Ngày 30/6, TP. HCM tổ chức lễ công bố Nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội và các quyết định liên quan đến việc triển khai tổ chức lại đơn vị hành chính cấp xã sau sáp nhập.
Theo đó, sau khi hợp nhất với hai tỉnh Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, TP. HCM mới giữ nguyên tên gọi, mở rộng diện tích lên hơn 6.772km2, với quy mô dân số trên 14 triệu người. Thành phố hiện có 168 đơn vị hành chính cấp xã, gồm 113 phường, 54 xã và 1 đặc khu hành chính. Với số lượng này, TP. HCM trở thành địa phương có nhiều đơn vị hành chính cấp xã nhất cả nước sau sáp nhập.
Bản đồ TP. HCM mới từ 1/7/2025. Ảnh: Báo Tuổi Trẻ
Đáng chú ý, TP. HCM mới sở hữu tới 6/10 phường xã có quy mô dân số đông nhất cả nước và 9/10 phường xã có mật độ dân cư cao nhất toàn quốc, theo số liệu của VnExpress. Trong đó, phường Khánh Hội (thuộc quận 4 cũ) ghi nhận mật độ dân số kỷ lục lên tới 88.324 người/km2, vượt xa các địa bàn đô thị đông đúc nổi tiếng trong khu vực và trên thế giới.
Cụ thể, phường Khánh Hội được thành lập trên cơ sở sáp nhập toàn bộ diện tích và dân số của các phường 8, 9, 15 và một phần của phường 2, phường 4 cũ. Tổng diện tích phường mới là 1,07km2, với dân số hơn 94.500 người. Như vậy, mật độ dân số tại đây không chỉ cao gấp hơn 10 lần Singapore (khoảng 8.200 người/km2 theo số liệu 2024), 12 lần so với Hồng Kông ((Trung Quốc) khoảng 7.200 người/km2) mà còn vượt xa trung tâm Manila (Philippines) – một trong những thành phố có mật độ dân số cao nhất thế giới với trung bình khoảng 40.000 người/km2.
Quận 4 (cũ) TP. HCM. Ảnh: Internet
Ngay tại Hà Nội, phường Hoàn Kiếm – nơi được coi là "điểm nóng" về mật độ dân cư – cũng chỉ đạt khoảng 55.131 người/km2, thấp hơn nhiều so với Khánh Hội.
Ngoài Khánh Hội, hàng loạt phường khác tại TP. HCM cũng lọt top các khu vực có mật độ dân số dày đặc nhất Việt Nam như Vườn Lài (81.309 người/km2), Minh Phụng (81.309), Hòa Bình (70.733), Bàn Cờ (68.299), Tân Hòa (63.563), An Đông (61.537), Bình Tây (60.279) và Bình Tiên (56.845 người/km2).
Trong bức tranh tổng thể, mật độ dân số trung bình toàn TP. HCM (cũ) năm 2024 là 4.544 người/km2, còn TP. HCM mới sau sáp nhập chỉ còn khoảng 2.070 người/km2 nhờ mở rộng địa giới về các khu vực có mật độ thấp hơn.
Thị trường bất động sản: Áp lực và cơ hội song hành
Với mức độ dân cư dày đặc như vậy, các khu vực như Khánh Hội đang đối mặt với những áp lực lớn về hạ tầng, không gian sống và chất lượng môi trường đô thị. Nhu cầu nhà ở tại đây luôn ở mức rất cao, nhưng quỹ đất gần như không còn, khiến giá bất động sản leo thang suốt nhiều năm qua.
Theo số liệu giá bán trên trang batdongsan.com.vn, giá căn hộ chung cư tại khu vực này hiện dao động từ 70-120 triệu đồng/m2, tùy phân khúc và vị trí, trong khi nhà phố tại các tuyến đường chính có thể chạm ngưỡng 300-500 triệu đồng/m2, tùy lô đất.
Bên cạnh đó, áp lực về hạ tầng giao thông, trường học, bệnh viện, không gian công cộng cũng trở thành bài toán nan giải. Giới đầu tư dự báo, trong tương lai, việc cải tạo, tái thiết đô thị hoặc phát triển các dự án căn hộ cao tầng, chung cư tái định cư sẽ là xu hướng tất yếu tại các phường có mật độ dân số cao như Khánh Hội.
Ở chiều ngược lại, những khu vực ven đô TP. HCM mới, nơi mật độ còn thấp như Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Dương cũ, được kỳ vọng sẽ trở thành điểm giãn dân trong trung và dài hạn, khi hạ tầng giao thông liên vùng được đầu tư mạnh mẽ hơn.
