Sắp có nhiều trường hợp không được cấp sổ đỏ, người dân cần nắm rõ

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi năm 2026 đang đề xuất bổ sung thêm nhiều trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), trong đó có cả đất đã có thông báo thu hồi, đất đang tranh chấp hay tài sản xây dựng sau thời điểm công bố cấm xây dựng.

Theo nội dung sửa đổi tại khoản 45 Điều 1 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2026, Điều 151 của Luật Đất đai 2024 sẽ được bổ sung và điều chỉnh theo hướng siết chặt hơn các điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Một trong những điểm đáng chú ý là đề xuất không cấp sổ đỏ đối với đất đã có thông báo thu hồi đất còn hiệu lực hoặc đã có quyết định thu hồi của cơ quan có thẩm quyền.

Tuy nhiên, dự thảo cũng mở ra ngoại lệ trong trường hợp sau 3 năm kể từ thời điểm ban hành quyết định thu hồi hoặc thông báo giải tỏa mà cơ quan chức năng không triển khai thực hiện quyết định đó.

Ngoài ra, nhóm đất được giao để quản lý theo Điều 7 Luật Đất đai 2024 cũng thuộc diện không được cấp sổ đỏ, trừ một số trường hợp đặc biệt như phần diện tích được giao sử dụng chung hoặc thuộc diện được cấp giấy chứng nhận theo quy định riêng của pháp luật.

Bên cạnh đó, dự thảo tiếp tục giữ nguyên nhiều trường hợp vốn đã không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận như đất công ích sử dụng vào mục đích nông nghiệp, đất nhận khoán hoặc đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất.

Riêng trường hợp thuê lại đất của chủ đầu tư kinh doanh hạ tầng trong khu công nghiệp, khu kinh tế hoặc dự án đã được phê duyệt vẫn có thể được xem xét cấp giấy chứng nhận theo quy định hiện hành.

Các trường hợp đất đang có tranh chấp, bị kê biên để thi hành án hoặc đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cũng tiếp tục nằm trong nhóm không được cấp sổ đỏ.

Đối với tổ chức, dự thảo đề xuất không cấp Giấy chứng nhận cho trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất nhằm phục vụ mục đích công cộng, không kinh doanh. Không chỉ siết điều kiện với quyền sử dụng đất, dự thảo luật còn bổ sung thêm nhiều trường hợp tài sản gắn liền với đất không được chứng nhận quyền sở hữu.

Theo đó, nhà ở hoặc công trình xây dựng tạm bằng vật liệu như tranh, tre, nứa, lá, đất; công trình phục vụ thi công công trình chính hoặc hạng mục phụ trợ nằm ngoài phạm vi công trình chính sẽ không được cấp giấy chứng nhận.

Các tài sản nằm trên đất thuộc diện không đủ điều kiện cấp sổ đỏ hoặc đất đã có quyết định giải tỏa, thu hồi cũng không được công nhận quyền sở hữu, trừ trường hợp quá 3 năm nhưng quyết định thu hồi chưa được thực hiện.

Dự thảo cũng đề xuất không cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở, công trình xây dựng sau thời điểm cơ quan chức năng công bố khu vực cấm xây dựng.

Ngoài ra, tài sản thuộc sở hữu Nhà nước cũng không thuộc diện được cấp giấy chứng nhận, ngoại trừ trường hợp phần tài sản đó đã được xác định là vốn góp của Nhà nước vào doanh nghiệp theo hướng dẫn của cơ quan tài chính.

Nếu được thông qua, các quy định mới được đánh giá sẽ tác động đáng kể tới quá trình cấp sổ đỏ, đặc biệt với các trường hợp đất nằm trong diện quy hoạch, đất có yếu tố pháp lý chưa hoàn thiện hoặc công trình xây dựng phát sinh sau khi có thông báo quản lý từ cơ quan chức năng.