Gia tăng bảo vệ người mua và sàng lọc chủ đầu tư
Chuyên gia pháp lý dự án Trần Đại Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư FII Việt Nam (FIIVN) cho biết, Luật Nhà ở sửa đổi có nhiều điểm mới, trong đó có quy định về 20% diện tích sàn hoặc đất ở để kinh doanh thương mại trong các dự án nhà ở xã hội.
Trước đó, các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được dành 20% diện tích này để kinh doanh thương mại, là chính sách hỗ trợ của Nhà nước nhằm bù đắp chi phí thực hiện dự án và khuyến khích chủ đầu tư. Tuy nhiên, khi Nghị định số 35/2023/NĐ-CP được ban hành, từ tháng 6/2023, các chủ đầu tư sẽ không còn nhận được ưu đãi này.
Theo ông Nghĩa, việc đưa trở lại ưu đãi trên dành cho các chủ đầu tư sẽ kích thích trở lại “ham muốn” làm dự án nhà ở xã hội, tạo thêm nguồn cung cho phân khúc nhà ở vốn đang khan hiếm sản phẩm trầm trọng như hiện nay.
“Làm nhà ở xã hội vốn phức tạp cả về thủ tục, quy trình, lại bị khống chế về giá bán và lợi nhuận, nên nếu không có phần ưu đãi 20% này, sẽ rất ít chủ đầu tư mặn mà triển khai”, ông Nghĩa nói và cho biết thêm, với quy định mới, các chủ đầu tư đang quan tâm tới các dự án nhà ở xã hội có thể cân nhắc từ thời điểm hiện tại. Bởi quy trình, thủ tục để có thể triển khai dự án kéo dài đến hơn 1 năm, nên hiện là lúc thích hợp để chuẩn bị, đón đầu, trước khi luật mới chính thức có hiệu lực.
Một điểm mới khác tại Luật Nhà ở sửa đổi, đó là quy định “Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm đã hoàn thành việc xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng”. Điều này có nghĩa, khách hàng (người mua nhà) được xác lập quyền sở hữu đi chung với nghĩa vụ thanh toán, tránh việc hủy ngang hợp đồng của chủ đầu tư.
Theo ông Nghĩa, thực tế thị trường cho thấy, trước đây, rất nhiều trường hợp người mua nhà không được bảo vệ đầy đủ. Nhiều chủ đầu tư ra hàng xong, nhận thấy nhu cầu thị trường, diễn biến giá tốt nên muốn thay đổi giá bán, từ đó hủy ngang hợp đồng với khách hàng. Trường hợp điển hình khác là chủ đầu tư mới sau khi M&A dự án, tái cấu trúc sản phẩm… sẽ tăng giá và hủy ngang các hợp đồng mua bán giữa khách hàng và chủ đầu tư cũ.
“Theo quy định mới, khi dự án đủ điều kiện mở bán, người mua ký hợp đồng mua bán và đóng tiền thì đã xác lập quyền sở hữu sản phẩm. Thay vì trước đây người mua đóng tiền cọc, nhưng sau đó chủ đầu tư muốn tăng giá và ‘chơi trò’ hủy ngang hợp đồng. Khi đó, tòa án cũng không có cơ sở để vào cuộc. Bởi vậy, quy định mới sẽ bảo vệ khách hàng tốt hơn”, ông Nghĩa bình luận.
Ngoài ra, quy định tách bạch rõ các nguồn vốn tại Luật Nhà ở sửa đổi cũng là một điểm mới đáng chú ý. Ông Nghĩa cho biết, trước đây, khi làm dự án, các chủ đầu tư có 4 nguồn vốn chính gồm vốn chủ sở hữu, vốn hợp tác kinh doanh, vốn huy động từ tổ chức tín dụng và vốn bán sản phẩm hình thành trong tương lai. Trong đó, vốn huy động từ tổ chức tín dụng bao gồm cả trái phiếu, cổ phiếu phát hành thêm. Tuy nhiên, hiện nay, luật mới đã tách riêng 2 loại hình này, đồng nghĩa với việc nếu yêu cầu doanh nghiệp thỏa mãn tối thiểu 20% vốn cho dự án thì đó là số vốn thực có của doanh nghiệp, chứ không phải thông qua việc phát hành trái phiếu, cổ phiếu để “đắp” vào, tức là quy định mới yêu cầu doanh nghiệp phải có vốn ngay, có thực lực thực sự.
“Với sự tách bạch này, trái phiếu và cổ phiếu phát hành thêm là một nguồn vốn khác, độc lập và sẽ được quản lý chặt chẽ hơn. Bộ Tài chính sẽ có các quy định để giám sát, có thể theo hướng huy động cho dự án nào thì sẽ dùng cho dự án đó. Đây là động thái sàng lọc chủ đầu tư, yêu cầu năng lực tài chính tốt hơn, thay vì chủ yếu đi vay mượn như trước”, ông Nghĩa phân tích.
Bình luận thêm, ông Nghĩa nhấn mạnh, Luật Nhà ở sửa đổi có nhiều điểm mới tiến bộ, theo hướng bảo vệ người mua nhà, nâng cao năng lực chủ đầu tư, làm lành mạnh thị trường. Đặc biệt, luật mới sẽ tạo ra cuộc chơi mới, do đó cách làm cũ của nhiều doanh nghiệp đơn thuần dựa trên quan hệ không còn phù hợp, vì mọi thứ đã minh bạch và rõ ràng hơn.
Tôn trọng thỏa thuận của các bên, siết chặt điều kiện chuyển nhượng dự án
ThS. Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý dự án bất động sản cho biết, quy định mới “Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho bên mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê, mua nhà ở đã thanh toán đủ tiền thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua…” tại Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi khớp với quy định tại Điều 39 - Luật Nhà ở sửa đổi, đều là thời hạn 50 ngày. Tuy nhiên, quy định này cũng sẽ tạo áp lực cho chủ đầu tư dự án phải làm thủ tục cấp sổ cho khách hàng, dẫn đến xé lẻ thủ tục cho những dự án lớn, nhiều sản phẩm (chủ đầu tư thường tập hợp nhiều hồ sơ để nộp xin cấp sổ theo từng đợt nên khó đảm bảo thời hạn 50 ngày).
Một quy định mới khác là về việc chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sử dụng hợp đồng mẫu do Chính phủ ban hành và hợp đồng này chỉ bao gồm các nội dung chính, nội dung khác theo sự thỏa thuận của các bên. Theo ông Đỉnh, điều này cho thấy luật tôn trọng sự thỏa thuận của các bên, chấm dứt tranh luận về việc bắt buộc hay lựa chọn áp dụng hợp đồng mẫu theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
Một vấn đề cũng được dư luận quan tâm là số tiền đặt cọc cũng đã được quy định rõ trong Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi lần này. Theo đó, chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của luật này; thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng... Ông Đỉnh cho rằng, quy định này nhằm kiểm soát chặt thời điểm được nhận cọc và mức tiền đặt cọc của chủ đầu tư nhưng chưa thực sự bao quát, chẳng hạn trong trường hợp chủ đầu tư không sử dụng thuật ngữ “đặt cọc”, mà ký kết dưới hình thức khác như thỏa thuận hợp tác.
Với vấn đề chuyển nhượng dự án, cũng có một số điểm mới cần chú ý. Đầu tiên là quy định chủ đầu tư chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai của dự án, phần dự án chuyển nhượng. Điều này có nghĩa, quy định mới sẽ siết chặt điều kiện chuyển nhượng dự án, bên chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước; không ghi nhận việc các bên thỏa thuận để bên nhận chuyển nhượng tiếp tục hoàn thành nghĩa vụ tài chính như kiến nghị của nhiều chuyên gia.
Tiếp đó là quy định trường hợp bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng và các bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng thì thực hiện thủ tục về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai. Theo ông Đỉnh, quy định này khắc phục nhược điểm của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 là bên chuyển nhượng phải trả lại đất để Nhà nước giao đất cho bên nhận chuyển nhượng. Đồng thời, chỉnh lý dự thảo dẫn chiếu đến Luật Đất đai (sửa đổi) để bảo đảm đồng bộ (Luật Đất đai sửa đổi đang dự thảo theo hướng bên nhận chuyển nhượng được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng, không phải thu hồi/giao đất, tính lại tiền sử dụng đất...).
Về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ/một phần dự án, quy định mới nêu rõ, đối với dự án được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo Luật Đầu tư, thẩm quyền và thủ tục chuyển nhượng dự án thực hiện theo Luật Đầu tư.
Đối với dự án còn lại: a) Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ/một phần dự án đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư. Bổ sung việc Thủ tướng Chính phủ ủy quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng một phần dự án; b) UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ/một phần dự án do UBND cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư. Theo ông Đỉnh, quy định này cơ bản giữ nguyên như luật hiện hành, chỉ ghi nhận việc Thủ tướng Chính phủ ủy quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định chuyển nhượng một phần dự án./.
