Quy hoạch mới tác động ra sao tới thị trường bất động sản Hà Nội?

Hạ tầng, metro và quy hoạch đang tác động mạnh tới thị trường

Ngày 13/5, Chủ tịch Hà Nội Vũ Đại Thắng đã ký ban hành Quyết định số 2512/QĐ-UBND phê duyệt Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm. Đây là thông tin thu hút sự quan tâm lớn của dư luận bởi bản quy hoạch mới được cho là sẽ ảnh hưởng lớn tới định hướng phát triển đô thị, hạ tầng giao thông, phân bổ dân cư cũng như thị trường bất động sản của Thủ đô trong nhiều năm tới.

Ông Tô Anh Hùng, Giám đốc A City cho biết, quy hoạch mới của Hà Nội không phải là câu chuyện vài năm tới, mà là quá trình tái định hình Thủ đô trong hàng chục năm tiếp theo. Các chính sách phát triển đô thị, hạ tầng giao thông, mô hình phân bổ dân cư đều sẽ thay đổi đáng kể.

Đặc biệt, việc Hà Nội đẩy mạnh triển khai các tuyến vành đai, mở rộng hạ tầng như Vành đai 1, Vành đai 2,5 đang tạo ra những thay đổi lớn đối với thị trường bất động sản. Song song với đó, quy hoạch mới cũng định hướng phát triển đô thị theo mô hình TOD gắn với hệ thống metro và giao thông công cộng.

Theo quy hoạch, Hà Nội sẽ phát triển 18 tuyến metro với tổng chiều dài khoảng 979km. Giai đoạn 2026 - 2035 dự kiến triển khai khoảng 500km, ưu tiên các tuyến trọng điểm như tuyến số 2, tuyến số 5 Văn Cao - Hòa Lạc và tuyến Nội Bài - Ga Hà Nội. Giai đoạn 2036 - 2045 sẽ hoàn thiện phần còn lại để hình thành đầy đủ mạng lưới metro của Thủ đô.

“Đây là yếu tố rất quan trọng với những nhà đầu tư muốn “đón sóng hạ tầng”. Những khu vực có metro đi qua chắc chắn sẽ thay đổi rất mạnh về giá trị bất động sản cũng như tốc độ phát triển đô thị. Khi hệ thống metro hoàn thiện, việc di chuyển từ các khu đô thị vệ tinh vào trung tâm sẽ nhanh hơn, thuận tiện hơn và góp phần giảm áp lực giao thông cho nội đô”, ông Hùng nhận định.

Quy hoạch mới cũng đặt ra định hướng giãn dân khỏi khu vực lõi trung tâm, khuyến khích cư dân di chuyển ra các khu đô thị vùng ven. Điều này sẽ tiếp tục tác động tới xu hướng phát triển bất động sản tại các khu vực ngoài trung tâm Hà Nội trong thời gian tới.

“Một số báo cáo nghiên cứu thị trường gần đây cho thấy nguồn cung bất động sản bán lẻ mới của Hà Nội hiện chủ yếu tập trung ở phía Tây và các khu vực ngoài vành đai, gắn với sự phát triển của các đại đô thị mới và quá trình mở rộng không gian đô thị”, ông Hùng cho hay.

Nhìn lại thị trường bất động sản Hà Nội quý I/2026, ông Hùng cho biết, thanh khoản thị trường bất động sản Hà Nội giảm khá mạnh. Có đơn vị thống kê mức giảm tới 48% so với quý IV/2025 và giảm khoảng 7% so với cùng kỳ năm trước. Một phần nguyên nhân đến từ tâm lý chờ đợi của nhà đầu tư trước khi quy hoạch chính thức được thông qua.

“Rất nhiều người băn khoăn không biết sau khi thay đổi quy hoạch thì căn nhà của mình có nằm trong diện quy hoạch hay không. Điều này ảnh hưởng khá lớn đến tâm lý của thị trường”, ông Hùng nêu.

Tuy nhiên, Giám đốc A City cũng nhấn mạnh, quy hoạch vừa được phê duyệt hiện mới là quy hoạch chung, thông tin mới chỉ mang tính định hướng. Để xác định cụ thể một bất động sản có nằm trong diện thu hồi hay điều chỉnh hay không, nhà đầu tư vẫn cần chờ các quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết 1/500.

"Với những khu vực đã có quy hoạch chi tiết, người dân hoàn toàn có thể tra cứu để biết tài sản của mình có bị ảnh hưởng hay không. Còn ở cấp độ quy hoạch chung hiện nay, thông tin mới chỉ mang tính định hướng", theo ông Hùng.

Bất động sản gắn với chất lượng sống "lên ngôi"

Một điểm đáng chú ý trong quy hoạch mới là Hà Nội bổ sung nhiều chỉ tiêu liên quan đến chất lượng sống. Theo ông Tô Anh Hùng, nếu như trong các dự thảo trước đây, mục tiêu chủ yếu tập trung vào GRDP thì trong bản phê duyệt chính thức đã xuất hiện thêm các tiêu chí như HDI, chỉ số hạnh phúc và tỷ trọng kinh tế số. Theo quy hoạch, kinh tế số dự kiến chiếm khoảng 50% GRDP của Thủ đô trong tương lai.

“Có thể thấy Hà Nội đang dịch chuyển từ mục tiêu tăng trưởng đơn thuần sang phát triển bền vững hơn. Xu hướng này sẽ tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản, đặc biệt là các sản phẩm xanh, đô thị thông minh và những dự án gắn với chất lượng sống", ông Hùng nhận định.

Về nhà ở, quy hoạch mới bổ sung chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu giai đoạn 2026 - 2030 đạt khoảng 35m²/người. Thành phố cũng nhấn mạnh định hướng tái thiết chung cư cũ trong Vành đai 2, phát triển đô thị nén gắn với các ga đường sắt đô thị theo mô hình TOD; nhằm nâng cao chất lượng sống, giảm áp lực cho khu vực nội đô và từng bước tổ chức lại không gian đô thị theo hướng hiện đại, đồng bộ hơn.

Tại hội thảo "Thị trường bất động sản 2026: Vượt gió ngược, đón chu kỳ mới", ngày 12/5, bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam cho rằng trong khoảng 10 năm qua, thị trường bất động sản đã có nhiều thay đổi cả về chất lượng phát triển lẫn mức độ bền vững.

Theo bà Hương, sự thay đổi này đến từ nhiều phía, từ khung pháp lý ngày càng hoàn thiện hơn, chính sách tín dụng minh bạch hơn cho tới việc các chủ đầu tư trưởng thành hơn trong phát triển sản phẩm.

"Nếu trước đây thị trường chủ yếu cạnh tranh về giá bán thì hiện nay các doanh nghiệp chú trọng nhiều hơn đến chất lượng xây dựng, hệ tiện ích và khả năng vận hành dự án", bà Hương cho biết.

Savills cũng ghi nhận sự thay đổi rõ rệt trong tâm lý người mua nhà. Nếu giai đoạn 2012 - 2015, căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP.HCM vẫn chủ yếu phục vụ nhu cầu đại chúng và cạnh tranh với đất nền, nhà liền thổ thì hiện nay nhóm khách hàng trẻ, đặc biệt là thế hệ 8X và 9X, đã ưu tiên nhiều hơn các sản phẩm chung cư trung và cao cấp.

Theo bà Hương, đây là thay đổi mang tính cấu trúc của thị trường khi người trẻ ngày càng ưu tiên các khu đô thị đồng bộ về tiện ích và hạ tầng. Sự thay đổi này cũng kéo theo thay đổi trong định hướng phát triển dự án. Các đại đô thị hiện nay chủ yếu phát triển nhà ở cao tầng thay vì sản phẩm thấp tầng như trước.

Theo Savills, trong khoảng 5 năm trở lại đây, đặc biệt tại các thành phố trực thuộc Trung ương, hoạt động phân lô bán nền đã không còn phát triển dễ dàng như trước do các quy định liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất, điều kiện phân lô và nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư ngày càng chặt chẽ hơn. Điều này khiến thị trường dần dịch chuyển sang các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, được phát triển bài bản và bám sát nhu cầu ở thực.

Đáng chú ý, xu hướng phát triển chung cư được cho là phù hợp với định hướng phát triển đô thị nén, giãn dân và phát triển giao thông công cộng theo mô hình TOD trong quy hoạch mới của Hà Nội.