Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được xem xét, cho ý kiến tại Hội nghị ĐBQH chuyên trách. Chuyên gia đánh giá, nhìn chung, dự thảo Luật Đất đai lần này đã được cơ quan soạn thảo tiếp thu và điều chỉnh tiệm cận với các vấn đề thực tiễn phát sinh trong quá trình thi hành luật thời gian qua. Tuy nhiên, vẫn còn ý kiến mong muốn dự thảo Luật tiếp tục được xem xét, tháo gỡ cho những ách tắc về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng như các dự án chậm đưa đất vào sử dụng ở các địa phương.
Vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đang ách tắc ở địa phương
Liên quan tới quy định các chỉ tiêu sử dụng đất trong quy hoạch sử dụng đất, nhiều ý kiến cho rằng, việc phân loại quá chi tiết các chỉ tiêu sử dụng đất có thể dẫn đến sự thiếu linh hoạt, không đầy đủ hoặc không thể đáp ứng được thay đổi nhanh trong thực tiễn, gây khó khăn trong quá trình triển khai và ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp, phát sinh thêm thủ tục hành chính. Do đó, cần đánh giá tác động và quy định phù hợp hơn.
Chia sẻ với Reatimes, ông Lại Thanh Sơn, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Bắc Giang, nguyên Phó Chủ tịch Thường trực UBND tỉnh cho biết, vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đang ách tắc tại địa phương.
“Chúng tôi đồng tình làm việc gì cũng phải có quy hoạch, kế hoạch, nhưng hiện nay vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đang là cản trở cho nhiều địa phương, nhất là ở thời kỳ chuyển tiếp giữa các giai đoạn quy hoạch, như giai đoạn 2010 - 2020, 2021 - 2030, thậm chí là quy hoạch 5 năm thời kỳ đầu, quy hoạch 5 năm thời kỳ cuối và kế hoạch sử dụng đất 5 năm.
Như tỉnh Bắc Giang được Thủ tướng phê duyệt quy hoạch phát triển tỉnh gần như là đầu tiên, nhưng đến nay vẫn không triển khai được vì còn vướng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Vấn đề là trong quy hoạch quốc gia chưa có.
Do đó, chúng tôi hoàn toàn đồng tình với phương án 2, tại Khoản 9, Điều 60 về Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Các quy hoạch sử dụng đất lập đồng thời; quy hoạch sử dụng đất cấp cao hơn phải được phê duyệt trước quy hoạch cấp thấp hơn. Phải có quy hoạch quốc gia mới làm quy hoạch tỉnh cho phù hợp, và sau khi phê duyệt quy hoạch tỉnh thì các nội dung được triển khai ngay.
Đồng thời, khi kết thúc thời kỳ quy hoạch mà quy hoạch thời kỳ mới chưa được phê duyệt thì thực hiện theo Điểm a và b như dự thảo”, ông Lại Thanh Sơn nói và cho biết thêm, nếu không thực hiện được như vậy, thì không chỉ cơ quan nhà nước mà nhà đầu tư cũng rất lúng túng, không triển khai được dự án vì không có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Liên quan đến quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh tại Điều 65 dự thảo, ông Lại Thanh Sơn cho rằng, không nên quy định chi tiết vì rất khó thống nhất giữa các cấp. Như đến cấp huyện, những chi tiết cụ thể đến từng dự án một, từng vị trí một. Với tỷ lệ bản đồ 1/25.000 không thể nào thể hiện được hết các vị trí, các loại đất và các kế hoạch sử dụng đất, dẫn đến khi chiếu văn bản lên bản đồ là rất khó xác định.
“Vậy nên, chúng tôi đồng tình với Khoản 2 Điểm b theo phương án 2 của dự thảo; xác định chỉ tiêu được phân bổ trong quy hoạch sử dụng đất quốc gia (đất rừng tự nhiên, phòng hộ, đất trồng lúa, đất khu cụm công nghiệp, đất ở đô thị, đất quốc phòng an ninh) và diện tích các loại đất theo nhu cầu sử dụng đất cấp tỉnh. Như vậy, các địa phương sẽ thuận lợi hơn trong quá trình tổ chức thực hiện, nhà đầu tư cũng dễ tiếp cận hơn”, ông Lại Thanh Sơn nói.
Tương tự, với quy định Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện tại Điều 66, cũng nên thực hiện theo Khoản 2, Điểm c như phương án 2 dự thảo; xác định các chỉ tiêu được phân bổ trong quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh (đất rừng tự nhiên, phòng hộ, rừng sản xuất, đất trồng lúa, đất khu cụm công nghiệp, đất ở đô thị, đất ở nông thôn, đất quốc phòng an ninh, đất khoáng sản…); xác định diện tích các loại đất theo nhu cầu sử dụng đất cấp huyện.
Nhiều dự án ở địa phương chậm đưa đất vào sử dụng do không thể thu hồi đất, giải phóng mặt bằng
Liên quan đến Khoản 8, 9, Điều 81 về Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai, ông Lại Thanh Sơn băn khoăn: "Nếu xác định dự án sau 24 tháng không đưa đất vào sử dụng thì bị xếp vào vi phạm là rất khó, vì có nhiều nguyên nhân như nguồn gốc đất được giao cho dự án rất đa dạng; vướng mắc tài sản; thủ tục hành chính; quy định chồng chéo, mâu thuẫn giữa các luật mà địa phương không thể thu hồi được, doanh nghiệp cũng không biết làm thế nào".
Thực tế, ở địa phương đang vướng nhiều dự án, thậm chí đưa ra tòa, nhưng tòa vẫn bác yêu cầu thu hồi vì vướng nhiều luật, nhiều điều kiện. Do vậy, ông Lại Thanh Sơn mong muốn luật quy định kỹ hơn, thực tế hơn để xử lý vấn đề này, đồng thời, cần nghiên cứu quy định xử lý về kinh tế trong trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng để chủ đầu tư tự nguyện trả lại đất.
Bên cạnh đó, việc khi nào thì dự án được Nhà nước thu hồi đất cũng là vấn đề được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Góp ý Điều 79 về Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, ông Lại Thanh Sơn cho rằng, vừa phải quy định quy mô dự án, đồng thời cũng quan tâm đến những dự án mang tính đặc thù, trọng điểm của địa phương.
“Luật Đầu tư công có quy định dự án nhóm A, B, C trọng điểm, thì thế nào là trọng điểm? Nếu quy định 10ha trở lên thì rất khó cho các địa phương thực hiện. Như quy mô dự án ở TP. Hà Nội và Bắc Giang hoàn toàn khác nhau. Tôi cho là dự án trung tâm hay khu đất có nhiều lợi thế, có thể tạo ra điểm nhấn và giá trị cao cho thu ngân sách… thì dưới 10ha cũng đủ đáp ứng yêu cầu. Ví dụ vùng trung tâm chỉ cần 2ha vẫn tạo điểm nhấn cho địa phương, thì có thể xếp vào diện Nhà nước thu hồi đất”, ông Sơn nói và đề nghị theo phương án 1 về nội dung Khoản 3, Điểm e, g, giao Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xác định dự án trọng điểm để thực hiện thu hồi đất, có thể kết hợp giữa quy mô diện tích dự án và các tiêu chí dự án trọng điểm của địa phương.
Cũng liên quan đến thu hồi đất, ông Lại Thanh Sơn nêu thêm một vướng mắc đã kéo dài trong thực tiễn. Theo quy định, chỉ thực hiện thu hồi với những phần diện tích thực hiện dự án, song với nhiều thửa đất của người dân sau thu hồi đất vẫn còn lại một phần. Phần diện tích này có thể vẫn đủ để canh tác nhưng không đủ điều kiện về thủy lợi, đường đi hay hình thể. Nếu không thực hiện thu hồi thì người dân không giao đất, dẫn đến không giải phóng được mặt bằng. Nhưng nếu thu hồi lại vi phạm nguyên tắc thu hồi quá diện tích.
“Do đó, chúng tôi đề xuất Khoản 7, Điều 90 thực hiện theo đề xuất của phương án thực hiện thu hồi bắt buộc khi phần diện tích đất còn lại nhỏ, lẻ”, ông Sơn nói./.
