhận lại, đó là bài học cho các doanh nghiệp, làm ăn phải hướng đến sự bền vững, lâu dài. Trên thực tế, thời gian qua có nhiều doanh nghiệp ôm đất để đó, triển khai những dự án toàn bán cho giới đầu cơ. Giờ buộc phải tự tái cơ cấu lại, phát triển cân bằng lại, làm những gì phục vụ đúng nhu cầu thực của thị trường, của xã hội”, ông Hòe nói.

Dù vậy, chuyên gia này cho rằng, nếu môi trường chính sách vĩ mô không tốt, hành lang pháp lý không tốt thì doanh nghiệp muốn làm tốt cũng khó. Nhiều doanh nghiệp đã bỏ vốn, nộp tiền cho ngân sách nhưng không hoàn thiện được việc giải phóng mặt bằng để triển khai dự án, hay thủ tục đầu tư chậm, quy hoạch 1/500 chậm được phê duyệt thì làm sao tiến hành thi công dự án được.

Do đó, theo ông Hòe, phải có quy hoạch chuẩn chỉ để các doanh nghiệp đầu tư vào đúng phân khúc mà thị trường đang cần nhất, đóng góp vào chiến lược phát triển đô thị và nhà ở, thay vì hùa theo những đề xuất của doanh nghiệp quy hoạch chỗ này, chỗ kia, làm những dự án không phù hợp, sau rồi trách nhiệm doanh nghiệp tự chịu. Bên cạnh tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc đang hiện hữu, thì vấn đề quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch dự án cho phù hợp với nhu cầu thực tế của người dân và địa phương cũng đang là vấn đề lớn.

“Gỡ khó cho thị trường bất động sản hiện không nằm ở câu chuyện tiền đâu. Mà đầu tiên là phải khơi thông được nguồn lực đất đai, nguồn tiền đã chôn vào trong đất - tiền nằm ở hàng loạt các dự án dở dang. Giải phóng được điều này thì dòng tiền sẽ tự khắc quay trở lại. Phê duyệt dự án nhanh, thuận lợi sẽ tạo ra một nguồn vốn từ bán bất động sản hình thành trong tương lai, một trong những nguồn vốn rất lớn để phát triển thị trường bất động sản. Nếu không phê duyệt được dự án thì nguồn vốn sẽ “tắt”, ông Hòe nhấn mạnh.

Ông Phạm Xuân Hòe, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Cho thuê tài chính Việt Nam

Phê duyệt dự án nhanh, thuận lợi sẽ tạo ra một nguồn vốn từ bán bất động sản hình thành trong tương lai, một trong những nguồn vốn rất lớn để phát triển thị trường bất động sản. Nếu không phê duyệt được dự án thì nguồn vốn sẽ “tắt”

Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng, năm 2024 sẽ là năm mà các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục trạng thái cầm cự, và muốn vượt qua được, không cách nào khác, họ phải tiếp tục tái cơ cấu lại danh mục đầu tư. Khi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực sẽ có tác động tích cực đến sự phục hồi của thị trường bất động sản, theo đó, “cờ sẽ đến tay” doanh nghiệp đủ sức vượt qua giai đoạn khó khăn này.

Quay trở lại câu chuyện của Novaland, trong khi chưa nhìn thấy thương vụ chuyển nhượng dự án nào được công bố thì trong giai đoạn khó khăn, Novaland vẫn có những động thái mở rộng quỹ đất. Đơn cử như đề xuất quy hoạch dự án khu đô thị phức hợp du lịch nghỉ dưỡng kết hợp vui chơi giải trí Cao Nguyên Lâm Viên ở Lâm Đồng với quy mô nghiên cứu khoảng 30.000ha. Cuối năm 2023, Novaland đã có văn bản gửi đến UBND tỉnh Lâm Đồng để đăng ký lịch làm việc sau khi Công ty hoàn thành hồ sơ thiết kế ý tưởng quy hoạch của dự án này. Cùng với đó, công ty con của Novaland cũng được tỉnh Đồng Nai giao thêm đất tại dự án Aqua City trong năm 2023.

Như vậy, nỗ lực tái cấu trúc đã nhìn thấy rõ, nhưng dường như trong nội tại doanh nghiệp, vẫn đang khá giằng co giữa tham vọng mở rộng quỹ đất cho các dự án tương lai và bài toán thanh lọc để kinh doanh bền vững, dù bức tranh kinh doanh của năm 2024 được dự báo là kém sáng.

Với hành trình vừa qua, có lẽ bài học lớn nhất cho Novaland là cần biết “lượng sức mình” trong việc đầu tư, phát triển dự án. Nhất là khi thị trường bất động sản vẫn còn cần thời gian để hoàn chỉnh theo hướng minh bạch, lành mạnh, bền vững, dòng tiền được khơi thông.

Theo Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES), trong bối cảnh còn nhiều bất định như hiện nay, quản trị dòng tiền bài bản, có tính dự báo thì mới chủ động được mọi tình huống. Nếu cùng lúc triển khai nhiều dự án, trong khi tài chính lại phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng, trái phiếu và người mua trả trước thì khi gặp ách tắc, khó có thể cùng lúc gỡ vướng cho tất cả các dự án để khơi thông dòng tiền kinh doanh.

Tháo gỡ vướng mắc về pháp lý, thủ tục đầu tư cho các dự án là nhiệm vụ đang được Chính phủ, các bộ ngành quan tâm hàng đầu, tuy nhiên, các doanh nghiệp cũng phải lựa chọn phân khúc kinh doanh phù hợp, hướng tới sự bền vững để có thanh khoản thực, nếu không dù pháp lý có thông, thì dòng tiền vẫn sẽ tắc khi sản phẩm làm ra nhưng không bán được./.